Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Вопрос: ООО приобретает жилое помещение с целью произвести в нем ремонт, а далее использовать в предпринимательской деятельности и перевести его в состав нежилого под офис. Правомерно ли учесть затраты на приобретение жилого помещения в расходах при УСН?
Посмотреть ответ

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

• Квартира является собственностью ИП.
• Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
• При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Вопрос: Организация арендует нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, которое имеет два отдельных входа.
Вправе ли организация использовать это помещение под офис-склад для хранения оргтехники?
Посмотреть ответ

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

• Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
• Не предполагается производство в промышленных масштабах.

Вопрос: Учитываются ли для целей налога на прибыль расходы на аренду жилого помещения под офис (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

• Юристы.
• Лица, оказывающие консультационные услуги.
• Няни.
• Бухгалтерские работники.
• Репетиторы.
• Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

• В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
• В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
• Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

• Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
• Цель аренды.
• Полная схема помещения, описание.
• Продолжительность аренды.
• Размер выплат.
• Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
• Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
• Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
• Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
• Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

• Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
• Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
• Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
• Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

• Показания жителей здания.
• Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
• Указания на нарушения санитарных норм.
• Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

• Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
• В помещении не должно находиться постоянных жителей.
• Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
• Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию. Однако, как показывает практика, это практически невыполнимо в нынешних условиях и проще сразу искать под бизнес конкретно помещение, имеющее статус нежилого.

Можно ли сдать под офис квартиру в жилом доме и как всё оформить? Тонкости аренды такого помещения

Проезжая по городу, можно увидеть большое количество различных офисов, сооруженных на первых этажах многоквартирных домов. Аренда квартиры для ведения предпринимательской деятельности достаточно распространённая практика. Однако, чтобы это было законно должны быть соблюдены определенные требования.

Как арендовать помещение у физического лица, кто должен решать конфликты с соседями, а также ответы на другие вопросы вы найдете в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-39-65 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдать жилое помещение на первом и ином этаже дома под офисное?

Процедура сдачи квартиры в аренду под офис регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

1. Гражданский кодекс РФ (гл. 34) – тут расписаны наиболее общие положения об аренде, а именно: порядок заключения договора, права и обязанности арендатора и арендодателя, срок действия арендных правоотношений, расчет платы за использование помещения и многие другие вопросы.
2. Жилищный кодекс РФ (гл. 3) – в рамках данной главы подробно освещен вопрос, касающийся перевода жилого помещения в нежилое, что является обязательным условием для сдачи квартиры в аренду под офис.
3. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в ст. 51 данного закона указаны особенности регистрации аренды недвижимого имущества, в том числе с целью ведения коммерческой деятельности.

Отвечая на главный вопрос, поставленный в подзаголовке данного пункта, следует отметить, что законом не запрещено снимать квартиру под офис.

Однако для реализации такого намерения, должен быть соблюдён ряд требований:

• Помещение, арендуемое под офис, в первую очередь должно быть переведено в нежилой фонд.
• К такому помещению должен быть оборудован отдельный вход.
• Квартира, сдаваемая в аренду под офис, должна находиться на первом этаже. В случае, если она расположена на верхних этажах, находящиеся под ней помещения должны также относиться к нежилому фонду.

Дополнительно стоит отметить, что после заезда в офис, расположенный в многоквартирном доме, арендатору необходимо соблюдать требования, прописанные в СанПиНе 2.1.2.2645-10. В данном случае речь идет об уровне шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, содержании придомовой территории и т.д.

Правила перевода помещения в нежилое

Так, согласно п.1 ст. 23 ЖК РФ такое решение принимает орган местного самоуправления конкретного региона.

Для того, чтобы оформить переход квартиры в нежилой фонд, ее собственник либо представитель владельца недвижимости, должен обратиться в соответствующий орган со следующим пакетом документов (п.2 ст.23 ЖК РФ):

• заявление;
• бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• технический паспорт квартиры;
• поэтажный план дома, в котором находится квартира, переводимая в нежилой фонд;
• проект переустройства и перепланировки (при необходимости);
• протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, содержащий их согласие на перевод квартиры в нежилой фонд;
• письменное согласие от соседей, жилье которых примыкает к помещению заявителя.

К категории примыкающих относятся квартиры, имеющие общую стену с будущим офисом, а также расположенные над или под ним (п. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд рассматривается в течение 45 дней. По окончанию данного периода времени уполномоченный орган выносит решение об удовлетворении просьбы заявителя или отказе. При этом в адрес собственника направляется соответствующее уведомление, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 года № 502.

Как арендовать у физического лица: порядок действий

Порядок оформления аренды квартиры под офис включает следующую последовательность действий:

1. В первую очередь необходимо выбрать наиболее подходящее помещение.
2. Следующим шагом является ведение переговоров с собственником квартиры. Сразу нужно обговорить все условия, чтобы в дальнейшем вписать их в текст договора.
3. Затем арендатор и арендодатель должны тщательно проверить документы друг друга.
4. Завершающим этапом явяется заключение и подписание договора аренды помещения под офис.
5. Регистрация готового соглашения в Росреестре (п.2 ст.609 ГК РФ).

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Как правильно подобрать площадь?

Одним из важных этапов является выбор помещения для будущего офиса. Для того, чтобы не прогадать арендатору следует обращать внимание на следующие основные факторы:

Месторасположение будущего офиса – один из главных критериев успешного бизнеса. Как правило, многие отдают предпочтение центральной части города и местам возле удачных транспортных развязок.

Однако в данном случае также следует учитывать характер деятельность, которую будет вести арендатор в конкретном помещении. Если в большей степени личный визит клиентов не требуется (например, агентство по разработке и продвижению сайтов), то можно выбрать помещение в спальных районах. Такой офис будет стоить гораздо дешевле.

Какие документы проверить у собственника?

Определившись с помещением под офис, не стоит спешить сразу заключать договор. Прежде нужно удостовериться в надежности собственника квартиры. Итак, арендатору необходимо проверить следующие документы арендодателя:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие бумаги на помещение, передаваемое в аренду (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН);
• уведомление из органа местной власти о переводе квартиры в нежилой фонд;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как правильно составить договор?

Сделка по аренде квартиры под офис обязательно должна заключаться на основании письменного договора. Так, под договором аренды подразумевается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору свое помещение во временное пользование. При этом последний должен своевременно вносить плату за полученное право.

В текст договора аренды офиса обязательно нужно включить следующие пункты:

1. Предмет соглашения – тут прописываются основные характеристики квартиры, передаваемой в аренду (адрес, площадь), указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности арендодателя на данный объект недвижимости и иные общие положения.
2. Права и обязанности обеих сторон – в этом разделе должны быть подробно расписаны все полномочия и обязательства, закрепляемые как за арендатором, так и за арендодателем.
3. Порядок расчетов за аренду – размер платы за 1 квадратный метр, а также общая цена аренды в месяц, точная дата, до наступления которой арендатор должен рассчитаться с владельцем нежилой квартиры, периоды внесения платежа (например, ежемесячно, раз в полгода, за весь год) и т.д.
4. Ответственность, которую несут обе стороны – тут может быть закреплён размер штрафа за просрочку арендой платы или же несвоевременное предоставление помещения, порядок выплаты возмещения в случае причинения вреда арендуемому имуществу и др.
5. Процедура расторжения договоров – в данном разделе имеет смысл перечислить полный список ситуаций, когда та или иная сторона может в одностороннем порядке разорвать договор аренды.
6. Схема разрешения спорных ситуаций – как правило, стороны вначале пробуют решить проблему путем переговоров. Однако, если им это не удается, то дальнейшее разбирательство производится в суде. Все эти нюансы обязательно следует прописать в тексте договора.

Также по своему усмотрению стороны могут отдельно включить в соглашение дополнительные условия (например, оценка помещения в рублях, количество экземпляров договора и т.д.).

Кроме того, это позволит максимально защитить себя от многих недопониманий, которые зачастую возникают между арендатором и арендодателем.

Кто должен решать конфликты с соседями?

В первую очередь, в этом заинтересован арендатор, снимающий помещение под свой офис. При возникновении конфликтных ситуаций он должен предпринять максимум усилий для того, чтобы их разрешить. В случае, если арендатор будет игнорировать жалобы, поступающие от других жильцов многоквартирного дома, то тогда они могут напрямую обратиться к собственнику помещения.

В этом случае он должен будет предпринять меры по разрешению возникшего конфликта. В противном случае недовольные соседи могут начать писать жалобы в вышестоящие инстанции, что приведет к нежелательным последствиям.

Таким образом, по закону допускается аренда квартир для размещения в них офисов. Однако такое помещение обязательно должно быть переведено в нежилой фонд. При оформлении договора аренды нужно удостовериться в том, что у собственника есть соответствующее решение, выданное органом местного самоуправления.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас