Очередь строительства

«. 3.13. Под очередью строительства рассматривается часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Очередь строительства может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов. «

Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (ред. от 01.06.2012) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004. «)

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

Смотреть что такое «Очередь строительства» в других словарях:

Очередь строительства — 3.11 Очередь строительства определенная проектом (рабочим проектом) часть объекта строительства, обеспечивающая выпуск продукции, оказание услуг или условия проживания; она может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов. Источник:… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

очередь строительства первая — 1. Комплекс градостроительных мероприятий, намечаемых к осуществлению на первом этапе развития населённого пункта 2. Начальный этап строительства объекта, включающий определённую часть всего объёма работ [Терминологический словарь по… … Справочник технического переводчика

очередь строительства (энергоблоков ТЭС, АЭС) — — [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] Тематики энергетика в целом EN stage of constructionconstruction stage … Справочник технического переводчика

ОЧЕРЕДЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПЕРВАЯ — 1. комплекс градостроительных мероприятий, намечаемых к осуществлению на первом этапе развития населённого пункта 2. начальный этап строительства объекта, включающий определённую часть всего объёма работ (Болгарский язык; Български) първи етап на … Строительный словарь

ОЧЕРЕДЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ — определенная проектом (рабочим проектом) часть предприятия, обеспечивающая выпуск продукции или оказание услуг; она может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов … Большой бухгалтерский словарь

ОЧЕРЕДЬ — ОЧЕРЕДЬ, и, мн. и, ей, жен. 1. Порядок в следовании кого чего н. По очереди (друг за другом, по одному). В первую о. (прежде всего). В свою о. (со своей стороны, так же как и другие). Быть на очереди (быть очередным). Поставить на о. (включить в… … Толковый словарь Ожегова

очередь — сущ., ж., употр. очень часто Морфология: (нет) чего? очереди, чему? очереди, (вижу) что? очередь, чем? очередью, о чём? об очереди; мн. что? очереди, (нет) чего? очередей, чему? очередям, (вижу) что? очереди, чем? очередями, о чём? об очередях 1 … Толковый словарь Дмитриева

очередь — и; мн. род. ей; ж. 1. Люди, располагающиеся друг за другом, в ожидании чего л. Стоять в очереди. О. за билетами. Живая о. (без предварительной записи). О. у кафе, бара. О. в универмаге. О. у кинотеатра. // Место за кем л. среди людей, ожидающих… … Энциклопедический словарь

очередь — и; мн. род. е/й; ж. см. тж. по очереди, в первую очередь, в свою очередь, без очереди, вне очереди 1) а) Лю … Словарь многих выражений

История строительства Алматинского метрополитена — Алматинский метрополитен Информация Страна Казахстан Город … Википедия

ОЧЕРЕДЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПЕРВАЯ

ОЧЕРЕДЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПЕРВАЯ 1. комплекс градостроительных мероприятий, намечаемых к осуществлению на первом этапе развития населённого пункта 2. начальный этап строительства объекта, включающий определённую часть всего объёма работ

(Болгарский язык; Български) — първи етап на строителството

(Чешский язык; Čeština) — první etapa výstavby

(Немецкий язык; Deutsch) — erster Bauabschnitt

(Венгерский язык; Magyar) — első építési ütem

(Монгольский язык) — эхний ээлжийн барилга байгуулалт

(Польский язык; Polska) — faza inwestycji początkowa

(Румынский язык; Român) — etapă iniţiala de construcţii

(Сербско-хорватский язык; Српски језик; Hrvatski jezik) — 1. prioritetna izgradnja 2. početná faza izgradnja

(Испанский язык; Español) — primera etapa de construcción

(Английский язык; English) — first stage of housing development

(Французский язык; Français) — stade premier d’aménagement

Смотреть что такое «ОЧЕРЕДЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПЕРВАЯ» в других словарях:

очередь строительства первая — 1. Комплекс градостроительных мероприятий, намечаемых к осуществлению на первом этапе развития населённого пункта 2. Начальный этап строительства объекта, включающий определённую часть всего объёма работ [Терминологический словарь по… … Справочник технического переводчика

Первая линия Алматинского метрополитена — Первая линия Алматинский метрополитен Пунктиром отмечен проектируемый участок, а сплошной линией строящийся … Википедия

Первая линия Алма-Атинского метрополитена — Первая линия Алма Атинский метрополитен Пунктиром отмечен проектируемый участок, а сплошной линией строящийся Открытие первого участка … Википедия

Первая очередь ленинградского метро — Петербургский метрополитен (до июля 1992 г. – Ленинградский ордена Ленина метрополитен имени Ленина) – система линий метрополитена в городе Санкт Петербурге (Россия). Первая очередь Ленинградского метрополитена была введена в… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Первая Мелильская кампания — Первая Мелильская кампания, также известная под названиями Мелильская война, война Маргалло (названа так после поражения войск Хуана Гарсиа Моргалло, испанского губернатора Мелильи, которые разъярили испанскую общественность) и Первая Рифская… … Википедия

ОЧЕРЕДЬ — ОЧЕРЕДЬ, и, мн. и, ей, жен. 1. Порядок в следовании кого чего н. По очереди (друг за другом, по одному). В первую о. (прежде всего). В свою о. (со своей стороны, так же как и другие). Быть на очереди (быть очередным). Поставить на о. (включить в… … Толковый словарь Ожегова

Первая линия (Алма-Ата) — У этого термина существуют и другие значения, см. Первая линия. Первая линия Алматинский метрополитен … Википедия

История строительства Алматинского метрополитена — Алматинский метрополитен Информация Страна Казахстан Город … Википедия

ЕЗДРЫ ПЕРВАЯ КНИГА — [Ездры книга], библейская книга, в которой рассказывается о возвращении евреев из вавилонского плена в Палестину и о деятельности Зоровавеля и Ездры по восстановлению Иерусалимского храма и организации религ. жизни. Место в каноне В еврейской… … Православная энциклопедия

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек[1]. Законодательное определение исключает из объектов … Википедия

Очередь строительства и этап строительства

В чем отличие: «Очередь строительства», «Пусковой комплекс»,

«этап строительства » — строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства). В отношении автомобильных дорог и объектов капитального строительства инфраструктуры железнодорожного транспорта (в том числе высокоскоростного) под этапом строительства также понимается комплекс работ по подготовке территории строительства, включающий в себя снос зданий, строений и сооружений, переустройство (перенос) инженерных коммуникаций, вырубку леса, проведение археологических раскопок в пределах территории строительства, разминирование территории строительства и другие работы. В отношении морских и речных портов под этапом строительства понимается комплекс работ по строительству объектов инфраструктуры морского или речного порта общепортового назначения, в состав которых полностью или частично входят портовые гидротехнические сооружения, внутренние рейды, якорные стоянки, средства навигационного оборудования и другие объекты навигационно-гидрографического обеспечения морских путей, системы управления движением судов, железнодорожные и автомобильные подъездные пути, линии связи, устройства тепло-, газо-, водо- и электроснабжения, инженерные коммуникации, искусственные земельные участки, строительство которых необходимо для функционирования морских терминалов, перегрузочных комплексов;

[Постановление 145 Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий]

Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»

I. Общие положения

«этап строительства » — В целях настоящего Положения под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

«очередь строительства» — часть объектов строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск промежуточной или конечной продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом.

[МДС 11-15.2001 Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика]

«пусковой комплекс» — совокупность объектов (или их частей), основного, подсобного и обслуживающего назначения, которые обеспечивают выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и могут эксплуатироваться.

[МДС 12-9.2001 Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации]

Этапы строительства многоквартирного дома

Как и говорил, буду писать про рынок новостроек для своих (уже 32!) подписчиков. Спасибо, что так хорошо отозвались на прошлый пост. Мне как и любому человеку нужен стимул, чтобы находить и писать для Вас эти посты. Спасибо, что повышаете мой рейтинг и пишите комментарии.

Начнем с самого базы: Этапы строительства жилого дома. Информация собрана с просторов интернета + я добавил свои комментарии.

Данный пост поможет понять на каком этапе находится Ваш объект. Все очень просто. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квартиры в доме, но риски, как Вы понимаете, Выше. Это желательно знать, чтоб проследить все ли сделал застройщик правильно.

Этап 1: Выбор земельного пятна

— Выбор участка осуществляется в четком согласовании с планом развития городской застройки. Легче всего получить земельный участок в районе города, где домов построено мало и планируется возведение еще ряда жилых домов. В центральной части города, в которой высока плотность застройки, получить участок намного сложнее.

— Выделение участков под многоэтажное жилое строительство сопровождается большим количеством согласований. Иногда число таких согласований может достигнуть 50 штук! (разрешение вопросов по подведению коммуникаций к новому дому, подключению его к различным инженерным сетям)

— Заключается Договор аренды (субаренды) или Договор купли-продажи (участок продается на торгах (купля-продажа от собственника) или дается в аренду на период строительства (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях с КУГИ) с возможностью дальнейшей пролонгацией)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Изучение плана развития городской застройки

• Анализ существующей/планируемой конкуренции застройщика

• Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка

Этап 2: Проектирование

— Проведение топографической съемки и геологической экспертизы (выясняется, насколько близко проходят грунтовые воды, каково общее состояние грунта). На основе данных геологических изысканий определяется потребность в строительстве дома с применением специальных технологий и строительных материалов. Застройщик получает положительное заключение гос. экспертизы проектной документации в СГСНЭ (Службы Государственного и строительного надзора и экспертизы)

— Во время проведения работ по созданию проекта многоквартирного дома решаются вопросы по достаточной инсоляции (освещенности) помещений, предусматривается вентиляция дома, его системы теплозащиты. В процессе проектирования многоквартирного дома обязательно должны быть учтены климатические условия региона, сейсмологическая обстановка.

— СГСНЭ выдает застройщику Разрешение на строительство (0,5-3 года с возможным продлением)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Получение положительного заключения экспертизы в СГСНЭ

• Создание проектной декларации

• Получение Разрешения на строительство

На данном этапе еще ничего не продается простым смертным. А вот инвесторы и различные кредиторы уже могут расчитывать и согласовывать себе различные квадратные метры.

Этап 3: Подготовительный этап строительства («нулевой цикл») — самый долгий этап при нормальной стройке. А если мы имеем подземный паркинг, то тут нулевой цикл может продолжаться больше чем строительство каркаса здания.

— Подготовка строительной площадки: ограждение земельного участка, расчистка территории (снос существующих строений, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций, устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений

— Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.

— Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания – рытье котлована под фундамент. Также во время этого этапа происходит прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе не обойтись без специальной техники – экскаваторов и бульдозеров. После окончания рытья котлована, забивают пробные сваи (для наблюдения, как они себя ведут в почве), затем забивают основные сваи.

— Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, фундамент — это основа здания и гарантия долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком и гравием, а основная часть работ – заливка бетоном высокого качества, способным выдержать высотное здание.

Т.е. на этом этапе происходит:

• Подготовка строительной площадки

На этом этапе можно купить квартиру по ПДДУ (Предварительный договор долевого участия), но я никогда не рекомендую этого делать. Не отдавайте всю сумму. Есть всегда возможность заплатить бронь (до 50000 руб.), если застройщик хороший, и подождать пока Вас пригласят подписывать основной ДДУ (договор долевого участия). Мы далее поговорим про договора, поэтому чуточку терпения.

Этап 4: Строительство жилого дома — самое время продавать для застройщика, если этажи растут как грибы после дождя.

— Через две недели после получения Разрешения на строительство объекта происходит опубликование проектной декларации на сайте компании или в СМИ

Если стройка в соответствии с 214 ФЗ, то затем:

— Заключение 1-го ДДУ и подача его на регистрацию вместе со всем пакетом разрешительной документации по объекту. Регистрация первого ДДУ в УФРС

— Заключение 2-го и последующих ДДУ и подача их на регистрацию в УФРС (до момента получения 1-го договора из УФРС, другие ДДУ не принимаются на регистрацию)

— Возведение наружных стен здания (технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия). На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.

— Монтаж внутренних перегородок (разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту). Установка лифтового оборудования

— Установка металлопластиковых окон

— Устройство внутренних коммуникационных сетей (разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжение холодной и горячей воды. После разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду).

— Устройство стяжки пола (используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается. Именно со стяжки начинаются отделочные работы)

— Внутренние отделочные работы

— Наружная отделка фасада

— Обустройство придомовой территории

Т.е. на этом этапе происходит:

• — опубликование проектной декларации

• — официальное открытие продаж

• — возведение стен здания

• — обустройство придомовой территории

Этап 5: Ввод дома в эксплуатацию — квартиры в этот момент не продаются, есть договора ПДКП (предварительный договор купли-продажи, но они не законны. Поэтому тут лучше дождаться получения собственности на застройщика и после уже подписать ДКП с застройщиком.

— Формируется гос. комиссия, в которую входят представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, СГСНЭ, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др. органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект), каждый из которых выносит заключение в своей компетенции. Государственная комиссия осуществляет контроль за:

соответствием утвержденной проектной документации

соблюдением действующих строительных норм и правил, стандартов, технических условий

соответствием образцам отделки и условиям инвестиционных договоров

— Готовится пакет документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подается в СГСНЭ Разрешение на строительство, Правоуст.докум.на зем.участок,градостроит.план, Акт приемки объекта, пописанный всеми членами комиссии, заключение СГСНЭ о соответствии техническим регламентам и проектной докум. и др.)

— СГСНЭ выдает Разрешения на ввод объекта в

— Застройщик подает документы в УФРС для открытия регистрации права собственности дольщиками на квартиры, дому присваивается милицейский адрес.

— Застройщик передает дом управляющей компании (создается самим застройщиком и участвует в приемке дома). В последствии управляющая компания ведет эксплуатацию дома.

— Дом переходит на постоянную схему электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения

— Дольщики заключают договор с управляющей организацией и платят коммунальные услуги.

— Дольщики приглашаются для осмотра квартир и подписания акта-приема передачи.

Т.е. на этом этапе происходит:

• подписание акта ввода в эксплуатацию

• устранение замечаний, которые выявила гос. комиссия (в течение 2-3 мес)

• проверка всех систем (отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, лифты и т.д. )

подключение воды, света, тепла (запуск лифтов)

Этап 6: Заселение — самый радостный этап для покупателя

— После полной оплаты стоимости квартиры, оплаты коммунальных платежей и подписания акта приема-передачи происходит заселение.

— Иногда заселение происходит позднее, если есть объективные препятствия (перебои электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения).

Т.е. на этом этапе происходит:

• Подписание дольщиками акта приема-передачи

• Дом полностью готов для проживания (все коммуникации подключены)

• Передача ключей, заселение

Этап 7: Оформление права собственности

— Дольщики подают документы в УФРС для регистрации права собственности на квартиры (ДДУ, акт приема-передачи, платежные документы) и получают свидетельство о регистрации права собственности

— Организуется ТСЖ во главе с председателем (путем реорганизации Управляющей компании или путем регистрации и избрания нового правления)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Оформление права собственности на квартиру

* СГСНЭ (Службы государственного и строительного надзора и экспертизы)

КУГИ (Комитет Управления Государственным Имуществом)

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы)

ДДУ (Договор Долевого Участия)

Разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство заказчик должен представить в Орган местного самоуправления – СГСНЭ следующие документы:

• документы, удостоверяющие право на использование земельного участка

• положительное заключение гос. экспертизы проектной документации

• все материалы из проектной документации

• градостроительный план земельного участка

Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.

Вот столько нужно действий, чтобы построить свой дом. Представьте сколько времени и денег это все стоит. У застройщиков работают целые отделы, которые занимаются согласованиями и так далее. Поэтому не всегда застройщик виноват в том, что дом плохо строится.

Спрашивайте, что Вас интересует. Я всегда рад ответить на Ваши вопросы. Да и люди, которые меня читают иногда знают больше меня. Они мне иногда помогают ответить раньше меня.

Ого! Вы все прочитали!

Найдены возможные дубликаты

Спасио, чувак 🙂 Всё сохранил, скоро понадобится )

Как можно с Вами связаться, хочется выяснить юридически-значимые моменты, позарез нужно(((

Спасибо, что читаешь меня!

Добрый день. Нет информации о ТУ, а также про недропользование и культурное наследие. А так, конечно, интересно и познавательно.

Очень информативный пост!

Наверное спустя такое долгое время я вряд ли смогу узнать ответ на интересующий меня вопрос, но все же попытаюсь.

Я вроде бы имею понятие о том, что из себя представляет дом монолит-кирпич. Во время показа квартир мне сказали что строящийся дом будет не монолит-кирпич, а монолит-каркас, мол это быстрее. Но что-то я не могу понять что это за тип дома то такой?

А что делать в ситуации, когда ясно,что в сроки застройщик никак не укладывается, причем конкретно и роль «терпил» дольщиков никак не устраивает. СТоит ли что то предпринимать на данном этапе или ждать «финала» ? Застройщик уверяет что все будет готово в сроки, но осталось буквально 8 месяцев до сдачи по договору, а возведена только коробка (9 этажей) и произведено застекление.

До срока сдачи сделать ничего не получится. А вот потом уже нужно будет плотно поработать

Можете подсказать, по поводу документов которые готовят до начала работы с котлованом? Суть проблемы в следующем:

В нашем ЖК все квартиры, купленные в первые пол года строительства, похудели в площади. Т.е. в ДДУ у меня 37,52, а реально 36,4 квадратов. При этом присутствует пункт про допустимые 3% отклонения которые не оплачиваются (у меня 2,9. % уменьшилась). До появления моего этажа и изменения цифр площадей я запросил кладочный план квартиры. В этом плане цифры совпали с реальными и площадь равна 36,4 (даже лично проект составлял по миллиметражу). Так вот, поскольку уменьшения были массовыми хотелось бы отсудить сумму переплаченную вне зависимости от 3%. Поэтому мне надо понять какой документ был изначально до строительства, чтобы предъявив его и реальные размеры показать, что в дду придуманная завышенная площадь для увеличения инвестиций на стадии начала строительства. И где эти планы можно официально достать?

Привет. Подскажи, какова себестоимость квадратного метра? В сети я несколько раз натыкался на такую информацию, что себестоимость варьируется в пределах 300-400$. То есть 15-20к рублей. Средняя цена за м^2 в моем городе — 50-55к рублей. То есть, потратив около 30млн рублей на постройку 3-эх этажного дома(включая стоимость земли), на выходе я получаю около 20-30млн чистой прибыли. Так ли это, ибо я не могу в это поверить?

Спасибо за информацию, очень боюсь решиться приобрести квартиру в новостройке 👀

Добрый день, подскажите, пожалуйста, возможно ли подключение коммуникаций в зимний сезон? Т.е. возможно ли например провести в дом отопление, когда отопительный сезон в разгаре? Или придется ждать окончания отопительного сезона?

Экспертиза промышленной безопасности грузоподъемных механизмов (кранов) https://youtu.be/oValcScj05E

Спасибо за развернутый рассказ, использовал информацию в курсовом по управлению проектами. Очень трудно придумывать работы для случайного проекта)

не согласен, ставь «моё»)

Как ещё могут разводить риелторы

Приобретали квартиру, искали долго тк довольно высокие запросы были. Приглянулся вариант — от собственника выступает риелтор, ещё возле дома перед просмотром квартиры уточнили: кто платит агентству? Собственник, покупатель ничего не платит. Окей. Посмотрели, все очень понравилось, решили брать, квартиру оформляли на маму. Риелтор отправил договор для внесения данных, а в договоре том исправлений куча! Некоторое сама исправила и попросила отца, который работает юристом, тоже посмотреть и исправить. Согласование договора заняло пару дней, накануне сделки приходит мне на почту чистый не заполненный договор и акт на оказание юридических услуг стоимостью в 20000 рублей в 15:37 по времени (это важно). Договор этот я даже читать не стала, подумала, что риелтор ошибся, что это скорее всего направлено собственнику, тем более договор чистый, нашей фамилии там нет, и потом мы же ничего не платим с его слов, ага 🙂 Следом в 15:55 приходит окончательный согласованный с собственником вариант договора, читаю. Тут же звонит риелтор, спрашивает ознакомилась ли я с договором все ли устраивает, я говорю, что да, и что завтра идём на сделку.

На следующий день встречаемся в риелторском агентстве, ещё раз все сверяем, передаём деньги, едем на регистрацию в мфц, ждём очередь, я пока отошла оплатить пошлину.

Прихожу, а риелтор под шумок подсовывает моей маме на подпись тот самый договор и акт на юридические услуги, заполненные им от руки прям тут в мфц, и начинает нагло вымогать деньги, давить на жалость, что эту сумму с него вычтут, а через несколько дней Новый год и прочее. Смотрю на маму, она в шоке, добрая очень у меня она, лезет за деньгами, хорошо, что у неё не хватает с собой, а то бы отдала, но ничего страшного, он предлагает завтра довезти.

Меня, к сожалению, хорошо воспитали, но от такой наглости и неожиданности, как я начала орать и крыть риелтора матом! Это мы их же договор весь с начала и до конца правили, и ещё заплатить за это должны?! Риелтор пытался давить и на меня, но я твёрдо сказала нет, так ничего и не заплатив.

Поэтому будьте осторожны при покупке квартиры, даже если все оплачивает собственник. Вы ничего не должны платить, договор они обязаны сделать, так как берут нехилую комиссию с собственника и составляют договор для него в первую очередь.

Ответ на пост «Быть начеку. Как работает агентство Этажи (Федеральное!)»

Впервые столкнулась с разводом на деньги в агентстве недвижимости «Этажи» (Москва). Я собралась покупать дом с участком, от продавца действовал риэлтор Вячеслав Волков. Во первых, сначала дом продавался за меньшую цену. Видя мою заинтересованность, цену подняли на несколько миллионов (объясняя тем, что дом хочет выкупить бывший муж продавца).

Как только я согласилась, сразу же на следующий день организовали встречу, чтобы я внесла залог, причем сумма очень немаленькая, 450 тыс. руб. Я, конечно, сглупила, не пригласила на встречу своего риэлтора, в агентстве увидели, что покупательница одна, не искушенная во всех вопросах. Внесла залог (хотя надо было требовать аванс). Документы мне никакие не показали на дом и участок, Вячеслав уверил, что все просмотрел, что все в порядке, никаких обременений нет, все оформлено в собственности. Для покупки мне было необходимо взять ипотеку. Мне тут же подсунули своего ипотечного брокера за соответствующее немалое вознаграждение. Ипотеку мне нашли буквально за один день от Сбербанка (выплачивать 65 тыс. ежемесячно 18 лет). При этом для ипотеки прикрепляются документы об объекте покупки. И тут начали выясняться неприятные нюансы. Участок оказался с обременением от газового сервитута. И в связи с этим на него наложены ограничения — нельзя ничего копать, нельзя держать ничего огнеопасного (т. е. барбекю, например, отпадает). Дом, который продается, не достроен и в таком виде стоит с 2008 года, при этом у него большая естественная амортизация за это время. Кроме того, на участке находится дополнительное незарегистрированное каменное строение в плачевном состоянии и не понятно, что с ним делать, то ли сносить, то ли регистрировать (опять за круглую сумму денег). В связи с этими вновь открывшимися обстоятельствами написала Претензию и потребовала вернуть залог и расторгнуть соглашение. На что продавец ответила резким отказом, а Вячеслав стал доказывать, что сервитут занимает совсем небольшую долю участка, присылать планы из архитектурного бюро города. Но обременение есть обременение. И залог возвращать никто не собирается. Не смотря на то, что договор заключала именно в агентством «Этажи», их менеджеры хотят перевести этот конфликт в плоскость отношений между мной и продавцом. Планирую подавать на них в суд. В Этажах столкнулась с активным рвачеством (за каждый шаг они разводят на большую сумму денег) на фоне некомпетентности. Никому не советую иметь дело с этим агентством.

Ответ на пост «Риэлтор-гений»

Обратился знакомый с просьбой сделать обмеры квартиры в новостройке. Он с женой погасили полностью стоимость квартиры, пришли в офис застройщика за ключами, а им говорят, что площадь квартиры увеличилась и нужно доплатить 212К. Действительно, в договоре (в посте, на который отвечаю, тоже это упоминается) прописано, что площадь может «гулять». Знакомый был не против доплатить, но хотел убедиться, что его не обманывают и есть за что доплачивать.
Нас очень помпезно встретил «предводитель» строительной компании. Сразу с порога стал на меня давить всевозможными кадастровыми терминами (ха, три раза), делать суровый вид и тыкать пальцем в поэтажный план, рассказывать, что пригласят независимого инженера, если у меня не сойдётся с новой площадью. На кухне показала, что у них несоответствие расположений вентиляционных шахт по факту и в чертежах. Чувак сник и отстал))
Итог: квартира действительно оказалась до десятых метра такая, как они сказали(новая увеличенная площадь). Я облазила там каждый угол и для пущей точности обвела полигоном в автокаде каждое помещение. К чему пришла после сопоставления моего плана квартиры и изначального «рекламного»? Это мутки застройщика. Привлекают клиентов низкой стоимостью. Человек уже считает, что он хозяин, привыкает к этой мысли, присматривает стройматериалы для ремонта, а тут такая «мелочь», нужно доплатить) Для таких дотошных, как мы, придумали схему.
Представьте план квартиры. Несущую внешнюю стену чуть выдвигают вперёд (чем и добавляют площадь), при этом для особо бухтящих немного смещают перегородку между комнатой и коридором в сторону увеличения коридора. Перегородку смещают, чтобы площадь комнаты осталась такая, как было заявлено. При случае возмущаний можно сказать, что так бывает и вот смотрите у вас даже комната не изменилась и балкон такой же, и туалет с ванной, мы честны перед вами.
10 этажей, 6 подъездов, 8 одинаковых зданий с каждой только однокомнатной квартиры (мы в такой были) доплата 212К. Вот, просто немного сдвинули по проекту внешние стены, а тут и дополнительный доход с продаж подъехал)

Ответ на пост «Риэлтор-гений»

Только сегодня в Инстаграм наткнулся на интересный пост)

Думаю, какая красота, интересно сколько стоит, захожу в комментарии:

Так, простая арифметика, 19,5 млн разделить на 200 тысяч за квадрат, получаем дом площадью 97,5 квадратных метра.
Читаем комментарии дальше:

Хм, странно, смотрим остальные фотографии в посте и видим план дома:

Понятно, что это дом, а не квартира и фирме нужно продавать его за сумму 19,5млн, а чтоб выглядело недорого, придумали какие то мифические метры и цена за квадратный метр стала намного дешевле, психологически уже не давит)))

PS: место действия Казахстан, цены в национальной валюте Тенге

Риэлтор-гений

Мониторю продажи квартир в одном строящемся ЖК нашего города. Появляется новое объявление на известном сайте:

Странное дело, но я наизусть знаю все планировки в этом доме и уверена, что квартир квадратурой 38.4 метра там точно нет. Захожу на сайт застройщика и нахожу эту заветную квартиру (на 3 этаже она единственная):

А у продавца аж целых 40 квадратов. Ради интереса решила позвонить) Трубку взял, естественно, риэлтор. Спросила, что это за приписка про 5% и полтора квадрата. Оказывается, (в нашем договоре ДДУ это тоже прописано) расхождения по квадратуре после сдачи дома могут быть в пределах 5% как в большую сторону так и в меньшую, и это считается в пределах нормы, застройщик и покупатель друг к другу не будут иметь никаких претензий. Т.к. планировка эта примерная, толщина стен не точная, то квадратура «гуляет» и после замеров уже сданного дома площадь жилья меняется. Для маленьких квартир это изменение всегда идёт в бОльшую сторону, вещает мне человек на другом конце провода. На вопрос, откуда такая уверенность, что квадратура увеличится ровно на 5%, сказал, что это жизненный опыт и практика, всегда мол так.
Ну окей, допустим.
Я: Но у Вас указана площадь 38 квадратов, а у застройщика такая квартира всего 35 квадратов, откуда такое расхождение?
Р: Ну вот смотрите, мы живём в такое время, когда балкон всегда присоединяется к жилой комнате, там делают кабинет, зону отдыха и т.д. У застройщика взята только треть, но ведь там по факту 4,37 квадрата! Значит и площадь квартиры будет не 35.2, а 38.4. А с дополнительными 1.5 квадратами после сдачи — все 40! И вообще, квадратура на бумаге и квадратура по факту это совершенно разные вещи!
Я: Спасибо, до свидания))

Такие пирожки. Хотите накинуть пару квадратов к своей недвижимости — смело плюсуйте всю площадь лоджии и балкона, это ж кабинеты)

Сколково против Инноваций

Первоначально, когда читаешь заголовки о Сколково представляешь тот футуристичный город в котором люди действуют и живут согласно знаниям и совести.

Но, как часто бывает, замечательная идея была загублена обычными заборами и бюрократией. На примере одного забора можно понять насколько данная «Российская кремниевая долина» отделилась от обычных людей, которые не живут в мире «Смузи».

Именно тут, по истинно научной улице Эйнштейна, начинаются и заканчиваются инновации.

Застройщик ГК Гранель обещал дольщикам 10 минут до МЦД Сколково, но получилось так, что возле ЖК был возведен забор, который не дает возможности дойти до МЦД, точнее можно через парковку у ТЦ Три Кита и дальше по Минскому шоссе, но парковка работает до 21:00. Половина маршрута проходит по проезжей части, лужам, тротуар отсутствует. Получается, людям без разработок телепортации от Сколково не добраться к своему дому. К сожалению, Сколково изобрело только забор.

Жители, общаясь с администрацией Одинцово и ГК Гранель, выяснили, что инициатором данного забора является Фонд Сколково, тот самый фонд, который был создан на бюджетные средства.

В данный момент Сколково собирается все больше огораживаться заборами. Возможно, руководству данного фонда просто неприятны обычные люди.

К сожалению, у нас слишком часто ставят заборы куда только можно и нельзя. Но стоит ли зона комфорта руководства Сколково того, чтобы люди рисковали жизнью идя до станции электричек по Минскому шоссе или перелезая через забор?

Контакты по данной проблеме:

Найдена самая большая квартира в Московских новостройках

Самая большая московская квартира (из числа представленных на рынке новостроек) имеет площадь 2,18 тысячи квадратных метров. Это апартаменты в одном из небоскребов комплекса «Башня Федерация» в деловом центре «Москва-Сити», следует из материалов базы ЦИАН, предоставленных «Ленте.ру».

По данным аналитиков, рекордно большая квартира продается за 2,6 миллиарда рублей. «Неудивительно, что за четыре с лишним года, прошедших с момента сдачи комплекса, для лота так и не нашелся покупатель», — отмечают в ЦИАН. У рассматриваемых апартаментов целый ряд уникальных характеристик, включая наличие стеклянного купола 12-метровой высоты и 360-градусного обзора из окон.

Нужна ли справка из психдиспансера и наркодиспансера при продаже квартиры?

Очень часто при сделках с недвижимостью от продавца требуют справку из психдиспансера о вменяемости, а порой еще и из наркодиспансера. Чаще всего такое условие ставится, когда в сделке участвует риэлтор как посредник. Иначе как «изображением бурной деятельности для оправдания своей нужности», я эти требования назвать не могу.

По моему опыту такие справки при сделках с недвижимостью — совершенно ненужная макулатура. Давайте разберемся почему.

Вот так обычно выглядят справки из психдиспансера:

Получаются они бесплатно, а при наличии прав на вождение автомобиля и разрешения на оружие автоматически.

На первый взгляд все серьезно: печати, штампы, заключение врача. Но если вчитаться внимательно, то эта бумажка ничего такого особенного о продавце недвижимости нам не скажет. То, что человек не значится в картотеке или не состоит на учете у психиатра по месту жительства, еще не означает, что он полностью осознает свои действия. И наоборот — человек может иметь ментальные отклонения, состоять на учете, но запрета на сделки с недвижимостью ему никто не устанавливал.

Я уже не говорю о том, что справка действительна на момент выдачи. И внезапное помешательство на следующий день после выдачи справки не исключено.

То же и с наркодиспансерами. Далеко не все наркоманы состоят на учете. А те, кто состоят, могут вполне отдавать себе отчет в своих действиях. И опять же никто не помешает покупателю, не состоящему на учете у нарколога, обдолбаться накануне сделки и быть невменосе при подписании договора купли-продажи.

Особо продвинутые риэлторы начинают требовать комиссионное заключение о психическом здоровье. Они выдаются уже платно (в среднем 3—5 тысяч рублей, но встречались варианты и за 10 тысяч). В ней обычно указано, что «по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью».

В этой ситуации со справками особенно ярко проявляется абсолютная юридическая безграмотность населения. Для среднестатистического гражданина «вменяемость» = «дееспособность». А это далеко не всегда так.

Вот вам пример: несовершеннолетний ребенок, имеющий долю в продаваемой квартире, и не состоящий на учете у психиатра и нарколога, вполне себе вменяем. Но недееспособен. При этом на сделках с недвижимостью справку от психиатра на ребенка отчего-то никто из риэлторов не требует:)).

Мой недавний покупатель тоже через риэлтора потребовал от меня справку из ПНД и НД. Перечисление аргументов, приведенных выше, ничего не дали. «Без этой справки продавать квартиру нельзя! У вас документы в МФЦ не примут! Сбербанк не откроет эскроу-счет!» и прочий традиционный риэлторский поток вранья.

Не слушайте. Примут. Откроют. В качестве аргумента можете показать список документов, необходимых для регистрации сделки. Никаких справок от психиатров и наркологов там и в помине нет.

Из документов нужны лишь:

*ваше право собственности на продаваемую вами квартиру,

*согласие супруга, если продавец состоит в браке.

Если покупателю вашей недвижимости так уж горит себя обезопасить с этой стороны, он может попросить у вас принести «Выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным». Получается она в МФЦ или, если есть ЭЦП (электронная цифровая подпись), через личный кабинет на сайте Росреестра.

В некоторых МФЦ делают круглые глаза, говорят «мы такое не делаем, это вам к психиатру, идите в полуклинику». Не слушайте. Делают. И обязаны выдавать. Поэтому давите на девочек на ресепшене — пусть посмотрят в каталоге оказываемых услуг. Или зовите начальника МФЦ, он обычно поумнее будет и рядовых сотрудников просветит при вас за пару минут. Особо упертым можете показать вот эту ссылку https://www.gosuslugi.ru/283020/17/info о том, что такая справка существует и действительно выдается в МФЦ:

Ваша задача — оплатить пошлину в 950 рублей, если получаете выписку на бумаге, и 400, если в электронном виде письмом. И конечно же нужно предъявить паспорт, так как такие выписки выдают только лично на вас. Могут еще выдать вашему нотариусу. Вашим наследникам (хоть по закону, хоть по завещанию). Но потенциальному покупателю, желающему проверить продавца, точно ее не получить.

Выглядит этот документ так:

Как видите, в моем случае написано: «сведений о недееспособности не поступало». В случае недееспособности указывается номер и дата судебного решения, дата его вступления в законную силу и пр. Ибо недееспособность у нас определяется лишь судебным решением, а не справкой участкового врача. Вот таким гражданам сделки с недвижимостью действительно запрещены. Даже если они не наркоманы и психически здоровы.

А теперь самое главное — данные о дееспособности берутся из баз Росреестра, где с 2017 года аккумулируются сведения о признании владельца недвижимости недееспособными или ограниченно дееспособным. Туда они попадают из судебных органов либо органов опеки и попечительства, а не из психдиспансеров, как кто-то наивно полагает. Таким гражданам всегда по суду назначается опекун, и только он имеет право действовать при продаже или покупке квартиры от имени недееспособного гражданина.

И тут возникает второй, а по сути ГЛАВНЫЙ вопрос — если данные о недееспособности граждан и так находятся в Росреестре, то и такую справку получать не нужно. Росреестр и так сделку с недееспособным гражданином не пропустит, выдав отказ с описанием причины: продавец числится в Реестре недееспособных граждан и к сделкам с недвижимостью не допускается.

Итого: такая справка при продаже квартиры не нужна.

Давайте лучше получать такие справки:

И несколько ремарок.

1. Если покупатель упорно настаивает на предоставлении справки из ПНД и НД, потребуйте от него такую же справку. Ведь он такой же участник сделки и его вменяемость вам тоже интересна. В моем случае этого было достаточно. Покупатель сначала чуть не упал в обморок от моей наглости. Выдал банальное «А что, по мне разве ни видно, что я нормальный?!» И согласился на Выписку о дееспособности. Но и ее можно было не делать, ибо см. выше — этот реестр так и так пробивается при регистрации сделки.

С особо отбитыми действует и еще один аргумент: «Справку требуете вы? Она нужна вам? Вот вы ее и оплачивайте. А я так и быть пройду освидетельствование, если вы так хотите». Обычно при вопросе о лишних тратах покупатели идут на попятную.

Если и это не помогает, предложите покупателю пригласить на сделку врача-психиатра опять же за его счет. Медик освидетельствует продавца и подтвердит состояние вменяемости конкретно в момент подписания договора купли-продажи.

2. Если у вас есть водительские права или разрешение на оружие, можете предъявить эти документы. Они автоматически подтверждают вашу вменяемость, подтвержденную психиатром.

Поэтому когда у вас просят принести «справку об отсутствии справки», можете смело слать риэлтора или покупателя лесом.

Некомфортно: застройщики в Новосибирске завышают класс жилья

Уже пару лет как новосибирские застройщики взяли курс на жильё класса «комфорт». Специалисты отмечают, что примерно 70% новостроек от отвечают заявленному классу.

Кто придумал классы

В 2012 году Российская гильдия риэлторов и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства разработали классификацию домов. Всего существует 4 класса: эконом, комфорт, бизнес-класс и элитное жильё. То есть, официально не существует класса «комфорт +» и т.п. Рост класса предполагает рост средней площади квартир, меньшее количество квартир на этаже, повышение качества инженерии и стоимости отделочных материалов.

По данным Центрального агентства недвижимости, 67% строящихся жилых комплексов Новосибирска позиционируют себя в классе «комфорт». Сюда входит не только «комфорт», но и «комфорт +», «бизнес», «бизнес-лайт», «премиум» и другие маркетинговые наименования.

Как выглядит реальный комфорт

Жителям домов комфорт-класса, в зависимости от размера проекта, должна быть обеспечена школа, детский сад, поликлиника. При этом первые этажи бывают нежилыми: коммерческие помещения внутри дома подходят для магазинов, салонов красоты, аптек и бытового бизнеса. Развитая придомовая территории — ещё один атрибут класса «комфорт».

Облик дома прямо коррелирует с классом. Переменная этажность, фасады с дорогой отделкой, прагматичные планировки квартир — атрибуты такого жилья. Чаще всего недвижимость комфорт-класса строят по авторским архитектурным проектам.

Конструкция «комфортных» домов — это монолитные каркасы с кирпичным или панельным заполнением, хотя допустимы и варианты. В таком жилье мало несущих стен, можно сделать перепланировку по вкусу и потребностям. В качестве материала межкомнатные стен используется такой же, как и в межквартирных. Пазогребневые межкомнатные стены при кирпичных межквартирных — признак того, что застройщик сэкономил.

Входные группы и места общего пользования

Дома класса «комфорт» предполагают отделку мест общего пользования дорогими материалами, а не штукатуркой. Дизайн может быть разным, но это точно не обычные голые стены, покрашенные в весёленький цвет. Входные группы дополняют опциями: колясочными, местами хранения и ожидания, где можно присесть.

Общая площадь «однёшек» в комфорт-классе начинается от 35 кв. м, «двушек» – от 50 кв. м, «трёшек» – от 60 кв. м. Кухня не может быть маленькой — строго больше 8 кв. м., иначе на ней будет неудобно. Некоторые эксперты в качестве атрибутов комфорт-класса указывают наличие двух санузлов.

Ещё один атрибут комфорт-класса — просторный паркинг. Застройщики часто идут на ухищрения, готовя парковки отдельно от домов. Жильё может быть сдано, а машиноместа числятся номинально.

Автомобилистам крайне некомфортно, когда некуда поставить авто. У застройщиков есть удобная отговорка в виде строительных норм и правил. Формально машиноместа будут, но на деле они окажутся, например, временными и платными.

Класс — это не закон

К сожалению, чтобы присвоить новостройке класс, не нужно проходить подтверждающих комиссий. Новостройки с 8 и более квартирами на этаже, с входными группами, отделанными штукатуркой, и критической нехваткой машиномест тоже продают как «комфорт-класс».

В Новосибирске жильё класса «комфорт» — это, преимущественно, точечная застройка в обжитых районах. Мэрия Новосибирска обычно не спешит возводить школы и поликлиники с расчётом на новых жителей: финансирование социальной инфраструктуры не успевает за амбициями строителей. Ряд застройщиков берёт на себя обязательства по строительству социальных объектов, но их исполнения приходится ждать несколько лет.

Москвичка съездила за город и лишилась квартиры

Жительница столицы Наталья Каримова не смогла попасть в собственную квартиру после поездки на дачу. Как выяснилось, купленная в 1997 году квартира перешла в собственность государства. Об этом хозяйка узнала, когда вернулась после короткой поездки за город и обнаружила, что замки на двери заменены. Каримова обратилась в полицию и управляющую компанию. Женщине объяснили, что недавно приезжали представители департамента Бабушкинского жилфонда.(НТВ).

По документам департамента муниципального жилья, Каримова — единственный собственник этой квартиры, однако в выписке из ЕГРН уже три года собственником значится город Москва. При этом счета за услуги ЖКХ по-прежнему приходят на имя женщины. Основания перехода прав на квартиру городу пока не известны. Чиновники могли не знать о новом собственнике недвижимости и поэтому признали имущество выморочным в связи со смертью прежнего правообладателя. «Почему у них не было этих сведений — неизвестно». (Арман Барекян: специалист по недвижимости).

До 1998 года, когда появилась единая база Росреестра, права на недвижимость регистрировали различные органы. В случае с Каримовой на договоре купли-продажи стоит печать комитета муниципального жилья правительства Москвы (сейчас департамент городского имущества. — Прим. ред.). Выходит, что чиновники не могли не знать, что квартира принадлежит женщине. Однако сведения о ней либо исчезли, либо были скрыты, из-за чего получилось так, что квартира отошла городу после смерти три года назад предыдущего владельца.

Теперь все действия с квартирой Натальи Каримовой могут совершаться только с согласия мэрии Москвы. В этой истории имело место превышение или злоупотребление должностными полномочиями. (Юрист).

История о мошенничестве с покупкой квартир

Рассказываю со слов знакомого из правоохранительных органов.

Уж не знаю насколько ходовой вид мошенничества с недвижимостью ибо как-то сложно и муторно, но похоже таки имеет место быть. Суть его в следующем.

Покупатели находят продавца и заключают с ним договор купли-продажи квартиры. Деньги отдают сразу наличкой. Далее идут в МФЦ и сдают документы на регистрацию сделки. Регистрация в МФЦ обычно 7-10 дней.

В это время параллельно со сдачей документов в МФЦ подельник продавца закидывает в суд исковое заявление о взыскании с продавца энной суммы денег и заявление об обеспечении иска, где просит наложить арест на имущество — ту самую квартиру, для регистрации которой документы и были уже сданы в МФЦ.

Суд рассматривает заявление об обеспечительных мерах и выносит решение об аресте квартиры. После этого покупателям, соответственно, приходит отказ в регистрации сделки.

Таким образом покупатели остаются и без денег и без квартиры. Ну а далее начинается развод покупателей на дополнительные деньги. Что-то типа: «Хочешь квартиру — гаси долг продавца — снимется арест — получишь квартиру. Нет — будешь и без денег и без квартиры».

С продавца, конечно, можно потребовать возврата денег. Только вот денег у него уже нет и взыскать с него живые деньги обратно очень туманная перспектива.

При этом правоохранительные органы считают, что здесь чистые гражданско-правовые отношения в которые органы влезать право не имеют. Хочешь — иди и судись. Да и на момент подписания договора купли-продажи, квартира чистая, обременений нет, о чем продавец и предоставил покупателям свеженькую выписку из Росреетсра и всякие справки.

Процесс взыскания долга с продавца каким-то третьим лицом тоже формально чист, так как есть договор займа. Продавец не отрицает, что он был и т.п.

Как себя обезопасить? Никаких сделок с передачей налички из рук в руки. Только аккредитив или ячейка. При таком раскладе явные мошенники сразу отвалятся.

Застройщик почти отобрал у жительницы Новосибирска квартиру, но ему помешали

Недавно нашли выявили схему обмана потенциальных дольщиков. Работает только у всяких «мутных» застройщиков, но проверить её как-то с помощью открытых баз данных нельзя. Можно предупредить будущего дольщика, что объект рисковый, однако всё это «на словах». Документы будут нормальными.

К нам обратилась 47-летняя Наиля Махмудова. Она хотела купить жильё в строящемся доме застройщика ООО «Новосибирск СтройМастер К». Клиент выбрал квартиру, предлагаемую подрядчиком застройщика ООО «Абрис». Этот подрядчик поставлял бетон, за что, по взаимозачёту, получил 10 квартир. Права на эти квартиры были зарегистрированы в Росреестре, а документы проверены.

Сделка с Махмудовой прошла в сентябре 2018 года, строящаяся квартира стоила около 4 млн рублей. После сделки ООО «Новосибирск СтройМастер К» подал иск в суд и оспорил переуступку. Застройщик заявил, что ООО «Абрис» не оплатил квартиры, хотя уже их перепродал. ООО «Новосибирск СтройМастер К» попытался вернуть и другие 9 квартир, настаивая, что передал их подрядчику авансом, без реальной поставки бетона. Ну то есть, документы он, якобы, подписал авансом. Это то же, что забрать товар в магазине, не оплатить его, но получить чек «авансом».

Суд первой инстанции решил дело в пользу людей. Наши юристы настаивали, что застройщик и подрядчик действовали недобросовестно. А как ещё? Откуда человек с улицы должен знать, что там решили две частные компании между собой? Внутренние договорённости двух юридических лиц знают только два этих юридических лица. Это то же, что забрать товар в магазине, не оплатить его, но получить чек «авансом». Застройщик не успокоился и обжаловал решение в вышестоящую инстанцию — Новосибирский областной суд.

«В областном суде начали происходить странные вещи: предыдущее решение было отменено, а требования застройщика удовлетворены. По мнению суда, Наиля Махмудова должна была проверить документацию и взаимные расчеты между застройщиком и подрядчиком, а она этого не сделала. Каким образом простой человек может проверить поставки бетона, их объем и правильность оформления бухгалтерской документации нам не ясно. Поэтому мы вновь обжаловали решение, и уже Кемеровский кассационный суд восстановил справедливость» — поделилась юрист Центрального агентства недвижимости Ольга Шестакова.

Мы обжаловали дело в другом городе, в Кемеровской касации. Там суд пришёл к выводу, что и застройщик и подрядчик действовали недобросовестно, когда переоформляли объекты без расчетов, а тем более выдавали справки об оплате без самой оплаты. В общем, будьте осторожны, если берёте квартиры у малознакомых застройщиков или в «долгостроях». У них и не такие препоны бывают. Случай по-своему уникальный, даже местное ТВ заинтересовалось. Вот репортаж, на него можно сослаться, как на источник.

Как застройщики Уфы продают квартирки

Тёша моя в далёко 2018 купила квартиру в строящимся доме в Уфе. Небольшая, уютная евро двушка с лоджией в хорошем районе. Сделка прошла хорошо и вот всё идёт к сдаче. Решали посмотреть на квартирку сходить а там в общем лоджию украли. Парнишка говорит они только с 4 этажа начинаются, а у вас 3. Но мы ж покупали то с ней, и в договоре указано так и при покупки тоже на плане она имеется.
Сказали что якобы это просто менеджер ошибся, человеческий фактор. Ну и на этом всё.
Предложили расторгнуть договор и забрать деньги. Те деньги что были 2 почти 3 года назад. Потерять время и собственно сами деньги.
Такое вот отношение к людям в Первом Тресте в городе Уфа.
Подскажите что можно сделать с этим сделать, может кто был в такой ситуации и как решали,

Скелеты в шкафу при сопровождении сделок c недвижимостью

Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму. Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку. Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое. Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик». То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Отрываю Постановление Правительства РФ от 29.12.2014 N 1604 (ред. от 03.08.2019) «О перечнях медицинских противопоказаний, медицинских показаний и медицинских ограничений к управлению транспортным средством» и мне это все начинает нравиться все меньше и меньше.

Список примерно такой:

1. Органические, включая симптоматические, психические расстройства F00 — F09

2. Шизофрения, шизотипические и бредовые расстройства F20 — F29

3. Расстройства настроения (аффективные расстройства) F30 — F39

4. Невротические, связанные со стрессом и соматоформные расстройства F40 — F48

5. Расстройства личности и поведения в зрелом возрасте F60 — F69

6. Умственная отсталость F70 — F79

7. Психические расстройства и расстройства поведения, связанные с употреблением психоактивных веществ F10 — F16, F18, F19

8. Эпилепсия G40

9. Ахроматопсия H53.51

10. Слепота обоих глаз H54.0

Если с ахроматопсией или слепотой обоих глаз мы еще могли бы смириться, хотя тоже неясно, как договор заключать, то все остальное – прямая дорога к последующему оспариванию сделки по основаниям ст. 177 ГК РФ.

Так как в базе судов тексты исков не видны, предлагаю доверителю запросить дополнительное инфо у продавца. Пусть развеет сомнения, представит доки, а мы посмотрим.

Дальше, разумеется, у продавца (точнее, у дочери, т.к. маму мы пока не видели и не слышали), бомбануло, включая все стадии – отрицание, депрессию, торг и гнев, кроме принятия. Сначала, она, конечно же, сказала, что ваш юрист Гусятников – козел (музыка для моих ушей, значит мы все делаем правильно), потому что лезет в чужую частную жизнь и незаконно обрабатывает персональные данные. Дальше начинаются рассказы о том, «что мы даже не знаем, что это за иск». Не знаете – ну ок, ознакомьтесь пожалуйста, это же просто (хотя опять же не верю, раз в статье речь про медицинское освидетельствование, то невозможно не знать о нем и его результатах). Дальше начинается бред из серии «моя мама – нормальный человек», и вообще «я покупала квартиру, там женщине-продавцу было 58 лет, и она была полностью нормальная, а моей маме всего 53». И, наконец, торг – «а давайте я вам продам по доверенности от мамы и никаких проблем не будет» (ага, ну да, только права и обязанности то возникают исключительно у того, кто продал, а не у представителя). Но доки при этом никакие не дает.

В итоге мы переговорили с доверителем и отказались от объекта – слишком мутная история, выбрали другой объект, в том же поселке. Кстати, маму продавца потом прав лишили, значит все основания у прокурора были. Тем не менее, я не сомневаюсь, что при том уровне проверок, которые делают подавляющее большинство риэлторов и банков (ну то есть примерно никакие), она покупателя найдет.

Кейс второй – Нарния в отдельно взятом коттеджном поселке

Бывает иногда такое, что вроде бы с виду все нормально, а потом открываешь шкаф, а там – Нарния. Ну или хотя бы пресловутый скелет и, часто, не один. Приходит доверитель, по рекомендации от знакомых и хочет купить дом в поселке. Как часто бывает, деньги жгут ляжку надо срочно-срочно, уже сегодня типа еду авансировать, очень классный объект, вдруг уйдет бла- бла-бла (тут лирическое отступление – сейчас не такой рынок, чтобы бежать покупать прямо здесь и сейчас, есть из чего выбрать, да и вообще, если Вы не олигарх, то наверное стоит чуть меньше торопиться с выбором недвижимости, в которой Вы будете жить 10-20-30 лет, а, вероятно, и более).

Ну ладно, договариваемся, что он пересылает хоть какие-то доки от продавца, я хотя бы поверхностно посмотрю, что там с продавцом и объектом, а письменное заключение сделаем позже в течение 1-2 дней, как обычно. Смотрю по ФИО и адресу регистрации продавца – вроде судов нет, по ФССП и Федресурсу все чисто, то есть нет явных непогашенных долгов и не банкрот. Хотя бы уже полдела. Клиент едет смотреть объект и фотографировать правоустанавливающие доки, авансировать я ему пока не рекомендую, ну или авансировать какую-то символическую сумму, которую, если что, не жалко.

Доверитель едет, фотографирует правоустановку, смотрит объект, еще больше в него влюбляется, но, к счастью, не авансирует. Дальше, мы берем документы в работу и начинаем, как обычно, портить нашему клиенту идиллию, причем реально скелеты из шкафа начинают лезть как в фильме «Зловещие мертвецы».

Во-первых, выясняется, что продавец (как физлицо) должен доблестной Истринской налоговой инспекции более 7 миллионов рублей, причем как налоговый агент (не понимаю до конца, как это у него вышло, в подробностях не разбирался), тем не менее 7 миллионов – это такая сумма, с которой налоговая может и забанкротить неудачливого налогоплательщика.

Во-вторых, выясняется, что продавец получил этот дом и участок по договору дарения от какого-то физлица, назовем его Ашот, которое не является ее родственником (подозрительно). Дальше начинаем смотреть базу судов и находим 6 судебных споров, из которых 2 еще идут, а 4 уже состоялось, причем там творится какой-то треш. В одном деле Ашот просит суд расторгнуть аналогичные договоры дарения продавцу по другим участкам и домам в этом же поселке. Суд отказывает (что логично, т.к. доказать что «я на самом деле не хотел дарить» сложно). Дальше Ашот просит расторгнуть договоры купли-продажи каких-то других домов и участков, тоже с продавцом и в том же поселке (большой поселок видимо был). Тут суд удовлетворяет – оплат по договору не было. Продавец в эти 2 судебных процесса не является.

Далее, есть еще 2 дела – там продавец судится со своим мужем, тоже по домам, тоже в этом поселке (это уже какие-то третьи дома, поселок то большой). Причем тут продавец в суд почему-то является и иск мужа признает (классический «самострел», когда истец и ответчик проворачивают некую хрень и потом «подтверждают» ее судебным решением).

Еще 2 дела рассматривается, в одном какая-то групповуха Ашота продавца и мужа, а еще одно дело – некая управляющая компания с продавца и Ашота хочет взыскать какие-то коммунальные платежи (размер неясен, но видимо за все дома в поселке, который большой).

На фоне всего этого треша моему доверителю предлагается купить дом и участок и присоединиться к групповухе с Ашотом.

Разумеется, мы ему не разрешили, причем потом он честно рассказал, что «почему-то этот объект продавался примерно на 2 миллиона дешевле, чем соседние, поэтому мне он очень понравился». Продавец, кстати, ушла в глухую несознанку и сказала, что вообще в первый раз слышит про какие-то суды (ага, особенно про те, в которые она являлась и иски признавала).

Опять же, точно знаю, что награда найдет героя и кто-то это обязательно купит. Цену только надо поставить повыше, чтобы подозрений не вызывало.

Короткий бонус трек – пакет стоимостью 100.000 рублей

Столкнулся недавно со странной штукой из 90-х. Доверитель поехал авансировать объект самостоятельно. Ну и наподписывал соответственно. Внес аванс в агентство (просто запомните первое правило клуба – никаких авансов в агентства, все авансы только продавцу), причем взамен денег ему выдали какое-то «соглашение», по которому он передал агентству не деньги, а «ценный пакет, который стороны оценили в 100.000 рублей и который будет храниться в офисе агентства до завершения сделки». Слава богу, сделка состоялась – если бы нет, то мы бы устали этот ценный пакет вытрясать из агентства. Точнее получили бы пакет с фигой нарисованной или с конфетти, который стороны в 100к оценили.

Удачных вам сделок, господа, и будьте предельно внимательны на этапе выбора объекта!

Дом за 1 евро в Италии: во сколько он обойдется на самом деле

Факт, что человек является собственником дома в Италии, еще не дает ему права на получение «пермессо ди сожорно» — вида на жительство.

«Вся молодежь из деревни уехала, и деревня умерла» — такая проблема существует не только в больших странах вроде нашей, но и в маленькой Италии. Здесь есть почти заброшенные поселения с числом жителей не больше сотни. И живут в них в основном люди преклонного возраста. Итальянцы придумали ход, как искоренить эту проблему и оживить свои очаровательные borghi (по-итальянски «деревенька»). Мол, а давайте то, что никому не нужно даром, продадим! По номинальной цене в 1 евро.

Землетрясение как точка отсчета

Сейчас в проекте Case a 1 euro («Дом за 1 евро») участвуют уже больше двух десятков итальянских населенных пунктов по всей Италии — от Сицилии до Альп. А придумал все в начале 2000-х Витторио Сгарби. Он был мэром города Салеми на Сицилии. Исторический центр города был поврежден в результате землетрясения, а денег на реконструкцию у муниципалитета не было. И тогда Сгарби предложил продавать полуразрушенную недвижимость за 1 евро каждому, кто готов вложиться в ремонт. Тем самым убивалось два зайца: и дома восстанавливались, и в город вливались новые жители. Однако идею не удалось воплотить в жизнь. Проект прикрыла прокуратура на основании того, что нельзя продавать жилье, которое может обрушиться на голову. Тем не менее спустя некоторое время идею подхватили несколько других городков, где не было землетрясения, но было много заброшенных домов. Их владельцы перестали платить налоги и желали во что бы то ни стало избавиться от этой недвижимости. Муниципалитеты предложили: хозяева могут подарить свое жилье городу, а город уже сам найдет этим домам новых владельцев.

Продано — это успех!

В начале проекта желающих купить старинный итальянский домик особо не было. Одним из первых участников проекта была сицилийская деревенька Муссомели в провинции Кальтаниссетта. Местные власти пытались запустить продажи с 2015 года, но на их объявления никто не реагировал. А вот в 2017 случился бум.

— Мы получили не менее 60 тысяч запросов, и сюда, в Муссомели, приехали тысячи человек! — рассказывал муниципальный советник деревни Тоти Нигрелли. — Мы продали более 100 объектов недвижимости.

В городке сразу закипела жизнь, шутка ли — аж сто новых жителей, да еще и с деньгами, да еще иностранцев. Потому что в основном, конечно, дома покупают иностранцы. Например, сюда переехала аргентинка Сесилия: женщина отправилась в Италию, чтобы развеяться после смерти мужа. Провела ночь в этом городке, а на второй день уже купила старинную виллу, в которой решила начать новую жизнь.

Вдохновившись этим примером, маленькие города Италии решили делать так же. Ну а правда ведь, отличное решение. Слить весь ветхий жилой фонд иностранцам, которые вложатся в реконструкцию. Вскоре у проекта появился сайт с каталогом недвижимости, который каждый день посещают из 228 стран!

Сколько это стоит в реальности?

Вступая в право владения недвижимостью за 1 евро, человек тут же получает новые обязательства. Как правило, он должен сделать следующее:

— подписать публичный акт о покупке собственности в течение двух месяцев;

— понести все расходы по оформлению акта купли-продажи (нотариус, оформление, передача, регистрация и т. д.);

— подготовить и подать в Технический офис муниципалитета проект ремонта и восстановления собственности, получив все необходимые заключения, как правило, в течение одного года с даты покупки;

— начать работы в течение двух месяцев, в некоторых случаях в течение двенадцати, с даты выдачи разрешения на строительство и завершить их в течение трех лет;

— для гарантии, что покупатель выполнит свои обязательства по ремонту, муниципалитет берет у покупателя залог 5000 евро на пять лет. Если обязательства не будут выполнены, то залог не возвращается.

Капитальный ремонт в Италии в среднем стоит около 100 тысяч евро, и это с огромной экономией на материалах и рабочих. Нотариус — еще примерно 10 тысяч. Оформление разрешений и заключений — даже предположить сложно, во сколько выльются, уж очень зависит от конкретного дома. Проект работ от архитектора — тоже немало. Так что неспроста эта программа проходит под лозунгом «инвестиции», а не, например, помощь бездомным обрести дом.

Причем в разных местах могут быть самые разные ограничения. В одном городке Лигурии есть условие, чтобы при реконструкции внешний вид здания был полностью идентичен тому, каким он был в свои лучшие годы. В другом городке, в провинции Лекко, вообще случился скандал: оказалось, что кадастровая стоимость этих домов была очень сильно завышена, и те, кто становился обладателем жилища за 1 евро, вскоре получал внушительный счет из налоговой.

Дешевле найти готовое жилье

На итальянский рынок недвижимости этот проект не оказал никакого влияния. Рынок и так давно в кризисе. Готовую недвижимость в приличном состоянии можно купить за относительно низкие цены. Например, есть государственный аукцион недвижимости ASTA, куда попадают дома и квартиры, которые забрали у должников за коммунальные долги, или банки — за невыплату ипотеки. И там квартиры могут стоить гораздо ниже рыночной стоимости. Наша знакомая, например, через ASTA купила виллу, реальная цена которой была больше миллиона, всего за 300 тысяч евро. Кто-то же покупает через аукцион пятикомнатные квартиры за 20 тысяч евро, просто потому что предыдущие жильцы, например албанская или румынская семья, решили уехать в другую страну, где нашли более высокооплачиваемую работу, и бросили жилье, купленное в кредит. И банку нужно лишь вернуть остаток по их кредиту.

Дает ли покупка виллы в Италии право на ВНЖ?

Нет. Тот факт, что человек является собственником дома в Италии, еще не дает ему права на получение «пермессо ди сожорно» — вида на жительство. Можно купить дом в Италии, но приезжать в него пожить как турист — по туристической визе. Италия в этом смысле пока отстает от других европейских стран (Португалии, Испании, Греции, Кипра), которые дают ВНЖ на основании покупки недвижимости. Однако наличие собственной недвижимости становится бонусом, если человек подает документы на ВНЖ по мотивам бизнес-иммиграции (когда он готов инвестировать в экономику Италии от 500 тысяч евро) или так называемого «выбранного места жительства» — residenza elettiva (нужно быть финансово независимым, быть способным оплачивать итальянские налоги, но с этим типом ВНЖ нельзя вести никакой предпринимательской и рабочей деятельности на территории Италии).

В агентство вносить аванс надежно! (Нет)

Всем привет. Прошу прощения у своих 3500 подписчиков, что редко выкладываю посты. При таком количестве чувствуется некая ответственность. Они обязательно будут и дальше! Продолжаем тему.
На Пикабу периодически появляются истории про покупку квартир, и где-то в комментариях люди обсуждали внесение аванса, хочу Вам рассказать свое видение этой темы.

Недавно с клиенткой покупали квартиру. Нашли подходящую, продавалась через крупное агентство. Уже был негативный опыт с этим агентством, но не будем же судить компанию по одному «специалисту».
Согласовали детали, нас пригласили в офис на юге города (действия происходят в СПб). Приехали к открытию, ждали полчаса, пока «Менеджер с ключами подойдёт». Зашли, ждем, пока готовят договор (сделать заранее же не судьба). И тут агент задаёт мне вопрос, с какого я агентства. Я объясняю, что я частный агент. Она смотрит на меня, как на единорога и спрашивает: «А как же Вы авансы то принимаете?». Объясняю, что я их не принимаю, принимают мои клиенты по предварительному договору. Она мне пытается прочитать лекцию, что это плохо, агентство — надежность, а физ.лицо может потом не отдавать деньги! Не вступаю в полемику, тут уже и договор принесли готовый.
Дают на ознакомление договор с агентством. Читаю, более-менее неплохой, но много лишних пунктов, которые к нам не относятся. Они же не готовят договор под каждого индивидуально, он у них «Стандартный».
Договор должен быть подписан покупателем и старшим менеджером агентства, по доверенности (!).
Прошу доверенность на этого «Старшего менеджера» и её паспорт. Тут мне первый раз «Фыркнули». Мол, доверенность дома, держите паспорт. Хотите — я схожу домой, но будете ждать еще минут 30-40 (зачем доверенность хранить дома?). Я говорю, что мы не торопимся. Фыркают второй раз, куда-то уходят. Следом приносят соглашение на передачу «ценного пакета» (не аванса или задатка за квартиру, а именно ценного пакета), где этот ценный пакет, от лица агентства, принимает уже другой человек, по другой доверенности. Так же прошу позвать этого человека, его доверенность и паспорт. Тут, старший менеджер, скрипя зубами, говорит мне: «Раз Вы так дотошны, езжайте в главный офис, там все и смотрите, и там же в кассу деньги и вносите».
Тут у меня немного припекло. Организация встречи на высшем уровне. Зачем нас надо было тащить в этот офис, почему встречу нельзя назначить в главном офисе? Чтоб ближе к дому было? Не смог не съязвить на тему «Агентство — надежность». Пришлось по пробкам тащиться в центр. Квартира то нравится, нужно ехать..

Так к чему это всё? «Специалисты с 30 летним стажем» настаивают на том, чтобы так называемый аванс в виде «ценного пакета», принимало агентство недвижимости, считают это надежнее. Так ли это?
Возьмем агентство, ООО с уставным капиталом 10 тысяч. Вы вносите в него 30, 50, порой 100 и более тысяч рублей. Естественно, для многих клиентов пылью в глаза является офис агентства, куча рекламы банков, жилых комплексов. Крутые связи значит. А на деле? Что может быть за кулисами этого пафоса? У агентства, с которого я начинал, был офис в центре города, на канале Грибоедова, 3 минуты пешком от метро Невский проспект. Аренда стоила 250 тысяч. Руководитель агентства, не справляясь с арендой, отдал большую часть офиса под «коворкинг», чтобы свести концы с концами, зато офис, центр города! А рекламные буклеты разносят менеджеры банков и застройщиков, как Вам рекламу в почтовый ящик. Этот же пафосный офис не говорит о том, что Вам не придётся писать претензии, обращаться в суд за возмещением средств. Естественно, суд будет на вашей стороне. Но сколько времени это займет? Был случай, когда приходилось упорно и долго ругаться, чтобы вернули аванс.

Самый важный момент: агентство недвижимости не имеет права принимать за чужой объект денежные средства. Только по доверенности, которые никто не делает. То, что у них заключен «Агентский договор», не позволяет делать этого. Договор с продавцом Вам никогда не покажут, даже если он есть. Знаю случаи, когда люди вносили в агентство деньги, а квартира уже нашла своего покупателя через другое агентство (так бывает, когда собственник работает с несколькими агентствами). И хапнуть геморроя можно и с «Крупным и надежным агентством».
Ещё один частый момент: агентства «выдергивают» комиссию до сделки, чтобы его не кинул продавец, и требуют с Вас аванс дважды. Как это выглядит: Вы выбрали жильё, внесли в агентство, допустим, 50 тысяч. Либо сразу, либо перед сделкой Вас ставят перед фактом, что нужно довнести ещё, например, 80 тысяч в агентство в день сделки, поскольку у них общая комиссия 130. В таких случаях я настаиваю, чтобы нам давали не «бумажки» от агентства, а собственник писал нам расписку, что часть средств была им получена до подписания договора купли-продажи. Это страхует Вас от того, что он знает о сумме комиссии, и Вы исключаете для себя третье лицо из денежного оборота.

Лично я считаю, что офисы у агентств вторички — абсолютно лишние понты, у меня его нет, и хвастаться я им не могу. Людям намного комфортнее, когда я приезжаю в удобное им место, и везде есть кафе/банки, где можно провести встречу. Аванс/задаток гораздо удобнее принимать на объекте.

Если у Вас сделка будет заключаться в простой письменной форме, Вы можете составить предварительный договор купли-продажи, встретиться на объекте, ещё раз его посмотреть, сделать внутреннее решение о покупке, и подписать договор. Плюсов масса: повторный просмотр, Вы договариваетесь с ПРОДАВЦОМ квартиры и заключаете с ним договор, где прописана цена, сроки передачи квартиры, условия взаиморасчётов. То есть — перед внесением денег, Вы обсудили важные вопросы и закрепили договоренности на бумаге, обсудили все пункты договора. Самое главное — можно заставить продавца по суду, если он подписал предварительный договор купли-продажи, заключить основной договор.
Если сделка должна быть в нотариальной форме, то все сопутствующие документы (Предварительный договор, доп.соглашения) должны заключаться так же в нотариальной форме, поэтому заключать предварительный договор — не совсем корректно. Можно, делают, но тогда понудить через суд к заключению Основного договора Вы не сможете, из-за несоблюдения формы предварительного договора. Правильнее делать соглашение об авансе/задатке, либо у нотариуса заключать предварительный договор (Так почти никто не делает, поскольку лишнее расходы).
Если же вносите аванс в агентство недвижимости (Это частая практика по всей России, и этого сложно избежать, если квартира нравится), настаивайте на том, чтобы Вам выслали договор с агентством заранее, чтобы Вы могли его почитать в спокойной обстановке. Если же отказали, то читайте его вдумчиво перед подписанием! Абсолютно без разницы, торопится ли агент, подгоняет или говорит коронную фразу «Да он у нас стандартный». Вы знаете их стандарты? Может они стандартно всех разводят? Если видите доверенность — требуйте её, изучайте, есть ли полномочия у доверенного лица на совершение тех или иных действий, есть ли полномочия на получение денежных средств. Просите документы, подтверждающие регистрацию юридического лица.

Аванс / Задаток / Обеспечительный платеж простым языком.
Аванс — денежная сумма, которую Вы вносите за объект, подтверждая свои намерения о покупке. Возвращается в любом случае, даже если в договоре прописано что-то вроде «Не возвращается, если покупатель отказался». Вранье, и этот пункт противоречит ГК РФ. Такими формулировками продавцы пугают покупателей, мол, вы же сами подписали документ, что ещё хотите? При такой формулировке, продавец и не подписывается на то, что в случае своего отказа должен Вам вернуть деньги в двойном размере, и вас пугает. Однобоко получается. Хочет гарантий — пусть принимает Задаток.
Задаток — всё тоже самое, но если отказывается покупатель, денежная сумма остаётся у продавца. Если отказывается продавец, то он должен вернуть её в двойном размере. При составлении договора с Задатком, рекомендую указать, что «Стороны ознакомлены со ст.380, ст. 381 ГК РФ», цитировать текст ГК в договор необязательно.
Обеспечительный платеж — крайне редко встречается. Нечто среднее, между авансом и задатком. Возвращается полностью, если договором не предусмотрено иное, например, частичный возврат, или же он остаётся у продавца полностью. Так же из него могут быть удержаны расходы, которые понёс Продавец, но они должны быть прописаны в договоре и обоснованы, что они связаны с выполнением обязательств по договору.