Разъяснения Росреестра по классификации жилых объектов
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от № 14-07394/16
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Управление методического обеспечения регистрации прав учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра Управление Росреестра), рассмотрев компетенции Росреестра обращение, поступившее России, учитывая, что оно сведения (кадастровый номер, адрес (описание местоположения), позволяющие идентифицировать объект недвижимости, реквизиты принятых органом кадастрового учета решений государственного кадастрового учета объекта недвижимости, что службе государственной регистрации, кадастра утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Росреестр полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, сообщает.
В соответствии закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Закон кадастр недвижимости ГКН) дополнительных сведений недвижимости числе вносится:
назначение здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание (пункт 2);
назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение (пункт 2).
Таким образом, такое назначение здания, как «двухквартирный дом», «дом блокированной застройки» помещения «блок», Законом
При этом, как представляется, речь идет доме (квартирах), расположенных который, по сути, соответствует признакам жилого дома блокированной застройки.
Согласно статье недвижимости, подлежащим учету относятся: земельные участки, здания, сооружения, помещения незавершенного строительства.
При этом части здания числе жилого дома) видом объектов недвижимости, подлежащих учету Сведения объекта недвижимости вносятся только определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав условии, если такое ограничение (обременение) объект недвижимости (пункт
Согласно пункту закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент зданий это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение строительными конструкциями. Таким образом, часть здания представляет собой иное, как помещение (совокупность помещений), являющееся конструктивной частью здания (его частью); отнесение такого помещения здания его характеристик такого и его признаками отдельно стоящего здания.
В соответствии 2, кодекса Российской Федерации:
жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с здании;
квартирой признается структурно обособленное помещение доме, обеспечивающее возможность прямого доступа общего пользования доме или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с обособленном помещении.
При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 49) выделяет числе такие виды объектов капитального строительства, экспертиза проектной документации которых как:
объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома этажей чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
жилые дома блокированной жилые дома этажей чем три, состоящие блоков, количество которых десять предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов блоком или соседними блоками, расположен земельном участке выход общего пользования.
Согласно пункту помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания дома аварийным сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо участок, прилегающий дому, либо общего пользования доме; многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений доме законодательством.
На наш взгляд, осуществляться постановка кадастровый учет жилых помещений жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии доме, комнатами квартирах), если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, числе блок доме блокированной застройки.
В соответствии нормами «Дома жилые одноквартирные» (СНиП утвержденными постановлением Госстроя России от 22.03.2001 № 35, данные нормы распространяются также дома, жилые блоки которых являются автономными как отдельные одноквартирные дома, если они:
помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;
имеют самостоятельные системы отопления индивидуальные вводы сетям централизованных инженерных систем.
СНиП распространяются дома, состоящие или более пристроенных друг жилых блоков, каждый имеет непосредственный выход
При этом согласно строительным нормам «Здания жилые многоквартирные» (СНиП утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109, данные нормы жилые дома, проектируемые СНиП помещения, относящиеся квартирам, друг над другом являются только стены между соседними блоками.
В этой связи, взгляд, если здание можно отнести блокированной застройки, блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома числе пункта кодекса Российской Федерации расположен земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации), постановка такого блока кадастровый учет может быть осуществлена здания «жилой дом» «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Из обращения следует, что помещения (квартиры) могут быть квалифицированы как блоки жилого дома блокированной застройки, дом может быть отнесен дому блокированной застройки.
Согласно статье кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства линейных это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, замены отдельных элементов таких конструкций или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478 по вопросу осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости высказало мнение, согласно которому, если реконструкции здания образованы новые объекты недвижимости, необходимо осуществлять
В соответствии 16, постановка кадастровый учет здания, государственный кадастровый учет изменений здания осуществляется, если иное Законом заявления кадастровом учете объекта недвижимости либо заявления кадастровом учете изменений объекта недвижимости
сведения или сооружении, сведений таких объектов недвижимости участке, площади застройки, площади таких объектов недвижимости, указываются плане представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости, выданного до 13.07.2015 разрешения таких объектов недвижимости или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта таких объектов недвижимости;
если предусмотренных законодательством градостроительной деятельности, изготовление проектной документации или принятие решения объекта строительства соответствующие сведения указываются плане декларации, составленной правообладателем объекта недвижимости; созданного объекта недвижимости декларация составляется правообладателем земельного участка, находится такой объект недвижимости, или уполномоченным земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления, бесхозяйного объекта органом местного самоуправления, которого находится такой объект недвижимости; указанная декларация прилагается плану его неотъемлемой частью;
сведения объекте индивидуального жилищного строительства, сведений такого объекта недвижимости участке, указываются плане представленных заказчиком кадастровых работ разрешения проектной документации таких объектов недвижимости при либо декларации недвижимости отсутствия проектной документации.
Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы «разделить многоквартирный дом жилого дома блокированной застройки, необходимо осуществить законом порядке его реконструкцию, которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
Вместе когда многоквартирный изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и его реконструкция и взгляд, «образование» здания «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено
1) технического плана здания, подготовленного либо разрешения документации (при либо разрешения недвижимости отсутствия проектной документации) если такое здание создано после введения ГрК (по общему правилу);
2) технического плана здания, подготовленного изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости если такое здание создано после введения ГрК, но до 01.01.2013 и него был осуществлен государственный технический учет (при этом случае органу кадастрового учета следует направить запрос технической инвентаризации информации сведения объекте недвижимости переданы организацией технической инвентаризации Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 1 «О сроках включения кадастр недвижимости сведений учтенных объектах недвижимости» кадастрового учета, актуальных сведений, имеющихся организации технической инвентаризации);
3) технического плана здания, подготовленного декларации недвижимости акта права собственности постройку если такое здание создано после введения ГрК порядка, установленного ГрК;
4) технического плана здания, подготовленного
декларации недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документация безвозвратно утеряны или отсутствуют, при условии обоснования подготовки такого технического плана декларации недвижимости «Заключение кадастрового инженера», подтверждения факта утраты либо отсутствия такой документации информации предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации (копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма уполномоченных органов числе осуществляющих хранение соответствующей документации), которых может находиться указанная документация), необходимо включать приложения технического плана), либо документов числе архивных копий), оформленных ГрК требованиями принятие акта если здание создано
При этом необходимо также учитывать, что земельные участки, могут создаваться многоквартирный дом жилой дом, имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования земельного участка (земельных участков), будет создан жилой дом блокированной застройки, указанные документе участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения такого
Жилой дом против опасного производственного объекта
В практике (жизнененой, не судебной) не редки случаи, когда жилые дома расположены на близком расстоянии от опасных производственных объектов (ОПО).
При этом жилой дом может быть построен как до, так и позже введения в эксплуатацию ОПО. Но всегда это порождает много проблем, как для собственников такого дома, так и для собственников ОПО.
Часто вопрос соседства жилого дома и ОПО — наследие советских времён, когда непонятно даже кто и на каком основании что строил, но встречаются и вполне «современные» прецеденты.
В соответствие с современным регулированием, жилой дом рядом с ОПО невозможно возвести на законных основаниях в связи с тем, что выдача разрешения на его строительство в соответствие с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в подобной ситуации не возможна, так как в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлены минимальные противопожарные расстояния от ОПО до жилых домов (например, расстояние от складов нефти и нефтепродуктов до жилых зданий должно составлять 100 метров и пр.). Соответственно, если дом возводится на меньшем расстоянии, то это нарушает установленные обязательные технические требования, а, значит, выдача разрешения на его строительства, с точки зрения закона, не возможна.
Представляется, что в случае если жилой дом строится с рядом уже имеющимся ОПО, нарушаются права собственников ОПО, если же, наоборот, рядом с уже имеющимися жилыми домами производится строительство ОПО, то нарушаются права собственников указанных жилый домов. Настоящая тема посвещена вопросам защиты прав в обоих перечисленных случаях.
В любом из указанных выше случаев собственник ОПО фактически лишён возможности использовать по прямому назначению объекты опасных производств, так как расположение в непосредственной близости от них жилых домов исключает возможность осуществления собственником ОПО соответствующей деятельности (например, деятельности по зранению нефтепродуктов в резервуарах, расположенных рядом с жилыми домами).
В случаях, когда жилой дом построен рядом с уже существующим ОПО обосновать незаконность такого строительства можно следующим образом.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 2 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (подп. 7, 8) осуществление градостроительной деятельности должно осуществляться с соблюдением требований технических регламентов и требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.
Как следует из норм ч. 3 ст. 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации одним из условий осуществления строительства и выдачи разрешения на его ввод в эксплуатацию является соответствие объекта требованиям технических регламентов.
Таким образом, любое строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, в том числе установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также Федерального закона «О санитарном благополучии населения».
Нормами Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» установлены противопожарные расстояния от зданий, сооружений и строений по взрывопожарной и пожарной опасности до ОПО различного вида.
Кроме того, что в соответствии со ст. 39 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» утверждено Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».
Согласно п. 5.1. указанного СанПина (с учетом Письма Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 22.11.2010 № 01/16400-0-32 «О разъяснении изменений № 3 в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03») в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома.
Размер санитарных зон различных видов ОПО так же определён правилами и, как правило, по расстоянию является даже большим, чем размер «противопожарных» зон.
Схожие нормы существовали и в ранее действующим законодателсьтве и даже в законодательтсве Советского Союза.
Таким образом, исходя из анализа действующих технических регламентов (и их ранее действующих аналогов), следует, что строительство жилого дома на расстоянии, меньше определённого, от ОПО запрещено, в связи с чем, строительство дома, при условии, что он был построен позднее ОПО, является незаконным и нарушает права собственника ОПО поскольку влияет на обеспечение безопасности эксплуатации ОПО, в том числе мероприятий по предотвращению внештатных ситуаций. Такой дом будет является препятствием использования ОПО по прямому назначению, а также является возможным препятствием для продления срока действия разрешения на эксплуатацию особо опасного промышленного объекта.
Для ситуаций, когда ОПО построено рядом с уже существующими жилыми домами, доказательства незаконности строительства ОПО выглядят примерно так же, как описано выше, только в «перевёрнутом» порядке.
Итак, про незаконность строительства ОПО или жилого дома (в зависимости от того, что было построено первым, а что появилось потом) всё понятно, но возникают вопрос защиты нарушенных прав. Как «пострадавшей» стороне защитить свои интересы при таком «опасном» соседстве.
Наиболее логичным в данном случае представляется предъявление негаторного исков либо исков о сносе самовольной постройки.
Например иск о сносе жилого дома в случае, когда такой дом был построен рядом с уже существующим и законно функционирующим ОПО может быть мотивирован тем, что Ответчик является собственником жилого дома, возведённого в нарушении требований о минимальных расстояниях (санитарных, пожарных, либо тех и других). Данное строение подлежит сносу за счет ответчика, так как возведено без получения необходимых разрешений, либо при наличии разрешения, выданного не законно, как не учитывающим законодательно установленные минимальные расстояния от опасного производственного объекта до жилого дома. Указанная постройка создает возможность возникновения аварийной ситуации на опасном производственном объекте и причинения ущерба имуществу и здоровью граждан, находящихся в зоне минимальных противопожарных расстояний и охранной зоны.
Похожим образом может быть мотивирован и иск «наоборот», когда собственник жилого дома пытается признать самовольной постройкой ОПО, построенное рядом с его законно возведённым домом.
Что интересно, что пока будет идти суд да дело, больше всего пострадает собственник законно возведённого ОПО (когда дом пострен незаконно), так как без разрешения указанного вопроса он всё равно не сможет эксплуатировать это самое ОПО.
Дело в том, что в результате проведения проверок соблюдения требований законодательства Российской Федерации в области промышленной безопасности должностными лицами Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, а так же органами прокуратуры собственник такого ОПО может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.1 КоАП РФ не зависимо от того, жилой дом выступил в данном случае «агрессором» или наоборот.
По указанной статье предусмотрено наказание в виде административного штрафа на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей или дисквалификацию на срок от шести месяцев до одного года; на юридических лиц — от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
Интересно будет обсудить сложившующся практику из указанных выше ситуаций когда:
1. Собственник ОПО предъявляет иск (негаторный или о сносе самовольной постройки) с целью защититься от построеного незаконно жилого дома.
2. Собственник ОПО оспаривает разрешение на строительство, выданное ОМС на строительство жилого дома вблизи ОПО.
3. Собственник жилого дома предъявляет иск с целью защиты от незаконного возведения ОПО вблизи своего дома.
4. Собственник жилого дома оспаривает разрешение на строительство ОПО.
5. Собственник ОПО взыскивает убытки с собственника жилого дома, связанные с тем, что не может эксплуатировать ОПО из-за нарушения требований о минимальном расстоянии.
6. Практика привлечения в подобных случаях собственника ОПО к административной ответственности.
Кому какие судебные решения (правовые позиции) в данной сфере известны?
