Объекты незавершенного строительства

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).

Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ п/п

Конструкции

Стены и перегородки

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.

Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:

• Фундаменты бутовые ленточные;
• стены кирпичные с наружной штукатуркой;
• перегородки дощатые оштукатуренные;
• перекрытия деревянные отепленные;
• кровля железная по деревянным стропилам,
• полы дощатые.
• Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение

Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.

Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

Степень готовности — 100%

В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае с жилыми зданиями все не так однозначно. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом — весьма спорный.

Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки — жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.

«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.

Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения. Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный. Скорее всего все придет к тому — согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.

Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.

70% готовности-это какой срок сдачи?

#1 oksana123

Пользователи

52 сообщений

Скажите пожалуйста, 70% готовности здания (речь о строящемся) это примерно какой срок сдачи?

Понимаю что разные застройщики по-разному строят, но все же-хотя бы примерно. Ну там например есть фундамент только-это примерно X%, есть половина этажей это B% итп

#2 Екатерина

Пользователи

8 991 сообщений

oksana123 (25.2.2010, 23:26) писал:

Скажите пожалуйста, 70% готовности здания (речь о строящемся) это примерно какой срок сдачи?

Понимаю что разные застройщики по-разному строят, но все же-хотя бы примерно. Ну там например есть фундамент только-это примерно X%, есть половина этажей это B% итп

#3 onz

Пользователи

3 179 сообщений

oksana123 (25.2.2010, 23:26) писал:

Скажите пожалуйста, 70% готовности здания (речь о строящемся) это примерно какой срок сдачи?

Понимаю что разные застройщики по-разному строят, но все же-хотя бы примерно. Ну там например есть фундамент только-это примерно X%, есть половина этажей это B% итп

Именно, что у всех по-разному. В отрыве от объекта и СК вопрос особого смысла не имеет.

А для конкретного объекта срок сдачи прописывается в договоре. Кроме того есть проектная документация (которую обязаны показать дольщику, если договор по ФЗ-214). В нее входит разрешение на строительство, и указано, на какой срок оно выдано.

Кроме того, Вам правильно сказали, уже готоваая коробка (это как раз 70-80%) может несколько лет стоять, из-за проблем с документами на землю или подключениями к сетям. Примеры: Поэма у трех Озер и Граф Орлов.

#4 oksana123

Пользователи

52 сообщений

Я наверное неправильно выразилась.

Не в смысле «как скоро будет готово» а как по сроку сдачи узнать примерно готовность.

Просто по субсидии можно покупать готовое не менее чем на 70%.

СК-Дальпитерстрой скорее всего, думаю мне светят только Шушары

#5 RvS

Пользователи

130 сообщений

#6 Екатерина

Пользователи

8 991 сообщений

oksana123 (26.2.2010, 21:18) писал:

Я наверное неправильно выразилась.

Не в смысле «как скоро будет готово» а как по сроку сдачи узнать примерно готовность.

Просто по субсидии можно покупать готовое не менее чем на 70%.

СК-Дальпитерстрой скорее всего, думаю мне светят только Шушары

70 Готовности дома это сколько

эээээээ, а кто такие ДДУ и ПДКП?

дду — договор долевого участия в соответствие ФЗ 214, который регистрируют в ГБР как настоящие квартиры.

пдкп — предварительный договор купли продажи, сомнительная юридическая бумажка, но по таким строят большинство СК

digital, спаисбо огромное, там много полезного, но у нас субсидия особенная, не молодежка и не бюджетники.

но думаю требования похожие, а что такая за субсидия?

посмотрела цены.. думаю, надо об этом забыть и искать в области что-то.

А на какую стоимость вы расчитываете?

Я даже и не знаю, а есть ли в области что-нибудь по ДДУ!

Почему нет? На Долгоозерной выбор большой был неделю назад!;)

хм,вы звонили или на сайте смотрели?

месяц назад уже ничего не было или они снова выставили? :support:

хм,вы звонили или на сайте смотрели?

месяц назад уже ничего не было или они снова выставили? :support:
Мы на объекте у них были. Насколько тогда достоверна информация, не знаю. ded:

Дальпитерстрой, у них полно объектов, но в Шушарах (10 мин. от м.Купчино, Звёздная) черта СПб не обл-ть и по ценам ниже, чем в СПб. Их тел: 272-29-29

все замечательно кроме одного, там не ДДУ

субсидия настолько смешная, что и говорить нечего 1300 000, но ведь надо ее куда-нибудь потратить! А своих денег вообще нет, ну, может, тысяч 200-300 еще найдем.
.:046: Продаем сейчас родительскую, но она специфичная очень- 1 этаж в центре, плохо продается.:(
У словия по первичке- готовность не менее 70%, подозреваю, попросят это самое ДДУ и не менее 36 метров.. вообщем, хреновые такие условия. Ипотеку взять не можем, в папином возрасте ее не дают, я не могу быть созаемщиком по ряду причин, очень объективных.

Когда совершать покупку квартиры в строящемся доме?

На первичном рынке жилья в кризисное время спрос перешел на сторону объектов, которые находятся в активном строительстве. В настоящее время доля подобных приобретений в среднем достигает 45 процентов.

Эксперты поведали о рисках и выгоде при приобретении жилья на различных стадиях готовности дома, а также о том, на какой стадии выгоднее купить квартиру.

Расчет всех расходов на приобретение новостройки

На сегодняшний день основной индикатор надежности застройщика заключается в высоком этапе готовности объектов.

Эксперты рассказали, что сегодня наибольший спрос имеют жилые комплексы, сдача которых запланирована до середины 2016 года. В них цены меньше, чем в готовых новостройках, при этом минимальная опасность «заморозки» проектов.

Обычно процесс возведения многоквартирных домов длится 2-3 года. Все это время цена на жилье и риски покупателей пребывают в обратно пропорциональной зависимости.

1. Начальный этап: устраивается котлован и заливается фундамент

На самой ранней стадии строительства можно купить квартиру максимально дешево – после открытия продаж. Ее цена ниже на 30-40 процентов, чем после ввода в эксплуатацию.

Помимо этого, первым покупателям предоставляется широчайший выбор – в продаже в это время имеются квартиры с разными планировками на различных этажах. Но на этой стадии самый высокий риск потерять средства и время. Если девелопер нарушит свои обязательства, то новоселье вообще может не быть или перенестись на неопределенное время.

Поэтому сегодня не больше 15-20 процентов покупателей готовы купить жилье на этапе котлована.

2. Средний этап – строительство

Для приобретения недвижимости это «золотая середина». Стоимость еще не достигла максимума, довольно широкий выбор квартир, при этом минимальный риск потерять деньги.

Готовность на 40-60 процентов – это оптимальное время для приобретения жилья. На данной стадии можно провести объективную оценку хода строительства и перспектив достройки. При этом стоимость квартир пребывает на приемлемом уровне.

3. Конечный этап: отделка

При достижении готовности дома 70-80 процентов и при начале отделочных работ, в среднем жилье дорожает на треть. Поэтому наблюдается снижение спроса на квартиры, несмотря на минимальный риск.

На этапе отделочных работ около 10 процентов покупателей приобретают дорогие квартиры. Выбор квартир в новостройках, которые привлекательны инфраструктурой, планировками, местоположением и архитектурой, на стадии отделки зачастую ограничен.

Лучшие варианты забирают на более ранних стадиях.

Именно поэтому большинство покупателей в поисках идеальной квартиры предпочитают объекты, где еще проводятся строительные работы, а сдавать их будут через 1-1,5 года.

4. Абсолютная готовность: госкомиссия принимает дом и вводит жилье в эксплуатацию

Безопаснее приобретать жилье в сданном доме: нет рисков потерять деньги. Но данный вариант дорогостоящий. Цены на жилье в новостройке, подготовленной к заселению, выше на 40 процентов начальной, которую заявил застройщик.

Не больше четверти покупателей, которые хотят обезопасить себя от каких-либо рисков, готовы отдать за это хорошую сумму.

Готовность частного дома на 70 процентов-что в это входит?

Чтобы оформить в собственность и ввести в эксплуатацию.

Здравствуйте. Можете оформить только как недострой.

Для компенсации от пенсионного фонда из средств маткапитала нужно оформить дом, в пенс.фонде сказали что регистрируют дом с 70% готовности-а что входит в эту готовность по мимо фундамента,стен и крыши

Провести коммуникации нужно еще — хотя бы свет и водопровод

Большое спасибо за развернутый и понятный ответ!

Похожие вопросы

адвокат Окунькова Татьяна Михайловна:

Признать за собою право собственности на незавершенный строительством объект в судебном порядке.

адвокат Чередниченко Владислав Александрович:

Если есть иной способ утеплить жилое помещение, то подобные требования незаконны. Кроме того, подобные требования могут быть обоснованны только в случае, если жилое помещение (дом)

юрист Коновалова Елена Сергеевна:

Здравствуйте, уважаемая Ирина! Поскольку дом находится в частной собственности

юрист Паутина Елена Юрьевна:

Вера, нужно обратиться к нотариусу и оформить договор дарения, а дальше в регистрационную палату.

юрист Лигостаева Антонина Васильевна:

В этом доме никто не проживает. Можно ли добиться,чтобы не взимали плату по нормативам? Счетчик проверку прошел и признан годным. Как взимается плата за время до опломбировки? По тарифной ставке.