Загородный дом представляет собой систему сложную, состоящую из массы взаимосвязанных вещей, влияющих на комфорт проживания в нем. Это и то, как дом построен, и земельный участок, и окружение, и экология, и многое другое. Не имея опыта загородной жизни, сложно представить, во что в будущем выльется покупка загородного дома, какие моменты будут приносить истинную радость, а какие будут омрачать проживание, какие окажутся неприемлемыми, испортят жизнь и вынудят продать, казалось бы, выгодное приобретение.
Специалисты агентства загородной недвижимости «Грейт реалити» подготовили рекомендации, на что стоит обратить внимание при выборе дома для постоянного проживания за городом. Всю информацию о покупаемом объекте загородной недвижимости можно разбить на 15 блоков:
Местоположение
Критерий, который влияет непосредственно не только на цену покупаемой недвижимости, но и на удобство перемещения между домом, квартирой, работой, детсадами, школами и т.д.
Направление и шоссе. Как бы вам ни нравилось то или иное подмосковное шоссе, но если работа, квартира, учеба расположены в диаметрально противоположном направлении, то стоит выбрать расположение загородного дома поближе к ним.
Удаленность от МКАД.
Просчет времени движения по маршрутам, по которым придется перемещаться чаще всего. Делать такой просчет стоит минимум в 2-х вариантах. Оптимистичный – при низкой загруженности шоссе и пессимистичный – пробки в пиковые часы. Получив результаты, вы сможете в полной мере оценить, сколько именно времени придется проводить в дороге.
Состояние подъездных дорог. Этот критерий приобретает большой вес, когда мы говорим о постоянном проживании за городом, и означает он только одно — «круглогодичный подъезд до дома». Дорога должна позволять добраться до дома без приключений и посторонней помощи в любой сезон и в любую погоду. Ведь всего лишь километр грунтовки в распутицу сделает проезд невозможным. Или что толку от асфальтированной дороги между шоссе и поселком, если ее никто не чистит зимой? Не забудьте об экстренных вызовах, особенно, при необходимости медицинской помощи.
Общественный транспорт. Конечно, автомобиль давно перестал быть роскошью и превратился в повседневное средство передвижения. Однако мы всегда рекомендуем нашим клиентам подумать о том, что они будут делать, если воспользоваться личным автотранспортным средством не будет никакой возможности (причины не имеют значения, надо просто представить такую ситуацию). Именно наличие остановки или железнодорожной станции в относительной близости поможет решить возникшую проблему.
Прислушайтесь – что слышите? Отсутствие привычных для города звуков — одна из причин переезда и проживания за городом. Оценить этот параметр стоит в разное время дня. Трасса может пролегать в нескольких километрах, но из-за особенностей рельефа, времени года и преобладающих ветров слушать ее придется постоянно. Шум от железной дороги, который совсем неслышен днем, может далеко разноситься по округе в утренние или вечерние часы.
Экология местности. За город мы едем, в первую очередь, ради природы. Наличие в непосредственной близости лесных массивов и водоемов — несомненный плюс. Однако он может быть серьезно омрачен нахождением рядом с природными объектами таких результатов человеческой деятельности, как промышленные объекты, мусорные полигоны и свалки, кладбища. Так же стоит изучить и материалы о перспективах развития территории вокруг. На берегу реки могут построить коттеджный поселок или жилой комплекс, а на месте березовой рощи проляжет федеральная трасса.
Категория земли. Дом для круглогодичного проживания имеет статус «жилого». Однако, не все земельные участки позволяют его получить. Стоит убедиться, что на землях, где расположен понравившийся дом, разрешено индивидуальное жилищное строительство.
Инфраструктура
Земельный участок
Выбрать участок для покупки можно здесь.
Расположение дома на участке
Материал дома и стены
То, из какого материала построен дом, и насколько качественно это сделано, определяет его долговечность. Да и к комфорту проживания имеет прямое отношение.
Материал стен. При строительстве загородных домов в Подмосковье используются кирпич, дерево (брус, бревно), пено и газобетонные блоки, сэндвич панели, а также сочетания перечисленных материалов. О достоинствах и недостатках каждого материала написано много статей. Хотим обратить внимание лишь на ситуации, когда заявленный материал не соответствует действительности. Например, за облицовочным кирпичом скрывается пеноблок, а за внешней и внутренней отделкой скрыт брус или бревно совсем не того сечения. Применение в строительстве разных материалов может привести к неравномерной усадке фундамента, что в свою очередь вызовет ряд проблем.
Целостность стен. Ошибки при строительстве, неравномерная усадка и другие причины могут приводить к трещинам в стенах и нарушению целостности конструкции, что чревато самыми печальными последствиями. Стоит обратить внимание на трещины на стенах, перекосы, а также на наличие участков свежего ремонта или свежей штукатурки на фасаде. Тревожным сигналом станут мокрые участки, а также участки с выступившей солью.
Толщина стен. От этого параметра напрямую зависит, насколько дом будет теплым. Каждый вид материала имеет свою рекомендованную толщину, для того чтобы исключить промерзание в холодный сезон.
Утепление и отделка стен. Еще один параметр, о качестве которого, вы все узнаете холодными зимними вечерами. Нарушение технологии при строительстве, применение не того утеплителя или в недостаточном количестве, вынудит потратить на обогрев дома гораздо больше средств.
Звукоизоляция. Переезжая за город, хочется избавиться не только от городских шумов, но и от слышимости, характерной для квартир в городских многоэтажках. Имеет смысл проверить будущее жилище на звукоизоляцию.
Для выбора готового дома, перейдите сюда.
Фундамент и подвал
Чтобы полноценно оценить качество фундамента, нужно привлечь специалистов. На этом не стоит экономить. Проблемы с фундаментом могут иметь катастрофические последствия для дома в целом.
Соответствие фундамента материалу стен. Строительный материал вкупе с этажностью определяют вес строения. Вес строения вкупе с особенностями грунтов определяют, какой должен быть фундамент.
Оценка целостности и качества фундамента. Здесь все просто – доверьтесь специалисту.
Подвал. Может быть, как очень полезной и функциональной опцией, так и источником проблем. При осмотре подвала стоит обратить внимание на ощущение сырости и наличие протечек, как сверху (заливы во время дождей и таяния снега), так и снизу или через стены (близость грунтовых вод).
Крыша
Конструкция крыши, кровля и качество ее укладки обеспечивают защиту от природных осадков и напрямую влияют на энергоэффективность дома. Здесь, как и с фундаментом, мелочиться с привлечением специалиста не стоит.
Форма крыши. Обращает на себя внимание многообразие силуэтов крыш загородных домов. Линия крыши может служить созданию эксклюзивного, порой экстравагантного архитектурного образа. Главное, чтобы в таком случае архитектор не забыл о местах возможного скопления снега и местах для его схода с крыши.
Кровля. Течет ли крыша, и как долго она течь не будет, зависит от материала, использованного в качестве кровельного, и качества его укладки. Современный рынок строительных материалов предлагает богатый выбор надежных и долговечных материалов.
Утепление. Грамотно смонтированная теплоизоляция избавит вас от намерзания льда на кровле и необходимости его скалывать.
Чердак. В загородном доме чердаки и мансарды зачастую играют роль антресолей и балконов городских квартир, превращаясь в большие кладовые. При осмотре дома покупатели редко заглядывают туда, а ведь именно здесь будут видны все последствия ошибок при создании кровли.
Отливы и водостоки. Хорошая кровля надежно защищает дом от любых осадков, а вот за отвод воды с крыши отвечают отливы и водостоки. О том, что с ними существуют проблемы, будут свидетельствовать подтеки на стенах, а это уже потенциальная опасность для самих стен. Неправильная организация отвода воды может привести к подтапливанию фундамента дома и заливу подвала.
Перекрытия и полы
Перекрытия скрыты от глаз наблюдателей внутри отделки полов, поэтому неспециалисту оценить их состояние сложно. К тому же, нужно понимать, верно ли рассчитана несущая способность перекрытий. Это вопрос к проектировщикам дома. Самостоятельно можно оценить следующие параметры, говорящие о состоянии перекрытий.
Неровность или прогиб перекрытий. Неприятно выявить вдруг, что ни один предмет мебели невозможно поставить ровно. Проверить перекрытия на прогиб несложно — достаточно в разных углах помещения положить шарик и понаблюдать, куда он покатится.
Горизонтальность полов. Здесь такая же проблема, как с прогибом перекрытий. Для проверки горизонтальности достаточно обычного строительного уровня.
Вертикальность стен. Строительный уровень пригодится и для проверки вертикальности стен. Отклонение стен от вертикали может говорить, как об ошибках проектирования, так и о проблемах с перекрытиями.
Отсутствие зыбкости. Деревянные перекрытия при возникновении нагрузки не должны совершать существенных колебаний.
Звукоизоляция. Это касается не только стен, но и перекрытий, ведь, согласитесь, не очень приятно, когда топают над головой, даже если это и ваши дети.
Планировка
То, как спланировано пространство внутри дома, определяет его функциональность, и как следствие — комфорт проживания. Кто-то любит свободное пространство, кто-то предпочитает комнаты небольшой площади, но есть моменты, на которые стоит обратить внимание всем.
Гостиная. Это главная комната в доме. Здесь должно быть достаточно места для всех членов семьи и гостей. Ощущение простора и воздуха понравится всем. Дополнительное удобство создается при плавном переходе друг в друга холла, столовой и гостиной с кухней друг в друга, что позволяет избежать многократного открытия дверей.
Санузлы. Наличие санузла на каждом этаже – обязательное условие. Большим плюсом станет наличие полноценного санузла в непосредственной близости от спальни хозяев дома.
Спальня на 1-м этаже. Это важный момент для членов семьи и гостей преклонного возраста. Не стоит заставлять их лишний раз перемещаться по лестницам.
Количество спален. Не забывайте, что у каждого члена семьи должно быть свое пространство для уединения, ведь загородная жизнь способствует таким желаниям, да и спокойно выспаться тоже не помешает никому.
Площадь комнат. Комнаты не должны быть слишком маленькими. Клетушки испортят все положительное впечатление от жизни на природе.
Лестницы. В доме больше 1-го этажа без лестниц не обойтись. Обратите внимание на ширину, крутизну, перила. Лестница — это место повышенной опасности, особенно для детей и пожилых людей. Оцените, есть ли опасность падения в лестничный проем с верхних этажей.
Спальня хозяев. Помимо своего санузла не помешает и своя гардеробная.
Коридоры. А вот таких помещений, особенно узких и темных в доме быть не должно.
Подсобные помещения. Наличие достаточного количества кладовых, подсобных помещений и гардеробных позволит существенно сэкономить на мебели.
Освещенность. Какая радость в жизни за городом, если постоянно требуется включать свет? Естественная освещенность должна быть достаточной в течение всего светового дня.
Второй свет. Вне всяких сомнений эта опция привлекает внимание и доставляет массу приятных моментов. Однако нужно учитывать, что большая площадь остекления (иначе положительный эффект пропадает) требует дополнительных затрат на отопление дома. Кстати, подумайте, как окна такой высоты придется мыть, да и размер штор тоже стоит учесть. К тому же за счет второго света уменьшается полезная площадь дома.
Дровяной камин или печь. Огонь в камине и загородный дом в нашем сознании близнецы-братья. Выбирая дом с камином или печью, нужно помнить, что существуют строгие правила по их организации и эксплуатации. Правила и нормы касаются площади комнаты, высоты потолков, нагрузки на перекрытия, эксплуатации дымохода и, конечно, противопожарной безопасности.
О требованиях, предъявляемых к каминам в городских квартирах, читайте в статье.
Крыльцо. Самое важное в крыльце после его презентабельного вида – это безопасность. Крыльцо не должно быть скользким. Перила обязательны.
Окна и двери
Окна и двери в загородном доме выполняют три основные функции: защита от проникновения, сохранение тепла, являются элементами дизайна интерьера. Осматривая дом, следует обратить внимание на состояние и качество окон и дверей.
Входная дверь должна иметь утепление, желательно с обеих сторон, и обладать достаточной степенью устойчивости к взломам.
Окна и двери должны легко отрываться и закрываться, не иметь перекосов.
Окна и двери должны отвечать требованиям звукоизоляции.
Окна должны иметь хорошие теплоизоляционные свойства. Особенно, когда речь идет о больших площадях остекления.
На окнах должны отсутствовать сколы и трещины.
Не должно быть признаков запотевания между стеклопакетами.
Фурнитура окон и дверей должна быть в рабочем состоянии.
Материалы о строительстве и ремонте представлены здесь.
Инженерные коммуникации и системы жизнеобеспечения
Именно эти системы призваны привнести городской комфорт в уют загородной жизни. Только степень их надежности должна быть высокой, ведь за городом, порой, можно рассчитывать только на себя и на то, что есть под рукой, да еще на соседей.
Выделенная мощность. Куда же в наши дни без электричества? Риторический вопрос. А вот вопрос о выделенной мощности на дом и на весь поселок далеко не риторический. Недостаточно знать количество киловатт. Нужно убедиться, что перебоев в подаче электроэнергии не бывает.
Документация на электрообеспечение. Рачительный хозяин систему электрообеспечения дома обязательно сделает по проекту, иначе и не вспомнишь, где какие провода проложены. Обязательно следует запросить соответствующую документацию.
Материал электропроводки. Обратите внимание на то, из какого материала сделана проводка, не допускается ли использование разных материалов, какова допустимая нагрузка для нее. Нарушения здесь чреваты коротким замыканием и, как следствие, пожаром, которого следует избежать.
Автоматика и защита. Визуально оцените состояния электрощитков. Убедитесь в отсутствии следов возгораний. Все соединения должны быть выполнены аккуратно. Проверьте соответствие параметров установленных автоматов защиты полной нагрузке при включении всех электроприборов в доме.
Источник водоснабжения. При индивидуальном снабжении дома водой источником может служить скважина или колодец. Глубина – параметр, который нужно знать.
Чистота воды. Не поленитесь проверить слова продавца и сдайте воду на анализ.
Производительность источника. Для оценки этого параметра необходимо знать саму производительность источника (сколько литров воды в единицу времени можно из него получить) и рассчитать свои потребности в воде (сколько литров воды в сутки вам необходимо). Сопоставив полученные величины, узнаете, хватит ли вам воды.
Насос. Устройство, подающее воду из источника в систему водоснабжения. От его мощности будет зависеть, как быстро течет водичка по трубам. Если названные продавцом цифры вам ничего не говорят, просто откройте все краны в доме и посмотрите, каков напор воды.
Водопровод. Воду от источника нужно доставить в дом, для чего используется водопровод. Если для дачи его можно проложить на незначительной глубине и даже поверху, то для круглогодичного проживания такой вариант не годится. Глубина залегания водопровода должна быть ниже глубины промерзания грунта в зимний период.
Канализация. При использовании индивидуального септика важно правильно рассчитать объем резервуара. При расчете нужно учесть количество проживающих в доме людей.
Обслуживание септика. Перед покупкой дома стоит убедиться, что септик не заполнен до отказа. Также имеет значение, как часто требуется откачивать септик, и с какой периодичностью проводить техническое обслуживание.
Подробнее об автономной канализации здесь.
Водоотвод. Как и с водопроводом имеет значение глубина прокладки труб, во избежание промерзания зимой.
Магистральный газ. Прекрасно, когда дом подключен к магистральному газопроводу. В этом случае достаточно убедиться в отсутствии долгов и наличии договора с Мособлгазом.
Газгольдер. Альтернатива магистральному газу в случае, когда подключиться к магистрали невозможно или очень дорого. Специальную емкость, предназначенную для длительного хранения газа с возможностью пополнения, располагают непосредственно на участке. Необходимо знать объем газгольдера, а так же расход газа, исходя из потребностей, чтобы понимать, как часто потребуется его пополнять.
Подробнее о газгольдере читайте в статье.
Дизель-генератор. Способ индивидуального энергообеспечения. Важно правильное расположение агрегата и емкости с топливом относительно дома. Это гарантия не только отсутствия запахов топлива и выхлопных газов, но и пожарной безопасности.
Отопительный котел. Независимо от вида топлива, на котором может работать котел, необходимо понимать его мощность. Неправильно подобранный котел приведет к тому, что в зимнее время в доме будет холодно, как следствие, потребуются дополнительные отопительные приборы.
Осмотр котла. При внешнем осмотре котла следует обратить внимание на наличие подтеков воды и других жидкостей, наличие ржавчины, а также на присутствие запахов топлива или продуктов горения.
Радиаторы. Радиаторы отопления в доме не должны иметь механических повреждений и следов ржавчины. При их осмотре следует убедиться в том, что отсутствуют следы протечек. Также следует обратить внимание на наличие регуляторов и кранов для спуска воздуха.
Вентиляция. Недооценивать значение этой опции в загородном доме не стоит. Правильная вентиляция — залог долгой жизни дома. Следует убедиться не только в наличии вентиляционных отверстий, но и в том, что они свободны и вентиляция функционирует. К тому же недостаточная вентиляция может стать причиной банального ухудшения самочувствия.
Доступ в интернет. Опция, отсутствие которой уже сложно представить в городских условиях. За городом же ситуация с интернетом может оказаться печальной. Стоит убедиться в том, что участок и дом находятся в зоне устойчивого покрытия основными операторами мобильной связи.
Все должно работать. Убедитесь лично в работоспособности всего оборудования, обеспечивающего работу инженерных систем и систем жизнеобеспечения дома.
Выработка ресурса. Оборудование и агрегаты, служащие для жизнеобеспечения, входящие в состав инженерных систем проектируются с учетом длительного срока работы. Тем не менее, стоит обратить внимание на то, когда они произведены, и на сколько выработан заложенный производителем ресурс.
Документы. На все оборудование, агрегаты и приборы следует получить соответствующие документы.
Договоры. Попросите предоставить договоры с обслуживающими компаниями, и организациями и убедитесь в отсутствии задолженностей по платежам в адрес этих организаций.
Подробнее об инженерных коммуникациях и системах жизнеобеспечения в разделе здесь.
Дополнительные постройки
Безопасность
Расходы
Количество расходов, которое придется понести в связи с проживанием за городом и обслуживанием загородного дома, может вызвать разочарование у неподготовленного городского жителя и создать дополнительную нагрузку на семейный бюджет. Здесь мы перечислим потенциально возможные статьи расходов, по которым стоит получить конкретные цифры у продавца.
Коммунальные платежи: электричество, газ, вода.
Отопление в зимний период.
Стоимость услуг специалистов: электрики, сантехники и т.д.
Дорожные сборы.
Поселковые сборы.
Стоимость охраны.
Налоги на недвижимое имущество.
Проверка юридической чистоты
Вы прошли все предыдущие пункты (100+), дополнительно добавили еще десяток пунктов (вдруг мы чего не учли) для изучения и осознанно готовы приобрести выбранный загородный дом. Пришло время изучить юридическую составляющую вопроса и убедиться, в том, что дом впоследствии не отберут, жить в нем вы будете ровно столько, сколько захотите. Что следует запросить:
Правоустанавливающие документы.
Выписка из ЕГРН с указанием всех построек и земельного участка.
Проверка на аресты, залоги, сервитуты, обременения.
Межевание земельного участка.
История объекта, история предыдущих сделок.
Выписка из домовой книги.
Договоры на подключение к коммуникациям.
Договоры на обслуживание инженерных сетей. Договор с управляющей компанией (если есть).
Справки по отсутствию задолженностей за газ, свет и перед эксплуатирующими и управляющими компаниями, а также по поселковым и дорожным сборам.
Технические паспорта на строения.
Геодезическое исследование о глубине грунтовых вод.
Паспорт на артезианскую скважину (при ее наличии).
Согласие супруги/супруга на отчуждение объекта.
Справки из ПНД и НД от собственника (желательно).
Проектная документация на дом, капитальные строения и инженерные коммуникации.
Статьи на юридические темы в недвижимости читайте здесь.
В заключение хочется еще раз напомнить, что выбор и покупка загородного дома — дело чрезвычайно серьезное, при реализации которого требуются различные специфические знания.
Не стоит полагаться на авось!
Всего лишь сопоставьте сумму, которую вы сэкономите, отказавшись от услуг специалистов, со стоимостью загородного дома, которую вы можете потерять, совершив серьезную ошибку при выборе и проверке.
