Реконструкция частного дома: как получить разрешение

С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ, по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.

• Что считается реконструкцией частного дома
• Какие виды работ надо согласовывать, а какие нет
• Как направить уведомление о реконструкции дома
• Как узаконить реконструкцию дома

Что такое реконструкция частного дома

По российскому законодательству, любая переделка дома, изменяющая его ключевые параметры (этажность, площадь, высота, объем) считается реконструкцией.

По российскому законодательству, реконструкция частного дома – это изменение ключевых параметров всего дома или его частей (этажность, площадь, высота, объем).

Реконструкция – это именно конструктивное изменение дома.

Нормативно-правовые акты, которые регулируют реконструкцию частного дома:

К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.

Это не касается простой заменой несущих конструкций аналогичными или более прочными.

Если вы решили поменять деревянные перекрытия в доме на ж/б без увеличения площади помещений и объёма, то согласования не требуется.

Уведомление о проведении реконструкции подается, когда земельный участок имеет одну из следующих разрешенных категорий:

• индивидуальное жилищное строительство
• личное подсобное хозяйство
• малоэтажное жилищное строительство

Какие виды работ нужно согласовывать

Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.

Уведомление требуется для

Уведомление не требуется для:

Для любой надстройки (включая мансарды);

Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;

Любой переделки, которая приводит к расширению дома;

Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках;

Ремонта или восстановления несущих стен;

Сооружении временных перегородок между комнатами;

Утепления пола, потолка, стен;

Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами;

Замены инженерного оборудования, установки нового;

Корректировки формы тамбура (без изменения его площади);

Демонтаж старых или возведение новых этажей.

Демонтажа не несущих перегородок.

Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.

Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.

Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.

Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.

Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.

Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.

Как направить уведомление о реконструкции дома

Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.

После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.

Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.

Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.

Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.

После получения этого уведомления ОМСУ должны в течение семи рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект.

Как узаконить реконструкцию дома

Нередко домовладельцы, сделавшие в своих домах самовольную реконструкцию, сознательно не идут на легализацию этих изменений. Так, один из участников FORUMHOUSE, пристроивший к дому второй этаж, считает, что в свете выросшего налога на имущество лучше будет оставить все как есть, иначе «с такими налогами за срок службы дома отдашь любимому государству еще один дом». В его случае дом после реконструкции остался на прежнем месте, в кадастровых документах ничего не изменилось, коммуникации не отключались.

У жизни на нас всегда свои планы, и лучше всегда быть готовыми к любому повороту событий, в том числе, держать все дела и документы в порядке. Человек может не планировать продавать или оставлять дом в наследство, но случиться может всякое.

И с газом может быть залет. Если проверка придет, то газ отключат. У них есть схема подключения и если что-то поменялось, то напишут все вернуть как было.

Закон позволяет до 1 марта 2019 года оформить самовольно реконструированные объекты без обращения в суд. Для этого застройщик должен действовать по описанной выше схеме: отправить уведомление о планируемой реконструкции в ОСМУ, указав в уведомлении параметры объекта и получить согласование параметров объекта. После этого он отправляет второе уведомление, об окончании реконструкции, приложив к нему технический план объекта.

После 1 марта 2019 года узаконить самовольную реконструкцию можно только в судебном порядке.

На FORUMHOUSE можно больше узнать о новом порядке уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и получить консультацию по поводу разрешительной информации на реконструкцию и новое строительство зданий, строений, сооружений. Почитайте нашу статью о проектировании мини-домов, и о том, как грамотно спроектировать дом именно «под себя». Предлагаем посмотреть наше видео, которое рассказывает об успешной перепланировке дома под нужды новых хозяев.

Копейки вместо жилья: как Воробьев и ДОМ.РФ решают проблему дольщиков

Несостоявшиеся собственники выходят на акцию протеста

Дольщиков 17-летнего долгостроя в подмосковных Химках лишают последней надежды на получение квартир — фонд ДОМ.РФ, который завел на стройку губернатор Андрей Воробьев, вместо жилья предлагает мизерные компенсации. Дольщики называют происходящее рейдерским захватом и выражают уверенность, что их дом хотят перепродать под бизнес-центр. Подробности конфликта граждан и властей — в материале ПАСМИ.

В рубрику ПАСМИ “Сообщить о коррупции” обратился представитель обманутых дольщиков Подмосковья Игорь Водопадов. Он и четыре сотни его товарищей по несчастью еще в 2003 году заключили договоры на приобретение квартир в Химках, до сих пор жилья не получили. От дольщиков хотят отделаться выплатами, на которые в Подмосковье недвижимость не купить. Отчаявшись, они планируют пикеты на стройплощадке злополучного дома.

Лидер долгостроя

Сдачи дома по адресу ул. Вишневая, дом 31 корпус 6 в подмосковных Химках 430 дольщиков ждут второе десятилетие. Договоры на приобретение квартир были заключены в 2003 году. В том же году ООО «Монолитградстрой» начало возведение здания высотой 14-17 этажей, завершение строительства было запланировано на 2006 год.

Но сбыться этим планам было не суждено — в 2010 строительство было приостановлено, а в 2011 застройщика объявили банкротом, а в 2012 и ввели внешнее управление, чтобы привлечь инвестора для достройки дома.

С того времени дом находится в перечне проблемных объектов, но ни Министерство строительства Московской области, ни администрация города Химки никаких реальных действий по достройке здания не предпринимали.

Более того, как рассказал ПАСМИ один из дольщиков Игорь Водопадов, городские чиновники активно противились усилиям внешнего управляющего привлечь на стройку крупных инвесторов. “Судя по всему, администрация преследовала свои интересы, настаивая на привлечении к строительству близких ей компаний», — отметил Игорь Водопадов.

Таких компаний с 2012 по 2018 годы было множество, но по разным причинам строительство так и не продолжилось. Так, в 2016 году чиновники отрапортовали, что дом достроит ООО “Зодиак”. Они взамен на компенсационные участки и преференции по другим объектам пообещали сдать дом до конца 2019, полностью изменили проект, но компания на стройку так и не зашла и вскоре сама обанкротилась.

Обманутые дольщики проводили акции протеста, объявляли голодовки, писали петиции на имя губернатора Московской области Андрей Воробьева и президента России Владимира Путина, обращались к прокурорам всех уровней, вплоть до генерального, но все это ни к чему не приводило.

“Нынешний глава администрации Дмитрий Волошин каждый раз обещал уладить проблему в течение одной-двух недель, но проходили месяцы, и ничего не происходило”, — говорит обманутый дольщик.

Строить или не строить

В конце 2018 глава Химкинская администрация заявляет о невозможности закончить строительство дома на Вишневой. В качестве обоснования отказа от достройки проблемного объекта чиновники приводят результаты строительно-технической экспертизы. Специалисты ГБУ “МОСОБСТРОЙЦНИЛ” пришли к выводу, что “техническое состояние здания предварительно оценивается как ограниченно работоспособное, не пригодное для завершения строительства”.

Между тем, дольщики за свои средства провели две независимые экспертизы и получили прямо противоположные результаты. Так, в заключении от декабря 2019 года, подписанном инженерами ООО “Лаборатория строительной экспертизы”, говорится: “Возобновление строительства многоэтажного многоквартирного дома возможно при условии выполнения рекомендаций по усилению конструкций, имеющих дефекты, по дополнительно разработанному проекту”.

Решение от Воробьева

Надежды на обретение жилья у покупателей квартир в злополучном доме появились в конце прошлого года. На проблемный объект приехали губернатор Московской области Андрей Воробьев и Виталий Мутко, занимавший на тот момент пост вице-премьера правительства.

14 ноября 2019 года подконтрольные правительству Московской области СМИ отрапортовали, что Воробьев и Мутко договорились о том, что что к решению проблем объекта на улице Вишневая, будет привлечен Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства ДОМ.РФ.

Как сообщается на официальном сайте Фонда, данная организация была создана правительством России в 2017 году с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками. Но в данном случае вместо урегулирования получился новый конфликт.

Как пояснил Игорь Водопадов, ДОМ.РФ стал противоречить сам себе в части решения вопроса о судьбе проблемного объекта. На фоне заявлений о непригодности здания к эксплуатации при проектной нагрузке представители Фонда защиты прав дольщиков на заседании Арбитражного суда Москвы заявили, что дом будет достроен.

“Они ввели в заблуждение суд, чтобы добиться перехода банкрота из внешнего в конкурсное управление, назначив своего конкурсного управляющего Юлию Черникову и незаконно убрав внешнего управляющего Льва Мирабяна, который все 8 лет боролся с бюрократией и рейдерами по нашему дому, добивался вместе с нами решения в достройке дома. Теперь мы стали просто заложниками ДОМ.РФ”, — заметил Игорь Водопадов.

Заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав, на котором должно быть решено, будет ли достраиваться дом, еще не было, но дольщиков уже уведомили, что вместо квартир они получат компенсации.

В качестве обоснования отказа от достройки проблемного объекта ДОМ.РФ приводит данные Роспотребнадзора о превышении уровня шума от аэропорта Шереметьево. Между тем, независимая экспертиза, проведенная дольщиками, делает вывод, что достройка возможна, если смонтировать компенсирующие шум самолетов конструкции.

Проценты с потолка

Особое возмущение дольщиков вызвало то, что, согласно документу ДОМ.РФ, степень готовности здания по адресу ул. Вишневая, дом 31, корп. 6 составляет 29 процентов.

“Из шести подъездов четыре построены полностью — под крышу, еще в одном возведены 15 этажей из 17. О каких 29 процентах можно говорить?” — недоумевает Игорь Водопадов.

Более того, в распоряжении дольщиков имеются результаты трех экспертиз, в которых готовность дома оценивается в 75-80%. Такая же цифра содержится в ответе на запрос гендиректора ООО «Монолитградстрой» из администрации городского округа Химки. В документе, датированном 2010 годом, тогдашний глава администрации Владимир Стрельченко сообщает, что общая готовность объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу составляет 75-80%.

Сэкономить на беде

Между тем, по мнению дольщиков, несоответствующая действительности цифра 29% указана неспроста, и вопрос здесь не только и не столько в нежелании ДОМ.РФ достраивать здание на Вишневой.

Дело в том, что исходя из степени готовности дома, планируют рассчитывать компенсации несостоявшимся собственникам квартир. Основой для их расчета будет стоимость недвижимости в таких же монолитно-кирпичных домах, в той же стадии строительства, так что ДОМ.РФ сможет существенно сэкономить на занижении цифр.

“Представителям дольщиков уже сообщили, что компенсации будут составлять примерно стоимость договора, заключенного в 2003 году, плюс 15-20%, — рассказал Игорь Водопадов. — Я, к примеру, тогда заплатил за однокомнатную квартиру порядка 530 тыс. рублей, так что о покупке жилья на выплату от ДОМ.РФ говорить не приходится — стоимость однушек с черновой отделкой в монолитных домах в Химках начинается от 4,5 млн рублей”.

Не исключено, что это не вся экономия. Дольщики уверены, что их дом сносить никто не собирается, и его ждет вторая жизнь. “Дом или продадут с торгов частному инвестору, после чего там могут устроить какой-нибудь бизнес-центр и неплохо заработать на аренде. Во всяком случае, о возможном переводе здания в категорию нежилых помещений говорил глава администрации Дмитрий Волошин”, — рассказал Игорь Водопадов.

С таким подходом к решению их проблем дольщики не согласны. Они считают действия Фонда защиты прав граждан рейдерским захватом своего имущества и намерены добиваться достройки здания. В ближайшую субботу, 18 июля в 13 часов на стройплощадке долгостроя на Вишневой запланирована акция протеста.

Впрочем, как выяснилось после публикации статьи, существует группа дольщиков дома на Вишневой, которая придерживаются противоположной позиции. Они считают, что ДОМ.РФ выступает на их стороне и согласны на выплаты компенсаций.

Если у вас есть информация о коррупционных нарушениях чиновников в Подмосковье и других регионах России — пишите в рубрику ПАСМИ «Сообщить о коррупции».