Бывшие общежития имеют статус жилого дома

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 41-В07-49 Поскольку жилым домом статус общежития был утрачен в силу закона, то у граждан, занимающих в этом доме изолированные жилые помещения, имелось право приобрести их в собственность

Судья Верховного Суда Российской Федерации П., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе К. дело по иску К. к администрации г. Новочеркасска и Департаменту городского хозяйства г. Новочеркасска о признании права собственности на жилое помещение, установила:

К. обратился в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на комнату N 41 дома N 9 по ул. Свободы в г. Новочеркасске, сославшись на то, что администрация г. Новочеркасска отказала ему в приватизации жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, предоставленного ему АО «НПО НЭВЗ» по ордеру от 24 декабря 1998 г. в связи с трудовыми отношениями и которое с 2005 г. он занимает по договору социального найма.

Ответчики иск не признали.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 9 июня 2006 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 31 июля 2006 г. решение суда оставлено без изменения.

В надзорной жалобе К. просит судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 27 июня 2007 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ.

Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — президиум Ростовского областного суда.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Судом установлено, что в настоящее время дом N 9 по ул. Свободы в г. Новочеркасске находится в собственности КУМИ г. Новочеркасска, состоит на балансе и в оперативном управлении муниципального учреждения — Департамента городского хозяйства г. Новочеркасска (МУ ДГХ).

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которой установлен прямой запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, и исходил из того, что спорное жилое помещение находится в общежитии, условия для изменения статуса которого отсутствуют, поэтому к отношениям по пользованию спорным жилым помещением не применимы нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. При этом суд указал, что договор социального найма от 7 декабря 2005 г., заключенный истцом с муниципальным учреждением «Департамент городского хозяйства администрации г. Новочеркасска», не является основанием для приватизации спорной комнаты, а предусматривает лишь право пользования жилым помещением, его содержание и ремонт, а также предоставление жилищно-коммунальных услуг.

С решением суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

В надзорной жалобе заявитель указывает, что судом при рассмотрении дела было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, выразившееся, по его мнению, в следующем.

Судом не применена подлежащая применению ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ, согласно которой к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из данной правовой нормы следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления соответствующих документов.

Таким образом, граждане, которые занимают жилые помещения в указанных домах, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Поскольку, как указывает заявитель и видно из материалов дела, общежитие по адресу: г. Новочеркасск, ул. Свободы, дом N 9, было принято в муниципальную собственность на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 11 октября 1999 г. и акта приемки-передачи жилищного фонда (общежитий) ОАО НПО «НЭВЗ» от 10 октября 2000 г., в связи с чем Комитету по управлению имуществом администрации г. Новочеркасска выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 16 ноября 2000 г. (л.д. 41), то после вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ статус общежития данным жилым домом утрачен в силу закона и у граждан, занимающих в этом доме изолированные жилые помещения, имеется право приобрести их в собственность в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. N 1541-1.

По мнению заявителя, применение судом при разрешении спора постановления главы администрации г. Новочеркасска N 1076 от 8 апреля 2004 г., регулирующего порядок снятия статуса общежития с отдельных жилых помещений (л.д. 30-34), противоречит ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Что касается Постановления Правительства Российской Федерации N 47 от 28 января 2006 г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», на которое также ссылался суд, то оно не имеет отношения к данному спору.

Таким образом, суд, разрешая возникший спор, не применил закон, подлежащий применению (статья 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), что является существенным нарушением норм материального права и влечет в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмену вынесенных по делу судебных постановлений.

В связи с изложенным дело вместе с надзорной жалобой К. и настоящим определением следует передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.

Руководствуясь статьей 384 Гражданского процессуального кодекса РФ, определила:

дело по иску К. к администрации г. Новочеркасска и Департаменту городского хозяйства г. Новочеркасска о признании права собственности на жилое помещение передать для рассмотрения по существу в президиум Ростовского областного суда.

Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 41-В07-49

Текст определения официально опубликован не был

Правовой статус бывших общежитий?

Возвращаюсь к теме ранее сделанной публикации: а можно ли признать комнату в коммуналке квартирой ( Подробнее >>> )?

Изучение данного вопроса по бывшему общежитию, признанному администрацией города многоквартирным домом, показало, что в системе правового регулирования имеются существенные пробелы.

Согласно ст. 39, 43 Жилищного кодекса РФ, на собственника жилого помещения в многоквартирном жилом доме ложится содержание общего имущества в коммунальной квартире и собственно общего имущества в жилом доме.

Но в этих статьях ничего не говорится о том, что же делать, если жилой дом из бывшего общежития признан многоквартирным, однако коммунальных квартир в нем нет (они не стоят на кадастровом учете) и общее имущество жилого дома, по своей сути, совпадает с общим имуществом комнат в коммунальной квартире!

Хотя в некоторых судебных решениях прослеживается тенденция признания коммунальной квартирой одной секции, крыла, этажа в таких бывших общежитиях.

Однако данный вопрос стоит принципиально при оплате жилищно-коммунальных услуг!

Согласитесь: одно дело – платить за комнату в 15 кв. м, другое – платить за 22 кв. м (управляющие компании сами делят площадь мест общего пользования на количество комнат и добавляют им общую площадь).

По-моему, без кадастрового учета коммунальной квартиры или судебного решения о признании совокупности помещений коммунальной квартирой такая самодеятельность не основана на законе!

Перевод общежития в статус многоквартирного дома

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

Несмотря на разработку государством федеральных программ, направленных на обеспечение россиян жильем, жилищный вопрос остается одним из самых наболевших. Согласно данным статистики, больше двух миллионов россиян до сих пор живут в общежитиях. Многие граждане, по 20-30 лет проживающие в не самых комфортных условиях, интересуются, как можно перевести общежитие в статус многоквартирного дома и будут ли улучшения от таких перемен.

Особенности изменения статуса

Правовой статус общежитий регламентируется нормами раздела IV ЖК РФ. В соответствии с его положениями порядок преобразования общежитий, принадлежащих государству, устанавливают власти субъектов РФ. Если общежитие является муниципальной собственностью, соответствующее право предоставляется властям муниципалитетов.

Как говорит закон, такие помещения предназначены для временного проживания. Они могут быть построены специально или оборудованы в жилых домах. Собственник (то есть государство или муниципальные органы) должен обеспечивать жильцов необходимой мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания.

Решение об изменении статуса общежития также уполномочен принимать только собственник. При этом переводимое в другую категорию помещение должно:

• Быть предназначено для проживания людей в течение всего года.
• Иметь необходимую площадь.
• Соответствовать санитарно-гигиеническим нормам .
• Располагать санузлом, кухней и другими местами, предназначенными для обеспечения потребностей жильцов.
• Каждое жилое помещение должно иметь отдельный вход из коридора или с лестничной площадки.

Также необходимо, чтобы помещение, которое переводится в другой статус, было свободным от обременений. Если нужно, в здании должна быть произведена перепланировка: без этого перевод не допускается

Куда обращаться жильцам?

Чтобы осуществить процедуру перевода, граждане должны подать заявление балансодержателю общежития. Как правило, на его рассмотрение отводится месяц. По итогам обращения собирается специальная комиссия, в которую предоставляется достаточно объемный пакет документов:

1. Заявление жильцов.
2. Список граждан, которые проживают в общежитие. К ним прикладываются документы, подтверждающие право людей на вселение.
3. Технический паспорт помещения.
4. Заключение, выданное местным центром Санэпидемнадзора.
5. Проект перепланировки или переустройства.
6. Заключение органов пожарной инспекции.
7. Заключение, выданное архитектурно-планировочным управлением.

Председатель комиссии может запросить и дополнительные документы.

После этого проводится обследование помещений и принимается решение о том, возможно ли предоставить общежитию статус жилого дома. Результаты проверки фиксируются в соответствующем акте.

Если изменение статуса возможно, глава городской администрации подписывает распоряжение о переводе. Расходы на проведение процедуры, как правило, оплачивает балансодержатель. В случае отказа, который должен быть мотивирован, его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Когда перевод будет произведен, вместо ордеров, выданных жильцам ранее, им вручат ордера на жилплощадь в коммунальной квартире. После этого нанимателям предоставляется право приватизировать жилье в соответствии с действующим законодательством.

Какие общежития не подлежат переводу

Согласно закону далеко не каждому общежитию может быть присвоен статус жилого дома. Например, такому переводу не подлежат:

• Помещения, которые находятся в учреждениях социального обслуживания. К ним относятся дома, предназначенные для проживания ветеранов, инвалидов, престарелых граждан.
• Жилые помещения в детских интернатах, детдомах семейного типа и других заведениях для детей, оставшихся без родительского присмотра.
• Служебные помещения, расположенные в пожарных депо и других зданиях, принадлежащих подразделениям по чрезвычайным ситуациям.
• Специальные помещения, которые находятся в общественных и административных зданиях органов госбезопасности.

Не разрешат изменить статус и тех помещений, которые предназначены для временного проживания иностранцев и лиц без гражданства

Общежитие или многоквартирный дом: что лучше для жильцов?

Существуют и другие проблемы. Не секрет, что многие российские общежития находятся в плачевном состоянии. Но денег на капитальный ремонт в регионах не хватает. Жильцы вновь созданных жилых домов только начинают оплачивать взносы на проведение таких работ, и ждать, пока до них дойдет очередь, приходится долго.

Правда, в некоторых областях власти принимают решение ремонтировать бывшие общежития в первую очередь. Но это вызывает недовольство жителей других многоэтажек: получается, что собственники много лет вносили деньги, а их снова отодвинули.

Кроме того, за счет средств, выделенных на капремонт, можно выполнить очень ограниченное количество работ. В результате возникает ситуация, что и проблемы общежитий не решаются, и права других граждан оказываются ущемлены.

Таким образом, перевод общежитий в статус многоквартирных домов – не самый эффективный способ решения жилищных проблем. Гораздо большие надежды люди возлагают на строительство жилья с господдержкой, на которое ежегодно выделяются солидные средства. Но при желании жильцы могут попробовать добиться перемен, обратившись в местную администрацию.