Как оформить реконструкцию частного дома?

Планируете перестраивать загородный дом? Важно правильно оформить документы на реконструкцию – иначе можно получить претензии и штрафы. Кроме того, без документов вы не сможете распоряжаться домом. С чего начать и как действовать, рассказывает руководитель отдела продаж «ИД Консалт» Алексей Шаров

В закон о «дачной амнистии» не раз вносили поправки: ее неоднократно продлевали, менялся порядок регистрации частных владений. Задуманный изначально для легализации построек в ИЖС, он стал распространяться и на строения, возведенные на территории СНТ и других земель, предназначенных для садоводства. Все это привело к весьма запутанной ситуации. Поэтому при оформлении реконструкции в чем-то придется идти путем проб и ошибок.

1. Но первое, что в любом случае надо сделать, – это поднять документы на участок и выяснить целевое назначение земли, на которой построен дом. Тут важно понимать и различать, находится ли строение:

• в ИЖС (то есть является ли жилым домом в населенном пункте);
• на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства;
• на территории земельных участков, не предназначенных для возведения жилых помещений.

deltaoff/Depositphotos

2. Во-вторых, у кадастрового инженера необходимо получить технический план на реконструированный дом, без которого регистрация собственности не возможна ни по дачной амнистии, ни без нее.

3. Далее надо пойти в МФЦ, и в самом благоприятном случае, если строение находится на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства, можно будет подать заявление на регистрацию собственности только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, оплатив госпошлину. Такой порядок установлен новыми поправками к закону о «дачной амнистии» от 2 августа 2019 года и будет действовать вплоть до 1 марта 2021 года.

4. Если дом находится в ИЖС, скорее всего, придется воспользоваться уведомительным порядком, применяемым с 1 марта 2019 года. Надо будет обратиться с уведомлением о начале строительных работ в местную администрацию (по почте или через МФЦ). Помимо личных данных, на основании паспорта гражданина РФ, доверенности (если Вы представляете интересы собственника) или вида на жительство для иностранных граждан, надо приложить следующие документы:

• документ о праве собственности на землю (выписка из ЕГРН);
• прежний документ о праве собственности на дом;
• межевой план (также готовит кадастровый инженер);
• не лишним будет и ГПЗУ (можно получить бесплатно).

5. Получив уведомление о разрешении строительства, можно начинать работы по реконструкции. Произведены они должны быть в течение 10 лет и строго в соответствии со всеми параметрами ИЖС, без нарушения строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм.

6. По окончании строительных работ (не позднее чем через месяц) необходимо снова направить уведомление в местную администрацию с приложением:

• технического плана дома с указанием сведений о его параметрах;
• квитанции об оплате государственной пошлины (350 р.);
• уведомления о разрешении строительных работ.

При условии, что администрация не имеет претензий по соблюдению норм и законов к осуществляемой реконструкции, она обязана направить заявление в Росреестр о постановке объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

7. Наконец, если вдруг дом возведен на участке, не предназначенном для возведения жилых помещений, то в первую очередь надо будет обратиться в местную администрацию, чтобы добиться изменения одного вида разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой. Далее будете действовать либо по «дачной амнистии», либо по уведомительному порядку; в зависимости от установленного целевого назначения земельного участка.

Получение разрешения на реконструкцию частного жилого дома

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

Рано или поздно, в жизни многих владельцев частных жилых домов может возникнуть ситуация, когда им необходимо будет провести реконструкцию своего жилища. Например, расширить его или надстроить второй этаж.

Как юридически правильно сделать реконструкцию частного дома и нужно ли для этого получать разрешение? Об этом вы узнаете из нашей сегодняшней статьи.

Что такое реконструкция частного дома с точки зрения закона?

Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ гласит, что под реконструкцией ОКС понимается изменение его параметров объекта, в частности, таких, как высота, количество этажей, площадь, объем. Из этого следует, что любая надстройка этажей или расширение площади дома за счет возведения пристроек, по закону будет считаться реконструкцией.

Это важно: не является реконструкцией дома проведение внутренних работ, которые не влекут изменения высоты, этажности, площади и объема. К примеру, если вы решили убрать в своем доме часть перегородок, превратив несколько комнат в одну студию, либо расширить оконный проем — это не будет считаться реконструкцией, т.к. не повлечет изменения общей площади дома. Также не считается реконструкцией замена одних несущих конструкций дома на другие, например, более прочные. Для проведения таких работ получать разрешение не требуется

Как правило, индивидуальный жилой дом представляет собой объект капитального строительства, поскольку, он имеет прочную связь с землей и расположен на заглубленном фундаменте.

Соответственно, в отношении частных домов действуют нормы Градостроительного кодекса РФ, регламентирующие вопросы строительства объектов капитального строительства (ОКС).

Требуется ли получать разрешение на реконструкцию индивидуального дома?

Да, для того, чтобы на законных основаниях производить реконструкцию собственного дома, необходимо получить соответствующее разрешение в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Данный документ в соответствии со ст. 51 ГрК РФ выдается органом местного самоуправления, т.е. муниципальной администрацией. Для получения разрешения необходимо обращаться в местный архитектурный отдел, либо в МФЦ. Также в настоящее время возможна подача заявки на получение разрешения через интернет-сервис «Госуслуги»

Какие документы нужно собирать на разрешение реконструкции частного дома

• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Схема планировочной организации земельного участка;
• Градостроительный план земельного участка, утвержденный в установленном порядке;
• Заявление на выдачу разрешения;
• Паспорт собственника;
• Нотариально удостоверенное согласие других собственников дома (при их наличии);

Также, в зависимости от характера реконструкции, может понадобиться согласование вопроса с МЧС, СЭС, специальными коммунальными службами.

Срок действия разрешения на реконструкцию

Документ, разрешающий производить реконструкционные работы индивидуального дома, выдается сроком на 10 лет. В течение этого времени собственник помещения вправе производить любые работы. Для продления срока необходимо не позднее чем за 10 рабочих дней до его истечения обратиться в уполномоченный орган.

Что делать после реконструкции?

После завершения всех работ необходимо обратиться архитектурный отдел администрации для приемки объекта комиссией. После обследования и получения положительного заключения вам останется лишь получить новый техпаспорт на дом и зарегистрировать все изменения в Росреестре .

Последствия реконструкции частного дома без разрешения

Реконструкция индивидуального дома путем пристройки этажа или дополнительных комнат без согласования, в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ признается самовольной постройкой. Узаконить и зарегистрировать такую постройку можно будет только в судебном порядке. Это достаточно хлопотная и длительная процедура, поэтому, лучше изначально взять разрешение на реконструкцию.

В суде вам придется доказать, что реконструкция была произведена с соблюдением всех установленных норм и стандартов (СНиПов, СанПиНов, правил пожарной безопасности и т.д.), не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Все это потребует проведения экспертиз и получения заключений специалистов

В случае, если дом в реконструированном виде будет признан небезопасным для проживания, у его собственника могут возникнуть большие проблемы, вплоть до необходимости приведения его в первоначальное состояние или даже сноса

Кроме того, реконструкция домовладения без разрешения влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, которая предусматривает для граждан штраф от 2 до 5 тысяч рублей.

Нужно ли разрешение на реконструкцию дачного домика?

В том случае, если у вас есть дом, расположенный на садовом земельном участке (этот статус должен быть прописан в документах на землю), получать разрешение на его реконструкцию не требуется.

Оформление разрешения на реконструкцию частного дома

Реконструкция частного дома – это основательная и капитальная перестройка физически и морально устаревших зданий с целью улучшения их внешнего вида, состояния, параметров, характеристик, а также приданию им новых свойств.

Вариант реконструкции частного загородного дома

Каким домам нужна реконструкция

Время оказывает разрушительное воздействие на любые здания, независимо от того, из какого материала они были возведены и насколько качественно сделаны. С учётом того, что технологии строительства и архитектурное искусство не стоят на месте, строения подвержены не только физическому разрушению, но и моральному устареванию.

В наши дни жилищный фонд страны содержит весьма существенное количество старых и ветхих домов, которые строились более 40 лет назад. В большинстве случаев эти строения уже пребывают далеко не в идеальном состоянии и непригодны для проживания в них людей, поскольку представляют угрозу для их жизни и здоровья.

Самым простым вариантом, который можно было бы предугадать – это осуществление сноса старого здания и строительство нового жилья на освободившемся месте. Совершенно необязательна ликвидация старого дома, потому как грамотно и квалифицированно составленный проект реконструкции и полученное на неё документальное разрешение позволит даже из совсем ветхого загородного строения сделать вполне современный и комфортабельный коттедж, при этом он будет отвечать всем требованиям и нормам.

Если обратиться к такому варианту, то необходимо будет решить вопрос – как осуществляется реконструкция частного дома на законных основаниях и какие потребуется оформить документы для того, чтобы получить соответствующее разрешение.

Необходимая документация для реконструкции дома

Существуют такие варианты старого жилья, проживание в которых можно сделать удобным и комфортным только лишь в том случае, если составить проект реконструкции частного дома и внести значительные изменения в его конструкцию.

Образец разрешения на реконструкцию дома

Одна лишь перепланировка в этом случае не сможет помочь, реконструкция загородного дома, как и реконструкция дачи, подразумевает под собой строительство веранды или террасы, а также увеличения количества этажей и прочие процессы, связанные с проведением строительных работ и получением соответствующего разрешения на подобную реконструкцию.

Эти процессы вызовут изменение как технических, так и экономических показателей, потому как проект реконструкции старого здания значительно повлияет на изменение общей площади помещения.

Реконструкция дачных домов осуществляется, регулируется и контролируется на основании нормативного акта, который называется «Положение о порядке реконструкции жилых частных домов и нежилых строений».

Исходя из этого положения, реконструкция дачных домов из фондов старого жилья вступает в силу после подачи заявления в соответствующий орган местной власти.

Пример реконструкции дачного домика

На рассмотрение заявления в 2020 году законом отводится срок до одного месяца.

В это время ответственный за принятие решения орган власти либо даёт согласие на проект реконструкции частного дома либо отвечает отказом, который нужно будет мотивировать. В любом случае заявитель должен быть письменно проинформирован о результате принятия решения.

Однако на этом документационный процесс оформления облагораживания старого здания не заканчивается, помимо заявления на реконструкцию, заявитель должен будет оформить следующие документы:

1. План застройки на земельном участке, подтверждающий соответствующее разрешение. Подобный документ обычно выполняется либо юридическим лицом, либо частным предпринимателем.
2. Проект реконструкции старого помещения, в котором должен быть подробно расписан план и вид предполагаемых работ, в том числе в нём должно быть описано каким образом будут изменены назначение или параметры помещений жилого дома.
3. Документы с подписями всех жильцов, подтверждающие их согласие на проведение реконструкции. Подписи временно отсутствующих по каким-либо причинам жителей, также в этом случае обязательны.

Начинать реконструкцию старого дома можно будет только после того, как заявителем представлены все указанные документы и получено согласие на проведение работ. Только в этом случае реконструкция будет считаться законной.

Реконструкция фундамента частного дома

Строительство любого дома начинается с заливки фундамента. Восстановительные работы также начинают с основания. Первым делом потребуется исследовать фундамент здания и проверить его на наличие дефектов.

В том случае, если существенные изъяны будут обнаружены, необходимо принять соответствующие меры по их устранению. Если реконструкция проводится в домах из сруба, то помимо фундамента необходимо проверить и нижние венцы сруба.

Подобное место наиболее часто подвержено процессу гниения, что крайне отрицательно сказывается на устойчивости всей конструкции.

Процесс реконструкции фундамента дома

Если опасения не были напрасны и обнаружены сгнившие элементы, то первоочередной задачей должна стать их немедленная замена.

Реконструкция основного помещения дома

В процессе реконструкции нередко приходится поднимать вопрос перепланировки жилых комнат. В решении этого вопроса могут обнаружиться некоторые затруднения. Для того чтобы объединять пространства, зачастую требуется убрать ту или иную стену, а она может оказаться несущей.

Если такая проблема возникла, то снести стену сразу и окончательно не представится возможным, придётся вместо стены устанавливать специальную конструкцию для поддержания здания.

Конструкция обычно состоит из связанных между собой опор и балки, положенной на них.

Реконструкция стен из кирпича

Если реконструируемый дом был построен из кирпича, и в его стенах выявлены дефекты, то первоначально необходимо понять причины возникновения деформаций в кирпичной клади.

Пример укрепления и реконструкции кирпичных стен дома

Для этого проверяется качество клади, её горизонтальность, а также толщина швов и перевязки. Если кладка была выложена при помощи смешанного раствора или известняка низкого качества, то её необходимо будет разбирать.

Удобнее всего эту процедуру осуществлять при помощи пневматического отбойного молотка. Также потребуется и увеличение несущей способности стены. Наиболее рациональным вариантом здесь будет периферийная замена раствора в швах на полимерцементной основе.

Главное преимущество этого метода заключается в значительной экономии времени и финансов. Немаловажен и тот факт, что реконструкция стены будет осуществлена без изменения в большую сторону её массы и без уменьшения внутреннего пространства помещения.

Реконструкция деревянных стен

Реконструкция деревянных стен только на первый взгляд выглядит проще восстановительных работ над кирпичными стенами, на самом деле здесь также присутствует ряд нюансов.

Основная причина того, что деревянные стены нуждаются в ремонте – это начало гниения древесины. Сгнившие брёвна не подлежат реставрации, их нужно будет заменить новыми. Чтобы уменьшить степень гниения в будущем, на фундамент необходимо наложить гидроизоляцию.

Примером может служить рубероид, положенный в три слоя. Нижнюю часть бревенчатого венца потребуется покрыть специальным антисептиком и битумом.

Для улучшения прочности и повышения долговечности дома, сгнивший нижний венец можно заменить кирпичной кладкой. При этом потребуется несколько уровней гидроизоляции – сначала между положенной кладкой и фундаментом, а затем уже между кладкой и сохранившимися венцами. Как правило, реконструкция обычно проводится в старых домах, осадка стен в которых уже давно прекратилась. В таком случае необязательно оставлять зазор над проёмами, его необходимо забить утеплителем.

Боковые косяки можно оставить, а вершинник и нижнюю подушку снять. Образовавшийся проём нужно забить брусом или брёвнами, чётко повторив конструкцию самой стены.

Переделка перекрытий при реконструкции дома

Ремонт перекрытий обычно проводят либо путём замены наката, либо усиливая деревянные балки и конструкцию перекрытий по всей площади жилого помещения.

Для начала необходимо снять пол, утеплительный слой, а также все слои наката и изоляции, после чего можно будет приступить к исследованию и диагностике балок. Перед началом ремонта необходимо усилить балки, это можно осуществить при помощи боковых накладок, которые нужно будет прикрепить к балкам при помощи гвоздей или болтов.

Процесс реконструкции перекрытий дома

Для большей надёжности под ремонтируемую балку необходимо поместить временную опору. После этого можно начать ремонт балки, удаляя пришедшую в негодность её часть и заменяя новой.

К реконструкции перекрытий из железобетона, нужно подходить особенно ответственно. Такие конструкции можно разделить на несколько видов:

1. Настилы, которые опираются на внешние стены дома и полностью перекрывают собой пролёт между несущими стенами.
2. Отдельные железобетонные балки различного профиля, представляющие собой плиты. Либо легкобетонные вкладыши, располагающиеся на полках балок.
3. Балки с обнажённой вверху арматурой, по типу монолитных конструкций. По ним обычно укладывают железобетонные плиты, а в оставшиеся пустоты заливают бетон.
4. Мелкие блоки, уложенные на настил с пазами, также представляют собой монолитные перекрытия, в которые укладывают бетон и каркасы из арматуры.

Пример заливки нового перекрытия в старом доме с использованием оцинкованного профиля

Вернуться к оглавлению

Реконструкция перегородок в доме

Реконструкция перегородок будет включать в себя следующие виды ремонтных работ:

• Полная замена пришедших в негодность перегородок, либо установка дополнительных новых перегородок в том случае, если в реконструкции предусмотрена перепланировка дома;
• Перестановка и работы по укреплению уже существующих перегородок;
• Замена отдельных частей каркаса;
• Сплачивание различных частей усохших перегородок путём добавления досок;
• Заколачивание проёмов в перегородках;
• Исправление перегородок, которые со временем прогнулись или ещё как-то деформировались.

При этом в момент реконструкции частных домов рекомендуется полностью устранять старые перегородки и монтировать вместо них новые, сделанные по более современным технологиям.

Например, это могут быть гипсобетонные плиты, керамические камни или обычный кирпич. Кладку перегородок можно провести, комбинируя все вышеперечисленные варианты.
Для придания конструкции большей надёжности и прочности, перегородки можно армировать. Для этого будет достаточно тонкой арматурной проволоки 5-7 мм. Подобный приём делает перегородки более устойчивыми.

В тех местах, где конструкция пересекается с основной стеной, нужно будет вбить или вкрутить штыри из металла. Для того чтобы перегородка из кирпича долго оставалась в хорошем состоянии, её нужно выполнять строго вертикально, следя при этом за образованием швов и заполняя их специальным раствором.

Работы на чердаке при реконструкции дома

Первое, что необходимо будет сделать на чердаке – это заняться вопросом укрепления поверхности пола. Для этого потребуется заменить лаги более прочными. В качестве материала лучше всего для них использовать брус.

Пример реконструкции и утепления чердака в старом доме

После укрепления пола необходима реконструкция крыши. Отдельное внимание потребуется уделить теплоизоляции стен дома. Для этого можно использовать плиты из минеральной ваты – это будет наиболее экономный вариант. Также можно прибегнуть и к более дорогому, с применением современных теплоизоляционных рулонных материалов.

При проведении правильной реконструкции дома, способной подарить зданию «вторую жизнь», жилое помещение может прослужить ещё не один десяток лет на радость людям, которые будут в нём проживать.