Раздел дома

Для большинства людей реальный раздел жилого дома является процедурой достаточно простой. Казалось бы – договорился о половине строения и проблемы разрешились сами собой. На самом деле вся процедура сложна не только на документальном уровне, но и в реальной жизни.

Порой люди, начинавшие строительство вместе, со временем вступают в негативный период отношений – развод, разъезд семей, переезд в другой город. При этом разобраться можно как мирным путем, так и с привлечением судебных инстанций.

Как поделить дом?

Законодательно акт, описывающий раздел дома в натуре, подразумевает прекращение совместного владения общей собственностью одним или несколькими собственниками, с передачей прав в частные руки каждому из владельцев, согласно его доли. Практически такое мероприятие провести достаточно сложно. Во-первых, владельцы зачастую не желают договариваться между собой, что влечет конфликт сторон и долгую тяжбу. Во-вторых, существует вид имущества, который невозможно делить.

Если стороны все же приходят к общему соглашению, то необходимо принимать решения совместного характера в пользу одного из следующих мероприятий:

• перерегистрация жильцов дома;
• ремонтные работы самого строения;
• техническое переоснащение;
• реконструкция коммуникаций, внешнего вида и внутренней отделки.

Результатом таких манипуляций может стать модификация доли собственности в отдельное, самостоятельное жилье, дом. При этом он будет иметь независимые коммуникации, собственный вход, а также землю, на которой дом непосредственно стоит. В данном случае выходит реальное деление собственности в натуре, то есть натуральным образом.

Чтобы осуществить все это, собственники должны заняться возникающими по ходу процесса проблемами:

• провести оценку самого дома, участка земли, на котором он стоит и всех построений, находящихся на территории собственников;
• выяснить возможность раздела на равные доли;
• при невозможности законного разделения, выяснить необходимость проведения дополнительных работ.

При этом важным фактором выступает финансовая сторона вопроса. Есть ли смысл всех манипуляций, если в результате собственники потеряют больше денег, чем, если бы они выгадали, продав дом и разделив выручку на равные части?

Если в результате экспертных мероприятий, было выяснено – дом все-таки подлежит разделу и это именно то, чего хотят собственники, необходимо соблюсти все законодательные процедуры разделения. Рассмотрим правильный порядок действий.

Как правильно провести раздел дома?

Изначально собственники обращаются за экспертизой, которая выяснит – возможно ли проведение мероприятия по разделу дома? В результирующей документации указываются технические характеристики строения, при желании – рыночная стоимость на момент обращения за экспертизой. Кроме этого, документ может содержать:

• варианты перепланировки дома;
• реконструкция, необходимая для раздела;
• стоимость проводимых работ.

Если собственники соглашаются с предложенными планами, стоит получить разрешение на перепланировку дома или даже его полную перестройку. Выдается разрешение в органах управления, в ведомстве которых территориально располагается предмет изысканий.

Действуя по одному из вариантов – выделение собственникам доли, либо полный раздел имущества, которым владеют несколько человек, стороны могут переходить к работам. Проводится раздел собственности с выделением в каждой части отдельного выхода, проведением необходимых коммуникаций (вода, газ, отопление), если таковые предполагались изначально.

Не стоит забывать про то, что дом находится на земельном участке, который также является собственностью владельцев строения (как правило). Подлежит ли он разделу наряду разделом дома в натуре?

Мероприятия в отношении участка, на котором располагается делимый дом

Как и в случае со строением, участок подлежит разделу, лишь в случае возможности его самостоятельного образования. Вариантов два:

• в первом случае участок земли располагается таким образом и имеет такой размер, что присутствует возможность разделения его с выделением собственного подступа;
• вариант второй возникает, когда такое деление невозможно, части участка будут непригодными для раздельного использования.

В результате дом может находиться на участке одного из собственников, при этом само строение будет разделено по всем правилам. За участок стоит приниматься лишь в случае принятия положительного решения по разделу жилого дома. Участки земли, которые будут переданы в собственность владельцам, не должны быть меньше необходимых размеров, установленных федеральным и региональным законодательствами.

Вообще вопрос размеров достаточно актуален не только для земельного участка, но для выделяемых частей жилого строения. Каким образом можно делить дом, чтобы не возникало претензий со стороны государственных органов?

На сколько частей можно разделить жилой дом?

На этот счет существует довольно четкое разграничение. Выделить в доме можно лишь три доли. При необходимости определения долей большего количества собственников, осуществляются проверочные мероприятия по возможности натурального выделения части из общего владения.

При этом все должно проходить в соответствии с законодательными нормами и при соблюдении некоторых условий обязательного характера:

• при экспертной оценке возможности раздела не выявлено никаких запретов;
• каждая выделяемая доля должна быть функциональна и выполнять то же назначение, что и строение в целом;
• части дома по ценности не должны превышать общей стоимости строения целиком;
• удобство использования отдельных долей должно быть натуральным, а не описанным на бумаге.

Не может быть выделенной доли, не имеющей окон и отдельного входа, либо раздела дома на две части, одна из которых будет выглядеть как загородный коттедж миллионера, а вторая, как сельская баня без подвода коммуникаций.

Экспертная оценка может быть проведена и после ремонтных, реконструкционных работ. При этом результаты будут передаваться в судебную инстанцию, которая примет окончательное решение в целесообразности проводимых строительных мероприятий и их идентичности в среднем. При делении до реконструкции стоит руководствоваться нормами выделяемых долей.

На сегодняшний день законодательно определяется выделение двенадцати квадратных метров на гражданина, проживающего в жилом помещении. Однако в случае раздела дома в натуре такие меры могут быть не соблюдены. Таким образом, применяются следующие обязательства:

• выделяемая доля не должна быть менее восьми целых и одной десятой квадратного метра;
• меньшая площадь законодательно считается опасной для проживания;
• требования по техническим и санитарным нормам соблюдаются неукоснительно.

После проведения всех измерительных процедур у собственников на руках должен оставаться план, содержащий полное разделение дома в натуральном виде, который передается на проверку в контролирующий орган. Если проверка выдает положительный результат, можно приступать к проведению строительных работ.

Участие экспертов при разделе дома

Если у собственников возникло желание провести распределение имущества на равные доли таким образом – раздел, дабы в будущем не возникало претензий у самих владельцев, а также у контролирующих служб и органов – стоит пригласить грамотных консультантов и профессионалов для каждой из стадий.

Во-первых, раздел должен проводиться правильно с юридической точки зрения, потому консультация юриста должна предварять все остальные процедуры. Во-вторых, все мероприятия по отделению долей, реконструкции и прочие необходимо проводить со знанием всех норм и правил.

Когда приглашается человек, проводящий оценку возможности деления собственности, он должен в результате выдать мнение, содержащее следующую информацию:

• возможность натурального раздела строения;
• различные методы выделения долей из целого дома;
• необходимость перепланировки;
• финансовая составляющая мероприятий.

При этом одним из вариантов проведения мероприятий по распределению собственности может быть возможность определения одной из сторон, как полного владельца имущества с обязательной выплатой денежной компенсации для всех остальных совладельцев. При этом граждане, получившие деньги, отказываются от претензий к имуществу документально.

Юридическое сопровождение решит другие проблемы. Стоимость дома, как правило, довольно высока, особенно когда речь идет не о начальном этапе строительства, а о завершенном строении, давно эксплуатируемом по прямому назначению. В этом случае необходимо соблюдать все права сторон и следить за отсутствием нарушений.

С другой стороны юрист уточнит:

• необходимый комплект документов на всех этапах проводимых работ;
• адрес обращения по любым возникающим вопросам (орган самоуправления, региональный суд, строительные и технические экспертные группы);
• соблюдение всех законодательных норм в отношении раздела жилого дома.

Получив консультацию на любом этапе, собственники проведут раздел на законных основаниях, соблюдая все правила.

Порядок деления дома

В идеале разделенный дом должен быть передан собственникам в равных частях, с присутствием собственного входа и полным функционалом помещения, пригодного для проживания. После всех манипуляций любой владелец полученной доли вправе распоряжаться собственностью на свое усмотрение. Он может реализовать ее, выручив необходимые деньги, распоряжаться своей долей в качестве залогового имущества. Полученное строение может передаваться в дар, либо быть предметом наследования.

Претензий бывших совладельцев при грамотном проведении всех процедур не должно возникать. Какой результат будет правильным, если проводить реальный раздел дома? Моменты, характеризующие корректное проведение процедуры:

• владельцы получают свою долю дома с отдельным входом;
• жилые помещения выделяемых частей носят изолированный характер;
• каждая выделенная при натуральном разделе часть обладает характеристиками отдельного полнофункционального жилья;
• участок земли, на котором располагается строение, делится лишь при сохранении его функционала после проведенных работ.

Важным моментом можно определить первоначальную экспертную оценку имущества на предмет его функционала. Если комиссия придет к мнению, что дом негоден к делению и находится в аварийном состоянии – в первую очередь понадобятся восстановительные работы, после проведения которых будет осуществлена повторная проверка.

Предварительный этап мероприятия также делится на несколько шагов:

• необходимо разрешение на проведение перепланировки;
• внесение предлагаемых изменений в технический план строения;
• оформление пакета сопроводительной документации для каждой из выделяемых долей;
• межевание (при необходимости) участка земли, на котором располагается строение;
• составление соглашения между владельцами собственности о разделе дома.

В дальнейшем собственники отправляются в Росреестр, где на основании поданной документации принимается решение о продвижении дела, либо его невозможности, при несоблюдении некоторых условий, либо законодательных норм. Рассматривается полученная от собственников просьба не более четырнадцати дней.

Правильный раздел дома двухквартирного типа

Строительство двухквартирных домов было распространено раньше и производится сейчас в некоторых регионах. Суть такого строения заключается в том, что на разделенном земельном участке, с отделенными частями земли на каждого собственника имеется строение физически не разделенное, но имеющее свои входы, коммуникации.

При этом законодательно разделение таких строений невозможно по следующим причинам:

• земельный участок, выделенный под строение, имеет категорию, предназначенную для домов индивидуального жилого характера;
• находящееся на участке строение охарактеризовано как многоквартирный дом жилого предназначения.

Владельцам строения приходится заключать соглашение по долевому участию, после чего жилой дом переводится в статус индивидуального. В результате раздел дома можно провести с выделением натуральных долей. Не лишним будет проверить срок сдачи дома в эксплуатацию. Если это произошло позже две тысячи шестого года, необходимо озаботиться получением соответствующего акта.

Наконец все мероприятия связанные с делением дома естественно сопровождаются финансовыми затратами. На что уходят деньги и можно ли где-то сэкономить?

Сколько средств нужно потратить на оформление раздела дома?

Финансовая сторона вопроса рассчитывается исходя из ситуации. В одном случае мероприятие ограничится оплатой пошлины, в другом – траты на экспертную оценку, перепланировку, реконструкцию и прочие дела.

Если собственники решили вопрос без взаимных претензий, оплачивать придется немного. В случае обращения в судебную инстанцию могут понадобиться дополнительные затраты. В среднем деньги уходят по следующим направлениям:

• оплата юридических услуг;
• экспертные оценки состояния дома;
• государственная пошлина за рассмотрения дела в суде;
• планировочные работы;
• строительные и технические мероприятия.

В той или иной степени потратиться собственникам придется. При этом проще будет, если вопрос с разделом дома удастся решить договоренностью. Раздел дома, как таковой – мероприятие достаточно сложное, особенно когда всплывают различные обстоятельства мешающие процедуре.

Реальный раздел дома