Строительная экспертиза: кто и когда определяет качество строительных работ

belchonock / Depositphotos.com

Если свечки из бетона и стекла зажигаются в городском пространстве, значит, это кому-нибудь нужно. В I квартале 2020 года в эксплуатацию ввели 198,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 15,4 млн кв. метров. Все эти квадраты рано или поздно будут заселены счастливыми (будем надеяться) новоселами. От надежды на счастье до гарантии путь непростой, но реальный.

Обрести домашний уют, к примеру, поможет уверенность в том, что квартира отвечает всем строительным стандартам. Проще говоря: под окнами ветер не гуляет, стены на вас не косятся, а пол не улыбается трещинами. Кто может в этом помочь? Например, строительный эксперт, знания и опыт которого поможет удостовериться в качестве строительного объекта и оценить его на соответствие техническим нормам и ГОСТам.

Что такое строительная экспертиза? Когда заключение эксперта-строителя может понадобится в суде? На какие вопросы отвечают эксперты?

Что такое строительная экспертиза?

Строительная экспертиза – это вид судебных инженерно-технических экспертиз, процессуальное действие, которое состоит из двух этапов: исследования строительного объекта и подготовка заключения по поставленным компетентными органами вопросам. База исследования – научные знания и практические наблюдения высококвалифицированных специалистов в строительной сфере.

Чаще всего строительная экспертиза является одним из способов решить конфликт между застройщиком и заказчиком. Заказчик хочет убедиться, что выполненные застройщиком строительно-монтажные работы проведены полностью и с соблюдением всех стандартов. Сам он не обладает необходимыми знаниями, зато строительный эксперт – да. Выводы эксперта могут стать существенным подспорьем для разбирательства в суде.

Когда строительная экспертиза переходит в категорию судебной строительной экспертизы?

Во время передачи дела сторонами на рассмотрение в судебном порядке. В арбитражных, гражданских и административных процессах проведение экспертизы назначает суд, а в уголовном деле – следователь.

Когда назначают строительную экспертизу?

В случаях, когда для расследования и судебного рассмотрения уголовных и гражданских дел требуются специальные знания в области проектирования, строительства, эксплуатации и ремонта зданий и сооружений.

Заказать строительную экспертизу может заинтересованная сторона (истец, ответчик) или прокуратура. Инициировать исследования может также суд.

Необходимость использовать специальные знания возникают:

• при разрешении споров о праве собственности на недвижимость;
• при рассмотрении споров, вытекающих из договоров строительного подряда;
• для определения видов, объема, качества и стоимости выполненных строительных работ, возводимых и эксплуатируемых зданий, строений и сооружений;
• в расследовании дел об административных правонарушениях, связанных с установлением правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов;
• в установлении причин и величины материального ущерба, нанесенного жилым зданиям, квартирам вследствие ненадлежащего ведения строительства или эксплуатации инженерных систем;
• в расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве;
• для установления соответствия требованиям специальных норм и правил, регламентирующих процессы проектирования, возведения, эксплуатации, реконструкции (ремонта), демонтажа и утилизации строительных объектов.

Что является объектом строительной экспертизы?

Практически любое строительное сооружение, а также незавершенные строительные объекты, дворовые территории, инженерные коммуникации, проектная, и исполнительная документация, сметы.

• качество проведенных работ: выявление брака, дефектов и нарушений, прогнозирование их возможных последствий;
• соответствие ГОСТам, пожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам, пунктам заключенного между сторонами договора;
• степень износа здания;
• величину ущерба, нанесенного заливом, пожаром с фиксацией объемов и расчетом стоимости восстановления;
• правильность проведения перепланировки здания, включая надстройку и углубление подвальной части;
• причины протечки крыши, образования плесни на конструкциях;
• причины аварий в инженерных коммуникациях.

Эксперт также может провести геодезический мониторинг деформаций, контрольный обмер помещений, исследование несущих конструкций и др.

Какими компетенциями должен обладать эксперт?

Основное требование к эксперту – наличие высшего образования со специальностью (специальные знания), соответствующей профилю выполняемой экспертизы (ст. 13 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Строительную экспертизу должен проводить профессионал с высшим образованием «инженер-строитель». Свое образование он должен подтвердить дипломом (не справкой, не удостоверением, не сертификатом).

Строительный эксперт должен обладать навыками проведения инструментальных исследований. В процессе исследования он может проводить замеры, ультразвуковую дефектоскопию, телевизионную оценку, работать с образцами, взятыми на объекте, в лаборатории.

Перед инструментальными измерениями эксперт проводит визуальное обследование здания:

• осмотр и выявление видимых дефектов и повреждений здания;
• фотофиксацию выявленных дефектов.

Должна ли быть лицензия у строительного эксперта?

В соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» аналитическая, исследовательская, экспертная деятельность не лицензируется, так как такая деятельность отсутствует в Перечне видов деятельности, на которые требуются лицензии» (ст. 12 вышеуказанного закона).

Какие вопросы задают экспертам?

Правильная и корректная постановка вопроса эксперту – краеугольный камень в эффективном исследовании и последующих выводах.

Формулировки могут быть, например, такими:

• Каково техническое состояние конструктивных элементов, установить категорию технического состояния многоквартирного жилого дома?
• Является ли многоквартирный жилой дом аварийным?
• Каков процент износа жилого многоквартирного дома?
• Возможно ли дальнейшее проживание в данном жилом доме, не создает ли это опасность для окружающих и для проживающих в данном жилом доме?

Какими нормативными документами в основном пользуются строительные эксперты?

Как правило, это технические нормативные документы:

• СП 13-102-2003. Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений;
• ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;
• МДС 13-20.2004. Комплексная методика по обследованию и энергоаудиту реконструируемых зданий. Пособие по проектированию;
• МРР 2.2.07-98. Методика обследования зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке и др.

А из чего состоит заключение эксперта?

Вводная часть заключения эксперта содержит сведения о времени и месте производства экспертизы, об основании для ее производства, сведения об экспертном учреждении или об эксперте, вопросы, поставленные в начале процедур, и сведения об участниках экспертизы.

Основная часть состоит из:

• описания объекта исследования;
• описание методов экспертизы;
• технической части: расчеты, результаты поверочных и обмерных работ, протоколы испытаний;
• графической части: материалы фотофиксации и рабочие чертежи, с нанесенными на них отметками;
• дефектной ведомости: список всех повреждений здания или сооружения и объем ремонтных работ по их устранению;
• выводов эксперта и рекомендации по устранению дефектов.

Справка о компании:

Автономная некоммерческая организация «Научно-исследовательский институт экспертиз»

Судебная строительная экспертиза дома

Конфликты по состоянию жилья решаются через суд. Для получения необходимой информации в процессе разбирательства судьей назначается строительная экспертиза.

Как и для чего проводится экспертиза частного дома

Строительная экспертиза частного дома для суда – мероприятие, направленное на обнаружение дефектов в конструкции строения. Изъяны возникают после реконструкции дома, а также с течением времени.

Объектами анализа являются:

• материалы, использованные для строительства дома;
• жилые помещения;
• уровень качества строительных работ;
• прилегающие к частному имуществу территории и постройки;
• оборудование, использованное во время строительства или ремонта;
• технические и проектные документы;
• недостроенные здания.

Процедура требуется для установления объемов ущерба, нанесенного во время стихийных бедствий и техногенных чрезвычайных происшествий. Анализ также проводится перед заключением договора купли-продажи для проверки состояния имущества.

Какие вопросы решает строительная экспертиза частного дома

В сфере судебных разбирательств анализ требуется для решения следующих вопросов:

• определение степени износа строения;
• проверка соответствия жилого строения требованиям СНиП;
• установление площади помещения;
• проверка соответствия информации с указанными сведениями в регистрационных документах;
• проверка законности перепланировки;
• определение рыночной цены имущества;
• проверка обоснованности строительных смет и других проектных документов;
• установление порядка наследования;
• определение причин возникновения дефектов;
• оценка последствий и степени тяжести нанесенного стихийным бедствием или чрезвычайным происшествий ущерба.

ВАЖНО! Задачи конкретного анализа могут меняться в зависимости от характера и особенностей судебного разбирательства.

Методика проведения экспертизы жилого дома для суда

Судебная экспертиза дома проводится по двум методикам:

1. по инициативе собственника;
2. по решению суда.

В случае собственной инициативы обязанности по поиску экспертной организации возлагаются на владельца жилья. При анализировании жилого дома на основании судебного вердикта, назначает инженера судья.

Этапы экспертизы для суда

Процедура выполняется поэтапно:

1. Подготовка. Проводится согласование предстоящих работ и заключается договор об оказании услуг.
2. Полевые работы. Инженеры выезжают на участок для осмотра и изучения объекта.
3. Обработка сведений. Выполняется анализ всей полученной информации.
4. В завершение составляется отчет.

В зависимости от поставленной задачи срок анализа может составлять 10–15 рабочих суток. На законодательном уровне установлено ограничение по периоду работ – не дольше трех месяцев.

Что содержится в заключении

Отчет заполняется по унифицированной форме. Правила и нормы по его заполнению прописаны в следующих актах:

• 184-ФЗ от 27 декабря 2002 «О техническом регулировании»;
• 123-ФЗ от 22 июля 2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• строительные нормы и правила.

Отчет состоит из следующих разделов:

• общая информация (перечень задач, персональные данные заказчика и организации-исполнителя, список используемой документации, порядок проведения, список использующихся терминов и определений и т. д.);
• сведения об исследуемом объекте;
• описание выполненных работ;
• итоговое заключение.

Кто проводит

Правом проведения строительно-технических экспертиз обладают организации, состоящие в СРО. Они должны обладать государственной лицензией на проведение таких исследований. В противном случае подготовленная документация не будет иметь юридической силы.

СОВЕТ! Отчет по процедуре может быть подготовлен частным или государственным учреждением.

Примерная стоимость проведения экспертизы

Стоимость услуги может изменяться в зависимости от следующих факторов:

• срочность процедуры;
• площадь земельного участка и дома;
• количество поставленных задач;
• регион РФ.

В среднем по России комплексный анализ жилого дома площадью до 100 кв. м. будет стоить 30–40 тыс. рублей.

Приобретение дома. Зачем нужно проводить строительную экспертизу? на сайте Недвио

Последние несколько лет экономика России переживает не лучшие времена и люди вынуждены экономить буквально на всем. Не исключение — приобретение недвижимости. Многие люди озадачены как купить дом с участком максимально дешевле. Зачем нужны риэлторы, оценщики, юристы? Зачем нужно проводить строительную экспертизу?

Ранее мы уже неоднократно объясняли с какими рисками может столкнуться покупатель, не обладая должным опытом в сфере сделок с недвижимостью. Сегодня поговорим о проверке качества строительства — проведении строительной экспертизы дома.

Нужна ли строительная экспертиза дома?

Если говорить кратко, то да. Лучше потратить 10-30 тысяч рублей, чтобы не потерять сотни тысяч и миллионы. Здесь возникает вопрос: а что такого увидят и найдут специалисты, что не разглядеть самому? Возможно, что ничего (т. е. дом построен качественно), а возможно множество возможных проблем, умело замаскированных продавцом с целью продать дом подороже.

Стоит ли говорить, что у таких специалистов есть огромный опыт обследований различных зданий, имеется высшее строительное образование и весь необходимый инвентарь и инструмент, который стоит недешево. Вам не придется все это покупать или арендовать, и это независимые эксперты, которые никак не заинтересованы в том, чтобы вы купили неликвидный или проблемный объект недвижимости.

Другая частая проблема, с которой сталкиваются покупатели частных домов — объект построен качественно, но с нарушениями СНиП и ГОСТ. Очевидно, что это не сулит ничего хорошего в будущем. Поэтому одной из задач проведения строительной экспертизы является выяснение, соответствует ли реальное состояние дома техническим характеристикам, отраженным в документации или же выясняется соответствие имеющихся технических характеристик нормативным стандартам, установленным государственными законами.

Мы рекомендуем заказать техническое обследование здания у опытных специалистов. Благодаря проведенной строительной экспертизе вы сможете определить, насколько качественно был сделан ремонт или было выполнено строительство объекта.

Что получает заказчик?

Имея на руках заключение строительной экспертизы, выполненное грамотными специалистами, можно без труда предъявить застройщику или продавцу дома обоснованные претензии, касающиеся обоснованности стоимости строительства.

Кроме того, что можно проверить качество сдаваемого объекта, также можно оценить состояние здания еще перед тем, как его покупать или продавать. Такое обследование поможет экономить средства, затрачиваемые на ремонт помещения. Например, можно заблаговременно выяснить, существует ли угроза обрушения здания. Благодаря техническому обследованию дома также можно выяснить, обоснована ли стоимость ремонта, которую предлагает та или иная строительная организация.

Следовательно, строительная экспертиза поможет не только своевременно осуществить эффективный капитальный ремонт, но и обезопасит жизнь людей, которые могут проживать или работать в том или ином здании.

Некоторым покупателям недвижимости важно провести строительную экспертизу дома еще по той причине, что таким образом еще перед покупкой можно обнаружить недостатки строения, за счет которых можно будет выторговать для себя лучшую цену. Кроме того, вы получите необходимые рекомендации, касающиеся вопросов, связанных с капитальным ремонтом, реконструкцией и строительством объекта.

Результатом проведения строительной экспертизы является пакет документов, который включает в себя:

• подробное описание проведенных работ;
• а также рекомендации, связанные с особенностями строительного объекта, выявленными в ходе работы.

Каковы выгоды от проведения строительной экспертизы?

В основном — это приводит к экономии денег, как при покупке дома, так и его будущем ремонте. Также строительная экспертиза позволяет решить разногласия между заказчиком и подрядчиком.

Кроме того, проводя строительную экспертизу, можно заручиться юридической поддержкой в вопросах, касающихся юридических моментов, связанных со строительством дома. Разумеется, будучи уверенным в качестве дома, вы можете не опасаться за свою жизнь и здоровье и своих близких.

Сегодня строительство домов, как правило, ведется довольно быстро, но при этом обычно теряется качество выполняемых работ. Одновременно с этим растет стоимость на выполнение строительных работ, и при этом упор делается не на качество производимых работ, а на короткие сроки их выполнения. Для того, чтобы выявить эти моменты, заказчики прибегают к услугам независимой строительной экспертизы.

С другой стороны, с целью привлечения клиентов застройщики могут предлагать свои услуги по заниженной цене, что на первый взгляд выглядит довольно привлекательно. Однако и в этом случае есть свои подводные камни. Как правило, такие застройщики могут использовать в строительстве дешевые некачественные материалы, которые в конечном итоге очень сильно сказываются на способности конструкции выдерживать серьезные нагрузки.

В каких случаях необходима строительная экспертиза дома?

Мы рекомендуем проводить ее в любом случае. Хотя бывают ситуации, что бюджет сильно ограничен, и каждая копейка на счету.

Итак, в каких случаях без строительной экспертизы не обойтись?

1. Это могут быть случаи, когда здание перекосилось со временем, и причиной этому послужила неправильная технология постройки фундамента;
2. Также строительная экспертиза проводится там, где свежепостроенный дом дал усадку и из-за этого на фасаде здания появились трещины или другие видимые повреждения;
3. В случаях, когда перекрытия или стены со временем значительно деформируются;
4. В случаях, когда на стенах проступают влага и соли (высолы) от прошедших дождей или снегов;
5. В случаях, если в доме видны неровный потолок или пол или же просматриваются различные недочеты в проведении внутренних и внешних отделочных работ;
6. Если видны ошибки в кладке кирпича, а также в обустройстве оконных и дверных проемов.

В результате проведения строительной экспертизы можно будет в судебном порядке потребовать от подрядчика возмещение нанесенного им материального ущерба. В качестве главного юридического документа, на основании которого может приниматься окончательное решение, будет служить официальное заключение, содержащее результаты проведенной экспертизы.

И хотя такая услуга, как строительная экспертиза, стоит немалых денег, средства, затрачиваемые на ее проведение, окупаются в конечном итоге практически во всех случаях. Это справедливо даже тогда, когда оценивается ущерб, который был нанесен в результате стихийного бедствия. Полноценное обследование поможет получить надлежащие выплаты у страховых компаний, если данное строение было заблаговременно застраховано.

Так что можно сделать вывод, что проведение строительной экспертизы, в большинстве случаев, — это важный и необходимый этап при приобретении недвижимости.

Строительная экспертиза

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.