Этапы строительства объекта капитального строительства

1. Решение o строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ

После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ — градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов, проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта. Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.

2. Публичные слушания

В случае проведения публичных слушаний необходимо проинформировать население о начале процесса проектирования и строительства на земельном участке. Публичные слушания 一 возможность жителей территории, для которой они проводятся (обычно района) ознакомиться с проектом, при этом каждый вправе высказать свои предложения и замечания. Hо так как это не референдум, окончательное решение всё равно принимает правительство.

3. Инженерные изыскания

Инженерные изыскания являются исходными данными для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования. В соответствии со статьёй 47 Градостроительного Кодекса РФ, разработка проектной документации по постановлению правительства РФ №87 для объектов капитального строительства, а также строительство и реконструкция этих объектов по такой проектной документации, без проведения инженерных изысканий не допускаются . Нормативная база инженерных изысканий — Постановление Правительства РФ №20 от 19.01.2006 и статья 47 Градостроительного Кодекса. Также следует иметь в виду требования технических регламентов. На данный момент фиксированного перечня необходимых инженерных изысканий для различных видов объектов законодательство не содержит — статья 15 технического регламента ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» гласит, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы спроектировать и построить безопасный объект, а необходимость и достаточность — сугубо оценочный критерий. Отправной точкой для определения необходимого перечня инженерных изысканий является информационная система обеспечения градостроительной деятельности , которая ведется в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ. Помимо прочего, она содержит копии отчетов о результатах ранее проведенных инженерных изысканий. Тем не менее, всецело руководствоваться данной информацией всё же не стоит, и использовать её лишь как основу для анализа. По общему правилу, юридические лица и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по инженерным изысканиям, должны быть членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий . По общему правилу результаты инженерных изысканий направляются на экспертизу либо одновременно с проектной документацией, либо до экспертизы ПД. В соответствии c частью 3.1 статьи 49 ГрК РФ экспертизу для инженерных изысканий можно не проводить если не требуется: 1) получение разрешения на строительство; 2) экспертиза проектной документации.

4. Технические условия

Для подключения будущего объекта к инженерным сетям перед началом разработки проектной документации необходимо получить технические условия (ТУ). Эти документы определяют максимальную мощность (нагрузку) на сети, срок подключения к ним, срок действия этих ТУ, а также стоимость подключения. ТУ получают в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В большинстве случаев для получения ТУ потребуется расчет нагрузок (мощности). ТУ будут выдаваться проектной организации в качестве исходных данных (в соответствии с частью 6 статьи 48 ГрК РФ). После получения ТУ заключается договор на технологическое присоединение объекта к электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и пр. Также ТУ необходимо получать при примыкании к существующим дорожным сетям. Для отдельных видов инженерно-технических сетей разработаны нормативы по подключению. Например, правила доступа к услугам по передаче электроэнергии определяет Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861.

5. Проектная документация

В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается для всех видов объектов, за исключением индивидуальных жилых домов до трёх этажей. Для них она не требуется в обязательном порядке, но может быть подготовлена по инициативе заказчика или застройщика. Стоит иметь ввиду: если экспертиза проектной документации объекта не проводится, это не значит, что ПД можно не разрабатывать. Подробнее о проектной документации читайте: статья «проектная документация».

6. Утверждение проектной документации, экспертиза проектной документации

После утверждения заказчиком проектной документации она направляется на экспертизу. Экспертиза проектной документации не требуется только в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ, а именно: — индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов до трех этажей включительно, а также некоторых видов многоквартирных домов — двух- и одноэтажных объектов, площадью не более 1500 м2, если они не являются жилыми (в некоторых случаях производственными) — некоторых видов буровых скважин Также экспертиза ПД не требуется если не нужно получать разрешение на строительство. Статья: «экспертиза проектной документации»

7. Разрешение на строительство

Кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, перед началом строительства (а также реконструкции) необходимо получить на него разрешение . Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям, а также допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями земельного и иного законодательства. Отметим, что в соответствии со статьёй 55 ГрК РФ разрешение на строительство при капитальном ремонте не требуется . Для получения разрешения на строительство необходимо подать в Мэрию города проектную документацию, документы о праве собственности, учредительные документы.

8. Рабочая документация

Перед разработкой рабочей документации, по которой будут производиться строительные работы, как правило, застройщик ознакамливается и утверждает проектную документацию. Подробнее o рабочей документации читайте в этой статье.

9.Строительство, исполнительная документация

В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации . Он несёт ответственность за соответствие объекта её требованиям. Кроме этого, застройщик направляет извещение о начале строительных работ в Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение технических регламентов и техники безопасности в процессе строительства. Перед началом работ Заказчик обязан предоставить застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Если в процессе строительства возникает необходимость изменить решения проектной документации застройщик обязан утвердить у Заказчика новую версию проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в оговоренном законом порядке. Во время строительства осуществляется авторский и технический надзор, строительный контроль, а также государственный строительный надзор.

10. Ввод в эксплуатацию

По окончании строительства объекта выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию — документ‚ подтверждающий соответствие построенною/реконструированного объекта проектной документации, а также разрешению на строительство, градостроительному плану и разрешенному использованию земельного участка, и прочим требованиям.

11. Эксплуатация здания

В первую очередь отметим, что любое здание или сооружение должно эксплуатироваться в строгом соответствии с его назначением (разрешенным использованием) и проектной документацией , с периодическим проведением эксплуатационного контроля, технического обслуживания и текущего ремонта. В ином случае эксплуатация объекта может быть приостановлена. В соответствии с ч.4 статьи 55_25 ГрК РФ периодичность и состав работ по техническому обслуживанию (включая наблюдения и осмотры) определяются, в том числе, проектной документацией. Поэтому мы рекомендуем включать в её состав инструкцию по эксплуатации для каждого объекта. К слову, указанная инструкция обязательна на данный момент только для жилых домов. За эксплуатацию объекта отвечает лицо, владеющее зданием (на основании права собственности, аренды, хозяйственного ведения и прочего) или лицо, привлекаемое собственником здания на основании договора. При привлечении физических и юридических лиц по договору, собственник здания обязан предоставить такому лицу полный комплект документации, необходимом для эксплуатации здания, в том числе: результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, инженерного оборудования и сетей и т.п.

Строительство многоквартирного дома от проекта до сдачи

В условиях современного города со сложной инфраструктурой строительство многоквартирного дома лучше доверить надежному исполнителю. Технический заказчик zakdevelopment.com работает с частными инвесторами и государственными организациями, крупными Российскими и международными фирмами. Сотрудники компании возьмут на себя разработку проектно-сметной документации, ведение всех строительно-монтажных работ, многоуровневые согласования, контроль за расходами. Для инвестора это еще и экономически выгодно.

Подготовительные этапы строительства многоквартирного жилого дома

• Выбор земельного участка. Место, более всего подходящее под будущий жилой комплекс, определяется многими критериями. Точечная застройка в центре города удобна близостью развернутой инфраструктуры. Магазины, детские сады, школы находятся в шаговой доступности. Но в этом случае стоимость земли возрастает, и получение разрешений на проведение строительства требует времени и сил. Нужно учесть все характеристики и ограничения согласно градостроительного плана на земельный участок, чтобы потом не было проблем при кадастровом учете. Быстрее оформить документы удастся при строительстве за городской чертой, стоимость земли при этом ниже. Но и продать квартиры в таком доме сложнее.

• Топографическая съемка и геологическая экспертиза. После того, как с выбором участка определились, необходимо провести топографическую съемку и инженерно-геологические исследования. Рельеф участка, его качество, точные координаты застройки, близость подземных вод, городские линии коммуникаций — все учитывается для будущего проекта. Ультразвуковое сканирование и пробы грунта помогут выявить его особенности. Чем плотнее и тверже грунт, тем надежнее его помощь фундаменту при нагрузках. Лабораторные исследования грунта показывают, как он себя поведет в основании высотки. Через некоторое время здесь будет строительная площадка жилого дома.
• Этап проектирования. Разработка проекта подразумевает соблюдение требований нормативно-технической документации. Многоквартирные здания проектируются в несколько этапов. На основе технического задания, согласованного с заказчиком, идет разработка проекта. Сначала предварительное предложение формирует общую концепцию объекта и его параметры. Затем идет разработка проектной документации. Местоположение, характеристики участка, коммуникации определяет генеральный план. Учитывается все до мелочей: архитектурный облик, конструктивные решения, экологическая безопасность и противопожарная защита. На этом этапе закладывается функциональность, долговечность и безопасность здания.

Основные этапы строительства многоквартирного дома

После проведения всех подготовительных этапов, переходят к выполнению основных работ по строительству многоквартирного дома.

Подготовка участка под строительство

Территория расчищается, находящиеся на ней строения идут под снос, она обносится ограждением для сохранности техники и материалов. Если имеющиеся инженерные сети мешают строительству, необходима их перетрассировка. Прокладываются временные дороги и подъездные пути. Проводятся работы по защите от скопления дождевой воды на стройплощадке. Временные складские помещения, бытовки, административные сооружения также необходимы.

Разметка осей дома

Процесс разбивки осей и точек их пересечения — начало строительства. Это нахождение на местности точек, которые соответствуют пересечениям основных осей проекта здания. Эти точки неизменно должны находиться в одном положении на протяжении всего времени строительства. Точность и скрупулезность вычислений и внимательная их проверка поможет избежать отклонений. Используются приборы высокоточной современной разработки.

Земляные работы

Согласно последовательности строительства дома, земляные работы ведутся для подготовки котлована и траншей, где разместятся инженерные сети. Выемка грунта, его перемещение, уплотнение подразумевает использование спецтехники. Это трудоемкий процесс. В местах, недоступных машинам, работы производятся вручную.

Укладка фундамента

На фундамент приходится общая вертикальная нагрузка. Ее величина определяет тип фундамента. Глубина учитывает сейсмическую активность, источники и уровень залегания подземных вод, соседние объекты капитального строительства, близость транспортных коммуникаций, тоннелей метро, газопроводов.

Фундамент обеспечивает устойчивость здания. В строительстве высотных зданий применяют свайно-винтовой и свайно-плитный фундамент. Свайно-плитная конструкция предпочтительнее, т.к. она передает часть нагрузки на основание и не позволяет дать крен всему сооружению. Подземная часть выполнена с ограждающей конструкцией.

Строительство внешних стен

На этой стадии строительства здание возводится согласно прописанной в проекте технологии. Панельное — собирается подобно конструктору. Кирпичное — довольно трудоемко и сложно в применении, но надежно. Монолитное — основано на заливке бетонной смесью. Здания панельно-монолитные отличаются прочностью, хорошими теплоэнергетическими показателями, длительным сроком эксплуатации. Если брать финансовый расчет, то монолитные здания выходят дешевле кирпичных или панельных.

Подвод коммуникаций

Водоснабжение, канализация, электрические и газовые сети прокладываются в уже подготовленные траншеи. Проходить они должны ниже уровня промерзания почвы. Подключение дома к инженерным сетям, центральному отоплению происходит, когда внутри уже смонтированы все коммуникации.

Обустройство крыши

Запроектированная конструкция крыши и ее элементов диктуют выбор кровли. Главная цель — защитить внутреннее пространство от атмосферных осадков. Наиболее распространенные материалы: профнастил, битумная черепица, металлочерепица, рубероид, ондулин. Форма крыши должна обеспечивать сход снега: односкатная, двускатная, ломаная, плоская. Из-за нарушения технологии монтажа могут впоследствии образовываться протечки. Обращаем внимание на качественную укладку пароизоляции и теплоизоляции. Площадь плоской крыши гораздо меньше других. Для настила используют гидроизоляционные материалы. Водосточная система должна обеспечивать отсутствие влаги.

Завершающие этапы

Квартиры разделяются друг от друга стенами и перекрытиями. Все виды перегородок по нормативам должны быть огнестойкими. Решается проблема звукоизоляции. Достигается это качественным выполнением работ, заделкой стыков, отверстий для электропроводки. В вентиляционных каналах предусматриваются звукоизоляционные прокладки.

Многоэтажный дом подразумевает использование лифта. Перед установкой лифтовое оборудование должно быть протестировано. Техническое состояние, узлы, конструкции тщательно проверяются. После монтажа лифтовая система испытывается под нагрузкой. Точность остановки проверяется с грузом и без груза.

Установка металлопластиковых окон требует тщательного выполнения монтажных операций. Необходимо ориентироваться на специальные стандарты, принятые в России. Тогда срок службы оконных конструкций увеличится. Входные двери в современных домах ставят металлические.

Монолитные перекрытия не имеют особых дефектов, на них достаточно нанести материал для финишной отделки пола. Стяжка — это выравнивание полов слоем песчано-цементной смеси. На стяжке не должно быть трещин, бугров или углублений. Поверхность должна быть твердой. Обязательно присутствие гидроизоляции. Стяжка увеличивает теплоизоляцию, повышает механическую прочность пола, поднимает до определенного уровня сам пол, повышает звукоизоляцию.

Внутренняя отделка квартир проводится по желанию инвестора. Если решено продавать квартиры в новом доме с черновой отделкой, они будут дешевле. Как правило, в ней установлены окна, двери, застеклены лоджии. Перегородки между комнат могут отсутствовать.

Владелец квартиры сам выберет материалы для отделки и произведет работы по собственному дизайну. С чистовой отделкой при заселении придется лишь купить мебель, светильники и предметы декора помещения. Не будет шума от ремонта в соседних квартирах и строительной грязи на площадках. Даже если квартиры продаются в черновом варианте, места общего пользования должны быть отделаны на чистовую и готовы к эксплуатации.

Фасад здания облагораживает внешний вид, придает эстетику, не должен походить на другие рядом стоящие дома. Выбирая материал для отделки фасада, нужно руководствоваться особенностями конструкции здания, основными функциями материала и условиями климатической зоны. Дополнительное утепление с внешней стороны никогда не помешает.

Обустройство придомовой территории

Выбирая квартиру для покупки, мы руководствуемся не только ценой и районом постройки. Придомовая территория также должна быть благоустроена: озеленение и детские площадки, места для парковки и въезд, четко установленные границы общедомовой собственности.

Мероприятия по благоустройству улучшают санитарные и экологические условия. Проводится очистка от строительного мусора, устройство зеленых зон для отдыха, установка контейнеров для отходов, покраска скамеек и ограждений. Обустраиваются площадки для детей, спортплощадки, автостоянки. Граница и общая площадь указаны в кадастровом паспорте и находятся в совместном владении всех жильцов. Ограждать территорию можно, но въезд машин скорой помощи, пожарных и автомобилей компаний, обслуживающих инженерные коммуникации, должен быть обеспечен.