ВС РФ: крыша встроенного нежилого помещения не является общим имуществом многоквартирного дома

veronka72 / Depositphotos.com

Узенькая крыша над выпирающей из стены МКД витрины магазина не относится к общему имуществу МКД, поскольку не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и может быть демонтирована без ущерба конструкциям дома. К такому выводу пришел суд, разбирая конфликт между ТСЖ и владельцем встроенного, расположенного на первом этаже МКД магазина (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2019 г. № 309-ЭС19-12633).

Магазин требовал от ТСЖ признать крышу (козырек) над своей витриной общим имуществом дома, а также отремонтировать этот козырек, – он пострадал от сосулек, рухнувших с крыши дома. Спорная крыша над витриной, – и, собственно, сама стеклянная витрина, – выступают от стены МКД на полметра.

Магазин сослался на то, что плату за содержание и ремонт дома он платит из расчета своей общей площади, включая-таки площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек). Кроме того, козырек поврежден от падения наледи, при этом магазин трижды обращался в ТСЖ с уведомлением о нависании снега над магазином и требованием принять меры по очистке крыши дома и крыши витража магазина от снега и льда – чтобы не случилось разрушений.

ТСЖ снег не убирало, а когда козырек был поврежден, и магазин потребовал его ремонта, ТСЖ, во-первых, потребовало от магазина доказательств тог, что козырек – это общедомовая собственность, а во-вторых, вынес вопрос о ремонте козырька на ОСС. Общее собрание предсказуемо решило, что ремонт крыши витрины магазина – проблема самого магазина, которая жителей дома не касается.

Суд первой инстанции счел, что кровля над остеклением магазина является общим имуществом спорного МКД, которое в числе прочего общего имущества подлежит содержанию и ремонту управляющей компанией, в рассматриваемом случае – ТСЖ.

Однако апелляционная и кассационная инстанция пришли к противоположному выводу:

• ввиду разногласий сторон в части отнесения спорного козырька к общему имуществу, данный вопрос необходимо разрешить в ходе судебно-строительной экспертизы;
• согласно заключению экспертизы, козырек (крыша) витрины спорного магазина, расположенного на первом этаже МКД, не является неотъемлемым конструктивным элементом данного МКД;
• козырек (крыша), как и сама витрина, по своему функциональному назначению являются ограждающими конструкциями самого магазина;
• он является всего лишь эстетическим и декоративным элементом, который призван дополнять и украшать фасад магазина;
• демонтаж козырька (крыши) витрины встроенного магазина возможен без ущерба конструкциям МКД;
• а следовательно, козырек над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома;
• тот факт, что квитанции за содержание и ремонт общего имущества выставляются магазину исходя из его общей площади, включая площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек), не имеет значения – ведь все равно спорная крыша витрины не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и потому не является общим имуществом.

ВС РФ, изучив жалобу магазина, не усмотрел оснований для пересмотра дела.

Чья крыша дома тсж

Главная страница

Форум Гарант

Исходя из того, что на здание — долевая собственность, а наше гражданское законодательство оперирует так называемой «идеальной долей» (доля в праве, а не доля в имуществе), все здание (включая, естественно, и крышу) — в общей долевой собственности. Правила о владении, пользовании и распоряжении — смотрите ГК (по соглашению всех сособственников, каждый может требовать предоставления для пользования доли в натуре, преимущественное право покупки при продаже и проч).

Для многоквартирных жилых домов ГК прямо предусматривает общую долевую собственность владельцев квартир на общее имущество (коммуникации, подвалы, подъезды, ну и крышу конечно) — кондоминиум.

Думается, что крыша входит в состав общей СОВМЕСТНОЙ (а не долевой) собственности.

С уважением
Любовь

Любовь, при всем уважении, ваш ответ на законе не основан.

В настоящее время общая совместная собственность возможна только для супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

(ну и еще по ошибке упоминается в Законе «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН»)

Ееще раз повторюсь — доля — это доля в праве. Принадлежат собственникам не этажи по отдельности, а весь дом. Весь дом — на праве общей долевой собственности. ВЕСЬ! Почему же делаете исключения для его частей. Крыша, как и все остальное — находится в общей долевой собственности, в чем тут вообще вопрос то?

Если спор о порядке ПОЛЬЗОВАНИЯ — то это совершенно другой вопрос, этот порядок определяется соглашением сторон, при недостижении соглашения — судом.

Новости ЖКХ

Состав общего имущества многоквартирного дома часто становится причиной судебных споров УО и ТСЖ с собственниками или надзорными органами. В данной статье рассказываем о том, относится ли козырёк над нежилым помещением к ОИ МКД и обязаны ли управляющая домом организация или товарищество его ремонтировать.

Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП РФ № 491 и утверждается отдельно для каждого конкретного дома. К общему имуществу относятся элементы вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме:

— лестничные площадки, лестницы;

— технические этажи, чердаки и подвалы;

— ограждающие и несущие/ненесущие конструкции;

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации. Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт. Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018).

В апреле 2019 года ВС РФ поддержал позицию судов всех инстанций о правомерности требования к УО сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ. При определении норматива потребления ХВС, ГВС и водоотведения на содержание общего имущества нельзя учитывать площади машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов дома (дело А57-26118/2017).

В августе ВС РФ сделал важные для УО и ТСЖ выводы, рассмотрев спор собственника нежилого помещения и товарищества, управляющего домом, об общем имуществе (дело № А34-13172/2017). На первом этаже одного из многоквартирных домов Кирова размещается магазин. Владелец несколько раз обращался в ТСЖ с письменной просьбой очистить крышу от снега и льда: он навис над козырьком, установленным над витриной магазина. Но ТСЖ посчитало, что это не входит в его обязанности. В итоге на крышу витрины упала глыба льда, повредив её в нескольких местах.

Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки. ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт. Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько.

К тому же, как указало ТСЖ, крыша была повреждена ещё во времена, когда домом управляла УО. Следовательно, претензии владелец магазина должен предъявлять именно управляющей организации. Поскольку ТСЖ не взяло на себя расходы по ремонту крыши над витриной нежилого помещения, собственник обратился с иском в суд. Он потребовал, чтобы суд признал, что козырёк входит в состав общего имущества дома, следовательно, товарищество несёт ответственность за его содержание и должно отремонтировать его после повреждения наледью.

Главным вопросом, который рассматривал суд первой инстанции в споре собственника магазина и ТСЖ, стал вопрос, является ли крыша над магазином частью общего имущества дома. Согласно техдокументации, помещение с остеклённой частью (витриной), которая имеет самостоятельную крышу, изначально были в составе дома. Фасадное остекление и крыша над ним с момента возведения дома являлись его частью, сдавались в эксплуатацию, являясь частью дома.

Исходя из пп. «б» п. 2 ПП РФ № 491, крыша включается в состав общего имущества дома вне зависимости от того, сколько помещений под ней расположены. Следовательно, козырёк над остеклением магазина является общим имуществом дома, за содержание и ремонт которого отвечает товарищество собственников жилья.

Суд отметил, что решение общего собрания собственников МКД является обязательным для исполнения, но лишь по вопросам, отнесённым к компетенции ОСС. Собрание не может исключить из состава ОИ МКД крышу. Поэтому ТСЖ не может отказываться ремонтировать крышу над магазином на основании решения общего собрания.

Собственники на ОСС ошибочно отказались утвердить текущий ремонт крыши над магазином, посчитав, что это личное имущество владельца нежилого помещения. При этом ТСЖ обязано проводить текущие и неотложные работы по ремонту общего имущества вне зависимости от того, принято ли соответствующее решение на ОСС или внесены ли такие работы в договор управления (постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника магазина, обязав ТСЖ включить крышу над нежилым помещением в состав общего имущества МКД и произвести её текущий ремонт.

ТСЖ подало апелляционную жалобу, указав, что суд первой инстанции необоснованно принял решение о признании крыши витрины магазина общим имуществом. Апелляционный суд и все последующие суды встали на сторону товарищества собственников. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судья основывался на позиции Пленума ВАС РФ, высказанной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64.

К общему имуществу здания относятся среди прочего крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Согласно заключению судебной экспертизы, козырёк витрины магазина не является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного дома. Он, как и сама витрина по своему функциональному назначению, – ограждающие конструкции магазина, его декоративные элементы, украшающие фасад. Демонтаж козырька возможен без ущерба конструкциям МКД.

Основываясь на выводах экспертизы, суд сделал вывод, что козырёк над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, ТСЖ не обязано ремонтировать его и отвечать за его надлежащее содержание. При этом суд отметил, что собственник магазина может обратиться в суд и взыскать с ТСЖ сумму ущерба, который был причинён крыше ненадлежащим выполнением ТСЖ своих обязанностей по управлению многоквартирным домом. Суд отклонил иск владельца магазина к ТСЖ. В

Спор переместился в кассационный суд. В жалобе собственник магазина указал на то, что не согласен с заключением экспертизы, из которого следует, что крыша над витриной магазина является эстетическим и декоративным элементом. К тому же владелец нежилого помещения – член ТСЖ, владеет более, чем третью площадей в доме, исправно оплачивая квитанции за жилищные услуги.

Однако судья не согласился с доводами собственника, указав, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Собственник мог воспользоваться правом на заявление ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но этого не сделал.

Владелец магазина не представил доказательств, что крыша принадлежащей ему витрины предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и является общим имуществом. Жалоба собственника была отклонена.

ВС РФ рассматривать спор отказался, согласившись с доводами коллег. Итоги судебного разбирательства по делу № А34-13172/2017 позволяют сделать несколько выводов, важных для управляющих организаций и ТСЖ:

1. Не все крыши автоматически включаются в состав общего имущества многоквартирного дома.
2. Если крыша обслуживает только одно помещение, а не два и более, то она не признаётся судом частью ОИ МКД.

Если крыша признана частной собственностью владельца помещения, тогда следить за её состоянием и проводить ремонт должен именно он. Но следует помнить о том, что ТСЖ или управляющая организация будут отвечать за вред, причинённый имуществу собственника, если он станет следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения УО/ТСЖ своих обязанностей по управлению домом.

Является ли крыша над пристроенными нежилыми помещениями в МКД,

находящаяся в собственности у Администрации города, общим имуществом, и кто ее должен ремонтировать, собственник или ТСЖ.

См. ст. 36 ЖК — крыша общее имущество собственников

ЕЕ ремонт осуществляет товарищество за счет тарифа за текущее содержание и ремонт — ст. 154 ЖК

А тариф платят и наниматели и собственники жилья в доме

А если крыша чинится полностью — более 50 процентов — за счет взносов за капитальный ремонт — который платят собственники

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

[Жилищный кодекс РФ] [Статья 154]

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

1.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса;

2) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме.

Согласно п.2 Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009 г «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:

«При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ ЗДАНИЯ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, ЛИФТЫ, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, ЧЕРДАКИ, ПОДВАЛЫ, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), КРЫШИ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Тем самым, данная Крыша является Общим имуществом вашего МК.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 01.02.2016 г.

Надо взять, договор на управление с МГД, технический план дома, там указывается общая площадь всего дома. Если в эту общую площадь включена площадь вашего помещения, тогда крыша будет общедомовым имуществом и соответственно ремонт обязан проводит ТСЖ. Также есть Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

2. В состав общего имущества включаются:

Смотря как оформлена пристройка — это самостоятельное строение или же часть дома.

Если часть дома (по кад. паспорту), то крыша часть общего имущества и ее обязана ремонтировать ТСЖ — ст. 36 ЖК рф.

А если самостоятельное строение, то ремонт должен делать собственник — ст. 210 ГК рф.

ТСЖ не является собственником пристроенной крыши и не пользуется ею, почему это общее имущество?

ТСЖ не является собственником пристроенной крыши и не пользуется ею, почему это общее имущество?

ТСЖ — это форма управления общим имуществом собственников (также как управляющая компания, например), управляют сами собственники через органы товарищества — правление, председателя и т.д.

собственниками общего имущества являются все жильцы и несут расходы согласно своей доле в праве собственности, как устанавливается доля — см. ст. 37 ЖК

все ремонтные работы включаются в тариф по текущему содержанию и ремонту общего имущества собственников — в т.ч. крыши.

Если это пристройка часть дома, то собственник также обязан платить ТСЖ платежи за содержание и ремонт общего имущества и ремонт крыши обязанность ТСЖ. ст. 36 ЖК рф.

В ином случае — ремонт делает собственник ст. 210 ГК рф.

Рекомендую Вам заказать выписку из ЕГРП на данный МОД к которому примыкают ваше помещение, там должна быть указана вся информация о входящем в состав дома общедомовом имуществе. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) 1. Состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ

Если нет, то ремонтом должна заниматься администрация города, т.к она будет являться собственником. Ст 210 ГК РФ Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества,

Общее имущество, это имущество которое используется двумя и более собственниками,

Общее имущество, это имущество которое используется двумя и более собственниками, здесь же все пристроенные помещения и крыша используются одним собственником Администрацией и все помещения сдаются в аренду, ТСЖ никакого отношения к ней не имеет.

Значит этот собственник и платит за все исходя из своей доли в общем имуществе — ст. 37 ЖК

То есть берется площадь нежилых помещений и делится на площадь всех помещений в доме — соотношение может быть 1/2

Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

И? Обращаетесь и арендуете. Уточните ваш вопрос.

Уточните что именно Вас интересует.

Является ли лоджия фасадом? Является ли лоджия общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме?

Нет не является. Удачи в решении ваших вопросах, если будет ещё юридические проблемы обращайтесь.

В каком документе прописана доля собственности общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Ст. 36, 37 ЖК РФ смотрите.

Использование общего имущества собственниками помещений в МКД.

У нас МК, 24 квартиры и 5 нежилых помещений. Собственники 20 помещений произвели сокращение общей площади дома путем перекрытия частей общих коридоров дверями (тамбуры). первые двери были поставлены еще до создания застройщиком УК-управляющей организации (2 кв.), затем вторые (2 кв.) и еще два собственника (2 кв. и 2 нежилых помещения) произвели сокращение площади общего имущества. Но при первой УК было вынесено предписание жильцам 8-ми помещений на устранение этих дверей. Эти предписания или может еще какие то недовольства работой УК (ни одного заявления не было) послужили для принятия решений перейти в новую УК в 2013 году, причем инициативная группа состояла именно из собственников этих помещений, ну а остальные на тот момент уже наверное тоже собирались ставить перегородки. Но не об этом. Я неоднократно поднимала вопрос перед руководителем УК, о предоставлении мне информации по общему имуществу, в частности по площади, но ни разу не получила правдоподобного ответа. В 2017 году как будто бы на собрании числом 2/3 голосов было принято решение рассмотреть вопрос о сокращении площади общего имущества путем установки дверей, инициатором выступала УК. в декабре 2019 а была комиссия и вынесла постановление вернуть все в прежнее состояние, причем инициатором должна выступать УК. 10 января повесили объявление о том, чтобы жильцы сами инициировали собрание. Но весь вопрос в том, что с 2013 года и до 2020 г было проведено всего три собрания и всегда инициатором выступала УК и собственники понятия не имеют как это делать. Значит опять будет по факту выступать УК, прикрываясь жильцами. У меня такой вопрос, как можно проследить, и на какие постановления опираться, если опять будет проведено фиктивное собрание и подписи соберут опросным листом. За все три собрания ни разу не был представлен реестр собственников, зато были случаи подделки подписей, решения принимались без доверенностей и ни разу не соблюдались правила и формы информирования жильцов, сроки для принятия решений. Подскажите пожалуйста как правильно себя вести в сложившейся ситуации? Да и еще наш дом не введен в эксплуатацию, но все жильцы имеют свидетельства на помещения и на долю на земельный участок. Правомерны ли положения ЖК РФ, в частности проведения собраний, если в ЖК РФ сказано, что собственники принимают участие в собрании только после ввода МК в эксплуатацию. И правомерно ли было принято решение в 2013 году о переходе из УК, созданной застройщиком, в другую УК. и может ли КОЖИ выдавать сертификат на управление МК, не введенным в эксплуатацию.

я уже 20 лет работаю риэлтором, поэтому была не удивлена, что Ваш дом не сдан, а все жильцы имеют свидетельства собственности. Юридически вашего дома нет. Это уже претензии к Застройщику. Если опустить эту проблему и решать вопрос по уменьшению размера общего имущества, то я Вам советую самой инициировать собрание. Вы можете провести его заочно, у Вас всего 24 квартиры. Для этого распечатать повестку собрания и всем собственникам вечерком вручить. А потом пройти с протоколом заочного собрания, где собственники распишутся «за», «против», «воздержался» по каждому пункту (п.1,2,3,4 ст. 36 ЖК РФ). Дальнейшие действия по результатам собрания.