Девелопмент — с чего начать работу в сфере загородного и малоэтажного жилья

Термин девелопмент дословно означает «развитие». В сфере загородного и малоэтажного жилья он означает любые действия, которые могут повлиять на улучшение свойств недвижимости для повышения ее стоимости.

Рынок недвижимости постоянно увеличивается, поэтому возникла необходимость в девелопментской деятельности. Например, обычный земельный участок, без коммуникаций, в отдаленном районе города, сложно продать по высокой цене. В то же время, после определенных мероприятий, таких как: развитая инфраструктура, хорошая дорога, подведенные коммуникации и прочее, заметно преобразят участок, значительно увеличат его ценность и качества, что непременно увеличит его стоимость на рынке.

Несмотря на кажущуюся простоту, начать девелопментский проект совсем не просто. Необходимо грамотно управлять целым комплексом работ, тесно связанных между собой. Помимо того, что в этом сложном деле необходима целая команда профессиональных специалистов, нужно не только сформировать коллектив, уметь привлечь в развитие проекта инвестиции, но и многое другое. Каждый уникальный девелопментский проект требует максимум знаний — это сложное занятие, в котором не следует полагаться на случайность. Чтобы успешно преодолеть сложности, без которых невозможно получить желаемый результат, требуется знание многих факторов.

Загородная недвижимость — начало работы с малоэтажным жильем

Очень важно в самом начале подобрать коллектив специалистов, которые будут помогать в развитии проекта. Начать поиск партнеров нужно до начала сделки:

1. Грамотный юрист — специалист должен иметь опыт работы с малоэтажной недвижимостью;
2. Страховой агент — необходимо искать профессионального сотрудника, который уже работал с недвижимостью, и знает, как оформляются договора;
3. Бухгалтер — человек, который обладает активным, напористым характером, знающий тонкости работы с жильем;
4. Помимо этого вам нужно иметь хорошего знающего подрядчика, соблюдающего нормы и правила строительства, партнера и наставника. Желательно, чтобы люди имели опыт в девелопменте.

Инвестиции в проект девелопмента — половина успеха

Несмотря на то, что современный рынок недвижимости продолжает расти и увеличиваться, большинство банков не спешат кредитовать подобные проекты. Основной причиной этому является большая нагрузка на ипотечное кредитование. Помимо этого большинство банкиров не спешат совершать инвестиции на рынке недвижимости, если новый заемщик не сумеет подтвердить финансовую стабильность в сжатые сроки. Как известно, основной целью совершения инвестиций является не только сохранение, но и приумножение денежных средств, поэтому необходимо будет приложить все бухгалтерские документы проекта. На начальном этапе поиск инвестора может быть достаточно затруднительным, особенно, если это — проект девелопмента молодой компании.

Несмотря на все сложности, рынок загородной недвижимости продолжает развиваться и в последнее время именно он является наиболее привлекательным.

О чем должен помнить девелопер загородной недвижимости

Самый главный вопрос, который должен интересовать в начале проекта — выбор земельного участка или загородного жилья. Следует изучить демографическую ситуацию и развитие инфраструктуры. Очень важно, чтобы район имел достаточно высокий потенциал к развитию, только так можно надеяться на успешное развитие проекта.

Начиная новые проекты, нужно быть готовым к тому, что девелопмент — сложный, но очень интересный бизнес, освоить который удается далеко не всем.

Девелопмент с проекты домов

В разделе «реализованные проекты» Вы можете ознакомиться с нашими наиболее интересными работами в сфере консалтинга, промышленного и общегражданского проектирования, инжиниринга.

Эскиз гостиничного многофункционального комплекса со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой

Коллектив компании выполнил эскиз гостиничного многофункционального комплекса на земельном участке площадью 0,6 Га со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой.

Коллектив компании выполнил эскиз многоэтажного жилого дома на земельном участке площадью 1,8 Га с подземной автостоянкой и встроенным детским садиком на 80 мест общей площадью комплекса 46 030 м2.

Коллектив компании «Питер Девелопмент» выполнил рабочий проект благоустройства внутриквартальной территории общего пользования в ЖК «Янила Кантри».

По проекту компании «Питер Девелопмент» построен и введен в эксплуатацию детский садик на 105 мест в поселке Янино, Заневское городское поселение Всеволожского района Ленинградской области.

СНТ «Заозерное 1»

Проект планировки и межевания Садоводческого некоммерческого товарищества во Всеволожском районе Ленинградской области площадью 82 ГА.

Рабочий проект обустройства антресоли в административном здании разработан в компании «Питер Девелопмент». Проект включает усиление перекрытий и разработку конструкций второго уровня.

ЛСР НЕДВИЖИМОСТЬ. Москва

Коллектив компании «Питер Девелопмент» принял участие в реализации большого проекта группы «ЛСР-НЕДВИЖИМОСТЬ Москва» — «ЗИЛАРТ»

Компанией «Питер Девелопмент» разработан проект реконструкции административного здания в квартале исторической застройки «Красный Треугольник» общей площадью 10 000 м2.

Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

• Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
• Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
• Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
• Созданием проекта.
• Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
• Контролем процесса строительства.
• Поиском покупателей или арендаторов.
• Управлением объектом.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

• Fee development (фии девелопмент).
• Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.