Зачем нужен проект дома?

Вы решили построить дом. Вы вполне понимаете, чего хотите и у вас есть красивая картинка будущего дома с планом этажей. Возникает вопрос: нужно ли делать проект дома, перед тем как приступить к строительству? Проект стоит денег и хотелось бы понимать, насколько целесообразны эти затраты.

На многочисленных сайтах и форумах посвященных строительству эти вопросы достаточно активно обсуждаются. При этом нет единого мнения о необходимости проектирования. Одни уверены, что проект дома необходим, другие считают, что вполне можно обойтись и без него. И каждая из сторон приводит свой набор аргументов. Надо отметить, что эти аргументы вполне обоснованны и логичны.

Мы тоже внесем свой вклад в дискуссию. Начнем сначала. Существует «Градостроительный кодекс Российской Федерации» принятый 29.12.2004. Там, в статье 48 части 3 сказано «… осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства …». В переводе на русский язык это звучит так: «Если вы решили построить себе частный дом не выше трех этажей, то делать проект вам не обязательно». То есть если вы построите дом без проекта, то сможете без особых проблем его зарегистрировать (получить «зеленку»), и вопросов к вам со стороны государства не возникнет.

С этим все ясно: с точки зрения закона проект дома — вещь не обязательная. Теперь попробуем разобраться, а сможем ли мы построить дом без проекта, и чтобы при этом он удовлетворял всем нашим требованиям. На первый взгляд, что в этом может быть сложного – фундамент, четыре стены, крыша. Ну, разумеется окна, двери, всякие там коммуникации. Конечно, на счет коммуникаций лучше со специалистами посоветоваться, а так в целом все понятно. Надо только найти хорошую бригаду опытных строителей, которые со всеми нюансами разберутся по ходу дела.

Подобный подход к проектированию и строительству частных домов очень распространен и объясняется, в частности, вполне понятным желанием построить дом с наименьшими затратами. На практике же подобный подход более или менее удачно срабатывает при строительстве небольших дачных домиков. А вот при строительстве чего-нибудь более серьезного приводит к неожиданным сложностям и неприятным последствиям. И вот об этих сложностях и последствиях стоит поговорить. Но сначала несколько слов о том, что такое проект.

Что такое проект дома и из чего он состоит?

Проект дома – это документ, по которому будет происходить строительство дома. В нем содержатся чертежи и вся необходимая информация о строительных конструкциях, используемых материалах, коммуникациях и дизайне дома.

Условно проекты можно разделить на эскизные (дизайн проекты) и рабочие (архитектурно-строительные проекты). Основное отличие между ними в том, что в эскизный проект входит только архитектурная часть и основные строительные чертежи, а в рабочий проект помимо архитектурной части входит полное и подробное описание строительной части. Это многостраничный документ, который описывает все этапы строительства, узлы и конструкции, а также все инженерные системы (отопление, канализация, электросети и т.д.). Подготовка рабочего проекта требует больше времени и как следствие стоимость такого проекта существенно выше эскизного.

Полноценный проект частного дома (имеется ввиду рабочий проект) должен включать в себя следующие разделы.

• Архитектурные решения (АР)
• Конструктивные решения (КР)
• Инженерный раздел (ИР)

В зависимости от выбранного проекта дома состав проектной документации может различаться. Минимально необходимым для строительства является архитектурно-строительный раздел (АР + КР).

При строительстве индивидуальных домов и коттеджей часто используются эскизные проекты. Конечно рабочий проект предпочтительней, но все определяется «ценой вопроса».

Обобщая можно сказать так: проект дома – это подробное описание этапов строительства, используемых материалов и их количество, чертежи отдельных конструкций и общие планы здания. Это комплексное решение множества задач от удобства внутренней планировки до прочностных характеристик здания. В грамотно составленном проекте учтены все нюансы от правильного расположения дома по сторонам света до требований к пожаробезопасности.

А из этого проистекают все плюсы от наличия проекта и минусы от его отсутствия.

Что дает проект? Несколько слов о плюсах.

1. Правильный расчет прочности.

Первое и самое главное, что дает проект — это возможность правильного расчета всех нагрузок, которые впоследствии будет нести Ваш дом и его фундамент. Это даст Вам уверенность в том, что через пару- тройку лет Ваш дом не «поплывет», фундамент не даст трещину, а стены соответственно не «разойдутся» и Вам не придется проводить ДОРОГОСТОЯЩУЮ реконструкцию дома.

Потратив деньги на создание проекта, примерно 20 000 руб., Вы экономите на более дорогостоящем – реконструкции (примерно от 100 000 руб).

2. Возможность предварительно оценить стоимость строительства.

В проекте содержится перечень всех материалов, необходимых для строительства, с указанием количества. На основании этого можно определить стоимость материалов, а также планируемые объемы работ и оценить общую стоимость строительства.

3. Надежность и продуманность конструкции дома.

Все конструкции дома проектируются на основе расчетов. Строя дом по хорошо сделанному проекту вы будете уверены в прочности конструкций, их безопасности и долговечности. У вас гарантированно не будет трещин на фасаде, проблем с неравномерной осадкой фундамента и прогибом перекрытий. Кроме того в проекте комплексно увязываются инженерные системы, поэтому в процессе строительства не возникает проблем с отсутствием в нужном месте отверстий для водопроводных труб, и прочих похожих проблем.

4. Экономия при строительстве.

Без точных расчетов прочности конструкций легко ошибиться в необходимой толщине фундамента, стен и перекрытий. Если их сделать на «всякий случай покрепче», то это приведет к увеличению материала и соответственно стоимости строительства. Ошибка в меньшую сторону может привести к недостаточной прочности конструкции и проблемам, решить которые за разумные деньги может и не получиться.

5. Возможности при последующей перепланировке.

Через некоторое время может возникнуть необходимость в перепланировке или капитальном ремонте. Наличие проекта поможет определить, какие конструктивные изменения можно делать, а какие нельзя. Проект поможет быстро найти скрытые коммуникации и разобраться в них. Вам не придется копать траншеи вдоль фундамента в поисках водопроводных труб или долбить стены в поисках электропроводки.

6. Облегчает процесс строительства.

На основании проекта заключается договор со строительными организациями. При этом сразу определяется окончательная цена и сроки строительства. Ни одна серьезная строительная организация не заключит с вами договор подряда на основании чертежей сделанных в какой-нибудь программе или нарисованных от руки.

Наличие проекта, страхует вас как застройщика от необоснованного увеличения стоимости и сроков строительства. При наличии проекта и вы, и строители точно будете знать, что должно получиться в итоге, и избежите конфликтных ситуаций, которые неизбежно возникают при отсутствии четкого проекта.

Что происходит, если строительство ведется без проекта?
Несколько слов о минусах.

1. Перерасход материалов

Если у вас нет проекта, то вы не сможете точно сказать, какой материал и в каких количествах необходим для строительства. А это значит, что вы не застрахованы от внезапного увеличения стоимости материалов или работ.

2. Непредсказуемое увеличение сроков строительства.

При отсутствии проекта трудно оценить объем и порядок выполнения работ. Поэтому согласованные со строителями сроки будут достаточно условны. Отсутствие четкого плана дома приведет к постоянному согласованию конкретных элементов планировки, конструктивных решений или используемых материалов. А это приведет к потере вашего времени и приостановки работ из-за отсутствия необходимых на текущий момент материалов. К тому же непредвиденные затраты могут выйти за рамки запланированного бюджета и работы придется приостанавливать до появления средств.

На практике, строительство без проекта нередко приводит к приостановке строительства на один два, а иногда и три сезона. В конечном итоге это приводит к финансовым и материальным потерям, ведь цены на строительные материалы и работы постоянно растут.

3. Отсутствие гарантии надежности конструкции дома.

Отсутствие проекта это, как правило, отсутствие каких-либо расчетов нагрузок на конструкции и правильного подбора материалов. В этом случае нет никаких гарантий качества и надежности вашего дома. И если через два три года в фундаменте или стенах возникнут трещины, или прогнутся перекрытия, вам будет сложно предъявлять претензии строителям. Без проекта будет трудно доказать, что повреждение конструкции произошло по вине строителей, а не вследствие неправильных расчетов или неверного подбора материалов. Более того, высока вероятность, что повреждения возникли именно из-за не правильного расчета и строители здесь ни причем.

4. Низкая ликвидность дома.

Дома построенные без проекта, как правило, не отличаются архитектурным изяществом и продуманностью внутренней планировки. И если возникнет необходимость продать дом, то низкое архитектурное и строительное качество ощутимо снизят ликвидность и соответственно стоимость вашего дома.

Теперь давайте вернемся к нашему основному вопросу: Стоит ли платить за проект? Когда задаем себе такой вопрос, то мы хотим знать: будет ли стоимость дома построенного без проекта меньше чем стоимость проекта плюс стоимость дома построенного по этому проекту.

Эскизные проекты стоят порядка 150 – 200 руб./кв.м. В эти проекты не входит описание строительной части и инженерных систем. По таким проектам можно построить дом, но устройство инженерных систем, внутренняя и внешняя отделка ляжет на ваши плечи. Стоимость рабочих проектов, которые включают в себя строительные чертежи порядка 300 руб./кв.м.

Итак, возьмем за основу расчета стоимость рабочего проекта — 300 руб./кв.м. Например, строительство дома из газобетона (без инженерных систем) будет стоить от 23 – 25 тыс. руб./кв.м. Получается, что стоимость проекта составляет 1,2 — 1,3 % от стоимости дома.

Практика показывает, что при строительстве без проекта небольших домов, до 50 – 80 кв.м. из-за простоты конструкции ошибки и перерасход материала не велики. И если использовать вольнонаемные бригады строителей, то, скорее всего дом без проекта обойдется дешевле. А вот если строить дома более 100 кв.м., то из-за более сложной конструкции и более высоких требований к комфортности и надежности, увеличение затрат сверх запланированных может составлять 20 – 30 %, а в случае серьезных просчетов и больше. Конечно, процент перерасхода можно снизить, но насколько это удастся сделать, будет зависеть исключительно от вас.

В конечном итоге все определяется тем, что вы хотите: небольшой дачный дом, в котором будете отдыхать летом по выходным, или красивый, надежный и комфортный дом, в котором будет жить постоянно.

Можно ли строить без проекта?

Если вопрос ставить именно так, то ответ: Да, можно строить без проекта. Но перед тем как приступать к строительству стоит еще раз все обдумать и ответить для себя на вопрос: А стоит ли строить без проекта?

Зачем нужен проект для строительства частного дома? Можно ли его сделать самостоятельно? на сайте Недвио

На рынке загородной недвижимости, лидерами продаж последние несколько лет, бесспорно, являются земельные участки без подряда. Люди активно скупают их даже тогда, когда поселок еще не начал строиться. Это может означать только одно – грядет большая волна массовых строек частных домов.

Учитывая среднюю цену этих участков и принцип тотальной экономии современных потребителей буквально на всем, маловероятно, что застройка таких объектов будет проходить при участии известной строительной фирмы, архитектора или, хотя бы, компетентного прораба.

К каким последствиям может привести подобное строительство? Оправдана ли экономия на постройке дома без проекта? И можно ли спроектировать коттедж самостоятельно? Рассмотрим все ответы в этой статье.

Можно ли начать строить коттедж без проекта или по своему проекту?

Мы часто видим обилие рекламы в газетах, интернет и ТВ от застройщиков, подрядчиков, архитекторов, строителей, производителей материалов. Все нахваливают свою услугу и товар, страшат, что у конкурентов все плохое, некачественное, вот только у них самое все лучшее, да и вообще — дом без них ну никак не построить…

А если с ними начать спор, так вообще услышать можно разное: например, что строить дом без проекта, без их профессиональных компетенций рискованно и не законно. Так ли это на самом деле?

В действительности, строительство и проектирование частных домов высотой не более 3-х этажей и для проживания одной семьи, законодательством РФ практически никак не регулируется. Да, есть определенные нормы строительства, СНиПы, ГОСТы, подзаконные акты и разъяснения, но если их не нарушать — то проблем не будет.

Это значит, что любой частный застройщик может буквально от руки нарисовать эскиз своего будущего дома, и получить разрешение на строительство.

Это, безусловно, выглядит весьма заманчиво для собственников земельных участков. Да и вообще, если все проектировать и строить своими руками, можно добиться существенной экономии бюджета — до 40-50%, по сравнению с покупкой готового коттеджа. Правда, здесь стоит учесть, что придется приложить немало усилий, освоить массу новых знаний и опыта в строительстве.

И тут возникает другой вопрос: может вообще лучше строить без проекта? Сэкономить на нем? Наши предки так строили и ничего — постройки стояли веками.

Можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?

Согласно статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, проектная декларация не нужна для следующих объектов капитального строительства:

• Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3-х, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
• Жилые дома с количеством не более 3-х этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
• Многоквартирные дома с количеством этажей не более 3-х, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Таким образом, мы видим, что даже если на частный дом нет проекта, проблем с получением разрешения на строительства не будет. Единственное, что вам необходимо — это заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро схему планировочной организации земельного участка, а также указать в бумагах предполагаемые размеры и площадь будущего дома.

Хорошо. С этим разобрались. Но теперь другой вопрос — а может и вовсе можно обойтись, без проекта, документации, «всей этой возни с кипой бумаг». Реально ли построить и оформить дом без проекта?

Но как тогда оформить такой дом? Ведь по закону жить в нем можно будет лишь только после ввода в эксплуатацию компетентными органами исполнительной власти. Рассмотрим, более предметно, что для этого нужно.

Можно ли осуществить ввод дома в эксплуатацию при отсутствии проектной документации?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 55 («Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию») для этого необходимы следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство;
3. разрешение на строительство;
4. акт приемки объекта капитального строительства;
5. акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6. документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
7. схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;
8. заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
9. технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Итак, без проектной документации и всех вышеописанных бумаг никак не обойтись — такой дом не оформят. Хуже того, могут признать «самостроем», что чревато судом и последующим сносом. Вот для чего нужно и важно иметь правильно оформленный проект.

Самостоятельное создание проекта будущего дома

Составить и рассчитать проект строительства своими силами безусловно, можно, если речь идет о несложных конструкциях. Например, небольшого типового дачного домика, к которому не нужно подводить никаких коммуникаций кроме электроснабжения. Проживать в таком строении можно будет в летний сезон.

Важно! Главный плюс скачанных с интернета проектов или нарисованных собственноручно — это то, что вы за них ничего не платите. Однако отрицательных сторон намного больше. В строительстве многие вещи может грамотно рассчитать только профессионал с высшим строительным образованием: например, нагрузки на фундамент и перекрытия, устойчивость конструкции, расчет объема материалов и их грамотный подбор.

В итоге, разработав проект своими руками, можно получить совсем не то, что планировалось или, того хуже, некачественный дом, который простоит недолго. Поэтому, если у вас есть желание построить:

1. капитальный дом (с фундаментом);
2. долговечный (на десятки и более лет);
3. для постоянного проживания (в т. ч. зимой);
4. с «тяжелыми» стенами (из кирпича, бетона и пр.);
5. с проложенными внутри коммуникациями (водопровод, отопление, электричество, канализация).

В этом случае, лучше поручить задачу все-таки профессионалам и обратиться в фирму для строительства «под ключ». В крайнем случае, если не позволяет бюджет, можно рассмотреть покупку типового проекта или заказать индивидуальный, но у профессионального архитектора, который сделает все расчеты согласно правилам и нормам.

Покупка и заказ проекта в проектной организации

Для заказчика плюсы этого решения следующие:

1. возможность увидеть наглядно (в 3D) как будет выглядеть ваш будущий коттедж или дачный домик, оценить его функциональность и комфорт;
2. есть возможность внести свои коррективы еще до начала строительства;
3. здание будет соответствовать всем требованиям и нормам законодательства;
4. возможно заранее определить, сколько материала уйдет на данный дом, сколько это будет стоить и сможет ли заказчик уложиться в бюджет;
5. заказчик получит именно тот объект, о котором мечтал.

Рекомендация: Если вам не хватает денег на индивидуального проектировщика – купите типовой проект в строительной фирме. Он обойдется вам гораздо дешевле.

Этапы проектирования частного дома

Рассмотрим пошагово основные этапы составления проекта.

1. Анализ функциональности, размещения и использования площадей

• какие комнаты нужно обустроить и как они будут расположены относительно друг друга, чтобы в них было комфортно всем членам семьи;
• определяется количество санузлов;
• принимается решение сколько будет кладовок, тамбуров, нежилых помещений и вспомогательных комнат;
• выбирается оптимальная высота потолков;
• выбирается тип отопления и расположение коммуникаций.

Чем больше параметров будет учтено, тем будет проще спроектировать дом. Опять же, следует точно понимать, что вы хотите получить по окончании строительства. Если определенности нет, то стройку лучше отложить, так как даже опытный специалист-проектировщик в этом вопросе вам не поможет.

2. Определение внешнего вида, дизайна и этажности дома

На этом этапе нужно детально изучить все предложения на рынке, выбрать подходящий вариант с учетом пожеланий и планируемого бюджета.

3. Проведение геологоразведки участка

Для этого заказываются геодезические исследования. Это нужно, чтобы выбрать оптимальный для данной местности тип фундамента (ленточный, столбчатый, плитный и т. д.) и технологию возведения строения (монолитный, каркасный, кирпичный и т. п).

4. Выбор материалов для стен и кровли

Чаще всего, при выборе материала для постройки стен, выбирают следующие:

• кирпич, блоки, монолит;
• древесина (бревно или брус);
• каркасная технология.

Именно на этом этапе рассчитывается энергоэффективность строения, а также возможность его утепления.

Если планируется впоследствии строить пристройки, надстройки и расширять пространство дома — это также следует предусмотреть на этом этапе.

5. Подготовка проекта

На этом этапе, собственно, начинается самая большая работа: создаются чертежи, таблицы-схемы, готовится проектная документация. Для этого либо нанимается проектная организация, либо все делается своими силами.

И здесь как раз уже без опыта сложно. Потому что, как уже говорилось, при строительстве капитального частного дома, можно что-то сделать самостоятельно, например определить тип конструкций, материалы, даже рассчитать их расход и площадь помещений и комнат с высотой потолков…

Куда сложнее с другими расчетами: нагрузок, устойчивости, энергоэффективности, пожаробезопасности, а также размещение всех инженерных систем. Еще важно рассчитать их заложение на участке, исходя из его рельефа, геологических особенностей почвы, равно как грамотную разводку коммуникаций по помещениям.

Поэтому мы снова рекомендуем вам не экономить на проекте и обратиться в этом вопросе к профессионалам.

6. Завершение проектно-изыскательских работ

На этом этапе частному застройщику выдается на руки согласованный пакет документов и он передается в администрацию для получения разрешения на строительство, а затем — ввода в эксплуатацию.

Как выглядит проектная документация и что в нее входит?

Рассмотрим, что должно входить в проект дома, если вы его заказали в проектной организации.

1. Архитектурный раздел

Здесь составляется описание всех параметров и данных будущего дома, с подробными чертежами каждого этажа, фасада, кровли в разрезе. Вся информация о перемычках, дверных и оконных проемах и вентиляционных каналах.

2. Конструктивный раздел

Согласование плана из первого раздела с чертежом фундамента, перекрытий, системы стропил, конструкция цокольного этажа, если он планируется. Обозначаются все разводки и узлы и особенности обустройства стропильной системы.

3. Инженерный раздел

Здесь делаются чертежи и описываются все системы инженерного характера (проектируются водопровод, газопровод, электропроводка). А также способы их ввода в строение.

Если планируется обустройство отопления от магистрального газа, то соответственно заказывается и согласовывается отдельный проект в Мосгазе (или соответствующей службе вашего региона). Отдельного проектирования требуют и слаботочные системы (охранная, телевизионная, интернет коммуникации).

3D визуализация

Этот раздел позволяет рассмотреть вашу идею в цветном трехмерном изображении.

При помощи компьютера и современных программ, можно в режиме реального времени обойти все помещения как внутри, так и снаружи, посмотреть дом под разными ракурсами, добавить цветы, световые блики, отображения в стеклах и глянцевых полах, продемонстрировать реальные тени.

Вообще, архитектурное решение с трехмерным моделированием – это огромный плюс при заказе чертежей у профессиональных проектировщиков. В этом случае, частный застройщик наглядно видит, где и какие ошибки он допустил касательно задумок своего будущего дома. К тому же, это удобно — так как можно сразу внести изменения в проект, а не заниматься дорогостоящим исправлением допущенных ошибок, когда уже стоят фундамент и стены.

Плюсы и минусы проектирования по индивидуальному проекту

Положительные стороны индивидуального проектирования в частном строительстве:

1. Экономия времени. Не нужно переделывать и подгонять несоответствия в документации. Строительство будет проходить планомерно, без различных эксцессов;
2. Экономия на расходах. Если неправильно выбран тип фундамента и вес конструкции, в этом случае придется все переделывать, а это увеличит стоимость строительства минимум на 50%;
3. Безопасность. В процессе проектирования учитывается каждая деталь, поэтому коттедж получается прочным и надежным.

Что касается минусов:

1. Сроки изготовления. Если хозяин участка закажет сложный проект двух- или трехэтажного коттеджа, то специалисты могут работать с ним несколько месяцев, так как придется делать множество расчетов и изысканий;
2. Высокая стоимость. Пожалуй, самый существенный отрицательный момент. В зависимости от сложности, расходы на индивидуальный проект могут составить и 50 и 100 тысяч рублей, и это не предел.

Резюме

Строительство дома без проектной документации — это высокий риск. Во-первых, могут возникнуть сложности с оформлением постройки и вводом в эксплуатацию. Во-вторых, допущенные ошибки и недочеты, в процессе проектирования и строительства, могут привести к тому, что здание будет построено с нарушением норм безопасности, а следовательно — представлять опасность для жильцов.

Купить проект дома

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.