Как составляется договор купли-продажи земельного участка с домом на средства материнского капитала?

При получении сертификата на материнский капитал многие семьи скорее всего планируют приобрести новое жилье. Государство позволяет это сделать с учетом определенных оговорок, с которыми следует разобраться.

Законодательство

Предоставление материнского капитала является мерой государственной поддержки, закрепленной с 2007 года Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ.

Социальная помощь такого вида может быть потрачена на различные нужды, в том числе на покупку земельного участка с домом.

Важнейшей оговоркой здесь является запрет на использование материнского капитала исключительно на покупку земли. То есть, покупать государство разрешает только землю с находящимся на нем домом, но никак не пустой земельный надел.

В 2016 году вряд ли будут изменения в данном вопросе. Государственная дума планирует рассмотреть возможность создания законопроекта, дающего возможность купить земельный участок на материнский капитал, однако специалисты говорят, что принятие такого закона очень сомнительно.

Таким ограничением государство обязывает приобретать недвижимость только с целью улучшения жилищных условий семьи.

Законодательство закрепляет также другие особенности:

• Обналичивание денег по сертификату запрещается;
• Материнский капитал может быть как на федеральном уровне, так и на региональном. Условия предоставления сертификата и цели расходования несколько отличаются.

Особенности использования материнского капитала для купли-продажи земельного участка с домом

Итак, мы разобрались, что использование средств или части материнского капитала допускается в целях покупки и реконструкции дома.

Однако тут есть свои подводные камни в условиях использования денег материнского капитала:

• Ребенок, с рождением которого семья обрела право на предоставление материнского капитала, должен достичь возраста 3-х лет;
• Приобретаемый дом должен подходить под определенные требования;
• Необходимо наличие договора купли-продажи с прошлым хозяином недвижимого имущества.

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 определяет правила траты средств материнского капитала в целях улучшения жилищных условий. В соответствии с данным нормативно-правовым актом приобретать земельный участок на материнский капитал запрещается, так как чистая земля без дома не способствует улучшению условий семейного проживания.

А вот купить готовое жилье или построить его законодательство допускает, причем в следующих направлениях:

• Приобретение на рынке вторичного жилья квартиры либо малоэтажного дома для проживания;
• Постройка либо реконструирование дома с помощью подрядчика, а также собственными силами (земельный участок, на котором будет строится либо реконструироваться дом должен уже заранее находится в собственности либо в аренде);
• Участие в долевом строительстве;
• Внесение материнского капитала в качестве первоначального платежа за ипотечное и другое кредитование для приобретения либо строительства дома;
• Погашение основного долга по ипотеке или займу на покупку жилья (возможно произвести в любое время в отличие от других направлений, при которых тратить материнский капитал разрешается только по прошествии трех лет с момента рождения ребенка).

Оформление договора купли-продажи земли с домом

Как уже было сказано ранее, приобрести земельный участок на материнский капитал нельзя, тем не менее средства по сертификату можно использовать на покупку дома или на его строительство.

На строительство жилого дома

Предлагаем пошаговую инструкцию при строительстве дома «с нуля» самостоятельно или с помощью строительной компании, состоящую из последовательных действий по использованию материнского капитала в вышеназванных целях:

1. Предварительно (не за средства материнского капитала) приобретается, оформляется право пользования либо арендуется земля;
2. Заключается договор со строительной фирмой, если в планах привлечь подрядчиков;
3. Далее необходимо обратиться в Пенсионный фонд с заявлением и определенным пакетом документов. Точный перечень документации приведен на сайте Пенсионного фонда РФ или в его территориальном органе по месту проживания. Как правило, данный список состоит из:
   • Копии разрешения на строительство;
   • Копии документа, подтверждающего право собственности на участок, право пользования или аренды;
   • Копии договора с организацией-подрядчиком, если было принято решение об обращении к услугам строительной фирмы;
   • Нотариально заверенного обязательства регистрации общего права собственности на объект по окончании его строительства с выделением доли для каждого члена семьи.
4. Если заявление удовлетворяется, то в течение двух месяцев средства материнского капитала будут переведены либо заявителю, либо организации-подрядчику. Если семья планирует отстраивать дом самостоятельными силами, то сначала будет переведена только половина средств, а оставшаяся лишь через полгода. При этом снова понадобится обратиться в Пенсионный фонд с заявлением и с помощью документов подтвердить факт проведенных на земельном участке основных коммуникаций, возведенном фундаменте и стенах.

Главная особенность, как было указано выше, состоит в возможности использования материнского капитала для строительства жилья или его покупки только, когда второму и последующему ребенку исполнится три года.

Данное право можно реализовать путем обращения в Пенсионный фонд РФ с предоставлением заявления и следующих документов:

• Копия документа, подтверждающего статус собственника земельного участка;
• Копия свидетельства, закрепляющего право собственности на построенный дом (можно оформить на одного родителя);
• Копия документа, в котором прописаны реквизиты банковского счета, принадлежащего обладателю сертификата;
• Нотариально заверенное обязательство выделить доли готового дома на каждого члена семьи.

На готовый дом

Теперь расскажем про использование материнского капитала, если покупается уже готовый дом.

Для этого территориальный орган Пенсионного фонда РФ предоставляется следующий перечень документов:

• Заявление;
• Копия договора купли-продажи на дом (договор разрешается заключать с платежной рассрочкой, по которому право собственности на дом получит семья с детьми только после того, как будет внесена последняя часть платежей продавцу, что является по-своему гарантией выплаты средств в полном объеме);
• Копия свидетельства о праве собственности на жилье лица, получившего сертификат на материнский капитал, либо его (ее) супруга;
• Нотариально заверенное обязательство выделить доли готового дома на каждого члена семьи в течение полугода после перечисления Пенсионным фондом РФ средств капитала продавцу в полном объеме;
• Справка продавца жилья об оставшейся неоплаченной сумме, положенной к уплате по договору купли-продажи дома.

Типовой образец договора купли-продажи земельного участка с использованием материнского капитала можно скачать ниже. Однако решение вопроса о составлении договора лучше решить путем обращения к нотариусу или к юридическим услугам профессиональной компании.

Также можно воспользоваться консультациями работников Пенсионного фонда РФ, которые подскажут, каким должно быть содержание договора купли-продажи земли с домом с использованием маткапитала.

Намеренное ухудшение жилищных условий может привести к очень негативным последствиям.

Планируете приобрести землю в деревне? В нашей статье описаны все подробности этой сделки.

Выкупить участок из аренды несложно, нужно лишь выполнить несколько условий. Подробно о них читайте здесь.

Как выглядит договор купли-продажи?

Структура самого договора купли-продажи земли с домом на материнский капитал:

• Наименование договора (договор №__ купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием материнского (семейного) капитала);
• Город подписания договора, дата подписания;
• Сведения о сторонах по договору, коими являются продавец и покупатели. В сведениях указываются даты рождения, места рождения и иные паспортные данные всех членов семьи, собирающихся проживать в покупаемом доме. Покупателями будут считаться все члены семьи, причем мать будет действовать за всех в качестве получателя материнского капитала;
• Первым разделом соглашения является «предмет договора». В предмете договора закрепляется его суть, заключающаяся в передаче в общую долевую собственность жилого объекта недвижимости, прописываются сведения об отчуждаемом объекте (вид, размеры, кадастровый номер, ограничения). Указывается, что на момент подписания договора в доме никто не зарегистрирован и не проживает, отсутствует задолженность по оплате за коммунальные и налоговые платежи, нету дефектов и недостатков, препятствующих использованию жилья по его целевому назначению;
• Во втором разделе фиксируется общая цена недвижимости, устанавливается, за какие деньги покупатель приобретает ее (как правило, часть собственных средств и часть средств материнского капитала со ссылкой на соответствующий закон, предоставляющий такое право), указывается порядок расчета между сторонами.
• В третьем разделе прописываются срок действия договора и прочие условия. Определяется момент передачи недвижимости покупателю (как сразу с момента подписания, так и в конкретно установленное время). Закрепляется начало действия договора только со дня его государственной регистрации в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации.
• В четвертой части излагаются права и обязанности сторон, которые, как правило, стандартны для любого договора о купле-продаже и передаче прав на недвижимость;
• Подписи сторон. За покупателя должна расписываться мать.

Ограничения, связанные с покупкой земельного участка с домом на материнский капитал

Основное ограничение здесь заключается в покупке за счет средств материнского капитала земельного участка без дома.

Однако стоит отметить, что такое строгое ограничение на покупку исключительно земли касается лишь материнского капитала, выдаваемого на федеральном уровне.

Что касается региональных выдач семейного капитала, то тут возможность покупки земли без дома есть и предоставляется в некоторых регионах Российской Федерации: Орловская, Ивановская, Ленинградская, Ярославская области, Калмыкия.

При покупке дома на материнский капитал также имеются некоторые требования касательно их пригодности к проживанию.

Дом должен соответствовать санитарным нормам и требованиям к размерам, быть хорошо освещенным днем, безопасным, с системой водоснабжения, постоянным отоплением, проветриваемым, а также соблюдать другие условия, обеспечивающие нормальную и здоровую жизнь людей. Материнский капитал также запрещается использовать на покупку аварийного жилья и других помещений, не соответствующих адекватным условиям проживания.

Подводя итог, хочется отметить настоящее беспокойство государства по поводу демографической обстановки в стране. Беспокойство это выражается в явных действиях со стороны властей в виде финансовой поддержки уже при рождении второго ребенка. Остается верить, что денежная и другая помощь материального характера будет только расти и приобретать новые формы.

Договор купли продажи дома с земельным участком под материнский капитал

Государственная программа, действующая с конца 2007 года призванная поддержать семьи, в которых родился второй ребёнок. Она действует до настоящего времени и предусматривает единовременную денежную выплату по сертификату «материнского капитала» на улучшение жилищных условий семьи. В текущем году размер этой выплаты составляет 453 тыс. 26 руб. Известно, что в ближайшие два года сумма не подлежит индексации.

Хотя этих средств недостаточно на полную оплату покупки жилья, но, тем не менее, сумма может послужить существенным подспорьем в приобретении жилья или урегулировании вопроса по выплате долга за недвижимость. Одним из самых благоприятных решений по поводу улучшения жилищных условий семьи является покупка частного дома с земельным участком. Такое приобретение обладает рядом преимуществ. Главное из них состоит в том, что при условии удалённого нахождения участка от густонаселённого города, а также при сравнительно невысокой стоимости стройматериалов и небольшом метраже, цена на жильё будет более приемлемой, в отличие от той же городской квартиры.

Кроме того, купли-продажи дома с земельным наделом владельцы получают более широкие возможности для реализации своих планов. Например, они могут увеличивать площадь жилого помещения или же вовсе снести постройку и построить новый дом по своему вкусу. При покупке квартиры возможности перепланировки помещения крайне ограничены. Более того, при сделке купли-продажи квартиры к «материнскому капиталу» придётся доплатить более солидную сумму, чем за дом с земельным наделом.

Особенности использования маткапитала на покупку недвижимости

Реализация материнского капитала на приобретение частного жилого дома с земельным наделом имеет свои нюансы, регламентируемые Постановлением Правительства РФ. В частности, оно предусматривает, что использовать все эти средства или их часть можно только на приобретение или ремонт жилплощади.

Покупка частного жилого дома с земельным участком под «маткапитал» предполагает следованию определённым требованиям, налагаемым Пенсионным фондом, среди которых:

• с момента рождения второго ребёнка должно пройти не менее 3-х лет;
• приобретаемая на средства «материнского капитала» недвижимость должна быть пригодной для жилья и размещаться на территории населённого пункта;
• средства не допускается направлять на покупку земельного надела без жилой постройки, так как он не входит в категорию жилых объектов;
• необходим документальный акт, подтверждающий сделку купли-продажи с прошлым владельцем жилплощади;
• на покупку надела земли с расположенной на нём жилой постройкой необходимо заключить дополнительное соглашение на землю или же указать его цену отдельно стоящим пунктом в договоре. В обратном случае перечисление средств на счёт продавца не будет одобрено Пенсионным фондом.

Важной особенностью реализации средств «материнского капитала» на покупку частного жилого дома с земельным участком является то, что привлечь ипотечный кредит не удастся.

Как оформить договор

Для составления договора купли-продажи частного дома с земельным участком под «материнский капитал» нет единого образца. Главное, чтоб договор должен быть представлен в письменной форме. Стороны вправе самостоятельно разрабатывать структуру данного документального акта по своему желанию. Грамотно осуществить эту процедуру с учётом значимых условий можно только при помощи нотариуса.

Договор купли-продажи также включает в себя следующие пункты:

• информация об участниках сделки, реквизиты их паспортов;
• если в сделке участвует доверенное лицо, то указываются его данные с предоставлением ссылки на доверенность, выданной нотариусом;
• объект сделки (описываются документальные акты, на основании которых продавец осуществляет продажу недвижимости, такие как договор купли-продажи, свидетельство о передаче наследства и пр.);
• характеристики недвижимости, определяющие её (кадастровый номер участка и дома, построенного на нем, адрес, метраж, строительный материал и пр.);
• бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности за жилищно-коммунальные услуги, а также налогов и недочётов, препятствующих проживанию семьи;
• цена недвижимости и порядок взаимных расчётов (при покупке дома на средства маткапитала предусматривается рассрочка платежа, что как раз отличает сделку купли-продажи такого типа от другой). В этом пункте указывается вся стоимость объекта недвижимости, какая доля оплачивается до завершающего этапа сделки, какая — идёт авансом или задатком, а какая – с привлечением средств «материнского капитала»;
• обязательно указывается то, что недвижимость остаётся в залоге у продавца, пока тот не получит оставшуюся сумму;
• реквизиты банковского счета продавца, куда Пенсионный фонд переводит средства;
• права и обязанности сторон;
• мера ответственности участников сделки за невыполнение обязательств по договору;
• сроки и порядок вступления во владения недвижимостью;
• условия, при которых договор будет расторгнут;
• если есть обременения, арест и другие всевозможные ограничения на недвижимость, то стоит их указать;
• собственник обязан представить подтверждённое у нотариуса обязательство передать часть дома в пользу родителей и детей после перевода ему средств из Пенсионного фонда в полном объеме.

Помимо нотариуса нужно будет обратиться за консультацией к персоналу Пенсионного фонда для окончательного согласования состава договора, что в целом поможет снизить риск отказа в переводе средств из государственного фонда на счёт продавца. В договоре нужно указать следующие пункты:

• стоимость сделки;
• величина и дата оплаты дополнительно вносимой суммы;
• реквизит лицевого счёта продавца;
• сведения о совладельцах дома на время реализации;
• отображение в договоре стоимости, уплаченной за дом и за надел земли, на котором он расположен. Это связано с тем, что средства «маткапитала» можно направлять только на покупку недвижимости, а земельный участок приобретается отдельно на личные средства семьи.

Ещё одним моментом, влияющим на порядок составления договора выступает то, каким видом права собственности на недвижимость обладает продавец. От этого зависит, нужно ли удостоверять договор у нотариуса:

1. Если недвижимость состоит во владении у нескольких продавцов на праве долевой собственности, у несовершеннолетнего лица или у недееспособного, то сделка нуждается в подтверждении у нотариуса;
2. Если недвижимость принадлежит только одному собственнику (единоличное право собственности), тогда договор удостоверять у нотариуса. Сразу после подписания сторонами он подаётся в Росреестр для перевода владельческих прав на покупателя.

В обоих случаях участники сделки вправе обратиться за консультацией по вопросам содержания договора купли-продажи к нотариусу или специальную юридическую компанию.

Образец

Необходимые документы

Для документального сопровождения сделки необходимо время, так как потребуется заказать выписку из Пенсионного фонда о наличии средств на лицевом счете матери. Для получения этой выписки нужно ждать пяти дней.

Для того, чтобы зафиксировать договорённости по сделке купли-продажи, необходимо составить следующие документальные акты:

• Предварительное соглашение купли-продажи;
• Соглашение о выдаче задатка.

После того, как выписка из Пенсионного фонда будет получена, нужно предъявить её продавцу в знак подтверждения того, что денежные средства на приобретении у него недвижимости присутствуют.

Для оформления сделки купли-продажи дома с земельным участком с привлечением средств материнского капитала необходимо подготовить следующий пакет бумаг:

• свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость;
• копия договора купли-продажи;
• заверенное нотариусом обязательство о переводе долей в право собственности всех членов семьи, в течение 6 месяцев после регистрации сделки в Росреестре;

Все вышеперечисленные документы покупателю необходимо предоставить в отделение Пенсионного фонда, где покупается недвижимость. После получения одобрения от комиссии по социальному страхованию, указанная сумма поступает на лицевой счёт продавца.

Так как средства «материнского капитала» предоставляются из государственных фондов, то, чтобы их получить, документы также подаются и в местный отдел Пенсионного фонда. Это конечное звено при заключении сделки купли-продажи недвижимости на средства «материнского капитала».

В Пенсионный фонд необходимо предоставить ниже представленные документальные акты:

• паспорта супругов;
• свидетельства о рождении на детей;
• сертификат;
• договор купли-продажи;
• доверенности, если интересы сторон представляют доверенные лица;
• выписка из Росреестра о регистрации права собственности, где указаны доли владельцев;
• сведения о реквизитах лицевого счёта продавца, на который будут перечислены деньги.

После того как вышеописанные документальные акты будут переданы, средства будут переведены на счёт продавца не позднее чем через два месяца.

Регистрация

Процедура регистрации перехода права владения на дом и земельный участок осуществляет Росреестр. Такой процесс не предусматривает госпошлину. В то же время за регистрацию права собственности на покупателя предусматривается взимание госпошлины.

Налоги

После исполнения всех обязательств по контракту, когда деньги будут перечислены, то бывший собственник должен будет оплатить налог от полученных средств. Есть некоторые условия, в соответствии с которыми он может быть освобождён от уплаты налогов. Здесь действует простое правило, по которому, если дом с участком находятся в собственности свыше 3-х лет, то налог с их продажи не взимается.

При оформлении одного договора купли-продажи рекомендуется разделить стоимость дома и земельного участка. Это нужно для того, чтобы с объекта жилого назначения и с участка земли применялись различные ставки вычета налога.

• с земельного надела – 250 тыс. руб.;
• с жилого дома – 1 млн. руб.;

Аналогично и для приобретения недвижимости.

• По земельному наделу нет возмещения подоходного налога;
• по жилому дому – 260 тыс. руб. на налогоплательщика (покупателя).

Отличия в покупке готового дома и на строительство

Порядок реализации «материнского капитала» в целях повышения качества жилищных условий определен Постановлением Правительства РФ. В соответствии с ним запрещено их направлять на приобретение земельного надела. Однако законом предусматривается покупка готового дома для проживания или его постройка.

Это возможно при соблюдении некоторых условий:

• покупка жилья на вторичном рынке;
• постройка новой жилой постройки за счет личных средств на земельном наделе, который уже находится в собственности или аренде у семьи;
• семья участвует в строительстве долевой собственности;
• уплата средствами «материнского капитала» первого взноса при ипотечном или прочем виде кредитования для приобретения или возведения дома;
• внесение оплаты большей части кредита по ипотеке либо другому виду займа на покупку жилплощади. Разрешается к исполнению когда угодно, в отличие от других вариантов, когда использовать средства «материнского капитала» возможно только, когда второму родившемуся в семье ребенку исполняется три года.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.