Необходимые документы для согласования проектной документации

Давайте по порядку рассмотрим строительные нормы и правила, сокращенно – СНиП. Соблюдая их, Вам не придется переступать ту грань, за которой технические проблемы перерастают в юридические. Разрешительные органы руководствуются установленным порядком разработки и согласования проектной документации. По ним определяют правильность застройки участка, планировки здания и вспомогательных сооружений. Тут надо еще раз хорошо продумать, что еще вы планируете возводить. После утверждения плана строительства неучтенные в нем объекты считаются установленными самовольно и подлежат сносу или дополнительному согласованию.

Как показывает практика, многие владельцы опережают события и начинают возводить здание, не дожидаясь получения пакета разрешительных документов. В итоге нередко возникают серьезные ляпы, от которых вы сначала хватаетесь за голову, а затем юридическая проблема переходит в финансовую. Остановимся на главных моментах.

Самый главный документ – это разрешение на строительство (реконструкцию)

Основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию градостроительного объекта являются:

• документы, удостоверяющие право заказчика на использование для строительства, реконструкции земельного участка, иного объекта недвижимости;
• проектная документация, на которую получено положительное заключение органа государственной вневедомственной экспертизы, утвержденная и зарегистрированная в установленном порядке.

Согласно действующему градостроительному законодательству, для того чтобы начать строительство, нужно получить соответствующие разрешения, разработать и утвердить проект. Разрешение нужно получить в местных органах государственной исполнительной власти. Далее необходимо получить распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду или собственность, и получить документ, свидетельствующего о праве на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды). Разрешение на строительство является конечным документом, дающим основания для начала этих работ. Для получения такого разрешения заказчик кроме документов, свидетельствующих о его праве на использование или о праве на владение земельным участком, должен предъявить утвержденную проектную документацию. Если объект строится за негосударственные средства, то такие проекты утверждаются самим заказчиком. Однако это утверждение осуществляется исключительно на основании положительного заключения комплексной государственной экспертизы.

Разработка проекта также имеет достаточно сложный порядок. Основанием для разработки проекта является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который предоставляется местным органом архитектуры и градостроительства и технические условия. Их выдают организации и предприятия, на содержании и балансе которых находятся внешние сети, к которым то или иное здание будет подключаться. Также, если объект будет размещаться в охраняемых культурных зонах, нужны условия органов по охране памятников, если в природоохраняемых зонах — разрешение органов охраны окружающей среды. Проектная организация вместе с заказчиком готовит задание на проектирование. Проект может разрабатываться либо в одну из стадий, либо в две. Проект разрабатывается в одну стадию, если это не сложный объект, и стадийность проектирования определяется проектной организацией. Более сложные объекты разрабатываются в две стадии: эскиз и проект. После разработки проекта заказчик должен выполнить его согласование соответственно условий ГПЗУ и технических условий. То есть он предоставляет архитектурно-планировочную часть проекта местному органу градостроительства на согласование.

Решение об утверждении архитектурного облика здания подписывает главный архитектор муниципального образования и его подпись свидетельствует о согласовании архитектурно-планировочной части проекта, а это одно из условий, что проект «пройдет». Другие разделы проекта, например, проект внешних сетей, экологический раздел проекта (если это производственный объект), раздел дорожного движения (если это автотранспортный объект), согласовываются отдельно с соответствующими службами и теми организациями, которые имеют отношение к проекту. Когда стадия согласований пройдена, и они все получены, проект сдается на комплексную экспертизу.

В ГПЗУ отслеживается выполнение противопожарных норм, санитарно-гигиенических, экологических требований, требований по охране труда, по обеспечению энергосбережения, а также проводится проверка соответствия проекта нормативным требованиям, действующим в отрасли строительства, — это принятие в проекте решения о соответствии проектных решений, ГПЗУ и других. И если строительство осуществляется за государственные средства, обязательно проверяется сметная, базовая стоимость, которая утверждается, и на основании которой проводятся тендеры и составляются подрядные договора. Если это средства негосударственные, то заказчик может не проводить экспертизу сметы и вообще может ее не требовать. Такие, в основном, порядки получения разрешения на строительство, реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт, порядки утверждения проекта и разрешения на выполнение строительных работ.

Получение согласований при строительстве дома

Владелец земельного участка, планирующий строительство дома со всеми удобствами, должен получить согласования в нескольких инстанциях. На официальном языке такое строение — объект капитального строительства. К нему предъявляются все требования, установленные Градостроительным кодексом и СНиПами.

Приобретая участок земли без подряда, большинство застройщиков не имеет представления обо всех сложностях самостоятельного строительства. Получить заветное свидетельство о праве собственности на дом можно только при условии соблюдения законодательных правил на каждом этапе строительства.

Этап 1. Уведомление о начале строительства

Новое правило введено с августа 2018 года. До этого момента для строительства дома на дачном участке, или ИЖС в населенном пункте было необходимо получить разрешение. В настоящее время застройщик должен обратиться в Администрацию района или через МФЦ подать уведомление о планируемом строительстве по утвержденной форме. В нем должна присутствовать следующая информация:

• ФИО заявителя, его паспортные данные.
• Вид разрешенного использования земли.
• Кадастровый номер участка по данным ЕГРН.
• Указание на объект: ИЖС или садовый дом.
• Параметры дома: размеры, высота, отступы от границ участка.
• Основание права владения землей.
• Адрес, по которому нужно отправить ответ.

К уведомлению прикладывается выписка из кадастра недвижимости или копия свидетельства о собственности на землю. Если участок не зарегистрирован в ЕГРН, нужно представить договор купли, свидетельство о наследовании или другие правоустанавливающие документы.

Уполномоченный отдел Администрации проверяет соответствие представленных сведений правилам землепользования и застройки соответствующего района в течение 7 дней. Положительное заключение высылается застройщику и является согласованием строительства дома, действительным в течение 10 лет.

Ранее при получении разрешения на строительство требовался ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Желательно и сейчас запросить его в управлении архитектуры, чтобы избежать отказа в согласовании уведомления. На плане можно обнаружить неожиданные помехи для строительства, например трубы под территорией участка, не указанные в имеющихся документах.

Этап 2. Проектирование и строительство дома

Не обязательно иметь проект при строительстве частного дома до 3-х этажей и рассчитанного на проживание одной семьи. Обратите внимание, что в уведомлении технические характеристики коттеджа указывает сам застройщик, и не требуется прикладывать проектную документацию.

Тем не менее, сегодня уже никто не строит дома «на глазок», разве что будущий хозяин — квалифицированный строитель. В том числе, проект обязательно нужен, если возводить дом будет подрядная бригада. Иначе возможны неприятные сюрпризы. Профессионально разработанная документация грамотно решает вопросы планировки, выбора материалов для обеспечения прочности и надежности постройки. Проект заказывают в специализированном бюро за свой счет. Там же могут предложить типовой вариант, который обойдется дешевле.

Этап 3. Согласование коммуникаций при строительстве дома

Невозможно представить современный коттедж без привычных благ цивилизации. Это значит, к нему нужно провести электричество, воду, газ. Вопросы подключения к коммуникациям решаются с каждым поставщиком коммунальных услуг отдельно, требуют времени и материальных затрат. Как минимум, для согласования и подключения потребуется:

• запросить технические условия (возможность) подключения;
• представить документы, подтверждающие право на землю и строительство дома;
• заказать проект подключения проектной инженерной организации;
• подать заявку на врезку к централизованным сетям снабжения;
• заключить договор о подключении после проверки акта выполнения ТУ.

Процедура согласования коммуникаций нередко растягивается на месяцы. В каждом регионе местные органы власти устанавливают свои требования к порядку получения разрешений и оформлению договоров на предоставление коммунальных услуг. Некоторые домовладельцы решают проблему водоснабжения с помощью скважины, но это не всегда возможно по геологическим условиям. Кроме того, ее бурение обходится достаточно дорого (от 100 тыс. рублей).

Этап 4. Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию

Акт ввода капитального объекта в эксплуатацию необходим для постановки построенного дома на кадастровый учет. Его получают там же, где выдавалось разрешение на строительство (согласование уведомления). Для этого нужно представить большой пакет документов, подтверждающих соответствие дома проектной документации, строительным нормам, инженерным ТУ.

В настоящее время акт ввода дома в эксплуатацию для оформления технического паспорта и постановки на учет в ЕГРН не требуется. Льготный период установлен до 1 марта 2020 года.

Этап 5. Постановка на кадастровый учет и регистрация

Получить свидетельство о собственности на дом можно только после того, как он будет поставлен на учет в едином кадастре недвижимости. При отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый инженер составит технический план на основании проектной документации и сведений о земельном участке. Его услуги придется оплатить из собственных средств. Обычно заявление в кадастровую палату Росреестра подает сам инженер (если это предусмотрено договором).

В заключение отметим, что получить нужные согласования при строительстве дома достаточно сложно, особенно при отсутствии опыта общения с государственными органами. Именно поэтому большинство любителей загородной жизни предпочитают приобрести готовый коттедж в поселке с коммуникациями. Это экономит время и деньги будущего домовладельца.

Проектирование для Росреестра и согласование проекта и техплана в 2021 году

Время чтения: 5 минут

Росреестр ведет кадастровый учет зданий, сооружений, помещений и участков. Если проектирование и последующее строительство предусматривает изменение основных характеристик объекта, собственнику или застройщику нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр. Только в этом случае будет проведен кадастровый учет, который узаконит сделанные изменения. В полномочия Росреестра входит внесение точных и достоверных данных в ЕГРН, а проверять эти данные будут по техническому плану, графическим материалам проекта, пояснительным запискам, иным документам.

Читайте в этой статье, какие виды проектов нужны для Росреестра, в чем заключаются особенности проектирования, на что обратить внимание при выборе проектной организации.

Что такое и зачем нужно проектирование для Росреестра

Материалы проектной документации используется специалистами Росреестр для проведения кадастрового учета, внесения точных и достоверных данных в ЕГРН. Без разработки проекта, проведения строительных работ и обязательных согласований изменения в характеристиках объекта невозможно узаконить. Поэтому завершающей стадией почти любых видов работ будет обращение на кадастровый учет.

Нормативные акты

Для проектирования и кадастрового учета применяются разные нормативные акты. Чтобы сделать проект, нужно учитывать:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• СП 54.13330.2016 на многоквартирные дома (скачать)
• СП 118.13330.2012 Общественные здания (скачать);
• СП 158.13330.2014 Медицинские здания и помещения (скачать);
• СП 251.1325800.2016 Здания образовательных учреждений (скачать);
• СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания (скачать);
• СП 56.13330.2011 Производственные здания (скачать).

Это только общий перечень нормативных актов, так как специальные документы применяются для проектирования разных инженерных систем, пожарной безопасности, доступа инвалидов, иных видов работ. Показатели точности и допустимой погрешности измерений, необходимых для кадастрового учета. указаны в Приказе МЭР № 90.

Для проведения кадастрового учета основным нормативным актом является Федеральный закон № 218-ФЗ. В нем указан перечень документов, которые нужно представить после проектирования и завершения строительства, срок и порядок кадастрового учета, регистрации прав.

Простым языком

Росреестр ведет единую федеральную базу данных – ЕГРН. В этом реестре указываются следующие данные:

• права граждан и юридических лиц на недвижимость;
• основные характеристики на каждый объект, прошедший кадастровый учет;
• сведения об ограничениях и обременениях прав.

Исходные сведения на объект вносятся при первичном кадастровом учете – на вновь построенное здание или сформированный участок, либо на уже существующую недвижимость. Если впоследствии будет проводиться реконструкция, перепланировка или переустройство, все изменения в исходных характеристиках также нужно отразить в ЕГРН. Для этого собственник должен пройти обязательные согласования проекта, узаконить выполненные работы, заказать технический план с изменениями.

На территории столицы для согласования строительных работ применяются Постановление № 508-ПП (жилые объекты) и № 432-ПП (нежилые объекты). Согласно ст. 24 Закона № 2ё8-ФЗ и п. 20 Приказа МЭР № 953 технический план для кадастрового учета должен разрабатываться на основе проектной документации. Поэтому проект обычно всегда включается в состав техплана, передается в Росреестр. Отклонения фактических работ от проекта не допускается, а проверять эти данные будут по планам, пояснительным запискам, иным материалам. Вид объекта до начала строительных работ должен соответствовать планам, внесенным в ЕГРН.

Комментарий специалиста. В ряде случаев допускается кадастровый учет после узаконивания уже выполненных работ. Однако и в таких ситуациях все равно нужно заказывать проектирование на проведенные работы. Также допускается кадастровый учет после проектирования одновременно с регистрацией сделок и прав. Например, после согласования раздела или выдела помещения по проекту могут регистрироваться права на вновь образованные объекты.

Даже при перепланировке квартиры завершающим этапов согласований будет обращение в Росреестр

Какие виды проектов нужны для кадастрового учета и регистрации в Росреестре

Изменения в характеристиках помещений при строительных работах могут проектироваться по следующим направлениям:

• проект строительства, т.е. возведение нового и уникального объекта;
• проект реконструкции, т.е. замена или восстановление несущих конструкций, изменение характеристик существующего здания (площади, этажности и т.д.);
• проект перепланировки, т.е. изменение конфигурации здания или помещения;
• проект переустройства, т.е. изменения в сантехническом и ином инженерном оборудовании здания, помещения.

Перечисленные виды работ могут проводиться одновременно. Например, реконструкция может включать перепланировку, поэтому работы можно указать в одном проекте. Однако заключительный этап всегда будет одинаков – оформление технического плана, обращение в Росреестр на кадастровый учет.

Комментарий специалиста. Технический план содержит обновленные характеристик помещения или здания. Оформить этот документ может только кадастровый инженер после обследования нового или отремонтированного объекта. Компания Смарт Вэй предлагает услуги проектировщиков и кадастровых инженеров, поэтому вы сможете пройти все этапы согласования и учета с нашей поддержкой.

Изготовление проекта и технического заключения

Заказать проектирование может собственник или арендатор участка (при строительстве нового здания), правообладатель существующего объекта. Проект разработки и утверждения проекта предусматривает следующие особенности:

• до проектирования строительства или реконструкции нужно провести изыскания и обследования на участке, получить технические отчеты и заключения, другие документы;
• разработка проекта ведется по разделам в соответствие с Постановлением № 87, СП, СНиП и ГОСТ;
• проектную документацию утверждает заказчик, после чего ее можно направлять на обязательные согласования;
• для проведения строительных работ, связанных с воздействием на несущие конструкции МКД, нужно получить техническое заключение.

Подробную информацию о проектировании строительства, реконструкции, перепланировки и переустройства вы можете получить из материалов на нашем сайте. Также по всем возникшим вопросам можно проконсультироваться у наших специалистов.

Комментарий специалиста. Техническое заключение оформляется для оценки фактического состояния несущих конструкций. Эксперты проведут обследование, рассчитают допустимые нагрузки, укажут на необходимость усиления конструкций. Для работ в нежилых зданиях техническое заключение оформлять не нужно.

Для Росреестра особенно важно представить графические материалы — поэтажные планы, схемы, чертежи

Экспертизы и согласования проектов для Росреестра

Процедуры согласования строительных работ в жилых и нежилых зданиях существенно отличаются. Это связано с максимально строгими мерами безопасности, предусмотренными для многоквартирных домов. При этом процесс кадастрового учета и регистрации прав в Росреестре будет одинаков в обоих случаях.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Для нежилых зданий

Процесс согласования строительных работ в нежилых зданиях относительно проще, хотя для возведения нового здания и реконструкции требования одинаковы. Собственнику или застройщику нужно проходит следующие процедуры:

• для проекта строительства – экспертизу, оформление разрешения на строительство, заключения о соответствии объекта и разрешения на ввод в эксплуатацию;
• для проекта реконструкции — экспертизу, оформление разрешения на строительство, заключения о соответствии объекта и разрешения на ввод в эксплуатацию;
• для проекта перепланировки и переустройства – все документы утверждает сам заказчик, а согласование может потребоваться в МосКомАрхитектуре, МЧС.

Экспертизу проводят государственные и негосударственные экспертные организации. Разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также заключение о соответствии объекта, выдает Госстройнадзор. Согласование в МосКомАрхитектуре требуется, если строительные работы связаны с изменением фасадов.

Для многоквартирных домов

Так как многоквартирные дома предназначены для постоянного проживания граждан, любые виды строительных работ (кроме косметического ремонта) проводятся только после согласований и разрешений. Это относится и к нежилым помещениям, расположенным в МКД. Собственнику или застройщику нужно проходить следующие процедуры:

• для проекта строительства – экспертизу, оформление разрешения на строительство, заключения о соответствии объекта и разрешения на ввод в эксплуатацию;
• для проекта реконструкции — экспертизу, оформление разрешения на строительство, заключения о соответствии объекта и разрешения на ввод в эксплуатацию;
• для проекта перепланировки и переустройства – получение технического заключения, согласование проекта и акта выполненных работ в МосЖилИнспекции.

Строительство и реконструкция МКД и нежилых зданий согласовывается одинаково. Для перепланировок и переустройства отличия существенны. Проекты на жилые и нежилые помещения в МКД подаются на согласования в МосЖилИнспекцию после оформления технического заключения. Когда работы будут выполнены, таким же образом нужно их согласовать, получить акт приемочной комиссии.

Комментарий специалиста. Когда будут оформлены документы после завершения строительных работ или ремонтов, можно обращаться к кадастровому инженеру, заказывать технический план. На стадии обращения в Росреестр передается техплан, оформленный на основании проектной документации. Основными документами, которые требуются для кадастрового учета, являются технический план и акт приемочной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатацию.

После строительства или реконструкции зданий нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию

Что нужно для учета и регистрации в Росреестре в 2021 году

Процедуры кадастрового учета и регистрации прав через Росреестр раскрыты в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для этого потребуются:

• заявление о проведения учета и (или) регистрации;
• правоустанавливающие документы на участок, либо существующий объект (если здание или помещение ранее были поставлены на учет, выписку ЕГРН представлять не нужно);
• технический план на здание или помещение, межевой план на участок;
• разрешение на ввод здания в эксплуатацию или акт приемочной комиссии;
• платежный документ об оплате госпошлины (только если проводится регистрация прав, так как кадастровый учет является бесплатной процедурой).

Основанием для кадастрового учета и регистрации может быть и судебное решение. Например, это возможно при узаконивании выполненных работ, когда муниципальные органы отказали в согласовании. Кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках одной процедуры. Хотя внести новые сведения в ЕГРН могут только в Росреестре, подать документы можно и через МФЦ.

В Росреестр должны передаваться все разделы и листы проектной документации. Например, по планам монтажа-демонтажа будет проверено, все ли изменения объекта были отражены. При сравнении технического плана с проектом не должно быть отклонений в видах работ, местах расположения новых конструкций, конфигурации помещений и зданий.

Комментарий специалиста. По итогам кадастрового учета и регистрации выдается выписка ЕГРН. В ней будут указаны обновленные характеристики объекта, либо сведения о вновь построенном здании. Также в выписке есть информация о собственнике, о наличии обременений и ограничений прав.

План помещение после перепланировки

Основания для отказа

Причины для отказа в кадастровом учете и регистрации указаны в Законе № 218-ФЗ. В этот список входит:

• отсутствие обязательных документов (например, если у заявителя нет разрешения на ввод в эксплуатацию или акта приемочной комиссии);
• выявление реестровых ошибок, в том числе в отношении ранее учтенных объектов;
• отсутствие полномочий у заявителя;
• если построенные или реконструируемые объекты, на которые не требовалось получать разрешение на строительство, не соответствуют целевому назначению участка;
• если участок не был предусмотрен для возведения здания;
• если помещения после перепланировки или иных видов работ не является изолированным и обособленным;
• иные основания, указанные в законе.

Специальные правила предусмотрены для проведения временного кадастрового учета на части зданий и помещений. По итогам перепланировки или реконструкции такие части могут сдаваться в аренду без соблюдения признаков изолированности и обособленности. В этом случае технический план оформляется по общим правилам, однако с указанием условных границ по договору. После истечение срока действия договора временный кадастровый номер части будет автоматически аннулирован.

Комментарий специалиста. Если проводится процедура узаконивания фактически выполненных работ, применяется общий порядок согласований. Поэтому в Росреестре откажут во внесении изменений в ЕГРН, если заявитель не представить разрешение на ввод в эксплуатацию, акт приемочной комиссии.

При проверках технического плана и проектной документации не должно быть реестровых ошибок

Кто может заниматься проектированием и как выбрать надежную проектную компанию

Любые виды проектных работ может выполнять только организация, состоящая в СРО проектировщиков. Проверить этот факт можно при заключении договора, либо через федеральный реестр. Также нужно обращать внимание на опыт выполнения схожих работ. Например, если компания раньше выполняла только проектирование перепланировок, она вряд ли сможет подготовить документы на строительство МКД или нежилого здания.

В компании Смарт Вэй работаю специалиста по всем направлениям проектирования. Мы выполнили сотни проектов любой сложности, от частных домов до сложных производственных зданий. Вы можете быть уверены в нашей надежности, профессионализме и квалификации. С примерами работ всегда можно ознакомиться на нашем сайте.

Как правильно составить ТЗ на проектирование

Техническое задание нужно для разработки любого вида проекта для Росреестра. В ТЗ указываются исходные сведения на объект и участок, необходимый результат работы, содержание проектной документации. Заказать подготовку правильного и точного ТЗ можно в компании Смарт Вэй.

Сроки и стоимость проектирования

Сроки и расценки за проектирование для Росреестра могут существенно отличаться, так как каждый объект будет обладать индивидуальными особенностями. Уточнить стоимость и сроки оформления проекта можно после изучения ТЗ и документации на участок, предварительного обследования зданий и помещений. Мы всегда предлагаем условия сотрудничества каждому заказчику. Подробнее о предложениях можно узнать на консультации у наших специалистов.

Преимущества работы с нашей компанией

Компания Смарт Вэй всегда предлагает индивидуальные условия каждому заказчику, поэтому вы наверняка станете нашим постоянным клиентом. Наши ключевые преимущества:

• собственный штат специалистов по всем видам проектных работ, инженерных изысканий и обследований;
• использование всех современных технологий и оборудования для проектных работ;
• доступные цены на все виды проектных работ;
• помощь в согласованиях, прохождении кадастрового учета и регистрации.

Чтобы узнать подробнее обо всех условиях сотрудничества с нашей компанией, позвоните по телефонам, указанным на сайте.