Порядок проведения и цели строительной экспертизы частного дома

Строительная экспертиза частного дома может проводиться по инициативе владельца, егопредставителя или по требованию судебных органов. Выполнение таких работ поручается специалистам, имеющим квалификацию экспертов. Как и всякое исследование объекта, эта процедура имеет определенные цели, порядок проведения, систему обоснования и формулирования выводов, форму отчета о результатах.

Задача независимого эксперта состоит в сборе и анализе информации об объекте и предоставлении обоснованных ответов на поставленные вопросы. Список вопросов, методика исследования и сбора данных, глубина исследования зависят от конечной цели — она определяется заказчиком. Строительная экспертиза частного дома для суда выполняется по соответствующему назначению, при этом эксперт должен ответить на ряд вопросов, сформулированных для установления объективной картины.

Цели и задачи строительной экспертизы индивидуального дома

Необходимость проведения экспертизы индивидуального дома с последующим составлением заключения возникает в случаях, когда владелец строения намерен получить обоснованные сведения о его состоянии. Это может потребоваться по различным причинам, среди которых мы выделим наиболее распространенные:

определение стоимости объекта и факторов, влияющих на перспективы ее изменения;

установление соответствия между отчетами строительного подрядчика о проведенной работе и фактически выполненными заданиями;

определение состояния недостроенного объекта, оценка стоимости дальнейших работ, выявление перспектив их завершения;

определение нанесенного подрядчиками или иными лицами ущерба строению, в том числе и от действий, не связанных с непосредственным воздействием на конструкции и части дома;

оценка безопасности и возможности дальнейшей эксплуатации дома после аварийных ситуаций, проведенных строительных, восстановительных и ремонтных работ;

оценка правомерности взаимных претензий арендатора и арендодателя по ущербу или сумме оплаты.

Перечисление всех случаев и ситуаций, при которых требуется получить заключение эксперта строительного профиля, может занять много времени и места. Гораздо важнее обозначить конкретные преимущества или пользу этого решения на практике.

Преимущества, возможности и ответы на вопросы по состоянию объекта

Результат обращения к независимому строительному эксперту — это не только получение объективной, обоснованной и ответственно собранной информации. В конечном итоге заказчик услуги, если инициативу проявил он сам, получает реальные преимущества и может воспользоваться рядом возможностей.

Вы можете определить, насколько добросовестно выполнил свои задачи подрядчик — строительная компания, которая занималась сооружением, ремонтом или восстановлением дома.

У вас есть описание строения с указанием его преимуществ и недостатков, позволяющее установить ценовой диапазон при продаже и обсуждении цены с покупателями.

Появляется возможность предъявить подрядчику претензии, имея на руках экспертное мнение с подробным описанием всех недостатков, недоработок и отступлений от проектного задания, в том числе и по поводу использования не указанных в смете материалов.

Заказчик и получатель заключения экспертизы частного дома может использовать эти материалы в качестве аргумента в досудебном споре со страховой компанией при установлении суммы ущерба.

Информация о необходимости проведения дополнительных работ, устранении недостатков или компенсации может использоваться для обращения в суд — заключение прикладывается к исковому заявлению.

Объемы и масштабы исследования зависят от того, какого рода вопросы поставлены перед специалистом. Экспертиза может быть проведена в отношении всего строения, его частей, конструкций и отдельных элементов.

Порядок проведения независимой строительной экспертизы дома

По глубине, цели и возможностям исследование частного дома экспертом сравнимо с независимой строительно-технической экспертизой квартиры. Учитывается тот же состав факторов, включающий и влияние окружения объекта на его состояние, возможности использования, перспективы роста или снижения рыночной стоимости. Порядок проведения работ по строительной экспертизе частного (индивидуального) дома включает:

ознакомление специалиста с проектной документацией, изучение документальной базы, в том числе и прав собственности, которые определяют возможность обращения владельца дома за услугой;

визуальный осмотр объекта — в зависимости от цели и списка вопросов это может быть все строение и участок, его части, коммуникации и инженерные системы;

отбор проб для анализа качества строительных материалов, измерения, фото- и видеофиксация основных моментов обследования, важных для выводов деталей;

аппаратные и инструментальные исследования для выявления скрытых недостатков.

На втором этапе эксперт переходит к анализу информации, общему описанию объекта, формулированию и обоснованию выводов. После завершения этой фазы оформляется заключение строительной экспертизы дома.

При обследовании объекта специалист уделяет внимание каждой его части. В процессе осмотра, измерений, исследований и отбора проб работа проводится на фундаменте, стенах, перекрытиях и кровле. При необходимости изучается и оценивается состояние силовых частей конструкций, коммуникаций и инженерных систем, придомовой территории, устанавливается соответствие их параметров проектной документации.

Результаты, экспертное заключение и стоимость услуги

Экспертиза строительства частного дома может быть проведена на любом этапе — от подготовки котлована до окончательной фазы с отделкой помещений и фасада. Прием объекта в этом случае даст больший эффект — имея на руках заключение, заказчик может настаивать на доделках, устранении недостатков, пересмотре сумм, затраченных на приобретение материалов и проведение работ.

Хорошо известная проблема для многих покупателей домов — недострой практически полностью выявляется по результатам обследования. При этом заказчик может сразу получить ответ на вопрос о масштабах дополнительных работ, сориентироваться в размерах затрат и соответственно настаивать на снижении цены покупки объекта. Стоимость независимой строительной экспертизы индивидуального дома зависит от объемов работ, глубины исследования, количества поставленных перед экспертом вопросов. Заключение с указанием цели работ, описанием объекта, списком проведенных операций, результатами проверки проб и измерений и обоснованными выводами передается заказчику прошитым и заверенным подписью эксперта.

Услуга оказывается на основании договора, который оформляется между заказчиком и исполнителем работ. Лицо, выступающее в роли заказчика, должно обладать правами собственности или представлять интересы собственника объекта. При наличии договора аренды заказчиком может выступать любая из сторон.

Где и для чего делают независимую экспертизу жилого дома

Техническая экспертиза жилых домов проводится в трех случаях: профилактическая, выполняется на основании указаний ГОСТа; предупреждающая для проведения ремонта; добровольная по заявлению жильцов.

Предусмотрена обязанность застройщика провести экспертизу технической документации для зданий выше 3 этажей.

Другие жилые постройки регулируются слабо и контролируются собственниками.

Законодательство

1. Градостроительный кодекс № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. содержит правовые основы строительства.
2. Жилищный кодекс № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. перечисляет условия использования жилых помещений.
3. Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г. содержит требования к возведению зданий.
4. Технический регламент № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. описывает критерии безопасности зданий и сооружений.
5. Правительственное постановление № 47 от 28.01.2006 г. называет признаки аварийных строений, которые подлежат сносу или реконструкции.
6. Приказ Минстроя № 427/пр от 04.08.2014 г. утверждает методические рекомендации для ремонта многоквартирных домов.
7. ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»

Основные требования к эксперту и его работе содержатся в:

1. Гражданском процессуальном кодексе № 138-ФЗ от 14.11.2002 г., где указываются общие требования к специалисту, его ответственность за проведенные исследования и составленное заключение.
2. Законе о государственной судебно-экспертной деятельности № 73-ФЗ от 31.05.2001 г., который подробно описывает деятельность профессионала, сроки исследований.

Отличия экспертизы жилого дома от новостройки

Нанимая эксперта, следует учесть, что существует разница между обследованием квартиры в новостройке и изучением старых помещений. В первом случае будут учтены этапы строительства. Потребуется исследовать:

1. Разрешающие документы. Перед началом строительных работ выбирается участок для возведения дома. Запрещена постройка высотных зданий на территории садовых товариществ или предназначенных для индивидуальной застройки. Нарушение этого правила может привести к сносу сооружения.
2. Планы, чертежи. Это позволяет выявить ошибки в расчетах или работе.
3. Материалы, использованные в строительстве. Они сравниваются с указанными в сметах, накладных, договоре.
4. Степень завершенности здания: подключение его к системам канализации, водоснабжения, электросетям.
5. Размеры квартиры, которые могут быть больше или меньше указанных в планах и договоре.

Подробное изучение перечисленных вопросов позволит сделать вывод о безопасности новостройки.

При работе в старой постройке эксперт обратит внимание на:

• состояние подъезда, лестниц, фундамента;
• трещины в стенах, полах, потолках;
• признаки неисправности электрооборудования, вентиляции, канализации, отопления.

Во втором случае профессионал будет исследовать степень износа конструкций, просчитывая вероятность пожаров, аварий, разрушения дома.

Основной упор делается на безопасное состояние здания, при этом проводится экспертная оценка грунта, фундамента, несущих конструкций (стен, колонн), элементов крыши, крепление балконов и лестничных маршей.

Независимая экспертиза

Законодательством предусмотрено регулярное обследование жилых зданий на предмет их безопасности. Так, новые здания изучаются через 2 года после ввода в эксплуатацию, а затем каждые 10 лет. Постройки в сейсмоопасных местах или влажном климате проверяются раз в 5 лет. Контролируют процедуру государственные органы и управляющие компании. Возможны дополнительные обследования после аварий, чрезвычайных ситуаций.

Важно: состояние многоквартирных домов контролируется управляющими компаниями, а частных – владельцами.

Для чего проводят

Независимая экспертиза проводится в самых разных ситуациях: при продаже жилья или оценке ущерба после пожара, затопления и так далее.

Работа специалиста будет зависеть от особенностей помещения. Исследование деревянной постройки отличается от анализа кирпичной.

Определение технического состояния объекта для оценки целесообразности его ремонта или реконструкции

Основные параметры для многоквартирного дома:

1. Дата постройки – чем старше здание, тем больше ремонта оно требует.
2. Трещины на фундаменте, искривления кладки, свай в подвале влияют на прочность сооружения.
3. Разрушение стен, отклонение их от вертикали указывает на высокую степень износа.
4. Прогибы железобетонных оснований крыш, деревянных конструкций.
5. Нарушения работы вентиляции, водоснабжения, канализации.
6. Экологический класс строительных материалов.

Риски оцениваются в баллах от 1 до 10. Если помещение набирает максимальное количество, то будет поднят вопрос о его сносе.

Для кирпичных зданий важны:

• состояние блоков;
• количество и качество соединительного раствора;
• разрушение связи между фрагментами;
• влажность.

Для деревянных жилищ требуются вентиляционные отверстия между фундаментом и стенами, отсутствие щелей, недопустимы грибок и повреждения паразитами.

При осмотре помещений эксперт также изучит особенности земли под постройкой.

Обследования дома частного и многоквартирного перед покупкой

В этой ситуации специалист обратит внимание на все моменты, связанные с разрушением здания, а также на особенности расположения помещений, звуко- и теплоизоляцию, правильность установки окон, работу вентиляции, электропроводки, отопления, признаков промерзания стен.

Особенной разницы между многоквартирными и кирпичными зданиями нет. Для деревянного строения дополнительно потребуется осмотр подвала, пола, чтобы выявить гниение. Обследование крыши понадобится для обнаружения протечек.

Соответствие дома строительным противопожарным нормам

Такие здания проектируются с учетом пожарной безопасности, для этого предусмотрены определенные расстояния между ближайшими строениями, возможность подъездов спецмашин, пути эвакуации жителей и так далее.

Министерство строительства предъявляет требования к материалам, из которых строятся жилые помещения. Они сводятся к тому, что для строительства фундамента допускаются пожароустойчивые конструкции, способные выдержать длительное воздействие высокой температуры пламени, то же касается каркасных и несущих стен. Для крыш допускается использовать материалы с меньшей степенью горючести. Критерии для кирпичных зданий аналогичны.

Запрещено размещать в жилых постройках бани, сауны, прачечные и другие создающие опасность пожара организации.

Здания разделены по классам пожароустойчивости. Так, самыми надежными будут постройки из ЖБИ и кирпича, а опасными – деревянные конструкции.

Важно: при строительстве проводится обязательная экспертиза проектной документации.

Определение пригодности к проживанию

Важным критерием оценки жилья будет аварийность. Ее может установить эксперт после обследования. В этом случае высчитывается уровень износа каркаса и стен здания. Для каменных строений критическим считается показатель свыше 70%, а для деревянных – 65%. На основании выводов профессионала комиссия определяет пригодность для проживания.

Выяснение причин возникновения деформаций и дефектов

Для многоквартирных, кирпичных и деревянных зданий существуют два вида причин деформации и дефектов стен, кровли и фундамента:

• внешние причины – природные воздействия, дожди, морозы, перепады температур;
• внутренние – ошибки строителей, проектировщиков, понижение или повышение уровня грунтовых вод, расположение здания рядом с опасными производствами, например шахтами.

Это поможет выявить эксперт после изучения документов и осмотра жилья с использованием приборов и инструментов.

Определение причин грибка, плесени

При обследовании помещений эксперт обратит внимание на:

• работу вентиляции;
• равномерность прогрева помещения;
• влажность.

В зависимости от распространения плесени последуют выводы о причинах:

1. На полу и внизу стен. Свидетельство протечки в подвале.
2. В ванной комнате. Признак плохой вентиляции.
3. В углах комнат. Говорит о промерзании.

Особенно опасен грибок для деревянных построек, так как он проникает глубоко в древесину и разрушает ее. Устранение такого дефекта может потребовать удаления части поврежденной стены, пола, потолка. Для кирпичных и бетонных построек появление плесени менее опасно. В этом случае специалист может потребовать оторвать фрагмент обоев, убрать штукатурку или покрытие пола, чтобы взять образцы для лабораторного исследования.

Оценка стоимости работ при ущербе

Одно из направлений работы эксперта – оценка ущерба. Специалисту придется выявлять причины возникновения пожара, затопления. Он сможет выяснить, отчего произошло возгорание – невнимательность человека, неисправность электрооборудования, поджог. Эксперт назовет стоимость ремонта. Такие сведения понадобятся в суде, чтобы определить размер возмещения вреда.

Качества частного дома повлияют на размер компенсации. Так, деревянная постройка во время пожара пострадает сильнее кирпичной.

Специалисту могут понадобиться фрагменты покрытия стен, пола, потолка, электропроводки для лабораторного анализа на предмет поджога.

Признаки самовольной постройки

• нет разрешения на строительство;
• земля под домом предназначена для других целей;
• нарушение правил застройки.

Законодатель требует соблюдения прав человека при возведении жилых помещений. Чтобы контролировать процесс, властями городов выдаются разрешение на строительство. Бывает, что люди не получают нужных бумаг, а самостоятельно отстраивают здание.

Многоэтажные или многоквартирные строения не должны стоять на земле, выделенной под дачи, сады, пашни.

Градостроительный кодекс предусматривает требования для расположения зданий. Существуют санитарные нормы, устанавливающие, сколько метров должно быть между соседними сооружениями. Если строители пренебрегли этими правилами, их творение будет незаконным.

Выявить нарушения закона сможет эксперт после изучения документов.

Важно: для строительства требуется разрешение органов власти. Построенные без него дома подлежат сносу.

В этой ситуации нет разницы, построен кирпичный или деревянный дом. Признание его самовольной постройкой происходит в судебном порядке и повлечет за собой снос.

Вид земельного участка

Если человеку принадлежит земля, он может строить на ней здание, но не выше 3 этажей.

Многоквартирные дома должны строиться в специально отведенных местах, главное, чтобы участок земли под ним принадлежал администрации города, села или человеку и предназначался именно под застройку.

Использование земли не по назначению приведет к сносу здания. Управленческие решения о застройке городов оформляются документально.

Тщательно изучение документов позволит эксперту выявить нарушения.

Оценка рыночной стоимости дома

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1-13), а деятельность экспертов Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Требования к эксперту и оценщику отличаются.

Заключая договор купли-продажи, продавец и покупатель желают знать истинную цену жилья. В этой ситуации поможет специалист, который осмотрит помещение и сделает выводы. Стоимость зависит от:

• срока службы – старые постройки менее востребованы;
• места его нахождения в городе – пользуются спросом расположенные ближе к центру;
• этажа, положение в строении – первые и последние не очень привлекательны, как «торцевые»;
• общего состояния здания.

Кто проводит

Техническую экспертизу здания проводят специалисты имеющие допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Им не требуются лицензии или другие подтверждения навыков. В добровольном порядке профессионалы получают сертификаты. Исключение из общего правила составляют экспертизы проектов, другой документации, в этом случае требуется лицензия. Сделать обследование могут государственные и частные специалисты. В любом случае они будут независимыми.

Цена и сроки

Объем работы влияет на сроки: в среднем они составляют от 10 до 30 дней. Сложные лабораторные исследования увеличивают ожидание результатов.

Цена услуг профессионала зависит от сложности обследования, расценок компании. Работу оплачивает инициатор заказа. Это могут быть управляющие компании, собственники помещений, другие заинтересованные люди.

Где сделать

Многие компании занимаются вопросами оценки. Например:

Город	Название	Адрес	Виды работ
Москва	ООО «Строительная экспертиза»	Грохольский переулок, д. 28	Все виды обследований, предлагается рассрочка
Санкт-Петербург	«Ленэксп»	Ул. Комсомола, д. 41	Исследования строительной документации, качества работ и другие
Сочи	АНО «СГЭИЛ»	Ул. Навагинская, 9д, ТЦ «Атриум»	Изучает здания, помещения, постройки
Хабаровск	«Оценка-Партнер»	Ул. Ленина, 4, офис 18, Дом Радио	Дает заключения о жилых помещениях, оказывает юридическую помощь

Этапы

1. Подготовительный. Проводится предварительный осмотр здания, чтобы выяснить его общее состояние, срок службы, расположение, оценить объем работы, ознакомиться с документами, результатами ранее проведенных обследований.
2. Детальное изучение. Осмотр конструкций, измерение помещений, выявленных деформаций, прогибов, особенностей использованных материалов, проседание фундамента.
3. Подготовка отчета. Все полученные сведения проверяются, производятся расчеты, описываются выявленные нарушения, включаются выводы специалиста.

Отчет

Работу эксперта завершает письменный отчет или заключение. В нем описываются:

• дата, время, место проводимых обследований;
• сведения об эксперте, его опыте, образовании;
• подробное описание здания и выявленных недостатков;
• выводы специалиста.

К документу прилагаются фотографии, расчеты, схемы. Он подписывается исполнителем и заверяется печатью экспертной организации.

После проведение процедуры делаются выводы:

• здание находится в нормативном техническом состоянии;
• объект имеет работоспособное состояние;
• конструкция имеет значительные отклонения и ограниченно работоспособно;
• здание невозможно использовать по назначению из-за аварийного состояния.

Полезное видео

Обследование частного строения: