Эксплуатируемая кровля и цели ее использования

Целями использования эксплуатируемой кровли

Сначала узнаем, с какими целями может быть использована эксплуатируемая кровля:

• для обслуживания фасада дома (работ по мытью окон, реконструкции фасада, установки освещения и т.п.);
• для организации беспрепятственного выхода на крышу обслуживающего персонала (сотрудников службы безопасности, инженерных, ремонтных бригад);
• чтобы обеспечить размещение оборудования, применяющегося в эксплуатации здания.

Иногда на эксплуатируемой кровле устраивают вертолетные площадки. Кроме того, владелец дома может произвести работы по благоустройству крыши: разбить сквер, создать площадки для занятий спортом и т. п.

В типовых зданиях эксплуатируемая мягкая плоская кровля обычно не используется для каких-то особых нужд. На нее 1-2 раза в год выходят сотрудники эксплуатационной компании с целью осмотра, очистки, ремонта. В элитных домах эксплуатируемой кровлей могут пользоваться владельцы пентхаусов, которые имеют свой выход на крышу прямо из квартиры. Хотя теоретически каждый житель дома может получить доступ на крышу, поскольку она является МОПом (местом общего пользования). Тем не менее, ключи от чердака и от крыши чаще всего хранятся в домоуправлении.

Есть прецеденты, когда управляющая компания с согласия жителей дома занималась благоустройством крыш, устраивая на них сады, бассейны и теннисные корты, которые могли посещать все жители комплекса. Важно отметить, что в любом случае эксплуатируемая кровля в собственность владельцам квартир не оформляется, поэтому любое благоустройство со стороны жильцов пентхаусов – это их личная инициатива. Причем, производить какие-то манипуляции по оборудованию кровли можно, только после того как будет заключен договор аренды с ТСЖ. Любые улучшения допустимы в рамках жестких правил, регламентирующих возможности использования пространства кровли.

Отличия эксплуатируемой кровли от терассы

Терасса — это большая, но открытая лоджия, в которую ведет дверь из квартиры. Причем терассы могут быть устроены на любом этаже, а не только наверху. Терасса по документам является частью квартиры, поэтому собственник, приобретая жилье, заодно и получает во владение терассу. Если терасса располагается в пентхаусе, то она очень похожа на эксплуатируемую кровлю, но по сути таковой не является, поскольку к конструкциям крыши отношения не имеет. Декорирование терассы – сугубо личное дело хозяина квартиры, но вот в случае глобальных перестроек необходимо действовать в рамках стандартов и правил, регламентирующих перепланировку квартиры.

В обустройстве кровли есть свои нормативы. Непреложным правилом является сохранение целостности и функционального назначения кровли. Таким образом, громоздкие предметы интерьера и стационарное оборудование на кровле устанавливать нельзя. Элементы декора допускаются, но они должны быть мобильными и легко убираться в случае возникновения такой необходимости.

Как использовать эксплуатируемую кровлю

Какие действия разрешены?

• установка переносных конструкций (шезлонги, кресла, столики, скамейки, палатки, тенты, малые архитектурные формы, газоны в емкостях, чаши с цветами)
• посещение с целью обзора открывающегося вида;
• устройство аэросолярия.

Какие действия запрещены?

• монтаж креплений, замена покрытий (нельзя засыпать кровельный пирог землей, сажать траву и деревья непосредственно на самой кровле, т.к. это нарушает слой гидроизоляции);
• не допустимы строительно-монтажные работы;
• установка предметов и конструкций, оказывающих нагрузку, превышающую 200 кг на 1 кв. м. (например, бассейны).

В некоторых случаях, кровельные работы (Москва этому яркий пример), проведенные на этапе строительства или благоустройства кровли, позволяют оборудовать на крыше открытые сады, газоны, бассейны, однако подобные проекты требуют тщательного согласования и проведения точных расчетов. Если строительная организация, занимающаяся устройством эксплуатируемой кровли, не выполнила подобные работы сразу, то самостоятельно производить вышеперечисленные улучшения нельзя.

Каким образом удаляют снег с эксплуатируемой кровли, и кто должен этим заниматься?

Обычно управляющая компания решает этот вопрос самостоятельно, но если же кровля была отдана в аренду жильцам, тогда уборка осадков – дело арендатора. Существуют разнообразные варианты очистки крыши от снега, и это, отнюдь, не только сбрасывание его с крыш лопатой. Применяются и более продвинутые технологические решения. Например, на крыше монтируются подогреваемые воронки-стоки, вокруг которых снег расправляется под воздействием инфракрасных облучателей и в виде воды стекает в системы внутреннего водостока.

Как законно получить в пользование эксплуатируемую крышу

Стоимость эксплуатируемой крыши, как уже и было сказано выше, не может входить в цену жилья. Потенциальным покупателям элитных квартир или площадей на последнем этаже здания следует знать, что продавец не вправе повышать цену, ссылаясь на дополнительные выгоды от площадей крыши. Эти площади владелец квартиры получит в пользование только по согласованию с ТСЖ и лишь после заключения договора аренды. Кроме того, собственник пентхауса не имеет возможности существенным образом перестраивать крышу и даже устанавливать на ней бассейн.

Как правило, дальновидные покупатели недвижимости, прежде чем отдать за нее большие деньги, наводят справки о том, каким образом будут использоваться в дальнейшем имеющиеся в распоряжении площади.

Надеемся, эта статья дала повод задуматься над тем, нужно ли переплачивать за возможность ограниченной эксплуатации такой кровли.

Крыша многоэтажки в собственности: зачем, как использовать, куда обращаться для оформления документов

В российских реалиях жителям высотных домов, кроме их собственных квартир, обычно доступны только лестничные пролеты, входные группы, придомовые территории и паркинг, если он есть. О том, что можно использовать в своих целях или на общее благо еще и кровлю, люди обычно не задумываются. И крыши простаивают без дела. А ведь у них есть множество интересных и полезных способов применения. Переведение крыши в разряд эксплуатируемых дает возможности улучшить качество жизни в доме, повысить стоимость квадратного метра в нем, разнообразить досуг детей и взрослых и даже приносить пользу обществу и планете.

Мы расскажем, какие существуют способы использования кровель многоэтажек в России и других странах, какие их типы для этого подходят, какие нет и почему. Также поговорим о том, как оформить крышу в собственность в РФ, какие подводные камни ждут жильцов на каждом этапе пути, как с ними справиться, каков правильный алгоритм действий и в какие инстанции обращаться для решения вопроса.

Варианты использования эксплуатируемых крыш в России и мире

На плоской крыше многоэтажного дома можно открыть ресторан, разбить мини-парк, зимний сад, смотровую площадку. В США кровли используют под бассейны, барбекю-зоны. В Испании на них обустраивают террасы для загорания, в Германии — огороды. В Китае, Нидерландах и Соединенных Штатах Америки на крышах строят дома, пентхаусы и даже виллы с садами и ландшафтными конструкциями, открывают полноценные фермы. Такие сельскохозяйственные угодья могут давать тысячи кг овощей в год. Например, кровельная усадьба активиста из Нью-Йорка площадью в 1 га за 24-месячный период приносит урожай до 23 тонн различных сезонных культур.

В Японии и Греции кровли используют как полноценные этажи — на них открывают детские сады, коворкинг-центры. В Китае концепт культурных насаждений на кровлях решает несколько задач: такие фермы улучшают экологическую ситуацию в городах, приносят урожай, доход, обеспечивают рабочие места в агросегменте, стимулируют активность туристов и помогают прививать любовь к природе у подрастающего поколения. В Европе и Азии на таких «дополнительных этажах» можно встретить музеи культуры и архитектуры и даже храмы. В РФ размах пока скромнее — эксплуатация кровель ограничивается разбитием скверов, зон отдыха, строительством пентхаусов. В Крыму на крышах одноэтажек открывают парковки, чтобы разгрузить улицы.

Что оформление крыши в собственность даст жильцам дома

Благоустройство кровельных территорий способно не только украсить район нестандартными зелеными насаждениями, предоставить взрослым и детям дополнительное место для активного досуга и помочь бороться со смогом. Эффектное и практичное освоение крышной площади многоэтажного дома увеличивает инвестиционную привлекательность квадратных метров в нем. Стоимость квартир вырастает на 8-20% (в зависимости от того, в общей собственности находится кровля или часть крыши становится приватными владениями жильцов последних этажей).

Интересно: Чаще всего благоустройство крыш проводится на домах класса «бизнес» и «премиум»; занимаются этим госучреждения и управляющие компании, но преобразить кровлю многоэтажки по силам и самим жильцам.

Ниже представлены новостройки «бизнес-класса»:

Не все типы кровель подойдут

Использовать получится не каждую крышу. Больший простор для реализации интересных проектов есть у жителей новостроек. У зданий старого фонда кровли часто скатные — в разряд эксплуатируемых их перевести не получится.

Какой должна быть крыша, чтобы получить у властей разрешение на ее эксплуатацию:

• с ровной поверхностью;
• достаточно прочной, чтобы выдержать предполагаемые нагрузки.

Играет роль и прочность конструкции самого дома.
Алгоритм действий: с чего начать, как действовать, к кому обращаться

Собрания жильцов

Перевод кровли в собственность дома — первый шаг на пути ее реконструкции. Чтобы все владельцы квартир, находящихся в здании, получили доступ на крышу, она должна обрести статус эксплуатируемой. До этого момента по закону возможность выходить на нее есть только у обслуживающих компаний, разнорабочих и представителей госструктур. Решение о реконструкции кровельных площадей и переведении их в собственность жильцов принимается на их общедомовом собрании.

Важно: чтобы начать оформление крыши в собственность, нужно провести общее собрание жильцов, решение о переводе кровли в разряд эксплуатируемых должно быть единогласным («за» должны проголосовать 100% владельцев квартир в доме).

На собрании нужно составить протокол. Что должно быть в нем отражено: согласие абсолютно всех жильцов на реконструкцию и использование крыши, перечисление в общих чертах ее предполагаемых видоизменений. Затем в Росреестр нужно подать заявку на регистрацию, где кровлю признают или не признают собственностью владельцев квартир. Протокол собрания и сбор документов для обращения к властям лучше доверить юристу. Это ускорит процесс и увеличит шансы получить утвердительный ответ.

Следующий этап — повторное собрание жильцов, на котором предстоит решить, что именно будет делаться на крыше. Когда компромисс будет найден (для этого за один из вариантов использования кровли должны проголосовать минимум 2/3 участников), составьте документ, отражающий решение собрания, и направьте его в институт жилищного проектирования. Там вам составят проект реконструкции. Его нужно согласовать в строительном надзоре и с локальными властями, в чьей компетенции находится территория, на которой расположено здание.

Получение ключей от крыши

Согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, все жильцы дома имеют право использовать крышные площади наравне с помещениями здания, находящимися в их общей собственности (подъездами, лестничными клетками, лифтами). Получить ключи от кровли любой владелец квартиры дома может, обратившись с письменным запросом в коммунальную компанию, обслуживающую это здание. Отказать в их выдаче вам могут, опираясь на п. 4.6.1.22 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, ссылаясь на небезопасность нахождения на кровле. Помните, Жилищный кодекс на вашей стороне (п. 8 ст. 5 ЖК РФ, по сути, «отменяет» вышеуказанный запрет): получить доступ к крыше вы имеете право, невзирая ни на что.

Важно: если в коммунальных структурах вам откажут выдать ключи, обращайтесь в вышестоящие инстанции — в Жилищную инспекцию, если не поможет — в прокуратуру.

Откуда брать деньги

Средства на обустройство крыши собирают сами жильцы. Важно понимать: решение об эксплуатации кровли добровольное, и никакие органы не обязаны выделять бюджет на ее преображение. Кто из жильцов по сколько сбрасывается, нужно решить на собрании — желательно на втором, когда решается, как будет использована крыша. Также нужно понимать, что деньги на преображение кровли (закупку материалов, инвентаря, оплату труда рабочих, элементы обустройства) кто-то может и не сдать. Но пользоваться результатами ваших стараний смогут все жильцы, запретить скрягам находиться на кровле вы не сможете.

Когда у вас на руках будут разрешение от властей на эксплуатацию крыши, ключи от нее и нужная для реконструкции сумма, можно приступать. Осталось решить, кто будет контролировать процесс преображения кровли, заниматься закупкой всего необходимого и благоустройством новой территории, в какие компании обращаться (если своими силами претворять задуманное в жизнь нет желания или возможности). На собрании жильцов для этих целей можно выбрать одну или несколько групп ответственных, разделив обязанности между активистами.

Трудности, которые подстерегают: бюрократический гнет

Следите, чтобы все официальные нюансы были соблюдены — при получении разрешений, составлении проекта и на остальных этапах важна каждая подпись, каждая справка и сноска. Если что-то упустить, власти вынудят снести и убрать все, что на крыше сделано — вас или управляющую компанию дома. И затраты на благоустройство уйдут в никуда. Плюс, если приведением кровли в первозданный вид будут заниматься не жильцы, все расходы на это все равно взыщут с них, скорее всего, через суд.

Также собственников жилья с «самостроем» на крыше могут привлечь к административной ответственности за самоуправство, произвольный захват кровли и ее порчу, если в процессе благоустройства ее целостность была нарушена. Это может грозить крупными штрафами и также судебными разбирательствами с городскими властями, управляющими компаниями. Поэтому мы рекомендуем решать вопрос оформления крыши в собственность с помощью опытного юриста.