Эксплуатируемая кровля и цели ее использования

Целями использования эксплуатируемой кровли

Сначала узнаем, с какими целями может быть использована эксплуатируемая кровля:

• для обслуживания фасада дома (работ по мытью окон, реконструкции фасада, установки освещения и т.п.);
• для организации беспрепятственного выхода на крышу обслуживающего персонала (сотрудников службы безопасности, инженерных, ремонтных бригад);
• чтобы обеспечить размещение оборудования, применяющегося в эксплуатации здания.

Иногда на эксплуатируемой кровле устраивают вертолетные площадки. Кроме того, владелец дома может произвести работы по благоустройству крыши: разбить сквер, создать площадки для занятий спортом и т. п.

В типовых зданиях эксплуатируемая мягкая плоская кровля обычно не используется для каких-то особых нужд. На нее 1-2 раза в год выходят сотрудники эксплуатационной компании с целью осмотра, очистки, ремонта. В элитных домах эксплуатируемой кровлей могут пользоваться владельцы пентхаусов, которые имеют свой выход на крышу прямо из квартиры. Хотя теоретически каждый житель дома может получить доступ на крышу, поскольку она является МОПом (местом общего пользования). Тем не менее, ключи от чердака и от крыши чаще всего хранятся в домоуправлении.

Есть прецеденты, когда управляющая компания с согласия жителей дома занималась благоустройством крыш, устраивая на них сады, бассейны и теннисные корты, которые могли посещать все жители комплекса. Важно отметить, что в любом случае эксплуатируемая кровля в собственность владельцам квартир не оформляется, поэтому любое благоустройство со стороны жильцов пентхаусов – это их личная инициатива. Причем, производить какие-то манипуляции по оборудованию кровли можно, только после того как будет заключен договор аренды с ТСЖ. Любые улучшения допустимы в рамках жестких правил, регламентирующих возможности использования пространства кровли.

Отличия эксплуатируемой кровли от терассы

Терасса — это большая, но открытая лоджия, в которую ведет дверь из квартиры. Причем терассы могут быть устроены на любом этаже, а не только наверху. Терасса по документам является частью квартиры, поэтому собственник, приобретая жилье, заодно и получает во владение терассу. Если терасса располагается в пентхаусе, то она очень похожа на эксплуатируемую кровлю, но по сути таковой не является, поскольку к конструкциям крыши отношения не имеет. Декорирование терассы – сугубо личное дело хозяина квартиры, но вот в случае глобальных перестроек необходимо действовать в рамках стандартов и правил, регламентирующих перепланировку квартиры.

В обустройстве кровли есть свои нормативы. Непреложным правилом является сохранение целостности и функционального назначения кровли. Таким образом, громоздкие предметы интерьера и стационарное оборудование на кровле устанавливать нельзя. Элементы декора допускаются, но они должны быть мобильными и легко убираться в случае возникновения такой необходимости.

Как использовать эксплуатируемую кровлю

Какие действия разрешены?

• установка переносных конструкций (шезлонги, кресла, столики, скамейки, палатки, тенты, малые архитектурные формы, газоны в емкостях, чаши с цветами)
• посещение с целью обзора открывающегося вида;
• устройство аэросолярия.

Какие действия запрещены?

• монтаж креплений, замена покрытий (нельзя засыпать кровельный пирог землей, сажать траву и деревья непосредственно на самой кровле, т.к. это нарушает слой гидроизоляции);
• не допустимы строительно-монтажные работы;
• установка предметов и конструкций, оказывающих нагрузку, превышающую 200 кг на 1 кв. м. (например, бассейны).

В некоторых случаях, кровельные работы (Москва этому яркий пример), проведенные на этапе строительства или благоустройства кровли, позволяют оборудовать на крыше открытые сады, газоны, бассейны, однако подобные проекты требуют тщательного согласования и проведения точных расчетов. Если строительная организация, занимающаяся устройством эксплуатируемой кровли, не выполнила подобные работы сразу, то самостоятельно производить вышеперечисленные улучшения нельзя.

Каким образом удаляют снег с эксплуатируемой кровли, и кто должен этим заниматься?

Обычно управляющая компания решает этот вопрос самостоятельно, но если же кровля была отдана в аренду жильцам, тогда уборка осадков – дело арендатора. Существуют разнообразные варианты очистки крыши от снега, и это, отнюдь, не только сбрасывание его с крыш лопатой. Применяются и более продвинутые технологические решения. Например, на крыше монтируются подогреваемые воронки-стоки, вокруг которых снег расправляется под воздействием инфракрасных облучателей и в виде воды стекает в системы внутреннего водостока.

Как законно получить в пользование эксплуатируемую крышу

Стоимость эксплуатируемой крыши, как уже и было сказано выше, не может входить в цену жилья. Потенциальным покупателям элитных квартир или площадей на последнем этаже здания следует знать, что продавец не вправе повышать цену, ссылаясь на дополнительные выгоды от площадей крыши. Эти площади владелец квартиры получит в пользование только по согласованию с ТСЖ и лишь после заключения договора аренды. Кроме того, собственник пентхауса не имеет возможности существенным образом перестраивать крышу и даже устанавливать на ней бассейн.

Как правило, дальновидные покупатели недвижимости, прежде чем отдать за нее большие деньги, наводят справки о том, каким образом будут использоваться в дальнейшем имеющиеся в распоряжении площади.

Надеемся, эта статья дала повод задуматься над тем, нужно ли переплачивать за возможность ограниченной эксплуатации такой кровли.

Эксплуатация крыш

В случаях преждевременного износа несущих конструкций крыш и кровельного покрытия необходимо заменить отдельные поврежденные части стропильных ног, мауэрлатов и обрешетки; заделывать выбоины, раковины и другие дефекты железобетонных элементов крыш; периодически возобновлять защитные слои кровельного покрытия, предварительно устранив неисправности рядового покрытия и мест сопряжения кровли со строительными конструкциями и оборудованием; улучшать температурно-влажностный режим чердачных помещений.

Проникание влаги в чердачные помещения способствует гниению древесины стропил, увлажнению утеплителя. Особо опасны протечки для бесчердачных невентилируемых крыш, в которых создаются условия переувлажнения утеплителя, коррозии арматуры чердачных перекрытий и промерзания потолков.

Загнившие или пораженные дереворазрушающими насекомыми элементы крыши удаляют. При значительном прогибе стропильных ног необходимо усилить их.

J3 стропильных конструкциях крыш, особенно в новых зданиях, деформация происходит из-за усушки и усадки древесины, поэтому своевременно следует подтягивать болты, хомуты и другие металлические крепления до нормального сопряжения элементов в узловых соединениях.

Мелкие повреждения железобетонных конструкций, не снижающие их несущей способности (трещины, выбоины, оголения арматуры в несущих элементах крыши), заделывают цементно-песчаным раствором. Значительные повреждения устраняют согласно указаниям в проекте.

В стальных кровлях периодически уплотняют фальцы и промазывают суриковой замазкой (2 вес. ч. олифы, 1 вес. ч. тертого сурика, 2 вес. ч. тертых белил и 4 вес. ч. мела) свищи, устанавливают заплаты или заменяют поврежденные участки, при необходимости производят частичную замену кровли, применяя для этой цели новую кровельную сталь и окрашивая кровлю защитной краской. Иногда в свищи укладывают мешковину, стеклоткань или другой уплотняющий материал. В последнее время для этих целей используют мастики на эпоксидных смолах.

Металлические кровли окрашивают 1 раз в 3 года масляной краской на олифе (за 2 раза) или другими защитными красками, служащими не менее 3 лет кузбасс-краской по грунтовке химически стойкой эмалью ДП и др.). Участки кровли с нарушенным окрасочным слоем окрашивают немедленно, не дожидаясь очередной общей окраски. При проявлении коррозии окрашивают оцинкованные кровли и водосточные устройства.

В асбестоцементных и черепичных кровлях заменяют поврежденные плиты и черепицу, промазывают стыки со стороны чердачного помещения известковым раствором с добавкой волокнистых материалов. Мягкие кровли, не имеющие защитных слоев, периодически по мере необходимости покрывают защитной алюминиевой краской или другими эффективными слоями.

При вспучивании, вздутиях, отслоениях и неплотностях кровельного покрытия или неисправности гидроизоляционного ковра и других элементов крыши восстанавливают эксплуатационные качества крыши. Неудовлетворительно выполненные сопряжения кровли со строительными конструкциями и элементами оборудования исправляют в соответствии с типовыми конструктивными решениями.

Для предотвращения вздутий между основанием и тепло-изоляционным ковром следует предусматривать в покрытиях типа II-1, Н-З непроклеенные полосы шириной 50—100 мм по швам между теплоизоляционными плитами вдоль ската кровель, а в покрытиях с пароизоляцией и выравнивающими стяжками — полосовую или точечную и приклейку нижнего слоя ковра.

На карнизах и в местах примыкания кровель к выступающим конструктивным элементам необходимо предусматривать возможность выхода воздуха наружу из всех непроклеенных участков.

Антикоррозионное покрытие металлических связей, располагаемых в чердачных помещениях, следует возобновлять через 3—4 года. Это особенно важно в крупноблочных и крупнопанельных жилых домах, где металлические связи обеспечивают пространственную жесткость и устойчивость здании в целом.

В крышах чердачного типа во избежание фильтрации холодного воздуха сверху утеплителя устраивают известковую или глиняную корку и не допускают ее разрушения в процессе эксплуатации.

При возникновении шума от проводов радиотрансляционной сети, установленных на крышах, на участках проводов и растяжек около стоек и кровли устанавливают резиновые полосы с зажимами. Если . причиной шума являются провода осветительной сети, их прикрепляют к стене дома через демпфер (рис. 37),

Трансформаторы, светорекламы и другие устройства устанавливают на крышах только по утвержденным типовым проектам и с разрешения городского (районного) жилищного управления.

Для предохранения крыши от преждевременного износа запрещается изменять ее несущие элементы без наличия проекта, утвержденного в соответствующем порядке. Жильцы дома не имеют права устанавливать радио- и телевизионные антенны без разрешения начальника жилищно-эксплуатационной конторы (управления домами).

Герметизацию фальцев и пробоин в стальных кров

лях следует выполнять с учетом «Временных указаний по герметизации фальцев и пробоин самоклеющейся пленкой «Герлен-Д» при ремонте металлических кровель» (М.: Мосжилпроект, 1982).

По периметру кровельных покрытий с наружным водоотводом в зданиях высотой пять этажей и выше следует установить решетчатые ограждения. Там, где сделать это невозможно, рекомендуется приварить к арматуре дымовентиляционных блоков или блоков выхода на крышу отрезки труб с кольцом для крепления к нему рабочего во время проведения ремонтных работ.

Люди могут находиться на кровле только при ремонте или осмотре кровли, ремонте теле- и радиоантенн, очистке кровли от снега, наледей, мусора.

При осмотре таких крыш обследуют места сопряжений бесчердачных крыш с наружными стенами, кровельного ковра с выступающими конструкциями и оборудованием, водоотводящими устройствами крыши, отмечают мокрые и темные пятна на поверхности потолка. Тщательно осматривают кровлю и места сопряжений потолка и стен (особенно торцовой), а также места расположения кирпичных или бетонных опорных столбиков (в конце зимы и при устойчивых температурах наружного воздуха ниже —20—25°С).

При контроле состояния бесчердачных крыш рекомендуется также определять влажность утеплителя, скорость движения воздуха в вентилируемой прослойке пли каналах и обязательно выявлять дефекты водоотводящей системы. При отсутствии пароизоляции (особенно и беечердачпых крышах) необходимо уложить пароизоляционный слой, утеплитель и восстановить кровлю. Если состояние утеплителя неудовлетворительное, следует довести его толщину до требуемой проектом, а при разрушении и сильном увлажнении заменить утеплитель и восстановить кровлю.

Недостатки, снижающие гидроизоляционные качества ковра (отслаивание, расслоение стыков, механические повреждения и т. п.), срочно устраняют.

В случае отсыревания участка бесчердачной крыши вдоль наружной стены необходимо утеплить этот участок со стороны помещения, а в некоторых случаях проложить отопительную трубку под потолком или устранить отсыревание способом, предложенным проектной организацией.

При конденсационном увлажнении теплоизоляционного слоя невентилируемой бесчердачной крыши необходимо реконструировать крышу, устроив в ней осушающие продухи по предварительно разработанному проекту.

Состояние стальных закладных деталей, особенно обеспечивающих крепление карнизных элементов.

Перегрев печи происходит от недостаточной толщины стенок (1/4 кирпича), а также от разрушения внутренних стенок и чрезмерно сильной топки.

Дымление печи вызывается конструктивными недостатками: большая плошадь сечения и длина дымооборотов, много поворотов и горизонтальных боровов, неплотность присоединения приборов, недостаточность тяги, наличие трещин, возникших из-за неравномерной осадки или плохой кладки. Кроме того, дымление происходит в результате неправильной эксплуатации печи: засорения дымооборотов, прекращения или ослабления тяги в трубе при длительных перерывах в топке и т. п.

Кухонным очагам свойственны следующие дефекты: плохое нагревание плит (при низком расположении топливника и его больших размерах), неравномерное нагревание духового шкафа, расшатывание и прогорание металлических частей (дверей, решетки, духового шкафа) и дымление.

Основными дефектами систем центрального отопления являются течи и засорения трубопроводов и нагревательных приборов, плохое нагревание отдельных участков трубопроводов и приборов, установка на стояках кранов несквозного действия.

Течи в трубопроводе чаще всего обнаруживаются в соединениях прокладок и набивки вследствие появления трещин и при недостаточно стянутых болтах (в секционных котлах).

Трубопроводы и нагревательные приборы засоряются минеральными солями и грязью, имеющимися в составе циркулирующей в них воды.

Течи в трубопроводе чаще всего обнаруживаются в соединениях труб, целостность которых нарушается под действием переменных температур воды и пара.

Плохое нагревание отдельных участков трубопроводов и нагревательных приборов может быть вызвано засорами, воздушными пробками и неправильным (обратным) уклоном трубопровода.

Недостаточное обогревание помещений системой отопления происходит вследствие больших потерь тепла (при плохой подготовке здания к отопительному сезону) или в результате дефектов в системе отопления. Однако бывают случаи, когда при хорошей подготовке здания к зиме и достаточном нагревании отопительных приборов необходимая температура в помещениях не достигается, Н пик случаях следует проверить мощность котла и площадь нагревательных приборов.

Наиболее распространенными дефектами горячего водоснабжения являются массовые протечки воды через резьбовые соединения, плохое нагревание полотенцесушителей в ванных комнатах, а также быстрое разрушение труб от коррозии свободным кислородом. Причиной массовых протечек воды через резьбовые соединения стояков является отсутствие защитных гильз (футляров) в местах пересечения трубопроводами перекрытий, что вызывает деформации трубопроводов при изменении температуры воды. Недостаточное нагревание полотенцесушителей при достаточной температуре воды после регулятора температуры может происходить из-за плохой циркуляции воды в системе. Основными причинами нарушения циркуляции являются отсутствие диафрагмы или большой диаметр отверстия ее на обратном трубопроводе, воздушная пробка в стояке, наличие грязевых отложений, плохая регулировка системы горячего водоснабжения, отсутствие тепловой изоляции (в этом случае наиболее холодными будут стояки, расположенные последними по ходу воды), недостаточная степень открывания отключающих устройств на трубопроводах.

Помещение водомерного узла должно быть закрыто, доступ посторонних лиц запрещен; температура воздуха в помещении водомерного узла не должна быть ниже +5°С.

При проведении плановых осмотров проверяют работу запорных вентилей (закрыть-открыть), установленных на квартирных вводах холодной и горячей воды и перед смывными бачками для того, чтобы гарантировать надежность перекрытия внутриквартирной системы водоснабжения при ремонтах и отсутствии жильцов.

Прочистку труб производят водо-воздушной смесью (скорость 2—3 м/с, давление сжатого воздуха не более 0,6 МПа, расход 5—6 м 3 на 1 м 3 воды), воздух подается с перерывами из баллона, присоединенного к нижней части стояка.

Наиболее распространенными дефектами систем вентиляции являются негерметичность коробов, повреждение стенок приставных вентиляционных коробов, чердачных вытяжных каналов и шахт, недостаточная площадь сечения вытяжных отверстий (из-за большой пло-

.нического подполья (этажа) и выпусков. В качестве теплоизоляции следует применять теплоизоляционные изделия из стеклянного штапельного волокна марки МРС-56 (ГОСТ 10499—78) и другие эффективные теплоизоляционные материалы. Толщина теплоизоляции должна приниматься на основании теплотехнических расчетов.

Если указанные меры будут недостаточны, следует дополнительно обогревать водосточные воронки и трубы с помощью гибких электронагревателей ЭНГХ-180, устанавливая их по расчету.

Эксплуатация систем канализации и водостоков из полиэтиленовых труб высокой (ПВП) и низкой (ПНП) плотности и полихлорвиниловых труб регламентируется СН 478-80. Испытания и приемку в эксплуатацию систем внутренних водостоков выполняют в соответствии со СНиП 3.05.01—85 «Внутренние санитарно-технические системы».

Очистка кровель от снега. Зимой кровли с наружным водоотводом периодически очищают от снега, не допуская накопления снега слоем более 30 см. При этом кровлю очищают от снега одновременно и равномерно с обоих ее скатов. Для предохранения кровельного покрытия от повреждений снег очищают с крыши неполностью, оставляя слой 5 см. По этим же соображениям не снимают с кровли и тонкий слой льда, за исключением свесов, где могут образоваться наледи и сосульки. С малоэтажных зданий сосульки и наледи удаляют в основном с лестниц, а с многоэтажных — с люлек, телескопических, автомобильных вышек и пожарных лестниц. Место работы ограждают, а проход для пешеходов закрывают.

На кровлях с уклоном более 45° (черепичных, гонтовых, драночных) снег не задерживается. Поэтому на таких кровлях снег очищают в разжелобках, за вентиляционными шахтами и другими выступающими элементами, где снег скапливается. Асбестоцементные кровли очищают от снега с передвижных стремянок. Ходить по такой крыше запрещается. Для предохранения асбесто-цементной кровли от повреждений с нее сметают только рыхлый снег. Очищать кровли от снега разрешается деревянными лопатами.

Особое внимание следует уделять уборке снега и очистке от наледи настенных желобов, ендов» лотков в период оттепели. Несвоевременная расчистка прохода талой воды вызывает протекание ее через сужение кровли, намокание конструкций и нарушении нормального режима. Сосульки и наледи больших размеров портят свесы, водосточные трубы и угрожают безопасному движению пешеходов, поэтому их немедленно удаляют. Во время удаления сосулек и наледей место работы под ними ограждают и закрывают проход для пешеходов.

Перед очисткой снега рабочих следует проинструктировать о порядке выполнения работ и технике безопасности. При очистке рабочие должны привязываться к стропилам или специальным упорам. Сбрасывать снег с кровли следует равномерно во избежание односторонней перегрузки несущих конструкций. Не допускается сбрасывать снег на провода и насаждения.

Пологоскатные железобетонные крыши с внутренним водоотводом очищать от снега запрещается, так как эти крыщи имеют достаточный запас прочности, а их очистка ведет к преждевременному разрушению гидроизоляционного ковра.