Этапы строительства объекта капитального строительства

1. Решение o строительстве, подготовительный этап, ГПЗУ

После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ — градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов, проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта. Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.

2. Публичные слушания

В случае проведения публичных слушаний необходимо проинформировать население о начале процесса проектирования и строительства на земельном участке. Публичные слушания 一 возможность жителей территории, для которой они проводятся (обычно района) ознакомиться с проектом, при этом каждый вправе высказать свои предложения и замечания. Hо так как это не референдум, окончательное решение всё равно принимает правительство.

3. Инженерные изыскания

Инженерные изыскания являются исходными данными для территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования. В соответствии со статьёй 47 Градостроительного Кодекса РФ, разработка проектной документации по постановлению правительства РФ №87 для объектов капитального строительства, а также строительство и реконструкция этих объектов по такой проектной документации, без проведения инженерных изысканий не допускаются . Нормативная база инженерных изысканий — Постановление Правительства РФ №20 от 19.01.2006 и статья 47 Градостроительного Кодекса. Также следует иметь в виду требования технических регламентов. На данный момент фиксированного перечня необходимых инженерных изысканий для различных видов объектов законодательство не содержит — статья 15 технического регламента ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» гласит, что инженерные изыскания должны быть необходимыми и достаточными для того, чтобы спроектировать и построить безопасный объект, а необходимость и достаточность — сугубо оценочный критерий. Отправной точкой для определения необходимого перечня инженерных изысканий является информационная система обеспечения градостроительной деятельности , которая ведется в каждом регионе согласно статье 56 ГрК РФ. Помимо прочего, она содержит копии отчетов о результатах ранее проведенных инженерных изысканий. Тем не менее, всецело руководствоваться данной информацией всё же не стоит, и использовать её лишь как основу для анализа. По общему правилу, юридические лица и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по инженерным изысканиям, должны быть членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий . По общему правилу результаты инженерных изысканий направляются на экспертизу либо одновременно с проектной документацией, либо до экспертизы ПД. В соответствии c частью 3.1 статьи 49 ГрК РФ экспертизу для инженерных изысканий можно не проводить если не требуется: 1) получение разрешения на строительство; 2) экспертиза проектной документации.

4. Технические условия

Для подключения будущего объекта к инженерным сетям перед началом разработки проектной документации необходимо получить технические условия (ТУ). Эти документы определяют максимальную мощность (нагрузку) на сети, срок подключения к ним, срок действия этих ТУ, а также стоимость подключения. ТУ получают в организациях, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В большинстве случаев для получения ТУ потребуется расчет нагрузок (мощности). ТУ будут выдаваться проектной организации в качестве исходных данных (в соответствии с частью 6 статьи 48 ГрК РФ). После получения ТУ заключается договор на технологическое присоединение объекта к электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению и водоотведению, теплоснабжению и пр. Также ТУ необходимо получать при примыкании к существующим дорожным сетям. Для отдельных видов инженерно-технических сетей разработаны нормативы по подключению. Например, правила доступа к услугам по передаче электроэнергии определяет Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 года N 861.

5. Проектная документация

В соответствии с частью 3 статьи 48 ГрК РФ проектная документация разрабатывается для всех видов объектов, за исключением индивидуальных жилых домов до трёх этажей. Для них она не требуется в обязательном порядке, но может быть подготовлена по инициативе заказчика или застройщика. Стоит иметь ввиду: если экспертиза проектной документации объекта не проводится, это не значит, что ПД можно не разрабатывать. Подробнее о проектной документации читайте: статья «проектная документация».

6. Утверждение проектной документации, экспертиза проектной документации

После утверждения заказчиком проектной документации она направляется на экспертизу. Экспертиза проектной документации не требуется только в случаях, предусмотренных Градостроительным Кодексом РФ, а именно: — индивидуальных жилых домов и блочных таунхаусов до трех этажей включительно, а также некоторых видов многоквартирных домов — двух- и одноэтажных объектов, площадью не более 1500 м2, если они не являются жилыми (в некоторых случаях производственными) — некоторых видов буровых скважин Также экспертиза ПД не требуется если не нужно получать разрешение на строительство. Статья: «экспертиза проектной документации»

7. Разрешение на строительство

Кроме случаев, предусмотренных ГрК РФ, перед началом строительства (а также реконструкции) необходимо получить на него разрешение . Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям, а также допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями земельного и иного законодательства. Отметим, что в соответствии со статьёй 55 ГрК РФ разрешение на строительство при капитальном ремонте не требуется . Для получения разрешения на строительство необходимо подать в Мэрию города проектную документацию, документы о праве собственности, учредительные документы.

8. Рабочая документация

Перед разработкой рабочей документации, по которой будут производиться строительные работы, как правило, застройщик ознакамливается и утверждает проектную документацию. Подробнее o рабочей документации читайте в этой статье.

9.Строительство, исполнительная документация

В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации . Он несёт ответственность за соответствие объекта её требованиям. Кроме этого, застройщик направляет извещение о начале строительных работ в Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение технических регламентов и техники безопасности в процессе строительства. Перед началом работ Заказчик обязан предоставить застройщику результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Если в процессе строительства возникает необходимость изменить решения проектной документации застройщик обязан утвердить у Заказчика новую версию проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в оговоренном законом порядке. Во время строительства осуществляется авторский и технический надзор, строительный контроль, а также государственный строительный надзор.

10. Ввод в эксплуатацию

По окончании строительства объекта выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию — документ‚ подтверждающий соответствие построенною/реконструированного объекта проектной документации, а также разрешению на строительство, градостроительному плану и разрешенному использованию земельного участка, и прочим требованиям.

11. Эксплуатация здания

В первую очередь отметим, что любое здание или сооружение должно эксплуатироваться в строгом соответствии с его назначением (разрешенным использованием) и проектной документацией , с периодическим проведением эксплуатационного контроля, технического обслуживания и текущего ремонта. В ином случае эксплуатация объекта может быть приостановлена. В соответствии с ч.4 статьи 55_25 ГрК РФ периодичность и состав работ по техническому обслуживанию (включая наблюдения и осмотры) определяются, в том числе, проектной документацией. Поэтому мы рекомендуем включать в её состав инструкцию по эксплуатации для каждого объекта. К слову, указанная инструкция обязательна на данный момент только для жилых домов. За эксплуатацию объекта отвечает лицо, владеющее зданием (на основании права собственности, аренды, хозяйственного ведения и прочего) или лицо, привлекаемое собственником здания на основании договора. При привлечении физических и юридических лиц по договору, собственник здания обязан предоставить такому лицу полный комплект документации, необходимом для эксплуатации здания, в том числе: результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, инженерного оборудования и сетей и т.п.

Этапы строительства многоквартирного дома

Деловой квартал > Строительство > Этапы строительства многоквартирного дома

Инфраструктура современного города довольно сложная и многогранная. Приходится учитывать очень многие факторы. Поэтому идеальным вариантом считается поручение строительства многоквартирного дома надежному контрагенту.

Подготовка к началу строительных работ

Этот процесс разделяется на определенные этапы.

Приобретение земельного участка

Выбирается место, которое действительно подходит для возведения жилого комплекса. Нужно учитывать многие критерии выбора.

Точечная застройка в центральном районе города — отличный проект, так как развернутая инфраструктура всегда рядом, а это очень удобно. Вблизи расположены:

• торговые объекты;
• школы;
• детские сады;
• зоны отдыха;
• спортивные комплексы;
• различные учреждения.

Все они расположены практически в шаговой доступности. Поэтому земля в центре города оценивается дорого. К тому же потребуется масса времени и усилий, чтобы получить разрешение на осуществление строительных работ в центре. Чтобы получить положительный ответ на запрос, следует учитывать все ограничения, предусмотренные градостроительным планом.

Постройка должна соответствовать определенным характеристикам. В противном случае при кадастровом учете будет много проблем. Дом окажется полностью выстроенным, но в эксплуатацию ввести его не удастся. А дальше потребуется потратить массу средств на его снос или перепланировку.

Зато возведение объекта за чертой города позволяет:

• приобрести землю намного дешевле;
• быстро оформить начальные разрешительные документы;
• без проблем подготовить документацию для кадастрового учета.

Однако в таком доме квартиры будут стоить дешевле, и продавать их обычно оказывается сложнее.

Проведение геологической экспертизы и топографических съемок

С выбором участка застройщик определился, землю приобрел. Теперь потребуется произвести топографическую съемку застраиваемой местности и осуществить весь комплекс инженерно-геологических исследований.

Проведение инженерно-геологических изысканий

Перед началом проведения строительных работ требуется внести в строительную документацию:

• данные о рельефных особенностях участка;
• точечные координаты застройки;
• расположение городских коммуникационных линий;
• близость подземных вод;
• наличие подземных пустот и плавунов (неустойчивых грунтов, насыщенных водой).

При составлении проекта все эти моменты обязательно учитываются. Особенности грунта удается точно выявить:

• при проведении ультразвукового сканирования;
• после взятия проб.

Твердый, плотный, стабильный грунт — превосходная основа для фундамента любой постройки. Он выдержит значительную нагрузку, создаваемую многоэтажным домом. По результатам проведения лабораторных исследований фундамента удается понять, как поведет себя основание высотки после возведения всего объекта.

Если земля подходит для строительства запланированного жилого дома, тогда можно разворачивать стройплощадку.

Составление проекта

При разработке проекта в обязательном порядке соблюдаются все требования нормативно-технической документации. Проектирование многоквартирного здания предусматривает несколько этапов.

Первый этап. С заказчиком согласовывается техническое задание. Проводится разработка проекта. Предварительное предложение дает возможность с самого начала:

• сформировать общую концепцию объекта;
• определиться с его параметрами.

Второй этап. Разрабатывается проектная документация. В генеральном плане обозначаются:

• место расположения объекта;
• характеристики задействованного участка;
• подводимые коммуникации.

Приходится учитывать каждую деталь, когда проектировщики определяются:

• с архитектурным обликом;
• с особенностями конструктивного решения;
• с требованиями экологической безопасности;
• с гарантиями противопожарной защиты.

При правильном учете всех этих требований будущее здание становится долговечным, функциональным, безопасным.

Возведение многоквартирного дома: основные этапы его строительства

Проведение всех подготовительных этапов завершено. Теперь можно начинать осуществление основных строительных работ — возводить многоквартирное здание.

Подготовка строительного участка

1. Следует расширить территорию. Старые объекты, которые здесь находятся, идут под снос. Участок обносится ограждением. Это необходимо:

• для сохранения материалов;
• для оставления строительной техники и машин;
• для того, чтобы посторонние лица (особенно дети) не проникли в опасную зону.

1. Очень часто, особенно в центре города, строительству мешают инженерные сети. Значит, их требуется перенести (произвести перетрассировку).
2. Нужно подвести подъездные пути, проложить временные дороги.
3. Возводятся временные объекты вспомогательного назначения:

• бытовки;
• туалеты;
• крытые производственные площадки;
• складские помещения;
• административные сооружения.

1. Территория оборудуется дренажными системами, чтобы не происходило скопление на стройплощадке дождевых и талых вод.

Значение разметки осей дома

Разбивка осей, точек их пересечения — это процесс, который проводится в самом начале строительства. На местности определяются точки, что полностью соответствуют пересечениям основных осей, обозначенных в проекте постройки. Указанные точки постоянно пребывают в четко определенном положении, пока ведется строительство.

Поэтому вычисления производятся довольно скрупулезно, внимательно проверяются и перепроверяются, чтобы не возникло отклонений. Будут задействованы высокоточные приборы. Это самые современные разработки.

Проведение земляных работ

Копка котлована под фундамент новостройки

Осуществляются земляные работы с целью подготовки:

• котлована для возведения фундамента;
• траншей для установки инженерных сетей.

Грунт изымается, перемещается, уплотняется. Для этого потребуется задействовать спецтехнику. В этом трудоемком процессе приходится использовать и ручной труд, так как есть места, недоступные для механизмов.

Правила укладки фундамента

Укладка фундамента многоэтажного дома

Воздействует на фундамент общая вертикальная нагрузка. Учитывая эту нагрузку, выбирают конкретный тип фундамента. Какой глубины станет планироваться фундамент, это будет зависеть:

• от сейсмической активности района;
• от распространения водных артерий и уровня залегания подземных вод;
• от наличия капитальных объектов на смежных территориях;
• от близости прохождения автотрасс;
• от присутствия по соседству веток метро и от прочих факторов.

Благодаря установке фундамента, здание обретает устойчивость. При возведении высотных домов используют фундаменты:

Возведение внешних стен

Возведение наружных стен здания

Должна соблюдаться технология, прописанная в проекте.

Панельные здания. Объект собирается как конструктор.

Кирпичное здание. Такой объект считается более надежным, максимально комфортным и внешне привлекательным. Но возводить подобные дома сложно, это довольно трудоемкий процесс.

Панельно-монолитный объект. Изготавливаются формы секций, заливаются бетонной смесью. Панельно-монолитные здания выгодно эксплуатировать, так как они прочные, служат долго, имеют выгодные показатели затрат тепловой энергии.

Если произвести сравнение финансовых расчетов, то затраты на возведение и эксплуатацию монолитных зданий оказываются несомненно меньшими, чем на строительство и содержание панельных, кирпичных домов.

Правила подвода коммуникаций

Подвод коммуникаций многоквартирного дома

В подготовленные траншеи можно уложить системы:

• канализации;
• водоснабжения;
• газоснабжения;
• электроснабжения;
• центрального отопления.

Их прокладывают ниже уровня промерзания почвы. А подключение объекта к инженерным сетям производится после монтирования внутри здания разводки по квартирам каждой коммуникации.

Методики обустройства крыши

Какой должна оказаться конструкция крыши, это обозначается в проектной документации. Там же указываются все элементы будущей кровли.

Цель верхней части здания — обезопасить внутреннее пространство от проникновения атмосферных осадков. Чаще всего используются такие кровельные материалы, как:

• битумная черепица;
• профнастил;
• рубероид;
• металлочерепица;
• ондулин.

Необходимо создавать кровлю с таким уклоном, чтобы был обеспечен сход снега. Формируются системы:

• односкатные и двускатные;
• плоские и ломаные.

Если технологические нормы при осуществлении монтажа окажутся нарушенными, впоследствии станут проявляться протечки.

Еще немаловажное значение имеет качественная укладка:

Минимальную площадь имеет плоская крыша, если ее сравнивать с другими вариантами. В виде настила используются гидроизоляционные материалы. А чтобы влага не скапливалась и стекала равномерно, устанавливают водосточную систему.

Перечень работ на этапе завершения строительства многоэтажки

1. Каждая квартира обособляется от соседних квартир стенами и перекрытиями. Устанавливаются перегородки исключительно огнестойкие, как и полагается по нормативам. Нужно решать проблемы, связанные с обеспечением звукоизоляции. Для этого следует качественно производить все работы – тщательно заделывать швы, стыки, отверстия для электроточек. А в вентканалах требуется устанавливать звукоизоляционные прокладки.
2. В современном многоэтажном доме обязательно должен быть установлен лифт. Лифтовое оборудование перед его установкой непременно тестируется. Особо тщательной проверке подлежат его техническое состояние, работоспособность узлов. Смонтированная лифтовая система испытывается под нагрузкой. Насколько точно производится остановка системы на этажах, следует проверять без груза и с грузом.
3. Металлопластиковые окна также устанавливаются с учетом обязательного и правильного выполнения всех монтажных операций. В России разработаны специальные стандарты, на которые требуется ориентироваться. Это поможет увеличить срок службы оконных и балконных конструкций. А входные двери сейчас в возводимых домах принято ставить металлические.
4. Особыми дефектами монолитные перекрытия не обладают. Так что на них уже можно наносить материалы, предназначенные для финишной отделки.

Полы выравниваются методом стяжки, когда их заливают песчано-цементной смесью. Стяжка не должна иметь:

Это абсолютно твердая поверхность, имеющая в своей конструкции гидроизоляцию. Также наличие стяжки:

• улучшает показатели теплоизоляции;
• увеличивает механическую прочность поверхности;
• повышает звукоизоляцию;
• поднимает пол до определенного уровня.

Правила черновой и чистовой отделки

Если инвестор пожелает, подрядчик произведет внутреннюю отделку квартир. Но зачастую квартиры в новостройках продаются с черновой отделкой. В них установлены двери и окна, а лоджии застеклены. Зато между предполагаемыми комнатами могут отсутствовать перегородки. Такие квартиры оцениваются дешевле. Собственник подобной квартиры самостоятельно выбирает материалы, которые ему потребуются для отделки. У него имеется собственный дизайнерский проект.

Важно то, что места общего пользования, даже если квартира приобреталась в черновом варианте, подрядчик обязан отделать на чистовую, то есть подготовить к эксплуатации.

Тогда как после приобретения квартиры с чистовой отделкой ее хозяину остается лишь:

• повесить светильники;
• установить мебель;
• оборудовать комнаты предметами декора на свой вкус.

Он заблаговременно постарается избавиться от присутствия строительной грязи и от шумов, распространяющихся от беспрерывно работающей техники. Но даже если ремонт полностью завершится в квартире нового владельца, всё равно мусор еще долго будет распространяться по лестничной клетке, а гул не перестанет доноситься из соседних квартир.

Здание должно обладать привлекательным фасадом, выглядеть эстетично, отличаться от многоэтажек, возведенных рядом. При выборе фасадных материалов следует учитывать их функциональность, конструктивные нюансы объекта, климатические особенности зоны. Никогда не становится помехой внешнее утепление.

Как оборудовать придомовую территорию

Благоустройство дворовой территории

Будущий владелец квартиры, которую он намеревается приобрести, учитывает ее цену и район постройки. Но кроме этого значение имеет благоустройство территории. Обязательно обращается внимание на наличие:

• места для парковки;
• комфортного въезда;
• детской площадки;
• зеленых насаждений.

Границы общедомовой собственности также должны быть четко установлены, тогда будет понятно, в каких пределах должна благоустраиваться придомовая территория. Такое понимание поможет улучшать экологические и санитарные условия проживания.

После возведения объекта необходимо:

• очистить всю прилегающую территорию от строительного мусора;
• организовать места отдыха со скамейками;
• насадить деревья, организовать клумбы;
• создать площадки – детскую, спортивно-тренировочную, для выгула животных;
• определить место расположения автостоянки;
• сделать ограждения.

Общая площадь объекта и его границы обозначаются в кадастровом паспорте. Жильцы, купившие или же сумевшие приобрести иным способом квартиры в одной многоэтажке, становятся сособственниками. То есть дом и придомовая территория могут стать их совместным владением.

Разрешается устанавливать ограждения на въезде в придомовую территорию. При этом должен быть обеспечен беспрепятственный въезд для автомобилей различных служб — скорой помощи, полиции, пожарной, по ремонту инженерных коммуникаций и пр.

О завершающем этапе строительства Жилого комплекса D1 застройщиком MR Group, смотрите здесь.

Видео: Обзор этапов строительства новостройки: