Фасад дома является общим имуществом

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г. N 10852/08 Суд удовлетворил требование об обязании общества демонтировать с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций, поскольку общество разместило свою конструкцию на фасаде здания, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования с другими собственниками нежилых помещений

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г. N 10852/08

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Дедова Д.И. и судей Борисовой Е.Е., Моисеевой Е.М.

рассмотрел в судебном заседании заявление от 28.07.2008 б/н N 017-1822 открытого акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Архангельской области от 05.12.2007 по делу N А05-9887/2007, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 по тому же делу.

товарищество собственников жилья «Выучейского, 16» (далее — ТСЖ) обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу «Мобильные ТелеСистемы» в лице филиала в Архангельской области (далее — общество) об обязании демонтировать (убрать) с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома 16 по улице Выучейского в городе Архангельске конструкции, на которых на красном фоне белым изображено яйцо и три буквы «М», «Т», «С» (с учетом уточнения требований). В обоснование своих требований ТСЖ сослалось на то, что фасад дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как ответчик установил конструкцию без согласия собственников общего имущества дома и уклоняется от заключения договора на размещение своей конструкции.

Решением от 05.12.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.02.2008, исковые требования удовлетворены. Суд обязал Общество в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу демонтировать и снять с фасада дома 16 по улице Выучейского указанные конструкции.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 указанные судебные акты оставлены без изменения.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора общество просит отменить оспариваемые судебные акты, считая, что ими нарушено единообразие в применении и толковании норм материального права. Заявитель полагает, что ТСЖ является ненадлежащим истцом по делу. По мнению заявителя, суды необоснованно применили расширительное толкование статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляя за ТСЖ право защищать права собственности собственников помещений; не дали оценки доводам общества о том, что между собственниками помещений в доме и ответчиком достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом дома.

Изучив содержание заявления и оспариваемых судебных актов, суд не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

Как установлено судами, общество является собственником нежилого помещения общей площадью 127,9 кв. м. и арендатором нежилых помещений общей площадью 761,4 кв. м. на первом и втором этажах дома 16 по улице Выучейского в городе Архангельске. В указанных помещениях расположен административный офис общества, а также магазин-салон по обслуживанию абонентов и продаже телефонных аппаратов.

На фасаде дома N 16 по улице Выучейского общество установило конструкцию, указанную в исковом заявлении.

Суды, удовлетворяя исковые требования ТСЖ, признали их обоснованными исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются согласно пункту 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с подпунктами «в» и «г» пункта 2 части 1 которых в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что общество разместило свою конструкцию на фасаде здания, которое является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме без согласования с другими собственниками нежилых помещений.

Суды отклонили довод заявителя о том, что спорная вывеска расположена на металлопластиковом каркасе, являющимся конструктивной частью нежилого помещения, находящегося в собственности физического лица и входящего в состав общей долевой собственности, указав, что часть здания, на котором расположена спорная вывеска, относится к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Довод заявителя о том, что ТСЖ не может выступать истцом по настоящему делу, суды также сочли несостоятельным, поскольку согласно положениям пункта 1 статьи 135 , статьи 137 , пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья в отношении общего имущества не только выступает как представитель домовладельцев, но и имеет самостоятельные права и несет обязанности, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и предъявлять иски в защиту своих прав и законных интересов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299 , 301 , 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А05-9887/2007 Арбитражного суда Архангельской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Архангельской области от 05.12.2007, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2008 по тому же делу отказать.

На фасаде моего дома, который является общедомовым имуществом,

коммерция размещает вывески, не получив согласия общего собрания собственников. Фасад находится на гарантии у застройщика, его конструктив такой, что его нельзя дырявить, ТК нарушается целостность и в таком случае застройщик может снять весь дом с гарантии по фасаду. Подскажите, пожалуйста, что нам делать? Как бороться с незаконными вывесками на общедомовым имуществе? Управляющая компания ничего не делает, отправлена куча писем. Какие наши дальнейшие шаги?

Вы можете инициировать проведение общего собрания собственников, на котором поставить вопрос о демонтаже данных рекламных конструкций и взыскании убытков за незаконное размещение с рекламодателей, кроме того, обратиться в суд этими же требованиями, а так же в администрацию МО с жалобой на незаконное размещение рекламы.

в Вашем случае, действия управляющей компании незаконны, общим имуществом МК, распоряжаются собственники.

Вам необходимо направить претензию в УК заказным письмом, с описью вложения, в случае игнорирования претензии либо отрицательного ответа, Вам необходимо обратиться с иском в суд, закон на Вашей стороне.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно статьей 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из положений подпункта «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

С учетом вышеприведенных норм права, фасад многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу собственников помещений дома, в связи с чем, размещение на фасаде рекламных конструкций может осуществляться только с согласия собственников помещений многоквартирного дома, по согласованию с МВК, местной администрацией и управляющей организаций.

Вы вправе обратиться в районный суд самостоятельно, с иском о демонтаже рекламных конструкций и приведении фасада жилого дома в первоначальное состояние.

Фасад МКД является общедомовой собственностью?

Наш 4-кв. дом 1965г. постройки не включили в программу кап.ремонта, поэтому встал вопрос о самостоятельной организации ремонта фасада, только не можем достичь согласия. Дом из 4-х двухуровневых квартир (типа таунхаус), паспорт на дом был единым на все здание. Владельцы квартир, расположенных посередине, считают, что они должны оплачивать ремонт только той части фасада, что относится к их квартирам,а ремонт торцевых частей фасада должны оплачивать владельцы крайних квартир. Я где-то читала, что жители должны участвовать в таком ремонте пропорционально площади квартир, только не знаю, на какой правовой акт, документ сослаться! А то нам крайним говорят: вам просто не повезло, придется платить!

Ответы юристов ( 2 )

Вы правы, фасада МКД относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Соответственно, расходы на проведение его капитального ремонта должны нести собственники пропорционально своей доли в праве собственности.

Подробней можете посмотреть в Жилищном кодексе РФ, раздел второй.

Очень прошу уточнить, я не юрист, но понятно, что раздел второй в ЖК РФ не маленький, могу «потеряться».

Статья 36. ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

Из вышеизложенного следует, что фасад МКД является общим имуществом, прикладываю решение суда из судебной практики по аналогичному вопросу.