- Придомовая территория многоквартирного дома: как определить и где узнать ее границы? План и пример проекта межевания территории МКД
- Нормативное регулирование
- Что необходимо знать о придомовой территории?
- Как определяются границы территории?
- Где можно узнать границы?
- Каковы стандартные размеры территории?
- Если границы не были установлены…
- Заключение
- Порядок проведения межевания земельного участка многоквартирного дома в 2021 году
- Что это дает?
- Если не оформлены права на землю?
- Как определить границы
- Особенности определения и согласования
- Инструкция
- Где и как заказать?
- Сроки и стоимость
- Причины споров
Придомовая территория многоквартирного дома: как определить и где узнать ее границы? План и пример проекта межевания территории МКД
Придомовой территорией обладает любое здание, расположенное на территории Российской Федерации, независимо от того, частный это дом или многоквартирный, жилой дом или офисное помещение.
Что следует понимать под этой территорией, а также зачем необходимо знать границы придомовой территории многоквартирного дома и основные правила эксплуатации?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Нормативное регулирование
Говоря о том, в каких границах расположена та или иная придомовая территория, необходимо отметить, что регулируется этот показатель Градостроительным Кодексом (в части нормирования его), Земельным (в той части, в которой происходит определение фактических границ выделенного для конкретного дома земельного участка), а также Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в отношении процедуры оформления земельного участка в долевую собственность жильцов рассматриваемого дома).
Часть 1 статьи 36 Градостроительного Кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность наличия градостроительного регламента в каждом конкретном регионе, а также во всех муниципальных образованиях, в которых осуществляется работа по возведению различных зданий, принадлежащих к жилому и нежилому фонду. Именно этим регламентом в каждом городе устанавливаются те нормативы, в соответствии с которыми формируется придомовый участок конкретного дома.
Статья 11.2 Земельного Кодекса описывает тот перечень действий, которые должны быть осуществлены для формирования того или иного земельного участка, в том числе и определения его границ.
Глава 3 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» описывает подробный порядок действий, необходимых для оформления выделенного под придомовую территорию земельного участка и признания таких действий законными.
Что необходимо знать о придомовой территории?
Как узнать границы придомовой территории многоквартирного дома?
То есть, в соответствии с п.4 ч.1 ст.36 Жилищного Кодекса придомовой территорией надо считать тот участок земли, который занят не только самим домом, но и его парковкой, пожарными проездами, детскими площадками, а также инженерными коммуникациями, обеспечивающими полноценное функционирование конкретного дома.
Этот надел имеет свои границы, которые должны быть установлены и оформлены надлежащим образом.
Знать эти границы необходимо с той целью, чтобы исключить возможность уменьшения выделенного участка или неправомерность эксплуатации его, что может негативным образом сказаться на жильцах рассматриваемого дома.
Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.
Как определяются границы территории?
Согласно плану, границы придомовой территории определяются в соответствии с теми нормами площади предоставленного земельного участка, которые установлены для данного региона.
В расчете таких границ обязательно учитывается этажность дома, его общая площадь, количество имеющихся квартир в доме, а также площадь того района, в котором расположен изучаемый дом.
Границы придомовой территории, как правило, определяются таким образом, чтобы выделенный участок мог обеспечить удовлетворение минимальных потребностей жильцов дома в организации детской площадки, парковочного пространства, а также обеспечения расположения необходимых инженерно-коммуникационных сетей для обеспечения нужд жильцов данного дома.
Где можно узнать границы?
Так как выделенный земельный участок, служащий придомовой территорией многоквартирному дому, проходит обязательную государственную регистрацию, все необходимые данные о нем, в том числе и его границы, можно узнать сразу в нескольких базах:
- в Государственном Кадастре недвижимости. Все содержащиеся там сведения имеют отражение на публичной кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Если понадобится более подробная информация, ее можно почерпнуть из кадастрового паспорта, который должен храниться у председателя дома (в руководстве ЖСК или ТСЖ).
Каковы стандартные размеры территории?
Градостроительным Кодексом, как уже говорилось выше, устанавливается обязательность определения придомовой территории для каждого дома в соответствии с действующими на территории конкретного муниципального образования градостроительными регламентами.
Именно они определяют те минимальные значения, которые должны быть утверждены для каждого конкретного дома при расчете выделяемого ему участка земли.
Таким образом, стандартных размеров на сегодняшний день не существует.
Однако рассчитать примерную площадь выделяемого земельного участка можно по формуле, установленной в Приказе Министерства строительства и земельных и имущественных отношений №59 (СП 30-101-98) Российской Федерации:
Sнорм. = У*Sк, где Sнорм – это тот норматив площади земельного участка, который должен быть выделен для конкретного дома.
Значение Y определяется по формуле расчета доли земли на 1 квадратный метр жилья. Этот показатель напрямую зависит от этажности дома, его площади и количества квартир в нем.
Кроме того, обязательно при расчете этого показателя учитывается год постройки дома. Второй показатель – Sк – это площадь всех имеющихся квартир в данном доме, а также всего общего имущества, которое есть в этом доме.
Если границы не были установлены…
Их можно установить в случае принятия такого решения на собрании владельцев всех помещений в рассматриваемом доме. Для этого должно быть созвано собрание, по результатам которого будет принято такое решение, оформленное в виде подписанного протокола. Пример проекта межевания территории многоквартирных домов делится на несколько этапов:
- на первом этапе выбранное ответственное лицо за организацию оформления границ земельного участка, выданного для конкретного дома, подает заявку об оформлении земельного надела в уполномоченные органы по распоряжению государственным и муниципальным недвижимым имуществом.
- На втором этапе к заявке необходимо приложить документы, подтверждающие ключевые характеристики дома, а также сведения о том, что ранее такие мероприятия не осуществлялись.
- Третий этап осуществляется только представителями уполномоченных органов, которые будут проводить межевание участка с целью определения его площади и границ, с выдачей соответствующего акта.
- На четвертом этапе на основании выданного акта межевания происходит оформление права собственности на участок с оформлением долевого владения на него (так как он будет принадлежать именно на таком праве всем владельцам помещений в доме).
Заключение
Такой участок подлежит обязательному оформлению путем установления его отведенных границ и их регистрации. Для этого достаточно собрать всех владельцев помещений в доме и на таком собрании вынести соответствующее решение и запротоколировать его.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Порядок проведения межевания земельного участка многоквартирного дома в 2021 году
В городах, которые считаются крупными остро стоит вопрос относительно правомочий собственности на территорию, расположенную вокруг многоквартирных домов. Для того чтобы парковки, детские площадки не располагались на чужом наделе – собственники жилых помещений задумываются по поводу проведения процедуры межевания.
Регламент, согласно которому проводится межевая процедура относительно земельного надела, расположенного под многоквартирным домом прописан в законе, принятом на федеральном уровне под номером 78. Именуется данный акт «О землеустройстве».
Что это дает?
Потребность в проведении межевания возникает в ситуации, когда собственники квартиры, расположенных в многоквартирном помещении, имеют своей целью отстаивание принадлежащих им участков от возведения на них незаконных построек.
Для того, чтобы на территории, расположенной рядом с домом не появились стоянки транспорта, заведения общественного питания и прочие объекты – требуется своевременно определить территорию, которая считается придомовой и установить ее границы. Эти данные должны закрепляться в документальной форме.
Понятие придомовой территории МЖД
На придомовой земле, которая отведена, собственники обладают следующим перечнем возможностей:
- возвести элементы, относящиеся к благоустройству, это например, игровые зоны, площадки для детей и прочее;
- места, предназначенные для стоянок авто, могут огораживаться;
- при въезде на территорию, относящуюся к дому, могут устанавливаться шлагбаумы;
- часть территории может сдаваться по договору найма.
Образец межевого плана
Стоит обратить внимание на то, что межевание земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и внесения о нем сведений в соответствующий реестр государства выступают условиями для участия дома в программе проведения капитального ремонта.
Если не оформлены права на землю?
В ситуации, когда не проведена процедура межевания надела лица, проживающие в многоквартирном жилище, не имеют возможности применять участок по своему усмотрению, также отсутствует возможность защитить землю от незаконных застройщиков.
В случае отсутствия необходимой документации может произойти следующее:
- На земельном участке, который относится к придомовой территории, могут возвести строение, имеющее временное или капитальное назначение. При этом согласие собственников квартир не получается. Если на строительные работы властные структуры выдали разрешение, а также при условии соответствия построек градостроительным нормам – подлежать сносу такие строения не могут.
Результаты межевания придомовой земли
Как определить границы
Согласно действующим нормам права обязанность по проведению межевания относительно территории, расположенной под многоквартирным жильем, возложена на органы муниципалитета.
На самом же деле при составлении бюджета рассматриваемое направление берется в расчет в последнюю очередь, поэтому органы власти говорят о том, что финансов недостаточно и вопрос, относительно проведения межевания остается в подвешенном состоянии.
Стоит отметить, что у собственников жилых построений имеется возможность взять инициативу в свои руки и заказать межевые работы самостоятельно.
По этой причине стоит сказать, что ждать действий от властных структур не стоит, если можно решить проблему самим. Согласно гражданскому законодательству лица, владеющие помещениями, имеют возможность осуществлять защиту прав по отношению к придомовой территории. Условием в таком случае выступает наличие документации правоустанавливающего значения.
Относительно формирования границ во время межевых работ на земле, располагающейся под многоквартирным помещением, действуют правила:
- на участке, который формируется, должно располагаться одно здание, к которому прилегают элементы по благоустройству;
- в границах не могут отражаться проезды, элементы жилых территорий, которые связаны дорожной и уличной сетью;
- должно соблюдаться зонирование, которое учитывает землепользование по факту (определяется оно органами муниципалитета);
- границы отведенного надела не должны пересекаться с элементами благоустройства.
Особенности определения и согласования
Границы по отношению к территории, где расположен многоквартирный дом, отражены в межевой документации. Указываются они там во время прохождения процедуры получения разрешения на производство строительных работ. Если указанный акт отсутствует, то определение границ связано с определением по фактическому использованию.
На администрацию муниципалитета возложены функции по конфигурации границ надела и утверждения его размеров. На законодательном уровне разработана формула, которая используется для проведения расчетов размера площади придомового участка.
Если рассматривать формулу, то можно прийти к выводу, что в придомовую землю включены детские площадки, участок, которые находится под домом, места для отдыха, парковок и игр.
Точное определение границ наделов осуществляется согласно требованиям, включенным в земельное и градостроительное законодательство. В перечисленных актах определяются правила, действующие относительно вычисления территории надела. Основываются они на красных линиях. Это правило распространяется на случаи, когда по соседству с наделом расположены природные границы и наделы.
Во время проведения рассматриваемых работ владельцам жилых помещений потребуется провести процедуру согласования границ с собственниками строений, расположенных на соседних участках.
Планировка зонирования до проведения межевки участка расположена в ведении муниципалитета. Когда процесс межевания окончен, то решение относительно применения территории принимается всеми собственниками посредством проведения собрания.
Инструкция
Когда межевание проводится по инициативе собственников, то оно состоит из таких этапов:
Проводится собрание, в котором участвуют собственники. Его созывают с целью, определить какие нужды имеются у многоквартирного дома и каково назначение надела. Участники собрания выбирают лицо, которое уполномочено на представление интересов жильцов.
Проведение собрания собственников о формировании земельного участка
Это же лицо заключает договора для выполнения работ. Для состоявшегося собрания требуется участия не менее 2/3 всех правообладателей. Также отмечается, что проголосовать за принятое решение должна половина участников. Результаты собрания закрепляются в форме протокола.
Далее необходимо обратиться в муниципальные органы и провести процедуру согласования схемы надела. Ответственность за проведение межевания и формирование наделов возлагается на государственные органы и власть муниципалитета. Прежде чем осуществляется формирование надела, который относится к придомовой земле – необходимо удостовериться в том, что в наличии имеется проект межевки надела.
Обращение в муниципальные органы с заявлением о формировании ЗУ
Разрабатывается проект. Основанием для проведения процедуры межевания и формирования надела выступает наличие проекта, который утвержден. Согласно этому акту проводится определение границ, расположенных внутри квартала. Акт приводится в соответствие с генеральным планом.
Специалист, которым проводятся рассматриваемые работы – кадастровый инженер. Указанный специалист осуществляет деятельность по составлению плана, созданию его копии в электронном варианте. Акт сдается на хранение в хранилище электронного значения. Срок устанавливается – 3 месяца. Вся документация, находящаяся в архиве, имеет инвентаризационный номер.
Разработка проекта и обращение к кадастровому инженеру
Межевая документация подлежит регистрации в органах Росреестра. Также осуществляется процедура постановки на кадастровый учет. Данные о земельном наделе вносятся в кадастр недвижимого имущества, когда в Росреестр представлены такие акты: заявка относительно проведения процедуры государственной регистрации и регистрации в кадастровых органах.
Также представляется квитанция, которая дает основание полагать, что государственная пошлина была уплачена в полном объеме. Оплачивать должен каждый собственник отдельно. Относительно каждого владельца жилья представляется акт, посредством которого удостоверяется его личность. Уполномоченный представитель предоставляет соответствующим образом оформленную доверенность.
Подготовка документов для кадастрового учета
Протокол собрания собственников, где прописано, что принято решение о фиксации границ земельных наделов. Документация, подтверждающая, что надел сформирован действиями органов государственной или муниципальной власти. Если права собственности возникли до конца января 1998 года – представить нужно бумаги, подтверждающие правомочия собственности.
Также нужно представить протокол, оформленный во время проведения общего собрания жителей дома, где определены доли, принадлежащие каждому из них по отношению к территории, расположенной под домом. Обязательно требуется собрать бумаги, которые считаются необходимыми для проведения регистрации прав в ситуациях, описанных законодателем.
Когда межевой план разработан в электронной версии – представлять его не нужно, достаточно прописать в заявлении идентификационный номер, который присвоен акту. Когда заявление принято кадастровым органом – начинается отсчет десятидневного срока на проведения постановки на кадастровый учет. Проводится процедура компетентным лицом.
Обращение в Росреестр для кадастрового учета
По результатам проверки относительно наличия проекта межевания могут принять одно из решений:
- земельный надел, где располагается участок, подлежит внесению в межевой план, если ранее раздел участка не проводился;
- оканчивается процесс, направленный на выдел участка, данные о нем вносятся в государственный земельный кадастр (при условии, что подтверждено наличие проекта межевки).
Человек, который имеет полномочия по подаче документации от имени владельцев жилых помещений, при наличии должным образом оформленной необходимой документации, может реализовать это посредством трех методов:
- используя сеть интернет, где потребуется войти на сайт Росреестра или портал Госуслуг;
- совершить личное обращение в многофункциональный центр;
- лично посетить Росреестр.
Документация подлежит предоставлению уполномоченному лицу Росреестра, когда последним осуществляется выездной прием. Использовать можно почтовые услуги, однако предварительно потребуется составить опись вложенных в конверт актов. Оформить требуется уведомление о получении.
Выйти с инициативой проведения рассматриваемых мероприятий допускается при любой форме управления домом.
Это связано с тем, что товарищества собственников жилья и управляющие компании ведут деятельность хозяйственного направления и наделены указанными функциями.
Где и как заказать?
Стоит отметить, что проведение межевых действий относительно придомовой территории – сложный процесс, который требуется использовать специальное оборудование. Проводится процесс согласно нормативам, закрепленным в законодательных актах.
Правом на изготовление проектной документации обладают организации, ведущие геодезическую деятельность. При этом необходимо, чтобы у них было наличие специальной лицензии. Перечень таких компаний можно узнать в органах муниципалитета.
Все взаимодействия с компетентными организациями по рассматриваемому вопросу ведутся лицом, которое имеет соответствующие полномочия, отраженные в протоколе собрания собственников. Зачастую в качестве представителя выбирают председателя товарищества.
Чтобы заказать проектную документацию, требуется посетить или иным образом связаться с компанией, осуществляющей такую деятельность и подать заявку на проведение межевых действий. Совместно с заявлением подается:
- документ, посредством которого удостоверяется личность заказчика;
- задания технического характера;
- кадастровые акты;
- описываются границы.
Пример заявления на межевание территории
Имеется возможность оформить соглашение с организацией, осуществляющей проектную деятельность, где указывается поручение относительно запрашивания необходимых актов межевыми специалистами. В этом случае необходимой является выдача доверенности.
Для этого уполномоченным лицом составляется и подается заявление. В нем указывается орган, куда совершается обращение. Прописываются личные данные составителя, просьба относительно проведения межевания, указать нужно адрес, по которому расположен дом.
Правоустанавливающие бумаги указываются при помощи реквизитов. Отражается номер надела, закрепленный в кадастре. Указывается, что лицо согласно оплатить работы. В конце листа ставится число и подпись.
Сроки и стоимость
Подготовка межевой документации осуществляется специально на то уполномоченным лицом в течение 2-4 месяцев. Более точные сроки можно узнать во время личного посещения компетентной организации.
Ценовая политика компаний также разниться, и может варьироваться от 10 до 30 тысяч рублей. На это оказывает влияние размер надела, его конфигурация, и наличие необходимой документации.
Согласно законодательству, оплачивать рассматриваемую процедуру должны властные органы. В жизни же жильцами зачастую принимается решение относительно самостоятельной оплаты межевой процедуры. Затраченные в таком случае финансы не возвращаются.
Причины споров
В ситуации, когда на участках, расположенных рядом с домом до проведения межевых работ располагались какие-либо недвижимые объекты – потребуется ставить вопрос об их сносе.
Зачастую строения подобного рода возводились без наличия необходимой документации, однако владельцы могут заключать соглашения с муниципалитетом об аренде. В такой ситуации собственники жилых помещений будут вынуждены оспаривать правомочия муниципальной власти получать арендные платежи за счет сдачи принадлежащего им имущества.
Выдвинуть требования о сносе возведенных на незаконных основаниях постройках можно после того, как проведены межевые действия. Вариантом решения является аннулирование арендного договора с муниципалитетом и перезаключение его с собственниками жилья. В этом случае полученные финансы используются в общедомовых целях.
Возникают ситуации, когда часть наделов, которые относится к многоквартирному дому, оформлена на других лиц, при этом имеется необходимая документация. Тогда решить проблему можно с помощью проведения строительной экспертизы.
Согласно установленным нормам, территория, которая располагается вокруг дома, принадлежит только собственникам квартир. Заключение эксперта является основанием для подачи иска в суд.
Когда решение принято не в пользу жильцов, то в отношении такого надела могут устанавливаться сервитуты. Обосновать его установление можно обслуживанием дома, движением транспорта и прочим. В этом случае придется вносить арендные платежи за такое использование.
Межевание участка является необходимой процедурой, которая позволяет владельцам квартир получить надел в долевую собственность. Когда земля прошла необходимую процедуру оформления – использоваться она может по усмотрению владельцев.
Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.
