Капитальность зданий
Капитальность зданий — важнейший технический и экономический фактор, влияющий на сметную в стоимость объекта.
Все здания по назначению разделены на две основные группы: производственные и гражданские.
По классификации к производственный зданиям относятся: производственные, торговые базы, склады, хранилища, холодильники, ледники и другие аналогичные здания.
Производственные здания по капитальности подразделяются на 5 групп.
| Конструктивные элементы | Группы | ||||
| I | II | III | IV | V | |
| Стены | Сплошная кладка из кирпича, из крупных блоков или из ж/б панелей | Облегченная кладка из всех видов кирпича или легких камней | Деревянные, брусчатые, рубленные | Деревянные, каркасные, щитовые, саманные и глинобитные | |
| Заполнение фахверка каркасных стен | Кирпич, шлакобетонные фахверка камни и другие облегченные блоки и камни, крупные панели, металлические или асбестовые листы | ||||
| Колонны и столбы | Металлические или железобетонные | Железобетонные или кирпичные | Кирпичные или деревянные | Деревянные | Деревянные |
| Междуэтажные и чердачные перекрытия | Железобетонные | Деревянные | |||
| Бесчердачные перекрытия | Металлические | Железобетонные | Деревянные конструкции | ||
В тех случаях, когда техническая характеристика переоцениваемого производственного здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами (см. ниже).
| Группа капитальности по справочнику | Поправочные коэффициенты | ||||
| I | II | III | IV | V | |
| I | 1,00 | 0,98 | 0,92 | 0,77 | 0,71 |
| II | 1,02 | 1,00 | 0,94 | 0,78 | 0,73 |
| III | 1,09 | 1,06 | 1,00 | 0,84 | 0,78 |
| IV | 1,30 | 1,27 | 1,19 | 1,00 | 0,93 |
| V | 1,40 | 1,37 | 1,29 | 1,10 | 1,00 |
К гражданским зданиям относятся жилые (жилые дома квартирной и коридорной системы, бараки, общежития), гостиницы, детские учреждения, учебные заведения, коммунальные здания, заводоуправления, магазины, рестораны, кафе, столовые, закусочные, пожарные депо, медпункты, бытовки на предприятиях, служебные строения и другие аналогичные строения, а также пристройки к ним.
Гражданские здания по капитальности подразделяются на 6 групп.
| Конструктивные элементы | Группы | |||||
| I | II | III | IV | V | VI | |
| Фундаменты | Железобетонные, бутовые, кирпичные | Бетонные | Бутобетонные | Деревянные стулья или каменные столбы | Глинобитные, грунтовые | |
| Стены | Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные | Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней | Деревянные, рубленные и брусчатые смешанные (кирпичные и деревянные) | Щитовые и каркасно-засыпные, сырцовые, саманные и глинобитные | Каркасно-камышитовые и другие облегченные | |
| Перекрытия | Железобетонные | Смешанные (металлические и деревянные заполнения) | Деревянные | |||
| Кровля | Железные, асбестоцементные, черепичные | |||||
При расхождении технических характеристик переоцениваемых гражданских зданий с капитальностью аналога необходимо вводить поправочные коэффициенты (см. ниже).
| Группа капитальности по справочнику | Поправочные коэффициенты | |||||
| I | II | III | IV | V | VI | |
| I | 1,00 | 0,93 | 0,86 | 0,80 | 0,74 | 0,69 |
| II | 1,08 | 1,00 | 0,93 | 0,86 | 0,80 | 0,74 |
| III | 1,16 | 1,08 | 1,00 | 0,93 | 0,86 | 0,80 |
| IV | 1,25 | 1,16 | 1,08 | 1,00 | 0,93 | 0,86 |
| V | 1,35 | 1,25 | 1,16 | 1,08 | 1,00 | 0,93 |
| VI | 1,45 | 1,35 | 1,25 | 1,16 | 1,08 | 1,00 |
В отдельных сборниках имеются отраслевые таблицы для переходя от одной группы капитальности к другой. В этом случае следует пользоваться только таблицами, указанными в этих сборниках.
При переоценке зданий устаревших конструкций их восстановительная стоимость определяется по укрупненным показателям стоимости 1 куб. м строительного объема аналогичного вида современных зданий без каких либо поправок на имеющиеся отклонения в конструкциях переоцениваемого здания.
Как делятся по капитальности группы жилых зданий?
Если внимательно изучить требования к современным многоэтажным жилым постройкам, то можно найти нормативные акты, которые делят их на такую категорию, как группы капитальности жилых зданий.
В этих актах заложены сроки проведения их ремонтов. И именно ими должны руководствоваться коммунальные предприятия, которые обслуживают многоэтажные дома, то есть обязаны делать текущие и капитальные ремонты.
Понятие капитальности жилых зданий
Какие бывают группы жилых домов?
Если взять современные правила строительства то можно прийти к выводу, что основными параметрами долговечности любого одноэтажного и многоэтажного здания являются следующие критерии:
- фундамент, его долговечность и прочность зависит от материала, из которого он изготовлен (например, бетон, железобетон, бут, глина, кирпич) и типа его конструкции (плитный, ленточный, свайный, столбовой);
- стены здания, долговечность и прочность которых также зависит от материала изготовления;
- перекрытия (бетонные, металлические, деревянные).
Но в профессиональном обиходе нет такого понятия как долговечность. Под ним подразумевается капитальность. Исходя из этого, можно прийти к выводу, что капитальность любого здания (срок эксплуатации) напрямую зависит от материалов, которые были использованы при его строительстве.
При этом ориентир дается только на традиционные материалы. Остальные должны иметь соответствующую прочность и долговечность, ориентированную на бетон, кирпич и другие распространенные строительные материалы.
Важно запомнить, что жилые здания и иные сооружения, которые строились еще в Советском Союзе, имеют больший срок эксплуатации в отличие от современных построек. Вызвано это тем, что в них использовалось больше прочных материалов.
Группы капитальности жилых зданий
Группы капитальности жилых зданий
Как было указано выше, капитальность любого сооружения зависит от того, из каких строительных материалов оно построено.
Современные правила по техническим требованиям к возводимым домам, также устанавливают сроки проведения их ремонтов.
Как известно ремонты бывают текущие (требуется немедленное устранение возникших поломок), капитальные выборочные (полный ремонт каких — либо конструкций), капитальные (полный ремонт всего сооружения).
Работникам управляющих и эксплуатационных компаний они хорошо известны.
Классификация капитальности современных жилых зданий делится на 6 групп, рассмотрим каждую из них:
- к первой жилой группе относятся жилые объекты, фундамент которых выполнен из бетона, железобетона или кирпича (плитный тип конструкции). А стены бетонные, либо кирпичные (толщиной от трех до 3.5 кирпича), перекрытия железобетонные;
- ко второй группе относятся жилые объекты, фундамент которых изготовлен из бетона, железобетона, кирпича. А стены сделаны из бетонных панелей или из кирпича (толщиной в 2 – 2.5 кирпича);
- к третьей категории принадлежат жилые объекты, которые имеют облегченную конструкцию стен, изготовленных из бетонных перекрытий и металлических швеллеров, фундаменты таких домов бетонные, с плитной конструкцией;
Порядок определения необходимости проведения капитального ремонта здания
- к четвертой категории относятся жилые объекты, фундамент которых имеет ленточную конструкцию, и выполнен из бетона, бута, кирпичей, стены изготовлены из деревянных балок или брусчатых материалов, перекрытия полностью деревянные;
- к пятой категории жилых зданий относятся дома, что имеют столбчатые или свайные фундаменты, которые изготавливаются из металла или бетона, их стены имеют сборную щитовую конструкцию (жилое здание собирается как конструктор), элементы конструкций имеют саманную, деревянную основу, а перекрытия изготавливаются из дерева, также сюда относятся глинобитные дома;
- к шестой, последней категории, относятся жилые конструкции, имеющие облегченный фундамент (ленточный, свайный), стены собираются из каркасных плит, которые могут изготавливаться из древесной стружки, камыша, перекрытия деревянные.
Это и есть современная классификация жилых сооружений по капитальности. То есть это группы, исходя из которых, и должны происходить ремонты.
Важно запомнить, что последняя группа капитальности уже практически не встречается и не обслуживается коммунальными предприятиями.
Сроки проведения ремонта в зависимости от группы капитальности
Сроки проведения капитального ремонта жилого здания
Мы разобрались в том, что порядок проведения обязательного ремонта определяется группой капитальности. При этом для каждой из них есть свои требования по срокам проведения ремонтов.
Перед этим нужно сказать, что для сооружений советских времен срок эксплуатации увеличивается на 25 лет.
Давайте рассмотрим их подробнее:
- срок эксплуатации первой группы составляет 155 лет, текущий ремонт в них должен проводиться раз в три года, точечный капитальный – раз в шесть лет, капитальный раз в 30 лет;
- период эксплуатации второй группы составляет 130 лет, текущий ремонт проводится один раз в три года, точечный – раз в шесть лет, капитальный – раз в 30 лет;
- эксплуатация сооружений третьей группы составляет 105 лет, текущий ремонт проводится раз в три года, точечный раз в шесть лет, капитальный раз в 24 года;
- время использования четвертой группы составляет 55 лет, текущий ремонт должен производиться каждые три года, точечный раз в шесть лет, капитальный один раз через 18 лет;
- срок эксплуатации пятой группы сооружений составляет 35 лет, текущий ремонт должен происходить через каждые три года, точечный через каждые шесть лет, капитальный раз в 10 лет.
Имеет ли право управляющая компания отказать в проведении капитального ремонта согласно графика?
Шестая жилая группа, как уже было сказано, редко эксплуатируется, поэтому из таких материалов строятся в основном дачные домики, временное жилье. Но текущий ремонт в них должен производиться раз в полтора года, а точечный каждые шесть лет, при этом граничный срок использования не превышает 20 лет.
Нужно запомнить, что при наступлении вышеуказанных сроков ремонта, управляющая или иная компания не имеют право отказать в его проведении, о котором просят жильцы дома.
Зная указанные группы, жители многоэтажных домов могут заставить управляющие и другие эксплуатационные компании проводить им ремонты, а в случае отказа требовать этого от государственных органов. При этом можно сделать это за свои деньги, но потом граждане имеют полое право на получение материальной компенсации.
О программе реновации в Москве вы можете узнать, посмотрев видео:
Группы капитальности зданий и сооружений
Такие параметры зданий, как долговечность фундаментов и стен, определяют общий эксплуатационный срок 
сооружений, а также их капитальность. С точки зрения капитальности все здания можно поделить на шесть категорий (или групп), в таком случае для жилых зданий срок эксплуатации может достигать 150 лет, а для общественных – 175 лет. Характерно, что исправность и соответствие зданий периодически проверяется посредством капитальных ремонтов.
Также ремонты могут быть:
- профилактическими (поддержка исправного состояния);
- аварийными (если в них возникает необходимость).
А теперь рассмотрим группы капитальности объектов в зависимости от принадлежности последних.
Жилые дома
| Группа | Частота ремонта | Тип ремонтных работ | Эксплуатационный срок |
| 1. Объекты с бетонным или каменным основанием, кирпичными (на три кирпича) или бетонными стенами и Ж/Б перекрытием. | Раз в 3 года Раз в 30 лет | Текущий Капитальный выборочный (КВ) Капитальный комплексный (КК) | 150 лет |
| 2. Каменные или кирпичные объекты (толщиной в 2 ½ кирпича), панельные, с Ж/Б перекрытием. | Раз в 3 года | Текущий | |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 30 лет | КК | ||
| 3. Облегченные каменные объекты с бетонным фундаментом, панельные. С Ж/Б перекрытием или комбинация с металлическими балками. | Раз в 3 года | Текущий | 100 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| раз в 24 года | КК | ||
| 4. Брусчатые или деревянные объекты с ленточным фундаментом и деревянным перекрытием. | Раз в 3 года | Текущий | 50 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 18 года | КК | ||
| 5. Саманные, каркасные либо сборно-щитовые объекты со столбчатым фундаментом и перекрытием из дерева. | Раз в 2 года | Текущий | 30 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| — | КК | ||
| 6. Комшитовые или каркасные объекты облегченного типа. | Раз в 2 года | Текущий | 15 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 6 лет | КК |
Общественные объекты
| Группа | Частота ремонта | Тип ремонтных работ | Эксплуатационный срок |
| 1. Каркасные объекты с Ж/Б либо железным каркасом, заполненным зеркальным стеклом или камнем. | Раз в 3 года Раз в 30 лет | Текущий КК | 175 лет |
| 2. Каменные или блочные капитальные объекты на колонах или столбах. Перекрытие Ж/Б. | Раз в 3 года | Текущий | |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 30 лет | КК | ||
| 3. Объекты с крупноблочными или каменными стенами на колонах, кирпичах или Ж/Б столбах. Перекрытие Ж/Б. | Раз в 3 года | Текущий | 125 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 30 лет | КК | ||
| 4. Объекты со стенами из камня облегченного типа на колонах или Ж/Б основании, перекрытие из дерева. | Раз в 3 года | Текущий | 100 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 30 года | КК | ||
| 5. Облегченные каменные объекты на столбах из дерева или кирпича. | Раз в 3 года | Текущий | 80 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 24 года | КК | ||
| 6. Брусчатые либо бревенчатые дома с перекрытием из дерева. | Раз в 2 года | Текущий | 50 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 18 лет | КК | ||
| 7. Объекты сборно-щитового, каркасного или же деревянного типа. | Раз в 2 года | Текущий | 25 лет |
| Раз в 6 лет | КВ | ||
| Раз в 6 лет | КК | ||
| 8. Деревянные и другие облегченные объекты (к примеру, телефонные будки). | Раз в 2 года | Текущий | 15 лет |
| Раз в 5 лет | КВ | ||
| — | КК | ||
| 9. Ларьки, киоски, палатки и прочие объекты торговых предприятий. | Раз в 2 года | Текущий | 10 лет |
| Раз в 5 лет | КВ | ||
| — |
