Группы капитальности зданий и сооружений

Такие параметры зданий, как долговечность фундаментов и стен, определяют общий эксплуатационный срок сооружений, а также их капитальность. С точки зрения капитальности все здания можно поделить на шесть категорий (или групп), в таком случае для жилых зданий срок эксплуатации может достигать 150 лет, а для общественных – 175 лет. Характерно, что исправность и соответствие зданий периодически проверяется посредством капитальных ремонтов.

Также ремонты могут быть:

• профилактическими (поддержка исправного состояния);
• аварийными (если в них возникает необходимость).

А теперь рассмотрим группы капитальности объектов в зависимости от принадлежности последних.

Жилые дома

Группа	Частота ремонта	Тип ремонтных работ	Эксплуатационный срок
1. Объекты с бетонным или каменным основанием, кирпичными (на три кирпича) или бетонными стенами и Ж/Б перекрытием.	Раз в 3 года Раз в 30 лет	Текущий Капитальный выборочный (КВ) Капитальный комплексный (КК)	150 лет
2. Каменные или кирпичные объекты (толщиной в 2 ½ кирпича), панельные, с Ж/Б перекрытием.	Раз в 3 года	Текущий
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 30 лет	КК
3. Облегченные каменные объекты с бетонным фундаментом, панельные. С Ж/Б перекрытием или комбинация с металлическими балками.	Раз в 3 года	Текущий	100 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	раз в 24 года	КК
4. Брусчатые или деревянные объекты с ленточным фундаментом и деревянным перекрытием.	Раз в 3 года	Текущий	50 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 18 года	КК
5. Саманные, каркасные либо сборно-щитовые объекты со столбчатым фундаментом и перекрытием из дерева.	Раз в 2 года	Текущий	30 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	—	КК
6. Комшитовые или каркасные объекты облегченного типа.	Раз в 2 года	Текущий	15 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 6 лет	КК

Общественные объекты

Здания советской постройки

Согласно статистике дома, построенные еще во времена СССР, обычно способны простоять намного дольше срока, указанного в соответствующей графе приведенной выше таблицы. Это в первую очередь объясняется излишней массивностью и просторностью, характерными для строительства тех времен. Высота этажей была больше (нередко она достигала четырех метров), вследствие чего соотношение объема здания к жилой площади составляло 10, в то время как сегодня этот показатель обычно не превышает 6. Другими словами, в домах старой постройки намного больше свободного пространства.

Перекрытия также делали с запасом (примерно в 0,5 м, для сравнения: сегодня это 0,25 м). Все это в значительной мере повышало качество и, соответственно, эксплуатационный срок сооружений.

Капитальность зданий

Капитальность зданий — важнейший технический и экономический фактор, влияющий на сметную в стоимость объекта.

Все здания по назначению разделены на две основные группы: производственные и гражданские.

По классификации к производственный зданиям относятся: производственные, торговые базы, склады, хранилища, холодильники, ледники и другие аналогичные здания.

Производственные здания по капитальности подразделяются на 5 групп.

Группа	Частота ремонта	Тип ремонтных работ	Эксплуатационный срок
1. Каркасные объекты с Ж/Б либо железным каркасом, заполненным зеркальным стеклом или камнем.	Раз в 3 года Раз в 30 лет	Текущий КК	175 лет
2. Каменные или блочные капитальные объекты на колонах или столбах. Перекрытие Ж/Б.	Раз в 3 года	Текущий
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 30 лет	КК
3. Объекты с крупноблочными или каменными стенами на колонах, кирпичах или Ж/Б столбах. Перекрытие Ж/Б.	Раз в 3 года	Текущий	125 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 30 лет	КК
4. Объекты со стенами из камня облегченного типа на колонах или Ж/Б основании, перекрытие из дерева.	Раз в 3 года	Текущий	100 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 30 года	КК
5. Облегченные каменные объекты на столбах из дерева или кирпича.	Раз в 3 года	Текущий	80 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 24 года	КК
6. Брусчатые либо бревенчатые дома с перекрытием из дерева.	Раз в 2 года	Текущий	50 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 18 лет	КК
7. Объекты сборно-щитового, каркасного или же деревянного типа.	Раз в 2 года	Текущий	25 лет
	Раз в 6 лет	КВ
	Раз в 6 лет	КК
8. Деревянные и другие облегченные объекты (к примеру, телефонные будки).	Раз в 2 года	Текущий	15 лет
	Раз в 5 лет	КВ
	—	КК
9. Ларьки, киоски, палатки и прочие объекты торговых предприятий.	Раз в 2 года	Текущий	10 лет
	Раз в 5 лет	КВ
	—

—

Конструктивные элементы	Группы
	I	II	III	IV	V
Стены	Сплошная кладка из кирпича, из крупных блоков или из ж/б панелей		Облегченная кладка из всех видов кирпича или легких камней	Деревянные, брусчатые, рубленные	Деревянные, каркасные, щитовые, саманные и глинобитные
Заполнение фахверка каркасных стен	Кирпич, шлакобетонные фахверка камни и другие облегченные блоки и камни, крупные панели, металлические или асбестовые листы
Колонны и столбы	Металлические или железобетонные	Железобетонные или кирпичные	Кирпичные или деревянные	Деревянные	Деревянные
Междуэтажные и чердачные перекрытия	Железобетонные		Деревянные
Бесчердачные перекрытия	Металлические	Железобетонные	Деревянные конструкции

В тех случаях, когда техническая характеристика переоцениваемого производственного здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами (см. ниже).

Группа капитальности по справочнику	Поправочные коэффициенты
I	II	III	IV	V
I	1,00	0,98	0,92	0,77	0,71
II	1,02	1,00	0,94	0,78	0,73
III	1,09	1,06	1,00	0,84	0,78
IV	1,30	1,27	1,19	1,00	0,93
V	1,40	1,37	1,29	1,10	1,00

К гражданским зданиям относятся жилые (жилые дома квартирной и коридорной системы, бараки, общежития), гостиницы, детские учреждения, учебные заведения, коммунальные здания, заводоуправления, магазины, рестораны, кафе, столовые, закусочные, пожарные депо, медпункты, бытовки на предприятиях, служебные строения и другие аналогичные строения, а также пристройки к ним.

Гражданские здания по капитальности подразделяются на 6 групп.

Конструктивные элементы	Группы
I	II	III	IV	V	VI
Фундаменты	Железобетонные, бутовые, кирпичные		Бетонные	Бутобетонные	Деревянные стулья или каменные столбы	Глинобитные, грунтовые
Стены	Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные		Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней	Деревянные, рубленные и брусчатые смешанные (кирпичные и деревянные)	Щитовые и каркасно-засыпные, сырцовые, саманные и глинобитные	Каркасно-камышитовые и другие облегченные
Перекрытия	Железобетонные	Смешанные (металлические и деревянные заполнения)	Деревянные
Кровля	Железные, асбестоцементные, черепичные

При расхождении технических характеристик переоцениваемых гражданских зданий с капитальностью аналога необходимо вводить поправочные коэффициенты (см. ниже).

Группа капитальности по справочнику	Поправочные коэффициенты
I	II	III	IV	V	VI
I	1,00	0,93	0,86	0,80	0,74	0,69
II	1,08	1,00	0,93	0,86	0,80	0,74
III	1,16	1,08	1,00	0,93	0,86	0,80
IV	1,25	1,16	1,08	1,00	0,93	0,86
V	1,35	1,25	1,16	1,08	1,00	0,93
VI	1,45	1,35	1,25	1,16	1,08	1,00

В отдельных сборниках имеются отраслевые таблицы для переходя от одной группы капитальности к другой. В этом случае следует пользоваться только таблицами, указанными в этих сборниках.

При переоценке зданий устаревших конструкций их восстановительная стоимость определяется по укрупненным показателям стоимости 1 куб. м строительного объема аналогичного вида современных зданий без каких либо поправок на имеющиеся отклонения в конструкциях переоцениваемого здания.

Группы капитальности зданий и сооружений

В сфере недвижимости с определением группы капитальности строительных объектов приходится сталкиваться довольно часто. Например, без этой процедуры не обойтись, если необходима государственная регистрация сооружения или вынесение решения о сносе.

Что подразумевает термин «капитальность здания»?

Нормативно-техническая литература не даёт чётко сформулированного пояснения признаков капитальности строительных объектов. Тем не менее с данным термином связывают прочность, функциональность и срок эксплуатации постройки.

Как определить группу капитальности здания?

Для того чтобы присвоить зданию ту или иную группу капитальности, назначается специальная экспертная комиссия. Процесс экспертизы включает в себя оценку целого ряда показателей. Основными из них являются:

• Использованные материалы для строительства: фундамента, стен, перекрытий.
• Особенности конструкции, обеспечивающие физико-механическую выносливость сооружения.
• Степень устойчивости к пожарам.
• Уровень внутреннего благоустройства, инженерные коммуникации.

Группы капитальности зданий для гражданского пользования

Современные архитектурные решения подразумевают разную капитальность для зданий в зависимости от их целевого назначения. Таким образом, сооружения, предназначенные для гражданского пользования (жилые дома), обладают меньшей долговечностью, нежели промышленная (общественная) недвижимость.

Срок безаварийной эксплуатации является ключевым фактором в определении группы капитальности зданий и сооружений, таблица наглядно это показывает.

Срок службы, лет

Тип объекта, в зависимости от использованных строительных материалов

не ограничен Бетонные, каменные вторая

I группа капитальности жилых зданий

Дома первого класса капитальности отвечают самым высоким стандартам качества. Максимальный эксплуатационный срок достигается благодаря прочной конструкции, главным образом состоящей из монолитного фундамента, стен и перекрытий. Основной строительный материал основания бетон, камень. Стены могут быть выполнены из блочной, каменной или кирпичной кладки. Перекрытия – из армированного бетона. Пожароустойчивость таких объектов максимальная. Пример — многоэтажные монолитные дома, из которых преимущественно состоит любая городская архитектура.

II группа капитальности

Представители этого класса ненамного отстают от первой группы по прочности и долговечности. В отличие от первого класса, здесь стены могут быть также крупнопанельными. Такие дома набирают всё большую популярность на строительном рынке, так как строятся быстрее, а главное — обходятся подрядчикам дешевле, нежели монолитные.

III группа капитальности

Для строительства таких домов применяется смешанная технология воздвижения стен с применением более облегчённых материалов: кирпича, шлакоблоков, ракушечника и т. д. Такие стены получаются легче, чем бетонные или каменные, но при этом теряется некоторый процент физико-механической выносливости.

IV группа капитальности

В смешанных конструкциях домов этой группы используется такой строительный материал, как дерево. В деревянном варианте могут быть выполнены стены (рубленые, брусчатые), перекрытия, фундамент облегчённый ленточный. Пажароустойчивость и срок службы заметно снижается по сравнению с предшественниками. По такому типу строятся малоэтажные дома, частные коттеджи, не сильно нагружающие фундамент.

V группа

Каркасно-щитовые здания относятся к деревянному домостроительству. Деревянные каркасные дома – это чаще всего загородные дачи и коттеджи, предназначенные для сезонного пользования. Несомненный плюс – низкие затраты времени и средств, минус – высокая пожароопасность и относительно недолгий срок эксплуатации.

VI группа

Яркие представители — бани, сараи, гаражи и прочие временные постройки и сооружения. Они предназначены для индивидуального хозяйственного пользования.

Группы капитальности зданий промышленного и иного назначения

К зданиям промышленного и иного назначения предъявляются несколько иные технические требования, нежели к гражданским объектам, а именно — повышается планка эксплуатационного срока. Ниже приведены данные, условно разделяющие нежилые объекты на группы капитальности зданий и сооружений. Таблица отражает основные их параметры, а также наглядно демонстрируется классификация зданий по капитальности.

Срок эксплуатации, лет

Металлический или железобетонный каркас с каменным наполнителем

Стены каменные или крупноблочные, перекрытия железобетонныые

Стены из камня или крупных блоков, деревянные перекрытия

Деревянные/кирпичные столбы и колонны

Облегчённая каменная кладка стен

Стены рубленые, брусчатые или из брёвен

Временные сооружения (павильоны, палатки, ларьки)

Срок службы зданий по группам капитальности различный в зависимости от целевого назначения объекта. Так, для производственных сооружений он варьирует от 15 до 175 лет, в то время как гражданские объекты предназначены для использования от 15 до 150 лет. При этом чем ближе группа капитальности сооружения к началу классификационного ряда, тем выше требования к его физико-механической выносливости и огнеустойчивости. Следует также отметить, что на уровень капитальности влияют и такие дополнительные факторы, как внутренняя отделка, инженерные коммуникации, а также техническое оснащение здания.