Содержание

Инвестиционный проект реконструкции жилого дома
Инвестиционный проект реконструкции жилого дома
Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.

Инвестиционный проект реконструкции жилого дома

Предлагаем инвестировать в строительство жилого, средне-этажного здания, путем реконструкции 2-х этажного здания школы, с надстройкой двух этажей.
Площадь существующего здания 2287 кв.м.
Со зданием продается земельный участок 6374 кв.м.
Имеется здание школы в исторической части города Стерлитамак, Республика Башкортостан. Престижный район города. Рядом новая общеобразовательная школа, стадион, парки, кинотеатр, драмтеатр, набережная.

Инвестору предлагается купить на аукционе муниципальное имущество и провести реконструкцию.
Стоимость мин. 20 млн.руб. — макс. 41 млн. руб.
При реализации квартир по цене 40000 руб./кв метр, валовая прибыль может составить 100 -120 млн.руб.
Инвестор получит 98% от прибыли.
Инициатор проекта 2%

В рабочем посёлке Верхнее Дуброво, ул. Техническая, 13, Белоярского района, Свердловской области ( 20 км от г.Екатеринбурга по Тюменскому тракту), наше предприятие начинает реконструкцию двухэтажного офисного здания в трехэтажный двухподъездный жилой дом с мансардой.

Квартиры одно- и двухкомнатные от 30 до 50 кв. м на первом и втором этажах. Квартиры на третьем и мансардном этажах в два уровня — от 80 до 100 кв.м.
Во всех квартирах предусмотрены: лоджия, водонагреватель, электрическая плита.

Стоимость квартир 1-го, 2-го, и 3-го этажей от 36000 руб. за кв.м, стоимость мансардного этажа от 25000 руб. за кв.м.

Необходимость в инвестировании:

в 2016 г. — 6,0 млн. руб. (ноябрь); 4,0 млн. руб. (декабрь);
в 2017 г. — 2,0 млн.руб. (январь).

Срок сдачи в эксплуатацию — 2 кв. 2017 г.

Реконструкция объекта незавершенного строительства (общежития) под многоквартирный жилой дом со встроенным магазином. Готовность 76%.

124 квартиры, около 6000 м2.

Реконструкция имеющегося двухэтажного кирпичного здания под жилой трехэтажный дом на 42 квартиры.
Продаваемые площади — 2700 м2.
Долевое участие.

Цели проекта:

Удовлетворение спроса на современную жилую недвижимость.
Развитие малоэтажного строительства жилых многоквартирных домов в регионе.

Конкурентные преимущества проекта:

Расположение в центральной части развивающегося района, граничащего с городом.
Потребность населения в комфортабельном жилье с низкими коммунальными платежами.
Доступность рабочих мест.
Использование индивидуальной системы отопления квартир с дальнейшим подключением энергии из возобновляемых источников.
Удобная планировка квартир.
Экологически чистый район.
Закрытая территория для комфортного и безопасного проживания.

Инвестиционный проект реконструкции жилого дома

В рамках реализации проекта предполагается реконструкция пятиэтажного жилого здания под апартаменты по ул.Гольяновская в г.Москва:

площадь застройки 4600 кв. м.;
общее число квартир после реализации проекта планируется в количестве 30-35 стоимостью от 200 тыс. руб. за кв. м.

Так как квартиры на первом этаже на рынке недвижимости считаются неликвидными. Следствием чего является их цена, которая в среднем на 10% меньше цены аналогичной, но на другом этаже. Дополнительный ежемесячный доход, после продажи апартаментов можно получать от сдачи в аренду площадей на первом этаже под коммерческую недвижимость (магазины, кафе, галереи и т.д.).

Какую потребность потенциальных потребителей удовлетворяет проект:
Планируется, что целевыми потребителями жилья улучшенной планировки будут жители г.Москва с уровнем доходов выше среднего: состоявшиеся специалисты крупных и средних компаний, менеджеры среднего звена, бизнесмены малого и среднего бизнеса.

Инновационность проекта:
Основными факторами, влияющими на выбор потребителя жилой недвижимости данного проекта, являются: цена, привлекательное расположение дома, инфраструктура района.

Данное здание имеет выгодное расположение, как транспортное, так и инфраструктурное. (ТТК, Садовое кольцо, ж/д линия, набережная, Лефортовский парк).

Краткая справка о состоянии отрасли на региональном уровне:
В настоящее время атмосфера на рынке недвижимости Москвы является благоприятной для реализации подобных проектов. Одним из удачных фактов представленного проекта можно считать, что он рассчитан на самый динамичный рынок, — жилая и коммерческая недвижимость в Москве.

Инвестиционные проекты по девелопменту и редевелопменту жилой и коммерческой недвижимости являются сегодня одним из самых доходных вариантов вложения средств, позволяющих получить гарантированную прибыль.

Это связано с возрастающим спросом на апартаменты со стороны покупателей, а также всяческой поддержке строительной отрасли правительством Москвы.

Важным фактом, подталкивающим развитие данного направления недвижимости можно считать появление интересных проектов в этом направлении. Это, безусловно, подогревает интерес покупателей к апартаментам.

За последние несколько лет было внесено немало изменений в работу органов по согласованию и надзору в сфере строительства, что упрощает реализацию подобных проектов. Стоит упомянуть, что в Москве и Московской области работают очень много проектных и строительных компаний, благодаря чему при
реализации проекта можно добиться максимального показателя цена-качество.

Самым главным этапом в реконструкции дома является планирование. Именно от грамотного построения концепции зависит успешность проекта. На стадии проектирования максимально точно определяются параметры, цена и сроки реализации реконструкции.

Стоимость квартир 1-го, 2-го, и 3-го этажей от 36000 руб. за кв.м, стоимость мансардного этажа от 25000 руб. за кв.м.

Необходимость в инвестировании:

в 2016 г. — 6,0 млн. руб. (ноябрь); 4,0 млн. руб. (декабрь);
в 2017 г. — 2,0 млн.руб. (январь).

Срок сдачи в эксплуатацию — 2 кв. 2017 г.

Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.

В данной статье мы осветим некоторые специфические сложности возникающие при точечной застройке и важные аспекты при выборе земельного участка.

Инвестиционные проекты в строительстве многоквартирных домов всегда сопряжены с высокими рисками, но при строительстве в уже застроенном жилом массиве, путем точечного строительства риски особенно велики.

Данный вид девелопмента специфичен тем, что Инвестор планирует возвести строительный объект в уже существующей устоявшейся застройке. Как правило это центральные части городов, исторические или престижные районы города.

Такой инвестиционно-строительный проект довольно заманчив тем, что «нового жилья» в таких районах как правило нет, а стоимость «вторички» значительно выше, чем в новостройках на окраинах города.

Особенно важно наличие всей необходимой инфраструктуры (школы, сады, спортивные, административные и другие учреждения) и возможность подключения к существующим коммуникациям.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Безусловно, такая недвижимость считается престижной и высоко цениться, особенно, если Застройщик использует современные архитектурные и технические решения.

Такие квартиры на стадии начала строительства как правило хорошо продаются по цене «вторички» в данном районе.

Помимо вышеперечисленных преимуществ, имеются существенные трудности при реализации таких проектов, требующих от Застройщика более тщательной и кропотливой работы по подготовке к строительству.
Имеет смысл подразделить риски застройщика на правовые, технические и экономические.
Прежде всего, Застройщику требуется подыскать подходящий земельный участок для строительства. В случае с существующей застройкой, это достаточно сложная задача, поскольку свободных участков подходящих под строительство не так уж много.

Существует три основных варианта:

Реконструкция существующего строение;
Пристройка к существующему объекту;
Новое строительство, путем сноса старых зданий и ветхого фонда.

Строительство новых домов, на месте сноса старых и ветхих строений производиться как правило на основании «Договора о развитии застроенных территорий» в рамках которого производиться последовательный снос старого и строительство нового с переселения жильцов ветхого фонда в уже построенные дома.

Такой способ достаточно интересен Застройщикам, так как «новые дома» как правило, по площади в 10 раз больше снесенных строений, что достигается за счет этажности и более эффективного использования площади застройки.

При этом Застройщик не несет затраты на приобретения земельного участка и частично экономит на стоимости подключения к коммуникациям. На Застройщика ложатся затраты в виде передачи квартир жильцам ветхого фонда, а это, как правило, составляет от 8% до 20% от общей площади квартир в новом строительстве. Таким образом, такой вариант строительства является привлекательным для Застройщика, но требует затрат для расселения сносимого дома или расселение «пилотного» дома, если речь идет о квартальной застройке.

Реконструкция зданий достаточно частое явление, когда речь идет об исторической застройке и требует сохранения фасадов и элементов конструкций, для сохранения внешнего вида и его исторической ценности.

Такой вид девелопмента в основном рентабелен для офисного назначения, а для жилищного строительства используется достаточно в редких случаях. Единственное популярное в последние время, формат реконструкции в жилищном строительстве, это реконструкция старых фабрик и мануфактур под апартаменты «ЛОФТ». Это стилизованные, современные жилые здание или комплексы с высокими потолками и панорамным остеклением. Это направление девеломпента особенно популярно в исторических и деловых центрах крупных городов.
Новое строительство так же встречается достаточно редко и возможно только за счет изменения функциональной назначения земельного участка, который ранее использовался иным образом (Автостоянка, Завод, автобазы или производства, которые выгоднее перевезти на окраины города или в область с хорошей логистикой, а освободившийся участок использовать под застройку). Практически все земельные участки под строительство новых комплексов в г. Москве получено именно таким образом.

В любом из выше перечисленных вариантов застройки в черте города, Застройщику необходимо перед выбором земельного участка под застройку, помимо финансовых и экономических расчетов, сделать полноценный всесторонний аудит земельного участка.

После выбора потенциально подходящего земельного участка для строительства и проведение экспресс оценки экономики, необходимо провести юридически-правовой аудит земельного участка, объекта незавершенного строительства или здания, которое планируется приобрести с целью в дальнейшего строительства или реконструкции. Результатом работы юридическо-правовой экспертизы является оценка риски и возможности строительства на выбранном земельном участке или объекте.
В данной процедуре юристы и аудиторы проверят законность получения земельного участка собственником и законность его продажи, возможность использования земельного участка в соответствие с планами компании, земельного права и прочие возможные вопросы, которые могут возникнуть в процессе оформления документации и строительства.

Сложностей, которые могут помешать планам Застройщика много и они могут возникать на самым разных стадиях реализации проекта.

Так например есть существенный риск не возможности смены разрешенного вида использования, сокращение санитарных зон и зон отчуждения, наложение мест общего пользования на приобретаемый земельный участок (в случае пристройки к существующему зданию ), подача исковых заявлений со стороны жильцов близлежащих строений и сторонних участников и т.д.

В итоге, работы юридической команды должны быть учтены все возможные юридические риски как на стадии приобретения, так и на стадии реализации проекта и ввода объекта в эксплуатацию. Должны быть подготовлены и проанализированы контрмеры и методы правовой защиты, в случае возникновения рисков, на которые Инвестор-Застройщик готов пойти.

С технической стороны так же множество рисков должно быть учтено при приобретении объекта недвижимости или земельного участка.

Необходимо проведение геодезии и геологии земельного участка, обследование существующих зданий и сооружений, фундаментов и элементов конструкций. Часто встречается отсутствие достоверной информации о подземных коммуникациях, которые либо не отмечались на картах или были утеряны, а без понимания наличия или отсутствия таковых может достаточно серьезно повлиять на себестоимость строительства. Так же в случае с пристройками к существующим зданиям, требуется полное обследования конструкций и элементов здания и постоянный мониторинг конструкций на всех этапах строительства, что позволит избежать появления деформаций и частичного или полного обрушения.

Технический и правовой анализ земельного участка или объекта сноса/реконструкции в условиях существующей застройке обязательно проводиться Застройщиком перед выходом на сделку по покупке или заключения контракта, и требует более детального и глубокого анализа по сравнению с «чистыми» площадками, поскольку процесс реализации таких объектов всегда сопряжен с различными рисками приостановки строительства и итоговая себестоимость таких проектов может увеличиться достаточно существенно.

В такой ситуации наиболее успешными инвесторами остаются компании, которые уделяют вопросу предварительной проработки будущего строительного объекта максимальное внимание, исключая даже незначительные на первый взгляд недочеты и заблаговременно подготавливая меры по устранению возможных рисков.

В следующей статье мы более подробно разберем риски и проблемы связанные с анализом и реализацией строительных площадок «Пристройка к существующему зданию».