Возможно ли и как проводится внесение изменений в разрешение на строительство?

Законодательными актами Российской Федерации четко сформулированы правила строительства и реконструкции капитальных объектов. Они регулируют все этапы возведения здания – от разработки проекта до ввода сооружения в эксплуатацию.

Нередки случаи, когда после получения разрешительной документации по той или иной причине требуется внести изменения в проект. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ эти изменения можно вносить, но они требуют обязательного согласования.

О том, какие изменения можно вносить в разрешение на строительство, как правильно это делается и в каких случаях могут отказать, расскажем в статье.

Можно ли внести и какие?

Изменения вносятся, если в процессе возведения здания изменились данные, которые непосредственно касаются самого процесса или при изменении сведений, указанных в первоначальном документе. Все перемены должны быть зафиксированы письменно.

Разрешение на строительство изменяется при возникновении следующих обстоятельств:

Смена права собственности на территории, на которых проводятся строительные или реконструкционные работы, и передача их другому физическому или юридическому лицу.

В этом случае изменения документа основываются на ранее полученном документе, зарегистрированным на имя предыдущего собственника участка (ГрК РФ ст. 51 п. 21.5)

При объедении нескольких земельных участков, если на один из них уже действовало разрешение, которое получал собственник нового участка (физическое или юридическое лицо). Основание — ГрК РФ ст. 51 п. 21.6

При образовании нового участка путем раздела, перераспределения или выделения. Для такого участка необходимо получать новое разрешение и в этом случае обновленный градостроительный план становится основанием для его получения (ГрК РФ ст. 51 п. 21.7).

Повторное оформление лицензии на недропользование новым владельцем, имеющим право проводить строительные или реконструкционные работы на участке (ГрК РФ ст. 51 п. 21.9).

Необходимости пролонгировать срок действия разрешения. В этом случае необходимо соблюдать 2 условия: на момент подачи заявления строительные работы были начаты и до окончания действия текущего разрешения осталось более 60 дней. (ГрК РФ ст. 51 ч. 21).

Некоторые компетентные органы вносят изменения в существующее разрешение, другие – требуют оформления нового взамен старого или получения разрешения на отклонение в соответствии с ГрК РФ ст. 40.

Документы, полученные до 1.07.2018 года, могут актуализироваться перед вводом дома в эксплуатацию. В них разрешается изменять проект относительно параметров сооружаемого здания (например, в части квартирографии).

В отношении прочих изменений проектной документации выносятся решения, основанные на объективности необходимых изменений. Так, в отношении заявления в котором указывается желание застройщика увеличить этажность здания или его общую площадь, скорее всего, столкнётся с отказом.

Изменения, связанные с отклонением от проекта, могут вноситься в разрешение только на основании объективной необходимости, выявленной в процессе проведения строительных работ, независимо от воли застройщика. Поэтому, чтобы отклониться от проектной документации потребуется хорошая доказательная база объективности этих причин.

В противном случае требование изменить документ останется неудовлетворенным. Можно, конечно, подать апелляцию в вышестоящий орган, но уже были прецеденты, когда дело доходило до верховного суда и ввиду отсутствия доказательной базы требования застройщика не удовлетворялись.

В случае же, когда выявлена объективная причина, застройщику не имеют права отказать в изменениях.

Когда это не требуется?

На основании п. 21.8 статьи 51 ГрК РФ предусматривается случай, который не требует внесения изменений в разрешение на строительство. Это происходит, когда новые земельные участки образуются в рамках территорий линейного объекта, когда:

• объект расположен в зафиксированной проектом зоне;
• на момент получения действующего разрешения представлялась проектная документация, согласованная с проектными данными планировки и межевания участка.

При соответствии возводимого объекта этим требованиям можно избежать процедуры внесения изменений и пользоваться уже полученным разрешением.

Порядок и регламент

В пункте 21 ч.10 ст.51 ГрК РФ прописан процесс изменения разрешения. Лица, о которых говорилось ранее (п.21.5-21.7 и 21.9), должны в письменном виде уведомить один из нижеизложенных уполномоченных органов исполнительной власти:

• РФ;
• субъекта РФ;
• муниципальный;
• или Госкорпорации «Росатом», «Роскосмос», если полномочия, связанные с выдачей документов, находится в их юрисдикции.

Письменное уведомление дополняется следующими документами (в соответствии с п.1-4 ч.21 ст 51):

1. Переоформление при смене собственника земельного участка – документы, устанавливающие право собственности.
2. При образовании нового, путём объединения, раздела, перераспределения участков – решение об образовании участков, выданное уполномоченным органом.
3. При образовании участка, появившегося путём раздела, перераспределения или выделения потребуется градостроительный план на осуществление работ, связанных с капитальным строительством.
4. Решение, связанное с предоставлением прав недропользования или с перерегистрацией лицензии на эти права, а также копии всех предоставляемых документов.

• Скачать бланк заявления о внесении изменений в разрешение на строительство
• Скачать образец заявления о внесении изменений в разрешение на строительство

В срок 5 рабочих дней с момента подачи уведомления или с момента получения заявления от застройщика уполномоченный орган должен рассмотреть вопрос, связанный с внесением изменений.

После вынесения решения уполномоченным органом у него есть еще 5 дней, чтобы уведомить о своём решении:

1. Орган, представляющий исполнительную власть федерального уровня или субъекта РФ, который осуществляет соответствующий надзор, о изменениях в документе, который им выдавался.
2. Орган, регистрирующий права.
3. Застройщика.

На основании п.21.12 ст. 51 ГрК РФ: когда в едином госреестре недвижимости отсутствуют данные о документах, устанавливающих право собственности на землю, в компетентный орган их ксерокопии обязано предоставить физ. или юр. лицо, ставшее новым собственником участка.

Для получения услуги застройщик или уполномоченное лицо могут обратиться лично в администрацию муниципального образования, орган исполнительной власти субъекта или в федеральный, а также в электронной форме через:

• Многофункциональный центр (МФЦ);
• Единый портал гос. услуг (ЕПГУ).

Или воспользоваться сайтом администрации муниципального образования, если на нём предусмотрено оказание такой услуги.

Результатом предоставления услуги станет либо удовлетворение заявления, либо отказ от него. В первом случае это позволит продолжать строительные работы на основе уже готового разрешения, во втором – потребуется либо переоформлять разрешение, либо оспаривать решение вплоть до судебного разбирательства.

Получение результата услуги такие же, как и способы подачи заявления. Услуга предоставляется бесплатно. В случае, когда за её предоставление хотят взымать плату – можно смело подавать жалобу.

Когда могут отказать?

Уполномоченный орган имеет право отказать в удовлетворении заявления на внесение изменений в разрешение на строительство. Порядок и причины отказа указаны в п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.

Основанием для них является:

1. Если не предоставлены документы устанавливающие право собственности, указанные в п.1-4 ч.21 ст 51, о которых писалось ранее, или информация, содержащаяся в них — недостоверна;
2. Когда новый собственник не передал копии документов, отсутствующие в едином госреестре недвижимости компетентным органам.
3. Когда планировка размещения объекта нарушает требования к капитальному строительству;
4. Когда воздвигаемый объект нарушает разрешенные способы использования земельного участка или ограничения, которые установлены в нормативно-правовых актах, действующих на момент принятия решения, связанного с изменениями в разрешении;
5. Несоответствие сооружения разрешению на отклонение от предельных параметров объекта;
6. Когда отсутствует факт начала производства работ на момент подачи заявления о продлении разрешения на строительство;
7. Предоставление заявления в срок меньше чем за 10 дней до конца действия разрешения на строительство.

Избежать этих нарушений и добиться положительного решения можно, если просто соблюдать вышеизложенные требования НПА.

В противном случае – придется либо заниматься оформлением нового разрешения, либо оспаривать решение компетентного органа через вышестоящие структуры или в судебном порядке.

Как оспорить отказ?

Обжаловать отказ можно и в досудебном порядке в случае:

• если были нарушены сроки рассмотрения заявления и вынесения решения;
• отказа в приеме документации;
• необходимости расширить перечень предоставленных документов (помимо обязательных);
• требований оплаты за внесение изменений со стороны уполномоченного органа.

Жалобу можно оформить письменно или в электронном виде и подать самостоятельно или при помощи представителя. Направить её можно:

• лично;
• по почте;
• через МФЦ;
• через ЕПГУ.

Чтобы оспорить отказ в судебном порядке, если он рассматривается как незаконный – можно. Для этого потребуется минимум усилий.

Однако, неточные формулировки, касающиеся случаев, когда можно изменять документацию, с одной стороны, наталкивают застройщика на мысли о возможности увеличении площади строительства, высоты здания и прочих габаритных показателей.

На деле же требования о таких изменениях остаются неудовлетворёнными и приходится заниматься оформлением новой разрешительной документации с обновлённым проектом.

Видео по теме статьи

О внесении изменений в разрешение на строительство расскажет видео:

Заключение

В законодательстве не предоставлен исчерпывающий перечень случаев, когда есть возможность подать заявление на внесение изменений в разрешение на строительство.

Это сильно затрудняет разрешение спорных вопросов, связанных с изменением проектной документации в ходе строительства. И решения, принятые по запросам, будут зависеть от мнения уполномоченного органа, занимающегося рассмотрением вопроса.

Нередко случается, что в разных муниципалитетах по одному и тому же вопросу принимаются абсолютно противоположные решения. И вместо изменений в уже полученное разрешение на строительство, приходится получать новое или оспаривать решение в досудебном и судебном порядке.

Изменение проектной документации по строительству жилого дома

ФГУП «РНЦ Прикладная химия», являясь проектной организацией, участвует в реализации объектов капитального строительства, в том числе опасных производственных объектов. В процессе строительства (реконструкции) объектов возникает необходимость внесения изменений в рабочую документацию, связанных с вступлением в силу новых или изменением требований действующих норм и правил в области технического регулирования. Специалисты ФГУП «РНЦ Прикладная химия», осуществляя авторский надзор за строительством, содействуют решению вопросов, связанных с внесением изменений в рабочую документацию в объёме, порядке и сроки, установленные договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ или дополнительным соглашением к этому договор, и осуществляют контроль за реализацией.

Одним из условий, предопределяющих необходимость внесения изменений в рабочую документацию согласно п.п. а) п. 8.1 СП 246.1325800.2016 «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений» – является принятие новых (изменение действующих) законодательных и нормативных правовых актов, технических регламентов, содержащих правовые и технические нормы, обязательные для исполнения.

Строительство большей части проектируемых ФГУП «РНЦ Прикладная химия» осуществляется с привлечением средств федерального бюджета Российской Федерации. В этой связи проектная и сметная документация для строительства данных объектов проходит государственную экспертизу в ФАУ «Главгосэкспертиза России» в порядке, установленном постановлениями Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 и от 18.05.2009 № 427. Лимит затрат на строительство, определенный по результатам прохождения государственной экспертизы, утверждается государственным распорядителем бюджетных средств (ГРБС) и фиксируется в соответствующих ФЦП и/или ФАИП и проч.

В большинстве случаев изменения, необходимость которых продиктована вступлением в силу в процессе строительства новых или изменением требований действующих норм и правил, влекут за собой реализацию дополнительных технических решений, отсутствующих в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и, как следствие дополнительные затраты, не предусмотренные сметной документацией, утвержденной ГРБС. Увеличение затрат на строительство объекта в условиях ограниченного финансирования из бюджета Российской Федерации недопустимо.

Также реализация дополнительных технических решений и увеличение капитальных затрат на строительство может послужить основанием для проведения повторной государственной экспертизы проектной документации, что повлечёт дополнительные затраты по времени и срыв сроков строительства и ввода в эксплуатацию объекта, и срыву сроков выполнения ФЦП или ФАИП в целом. С учётом изложенного, просим разъяснить позицию Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации относительно источников финансирования работ, связанных с выполнением требований п.п. а) п. 8.1 СП 246.1325800.2016 при строительстве объектов с привлечением средств федерального бюджета Российской Федерации. Возможен ли вариант завершения строительства объекта в соответствии с утвержденной проектной документацией и дальнейшее его приведение к требованиям норм и правил, вступившим в силу в процессе строительства, на этапе эксплуатации объекта в рамках соответствующих программ по поддержанию основных фондов предприятия за счёт собственных средств предприятий, без привлечения дополнительного финансирования из федерального бюджета Российской Федерации.

Центр не уполномочен излагать позицию Минстроя России по вопросам, отнесенным к его компетенции, в связи с чем излагает свое мнение по затронутым вопросам.

1. Подпункт «а» пункта 8.1 СП 246.1325800.2016 содержит положение, учитывающее требование части 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – Градостроительный кодекс Российской Федерации, в которой установлено:

«Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов...»,

а также следующие требования, установленные частями 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

«1. Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона.

2. В перечень национальных стандартов и сводов правил, указанный в части 1 настоящей статьи, могут включаться национальные стандарты и своды правил (части таких стандартов и сводов правил), содержащие минимально необходимые требования для обеспечения безопасности зданий и сооружений (в том числе входящих в их состав сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения), а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса)».

Наличие в тексте СП 246.1325800.2016 положения подпункта «а» пункта 8.1 связано, главным образом, с имеющими место в современных условиях градостроительной деятельности перманентными изменениями законодательной и нормативной базы, что приводит к неизбежным работам по соответствующей корректировке проектной и рабочей документации, в том числе, и в процессе строительства, т.е. в ходе авторского надзора.

При этом учтены, в частности:

а) положение пункта 4.7 СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004. Организация строительства», в котором указано:

«Базовой функцией лица, осуществившего подготовку проектной документации, (далее – проектировщика) в процессе строительства является внесение в установленном порядке изменений в проектно-сметную и рабочую документацию в случае изменения после начала строительства градостроительного плана земельного участка или действующих нормативных документов (выполняется в качестве дополнительной работы)»;

б) положение пункта 4.97 МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» с формулировкой:

«Дополнительные средства на возмещение затрат, выявившихся после утверждения проектной документации в связи с введением в действие новых нормативных актов, рекомендуется включать в сводный сметный расчет отдельной строкой (в соответствующие главы) с последующим изменением итоговых показателей стоимости строительства».

2. В практической деятельности изменения, произошедшие в нормах технических регламентов могут напрямую влиять на проектные решения и, как следствие обуславливать необходимость внесения изменений в рабочую документацию (см., например, статью 32 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, утв. Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ; пункт 30 Технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 29.10.2010 № 870).

Изменения требований к поставляемым на строительную площадку материалам, строительным изделиям и оборудованию, предусмотренные соответствующими национальными стандартами, также приводят к необходимости внесения изменений в рабочую документацию.

Следовательно, если в процессе строительства произошли изменения в технических регламентах, относящихся к строительству тех или иных объектов капитального строительства, в указанном выше Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений, в Перечне национальных стандартов и сводов правил, утверждаемом Правительством Российской Федерации, а также с самих национальных стандартах и /или сводах правил, входящих в этот Перечень, то внесение изменений в рабочую документацию при осуществлении авторского надзора может стать неизбежным, о чём и свидетельствует положение подпункта «а» пункта 8.1 СП 246.1325800.2016.

3. Порядок внесения изменений в рабочую документацию указан в разделе 7 ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации».

4. Порядок определения затрат на осуществление авторского надзора в СП 246.1325800.2016, включая затраты на внесение изменений в рабочую документацию, не указан.

Финансирование работ по внесению изменений в рабочую документацию должно осуществляться по нормативно-техническим документам, действующим в настоящее время на территории Российской Федерации.