Застройщик частный дом

Советы юристов (обновлено 02.01.2021)

1) Купил частный дом у застройщика-ИП по ДКП. Спустя полгода обнаружил, что сыреет стена внутри. Какие у меня есть права в данном случае? В ДКП никаких сроков по гарантии не прописано.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

2) Купили частный дом у застройщика, в доме стоит 3 х фазный электросчетчик, через полгода выясняется, что нам считают электроэнергию только по дневному тарифу, объясняя это тем, что у нас нет договора с энеогосбытом, чтобы считать день-ночь. Разве 3 х фазный счетчик не подразумевает сразу разделение на день-ночь без всяких договоров.

3) Купили частный дом. Застройщик обещал газ в течении 1.5 Мес. Уже прошло 3. По договору до нового года. Что делать если не дадут газ?

4) Строим частный дом по договору. Застройщик опаздывает по всем срокам на 7 месяцев. Обещал выплатить неустойку. Сейчас последняя стадия приема-передачи выполненных работ. Мы озвучили все дефекты и недострои. Застройщик обещал устранить недостатки и пропал. На телефон не отвечает, мы не можем его найти. Что нам делать?

5) Частный дом в районе многоэтажной застройки. Застройщик выкупил 2 доли из трех на участке-отдельно стоящий дом (1 доля), и полдома (вторая доля). Мне принадлежит другая половина дома (соответственно-3-ья доля). По цене имеются разногласия. Застройщик предлагает пойти на его условия, иначе поспособствует созданию комиссии и признает жилье аварийным с дальнейшим отселением на окраину города. Каковы перспективы у застройщика и что он может предпринять в данной ситуации? Что могу предпринять я?

Инвестиции в новостройки: как заработать на перепродаже недвижимости

Когда в мире назревает очередной финансовый кризис, многие люди, имеющие хотя бы небольшие сбережения обязательно задумываются над тем, как их сохранить. А ещё лучше – приумножить. Однако стандартные финансовые инструменты в такое время вызывают недоверие – рынки ценных бумаг не стабильны, крупные компании объявляют о банкротствах. В такой ситуации хочется вложить свои деньги во что-то более надежное, долговечное и осязаемое. И здесь недвижимость – как раз самый идеальный вариант. А главное, что доступен этот инструмент даже тем, чьих сбережений на покупку квартиры не хватает.

Ожидаемая доходность

Покупая квартиру на раннем этапе строительства и продавая ближе к стадии его завершения можно действительно не просто сохранить свои деньги от колебаний экономики, но и не плохо заработать. Если всё сделать правильно, то доход может составить около 30% от вложенных средств, что при небольшом сроке инвестиций является крайне хорошим показателем. Однако чтобы всё пошло по такому сценарию – придётся немного потрудится.

Определяемся с форматом квартиры

Наиболее ликвидные квартиры на рынке – студии и однушки. Из-за небольшого метража цена на их покупку невысока и они всегда пользуются спросом на вторичном рынке. Большие квартиры, конечно, тоже покупают, но шансов продать такую недвижимость быстро гораздо меньше, а от этого напрямую зависит прибыль. Студии же сегодня являются очень популярным видом недвижимости, их часто покупают в качестве первого жилья, а банки охотно кредитуют.

Выбираем застройщика

Как бы не хотелось вам начать с выбора жилого комплекса – придётся потерпеть. В вопросе покупки недвижимости самое главное – надёжность застройщика, это одинаково важно как в том случае, когда вы планируете в последствии продать квартиру, так и в том, когда приобретаете её для проживания.

Первое правило здесь – чем строительная компания крупнее и известнее, тем лучше. Не забываем о том, что мы хотим в первую очередь сохранить свои средства, поэтому вкладываться в молодую компанию которая строит свой первый проект выглядит очень сомнительной инвестицией. Однако и крупный застройщик требует проверки. Сделать это самостоятельно не составит особого труда – сегодня вся необходимая вам для этого информация есть в интернете.

Для начала – посмотрите сколько всего объектов построено компанией, и сколько сейчас находится в процессе строительства. Если количество текущих активных строек в несколько раз превышает количество законченных объектов – это может быть аргументом для того, чтобы отнести застройщика к менее надежным. Причина проста – в случае возникновения сложностей компания вряд ли сможет «спасти» все проекты и скорее всего сосредоточится на более финансово выгодных (например тех, что уже почти достроены. А мы-то как раз собираемся покупать квартиру в объекте находящемся на начальном этапе).

Не менее важный фактор – наличие у застройщика завершенных проектов в вашем регионе. Например, если все удачные проекты были в соседней области, а в вашем городе компания только начала строительство первых объектов – стоит подумать. Безусловно – опыт и ресурсы у неё явно имеются, но бюрократические сложности никто не отменял.

Ещё одним важным пунктом в анализе строительной компании является проверка на отсутствие долгов и активных исполнительных производств. Данные о задолженностях можно посмотреть в проектной декларации объекта строительства, а о судах – на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у застройщика имеются дочерние предприятия (что является довольно распространённой практикой, когда для каждого проекта используется отдельное юридическое лицо), то не лишним будет проверить их все – вдруг обнаружится многомиллионный иск к головной компании?

Если по всем пунктам выбранная строительная компания вас устроила, то пора переходить к финальной проверке – отзывам в социальных сетях. Почитайте что пишут об уже сданных проектах, качестве стройки и отделки, переносах сроков сдачи и их причинах. Не имеет смысла наступать на грабли, если кто-то уже успел поставить себе шишку на лбу.

Выбираем жилой комплекс

Когда вы отобрали застройщиков – пора посмотреть на те объекты, которые находятся у них в работе. Как мы уже говорили ранее — проекты на финальной стадии строительства не подходят для инвестирования. Тем не менее, вы можете устроить себе экскурсию на такой объект, чтобы своими глазами оценить качество строительства.

Новые же проекты, или новые корпуса в случае строительства большого жилого комплекса – как раз то, что мы ищем. В идеале – если продажи квартир только что открылись, т.к. цена на старте – наиболее низкая.

При оценке жилого комплекса можно рассматривать множество параметров. Сюда входят и район города, в котором расположен объект, и архитектурный стиль, и технология строительства, и т.д. Подробно описывать все их не имеет смысла, просто имейте ввиду – дороже всего получиться продать квартиру в наиболее ликвидном месте, поэтому выбирая проект для инвестиции представьте, что покупаете квартиру для себя и планируете в ней жить. Устроит вас этот ЖК или вон тот мусоросжигательный завод в 5 км. вызывает вопросы? Если вопросы возникнут у вас – они будут и у ваших потенциальных покупателей.

Безусловно, есть моменты, которые сугубо индивидуальны. Если вам не очень нравится внешний вид фасадов дома на рекламных проспектах, это не значит, что дом не подходит для инвестиций. Но такие моменты как экология, транспортная доступность, инфраструктура – очень важны и им стоит уделить максимум внимания.

Важный нюанс: С 1-го июля 2019 года все новые объекты строятся и продаются с использованием эскроу-счетов. Пока в реализации остались проекты, которые используют старую схему, но практически все они находятся на финальных стадиях, а значит не очень подходят под инвестиции. С эскроу же всё просто и надёжно – застройщик получает проектное финансирование у банка и строит дом на эти заёмные средства. Оплата от покупателей за проданные квартиры поступает на специальный счёт, забрать деньги с которого он сможет только после полного завершения строительства.

Заключаем ДДУ, получаем ипотеку и считаем рентабельность

Выбрали квартиру – пора забронировать её и ознакомится с договором долевого участия. Один из самых важных пунктов, который нас интересует – возможность переуступки права собственности. Ведь если у нас не будет возможности продать квартиру в необходимый момент, то и нет смысла ничего затевать. Если застройщик не возражает против переуступки – заключаем договор бронирования и начинаем собирать документы для получения ипотеки.

Конечно, если у вас достаточно средств, чтобы полностью оплатить квартиру – ипотека вам не понадобится и бумажной волокиты будет существенно меньше. Но сбережения в таких размерах – скорее исключение из правил. Чаще всего суммы сбережений хватит разве что на первый взнос. Но в данной ситуации – первого взноса как раз достаточно. Особенно это актуально сейчас, когда банки предлагают кредиты по субсидированной ставке в 6,5 процентов.

Итак, перейдём к самому вкусному, и подсчитаем, сколько можно заработать инвестируя в недвижимость на этапе строительства. Предположим, что вы решили приобрести студию за 2 млн. рублей и продать её через год за 2,3 млн., непосредственно перед тем, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию.

Используя текущую государственную программу мы берем кредит на 20 лет с первым взносом 20% (400 000 рублей). Добавим сюда для простоты расчётов платежи по ипотеке за один год (а после платежей уже не будет, ведь мы продадим квартиру). При таких условиях ежемесячный платёж составит 12 000 рублей в месяц. Значит все наши вложения для покупки недвижимости составят 544 000 рублей.

Если продать квартиру за 2,3 млн. рублей и вычесть из неё сумму вложений и остаток долга перед банком (1 560 000 рублей), то прибыль составит 196 000 рублей , то есть примерно 27% за год. А такими процентами не может похвастаться ни один депозит.

Важно понимать, что этот расчёт – лишь пример. Сумму, на которую вырастет за год строительных работ цена квартиры, заранее рассчитать практически невозможно. В каких-то случаях результат может быть скромнее, а в каких-то – наоборот более впечатляющим.

Выходим в деньги и сложности при продаже

Как мы уже упоминали, лучшее время для продажи квартиры – когда дом уже почти полностью готов и застройщик готовится к вводу в эксплуатацию. Как правило этот процесс занимает несколько месяцев, они то будут самым золотым временем, для выхода из проекта.

Здесь крайне важно понимать, что купить квартиру – гораздо легче чем продать, а тянуть с продажей никак нельзя. Если продолжать выплачивать ипотечный кредит, то сумма затрат ежемесячно будет увеличиваться, и не смотря на то, что и стоимость квартиры тоже всё-таки ещё чуть-чуть подрастёт, существенных изменений ждать не придётся.

Если дом уже построен, а покупателя вы не нашли, то вы неизбежно попадаете в некую временную яму – от подписания акт приема-передачи квартиры до постановки дома на кадастровый учёт может пройти до полугода. Всё это время продать квартиру у вас не получится, за-то добавится статья расходов — коммунальные платежи.

Если же с поиском покупателя у вас проблем не возникло, то придётся столкнуться с ещё одной проблемой. Вы же наверняка не забыли, что приобретали квартиру в ипотеку? Значит вы в курсе, что в данный момент распоряжаться ей можете только с разрешения банка, выдавшего вам ипотеку. Продавать залоговые квартиры по переуступке права собственности банки не очень любят и часто ставят палки в колёса, вроде назначения для таких сделок всего несколько часов в день, когда вам нужно всё успеть.

Чтобы избежать этих проблем и продать квартиру вовремя по лучшей цене разумнее всего обратиться за помощью в агентство недвижимости . Конечно, стоимость услуг риелтора повлечёт снижение вашего дохода от инвестиции, но грамотный специалист сможет быстро найти покупателя и взять на себя все сложности по организации сделки в банке, а скорость на этом этапе – самое важное.

Просто представьте, что продать недвижимость до приёмки не удалось и вы угодили в полугодовое ожидание. Тогда только за одну ипотеку вы переплатите дополнительно 72 000 рублей, а сумма долга за это время сократится всего примерно на 20 000 рублей. Именно поэтому привлечение риелтора на этом этапе поможет вам зафиксировать свою прибыль и завершить проект на самых лучших условиях.

Какие вопросы следует задать застройщику поселка, покупая дом или участок? на сайте Недвио

Жизнь за городом несомненно имеет большие преимущества. Это чистый воздух, близость к природе, независимость от соседей и личное пространство для каждого члена семьи. Однако, при покупке загородной недвижимости, стоит задуматься какие вопросы следует задать застройщику поселка, каких подводных камней можно ожидать?

Поэтому, перед вложением денег в загородную недвижимость, нужно обратить внимание на следующие моменты: надежность девелопера, реальность проекта, статус земли, коммуникации и другие составляющие. Все вышеперечисленные вопросы и последствия невнимательного отношения к ним рассмотрены в данной статье.

Надежные девелоперы, реальные проекты

В первую очередь, при приобретении загородного дома, коттеджа или участка, нужно найти застройщика, на счету которого хотя бы есть пара удачных проектов. Конечно, любой девелопер старается сделать свой проект наиболее продаваемым и улучшенным, но в условиях конкуренции и с учетом рисков, это удается далеко не всем.

Выбирая строительную фирму, следует обратить внимание на ее сайт – благодаря этому, еще до посещения офиса, можно узнать о деятельности компании и строящихся объектах. Желательно узнать какие банки-партнеры кредитуют строительство. Если это крупные государственные учреждения, можно быть уверенным, строительство в любом случае будет завершено.

Крупнейшие девелоперы недвижимости в Подмосковье

1. ЛСР. Недвижимость-М

Девелоперская компания из Санкт-Петербурга, которая занимает все большую долю в застройке новых жилых комплексов Подмосковья. Проекты компании в МО:

• Новое Нахабино;
• Сакраменто;
• Новое Домодедово.

2. ГК МИЦ

Это крупный застройщик, имеющий большое количество наград. В арсенале компании более 20-ти выстроенных, проданных и в стадии строительства проектов. Забота о детях и удобства для взрослых – их девиз. Новые проекты:

3. ГК ПИК

Крупнейший застройщик в России. Строит жилье, как эконом-, так и бизнес-класса. Основные проекты:

• Оранж парк;
• «Красная горка» в Люберцах;
• Новокуркино в Химках.

Теперь, собственно, перейдем к основным вопросам, которые следует задать застройщику поселка или жилого комплекса.

Есть ли разрешение на строительные работы?

Девелопер должен, в обязательном порядке, иметь разрешение на проведение строительных работ. Этот документ называется – декларация о начале строительных работ. В ней указана площадь проекта, этажность здания, планировки, которые должны соответствовать настоящей постройке.

Какой статус земли?

Этот вопрос очень актуален. В противном случае, можно приобрести участок абсолютно непригодный для строительства или для постоянного проживания (без возможности получить прописку).

Еще, в Московской области, довольно часто продаются коттеджные дома или дачи, выстроенные на землях сельскохозяйственного назначения. Поэтому, приобретая их, придется проводить процедуру признания жилья благоустроенным и пригодным для проживания (через суд).

Чтобы избежать этого, нужно выбирать для покупки только земли со статусом «населенных пунктов», именно на них расположено большинство объектов ИЖС, ДНП, ЛПХ. Напомним:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
• ЛПХ (личного подсобного хозяйства).

Малоэтажные многоквартирные дома (таунхаусы, дуплексы и другие) – могут строиться на землях МЖС (для малоэтажного жилищного строительства). Все они не должны иметь более 3-х этажей, даже мансарды не должно быть, она уже считается 4-м этажом.

Как правильно оформить документы с застройщиком?

В основном, договор купли-продажи заключается одновременно с подписанием передаточного акта на строение. При этом, следует уточнить какие из документов готовы, какие застройщик может предоставить? После просмотра необходимых документов можно начинать оформление.

В частности, при оформлении ДКП с застройщиком нужно подписывать:

1. передаточный акт на постройку;
2. договор купли-продажи на участок;
3. передаточный акт на землю.

Сделку лучше всего оформлять нотариально, такие правовые документы оспариваются гораздо реже. Обычно нотариуса оплачивает покупатель. Обязательно поинтересуйтесь у застройщика, кто оплачивает сбор и регистрацию документов. Чтобы не возникла ситуация, когда клиент платит дважды, если покупатель заключал договор через посредника (риэлтерскую фирму).

Какие документы представляет застройщик:

1. правила пользования землей и застройкой;
2. проект межевания КП и его планировка;
3. право собственности на земельный участок;
4. договор купли-продажи.

Что именно входит в стоимость, заявленную застройщиком?

Это очень актуальный вопрос, потому что можно купить дом или таунхаус абсолютно без подведенных к ним коммуникаций. Самостоятельное проведение электричества, канализации, водопровода может обойтись до 1 млн. рублей. Кроме того, надо поинтересоваться техническими условиями и заявленными мощностями.

1. Коммуникации

Поинтересуйтесь на какой стадии строительства находятся котельные, трансформаторные станции, если девелопер самостоятельно занимается их постройкой? Если проект не предполагает подведения коммуникаций, спросите: есть ли возможность провести их самостоятельно?

2. Дороги

Дороги также имеют большое значение. Здесь следует задать вопрос: обустроен ли подъездной путь к дому, насколько он широкий и удобный?

Наличие или отсутствие хороших дорог значительно влияет на стоимость загородного жилья. Если их нет, время проезда до работы может значительно увеличиться, вплоть до нескольких часов, при плохих погодных условиях.

3. Инфраструктура

Чаще всего, в рекламе поселков, обещаются все известные блага цивилизации. Здесь следует обратить внимание на проектную декларацию, если в ней не прописан какой-либо пункт, то его и не будет на деле.

Многие семьи с маленькими детьми рассчитывают на то, что в поселке будут построены детские сады, школы, детские развлекательные центры – узнайте, есть ли они поблизости и за какое время девелопер собирается их построить? Бывают моменты, когда застройщику не удается продать все жилые объекты, тогда и строительство садов и школ, становиться крайне невыгодным. В этих случаях стройка затягивается на неопределенный срок, а то и вовсе прекращается. Поэтому о близко расположенной школе / детском саде придется забыть.

4. Обслуживание коммуникаций

Стоимость коттеджа во многом может зависеть от того, какая компания будет обслуживать коммуникации. И хотя, в основном, все фирмы предоставляют стандартный перечень услуг, следует заранее их уточнить, а также тарифы на них.

Не будет ли расширенных платежей (за садик, фитнес-центр и другие блага)? Следует помнить, что тарификация за городом совсем иная нежели в его черте.

5. Лес и водоемы

Не следует слепо верить рекламе. Лучше обязательно съездить и посмотреть «живъем», в каком окружении находится участок или коттеджный поселок.

Если он находится в непосредственной близости от леса и водоема – это естественно придаст ему добавочную стоимость. Даже если цена таких объектов будет выше рекламной — лучше не экономить. Ведь, в первую очередь, это чистый воздух, здоровая экология, нескучный досуг.

6. Строительные материалы, технологии для постройки коттеджей и домов

Девелоперы используют для постройки различные материалы и технологии, от этого зависит на сколько будет дорогим и экологически безопасным возведенное жилье. Поэтому обязательно узнайте из какого материала построен дом, какая технология использовалась при его постройке? Самыми дорогостоящими считаются дома из бруса и кирпича.

Также в строительстве домов активно применяются следующие технологии:

• монолитно-каркасная;
• панельная;
• монолитная;
• сборно-каркасная кирпичная.

• классический кирпич;
• газобетон;
• клееный брус;
• пенобетон;
• арболитовые блоки;
• керамические блоки.

Заключение

Какой дом или земельный участок выбрать, каждый решает для себя сам. Но не стоит гнаться за дешевизной и лучше подождать пару месяцев, если стройка только началась.

Кроме вопросов застройщику, посетите пару раз интересующий коттеджный поселок и убедитесь, идет ли стройка согласно проекту, соблюдены ли все заявленные сроки, соответствует ли увиденное рекламе? Бывают, конечно ситуации, когда все идет вразрез. Здесь важно взвешенно оценить причины. Если девелопер может внятно объяснить, почему приостановлены работы (просушка земель, другие работы, не бросающиеся в глаза), то не стоит сразу отказываться от приглянувшегося коттеджа или участка.

Сделки с недвижимостью

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.