Как оценить дом с земельным участком?

Как происходит оценка дома с земельным участком? Что нужно сделать для снижения рисков и «провисания по цене»?

В инструкции постараемся разобрать основные моменты и фишки, которые касаются оценки стоимости недвижимости (дом + участок) с актуальными изменениями на 2021 год.

Что такое оценка и для чего требуется процедура

Оценка жилого дома и участка – установка стоимости этой недвижимости с учетом ряда факторов.

В итоговую сумму закладывают цену:

• хозпостроек и дополнительных строений, расположенных на участке;
• объектов вспомогательного назначения (ворота, забор);
• коммуникаций, а также других.

Причины проведения оценки стоимости недвижимости разные. Процедура необходима для:

определения размера государственной пошлины (госпошлины);

расчета величины налога (сумма взимается при заключении сделок купли-продажи недвижимости);

вычисления величины выплат для ПФ (Пенсионного фонда);

оформления ипотеки (в банке будут проверять документы);

выставления дома и земельного участка в качестве залога;

ареста жилого строения и з/у;

необходимости определить страховые выплаты на дом;

расчета проектных инвестиций;

определения суммы, которая пойдет в качестве уставного капитала (если недвижимость вносится в уставный фонд);

раздела имущества при бракоразводном процессе;

возникновения любых других имущественных споров;

сноса недвижимости под новую застройку, а также во многих других случаях.

К примеру, оценка рыночной стоимости дома необходимо будет для объектов с незавершенным строительством.

Есть 2 варианта, как определить цену имущества:

• установить сумму самостоятельно;
• пригласить профессиональных оценщиков.

Первый вариант востребован при заключении договоров купли-продажи. Т.е. продавец выставляет стоимость вроде 2 000 000 рос. рублей. Покупатель или соглашается, или торгуется. Когда цена устроит 2 стороны, будет заключена сделка.

Чуть сложнее в ситуации, когда у нас ипотека, залоговые обязательства или государственные платежи (взносы налоги). Требуется профессиональный взгляд на характеристики недвижимости и ее стоимость.

Кем и на каких условиях проводится независимая оценка дома

Для выполнения работ приглашают лиц, соответствующих требованиям законодательства. Они должны:

быть членами СРО – саморегулируемых организаций (некоммерческих предприятий, деятельность которых контролирует государство);

иметь лицензию на работы по оценке движимого и недвижимого имущества;

застраховать гражданско-правовую ответственность на 300 000 рос. рублей или больше;

иметь хорошую репутацию на рынке.

Собственники недвижимости часто выбирают специалиста по оценке самостоятельно. При этом руководствуются стоимостью услуг, известностью.

Но зачастую банковские организации при оформлении ипотеки специально направляют граждан в конкретное СРО. Это нужно, чтобы финансовое учреждение не несло риски.

Банк давно договорился с представителями саморегулируемой организации, что оценка проводится по критериям №1, №2, №3, №4, а в результате выдаются документы №1, №2, №3, №4, №5.

Конечно, ничто не мешает человеку обратиться в другую организацию. Но это чревато проблемами с документами в будущем.

Схема сотрудничества с оценщиками

Клиент обращается в компанию и ставит задачу. Т.е. рассказывает, что за оценка требуется, кому, почему, на каких основаниях.

Компания составляет коммерческое предложение. В нем прописывают стоимость оценки, цель, вид, сроки выполнения заказа, специфику обращения, а также некоторые другие моменты.

Стороны достигают согласие по всем вопросам, после чего подписывают договор. В документ переносятся все моменты, которые были в КП. Дополнительно появляются другие (новые).

Клиент договаривается с компанией о дате визита оценщика. Желательно к приезду специалиста навести порядок в доме и на прилегающей территории.

Специалист приезжает в указанное время на ваш адрес для оценки стоимости недвижимости. Оценщик: 1) проверяет документы на имущество; 2) делать фотографии дома и участка; 3) смотрит, соответствует ли территория плану (самовольные постройки, лишние «элементы»).

Сведения, которые были получены при «выезде на местность», обрабатываются. В результате составляется официальный документ. В нем прописываются характеристики недвижимости + указывается ее стоимость.

Клиент может использовать полученные документы по собственному усмотрению. На основании полученной информации можно говорить о справедливой и «рыночной» цене.

Документы, которые необходимы для оценки

Люди часто спрашивают, какие документы нужны для оценки дома, когда их предоставлять, куда приносить.

Для заключения договора нужны:

паспорт гражданина РФ или иностранного государства (если собственников несколько, то документ предоставляется на всех);

свидетельство о праве собственности на недвижимость (с 2017 года Росреестр выдает не его, а просто выписку);

тех. документацию из БТИ;

паспорт на земельный участок.

Также необходимо предоставить информацию об имеющихся обременениях (арендаторы, ипотека, залог).

Способы оценки недвижимости

Существуют разные методы для определения «ценника». Специалисты уточнят каждый из них, расскажут о преимуществах и недостатках.

Аналоговый метод: смотрим, как продавались такие же дома

Суть способа в том, чтобы определить стоимость недвижимости на основе сделок с аналогичным имуществом в данной местности.

К примеру:

• в сентябре 2021 года похожий дом продали за 3 000 000 рублей;
• в ноябре 2021 г. подобный коттедж реализовали за 3 500 000 рублей;
• в январе 2021 г. дом, похожий на ваш, продали за 3 000 000.

Становится ясно, что недвижимость не может стоить меньше 3 000 000. Это и указывается в отчете.

Как правило, методика актуальна при заключении договоров купли-продажи недвижимости в крупных населенных пунктах.

Учитывают:

• расположение объекта;
• близость к транспортным коммуникациям;
• специфику подъездных путей, а также некоторые другие моменты.

Если сложно провести оценку жилого дома самостоятельно, лучше пригласить специалиста.

Затратный метод: подсчитываем убытки

Главная особенность способа – подсчет всех расходов, которые необходимы были для строительства и реконструкции.

В ходе оценки учитывают:

• стоимость прокладки коммуникаций (газ, вода, электричество);
• материал строительства дома (силикатные блоки, дерево, кирпич);
• расходы на отделку и благоустройство, а также многие другие.

Затратный метод актуален для оценки новых загородных домов, которые были возведены на территории коттеджных поселков.

Доходный метод: смотрим, сколько можно извлечь в будущем

Способ актуален при оценке коммерческой недвижимости. В нише жилых объектов встречается реже, но все равно имеет место быть. При определении стоимости учитывают рыночные расценки и прибыльность инвестирования.

Критерии, которые используются при оценке недвижимости

О них можно говорить долго. Все зависит от выбранного способа. Перед тем, как оценить стоимость дома и земельного участка, стоит почитать нормативы и документы, регулирующие процесс определения рыночной стоимости. Как правило, учитывают ряд факторов, влияющих на «ценник».

Местоположение объекта:

1. Крупный населенный пункт – +30-40% к стоимости.
2. Наличие социальной инфраструктуры – +5-25% к окончательной цене.
3. Доступность общественного транспорта (метро, автобусы, троллейбусы) — +3-30%.

Само собой, что недвижимость в отдаленной местности и чуть ли не на хуторах стоит гораздо дешевле.

Состояние дома — едва ли не ключевой фактор, влияющий на ценник:

• дом выполнен из кирпича — +3-7%;
• строение «моложе» 7 лет — +5-10%;
• площадь объекта превышает 80 м2 — +1-3%;
• дом продается по принципу «заезжай и живи», т.е. не требует ремонта и дополнительных вложений – +15-35% к итоговой стоимости;
• коммуникации отремонтированы и заменены на новые — +5-10% от итоговой стоимости;
• наличие раздельных комнат в жилом доме – +3-+5% от ценника;
• проект строительства современный — +15-35%;
• удобства в доме — +7-10% от итоговой цены.

Но есть и факторы, которые негативно влияют на стоимость недвижимости, приводят к понижению ценника:

ракушник выбран в качестве строительного материала – стоимость падает на -4-10%;

объект построен примерно 10-20 лет назад (или больше) – до -15% от цены;

удобства отсутствуют полностью или частично – -10-20% от ценника;

площадь объекта составляет меньше 60 м2 – -3-13%;

дом так и не был достроен, т.е. требуются вложения – -55-60% от итоговой цены;

покупателю придется вложить деньги, чтобы провести ремонт и реконструкцию — -10-35%;

комнаты смежные / проходные – -5% от стоимости;

сантехника старая, а трубы требуют замены — -2-5%.

Как оценить дом для продажи самостоятельно? По сути, вам нужно сесть и просчитать все плюсы / минусы.

Оценка стоимости участка

Здесь также есть критерии, которые позволяют понять увеличение или снижение окончательной цены.

Положительно сказываются на итоговом ценнике следующие факторы:

площадь участка более 3 соток – +2-3% к итоговой стоимости;

участок, на котором располагается дом, шире 12 м — +1-5%;

наличие асфальтовых дорого рядом с домом / коттеджем – +2-3%;

близость к транспортным коммуникациям – 2-6%;

расположение участка в равнинной местности – 3-9%;

наличие природных условия (речка, лес, парк, озеро) — +3-7%

подключением в населенном пункте центральной канализации и близость к объекту – 4-11%.

Но есть и целый список факторов, которые плохо / отрицательно / негативно влияют на стоимость:

• площадь участка составляет меньше 3 соток – -3-5%;
• расположение дома недалеко от источников загрязнения и промышленных объектов — -3-14%;
• участок неправильной формы — -2-4% от итогового ценника;
• проблемы с заездом на участок – -20-30%;
• сложности с транспортным коммуникациями и отсутствие автобусов / троллейбусов – -5-10%;
• отсутствие асфальтового покрытия дорог – -3-4%;
• расположение участка на склоне и перепады по высоте — -5-9%.

Если недвижимость приобреталась на условиях ипотечного кредитования, а долги за нее полностью погашены, то нужно быть осторожными. Продавец должен снять обременение и получить новую выписку в ЕГРП (Росреестре).

После оценки недвижимости объекту присваивается «категория» общего состояния:

• отличное;
• неудовлетворительное;
• удовлетворительное;
• хорошее;
• непригодное.

Если вы заказывали экспертизу в компании для жилья в ипотеку, то срок «годности» составляет 6 месяцев. Нужно успеть предоставить документы и справки. Если не вложитесь в сроки, то придется заказывать и оплачивать экспертизу еще раз.

Есть и некоторые другие детали, которые влияют на оценку стоимости загородного дома:

расположение имущества в престижном районе города (что автоматически обозначает привязку к больнице / школе и другим учреждениям);

приватизация недвижимости (если она оформлена по правилам, то ценник автоматически возрастает);

отсутствие зарегистрированных / прописанных (в таком случае объект можно продать гораздо дороже).

Часто спрашивают о том, стоит ли делать ремонт в доме перед продажей. Практика показывает, что все эти элитные дизайны и итальянские фрески редко окупаются. Максимум, на что может рассчитывать продавец, — возможность «отбить» 1/3 от затраченных на ремонт денег.

Но часто идут на другую уловку: в стремлении продать недвижимость дороже люди делают незначительный / косметический / легкий ремонт. Т.е. подклеивают обои, подкрашивают пол и делают все, чтобы «выглядело свежо». Такой ремонт не требует больших затрат, но недвижимость в глазах покупателя становится более ценной.

Сколько стоит оценка? Цены и факторы их формирования

Стоимость оценки загородного дома зависит от ряда факторов:

• площадь участка;
• площадь жилого объекта;
• наличие / отсутствие дополнительных построек;
• расположение недвижимости, а также многие другие нюансы.

Если говорить про Москву, то стоимость оценки участка площадью до 10 соток обойдется в 3 000 – 4 000 рос. рублей. Если площадь участка превышает 10 соток, то оценка для нотариуса будет стоить уже 5 000 – 7 000 рублей.

Цены на оценку жилого дома площадью 100 м2 и участка площадью до 10 соток установлены на уровне 6 000 – 9 000 рублей. Оценка загородного дома площадью более 500 м2 обойдется в 15 000 рос. руб. или больше.

Здесь появляется другая проблема. Вы хотели взять ипотеку и рассчитывали, что стоимость загородного дома оценят в 5 000 000 рублей (условно). Но по факту оказалось, что ценник, заявленный компанией, гораздо меньше — 4 300 000 руб.

Что делать в таком случае? Как поступить с условиями кредитования и предоставления средств?

Оценочная стоимость может повлиять на ряд условий:

• сумма ипотечного кредита;
• максимальный / максимальный срок предоставления ипотеки;
• размер процентной ставки.

В результате оценки заемщику выставляют сумму. Она может оказаться меньше той, на что мог рассчитывать человек (как правило, именно так и происходит). В результате заемщику нужно срочно где-то найти 500 000, 560 000, 600 000, 650 000, 700 000, 750 000, 800 000 рублей и больше.

Но что делать в таком случае? Есть несколько способов решить проблему:

выставить банку / компании требование о проведении повторной оценки (но будьте готовыми к тому, что придется платить деньги);

оформить на недостающую вам сумму потребительский кредит (что чревато дополнительными проблемами с выплатами, ведь вы и так «берете на себя» слишком много);

провести повторную экспертную оценку в другой компании по собственной инициативе;

постараться предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение (движимое и недвижимое имущество, дополнительные средства и так далее).

Что касается сроков проведения оценки объектов недвижимого имущества, то они составляют 3-5 рабочих дней. Все зависит от конкретной ситуации. Как правило, вы получите отчет спустя неделю. Потом останется только грамотно использовать его.

Если собрались оценить загородный дом и недвижимость для купли-продажи / ипотеки / залога / расчета и выплаты налогов, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией.

Когда самостоятельная процедура не представляется возможной, лучше обратиться к профессионалам. Они заключат договор, дадут официальные гарантии и сделают все необходимое буквально за 1 неделю. На руки вы получите отчет, которым сможете воспользоваться.