Правовой статус недостроенных домов

Приобретение жилья – личное дело каждого. Кому-то хочется сразу же очутиться в комфортабельном коттедже, кто-то предпочитает скромную квартирку; но находятся и желающие купить недостроенный дом.

Особенно характерен пик спроса на «недострой» в периоды кризиса в стране. О нюансах покупки, оформления в собственность недостроенного дома – далее.

Какой дом называют «недостроем»?

Так окрестили в народе дома, строительство которых ещё не завершено. Подобные строения всегда дешевле готовых и сданных в эксплуатацию домов, потому что речь идёт о конструкции, в которой ещё нельзя жить.

Это может быть только фундамент или фундамент и стены, а может быть полуготовый дом, в котором уже есть и крыша. В недостроенном доме часто не подведены все коммуникации.

Преимущества покупки такого дома в том, что стоит он гораздо дешевле готового дома. Вместе с тем и подводных камней здесь тоже немало.

Почему продают недострой?

Среди основных причин, по которым продают недострои, можно назвать:

отсутствие у хозяина средств для продолжения строительства;

изменились планы (например, отъезд на ПМЖ в другую страну или другой город);

неудачное расположение участка для подведения коммуникаций (заминки в оформлении документов, проблемы с проведением и др.).

Если вы хотите купить недостроенный дом, то лучше выбирать строение, которое продают по причине отсутствия у собственника финансов для дальнейшего строительства.

Нежелательно приобретать «коробку» без крыши. В таком состоянии помещение быстро теряет свои эксплуатационные характеристики: перепады температур, осадки — всё это негативно влияет на незащищённый строительный материал.

Покупка недостроенного дома: на что обратить внимание?

Покупка дома, строительство которого не завершено, с одной стороны — риск, а с другой – выгодное приобретение недвижимости.

Плюс в том, что возведение уже началось, масштабные и трудные работы (например, по укладке фундамента) уже окончены, выбран проект и какая-то часть дома уже есть.

Минусы покупки недостроя:

• проект дома разработан не по вашим желаниям;
• качество проделанных работ проверить можно лишь частично.

Выбирая недостроенный дом, акцентируйте внимание на всех мелочах: когда начато строительство? как сделан фундамент? какие материалы использовались?

Юридические моменты

Не стоит забывать и о юридической стороне вопроса. Следует узнать:

Кто собственник? Убедитесь в том, что продавец является собственником участка и недостроя. Важно, чтобы земля находилась именно в собственности, а не в аренде, и участок прошел процесс межевания.

Разрешена ли стройка на этом участке? Выясните законность начала строительства. Земля под домом должна иметь статус «под жилищное строительство». Статус «дачное строительство» не позволит построить на участке капитальное строение.

Всё ли в порядке с документацией? Обязательно изучите документы на дом и участок. Земля не должна иметь обременений, т.е. находиться в залоге или под арестом. Также поинтересуйтесь о перспективах развития данной территории: не планируется ли прохождение по участку автомобильных трасс, строительство заводов или многоэтажных жилых комплексов. Данную информацию можно узнать в территориальном земельном комитете. Продавец должен предоставить вам разрешение на строительство, что в дальнейшем облегчит введение дома в эксплуатацию. В ином случае вам придётся в будущем проходить все разрешительные инстанции. Иногда собственники продают свой недострой как участок земли со стройматериалами. В этом случае потребуйте у него накладные и чеки на стройматериалы, что в дальнейшем понадобится для оформления договора купли-продажи.

Соответствует ли недострой строительным нормам? Осуществить проверку и оценить качество постройки может только специалист, имеющий строительное или архитектурное образование. Выбирайте недострой, который возведён не более 2-3 лет назад.

Правильно ли подключены инженерные коммуникации? Проверка законности подключения к коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация) – важный момент. Попросите собственника предоставить договоры и платёжки, подтверждающие оплату подключения. Если коммуникации ещё не проложены, то поинтересуйтесь о возможностях, сроках и стоимости подключения к ним.

Финансовая сторона

Прикиньте расходы, которые потребуются для завершения строительства. И здесь тоже лучше посоветоваться со специалистом, который определит предстоящие затраты и причины «заморозки» стройки.

Одно дело, когда строительство остановлено из-за нехватки денег, и совсем другое, когда процесс «заморозили из-за ошибок, допущенных застройщиками. Специалист оценит качество фундамента, кладки и в целом всей конструкции.

Оформление сделки

Если собственник зарегистрировал недострой, то нужно заключить стандартный договор купли-продажи. Обязательно проверьте в договоре пункт «Предмет договора»; это должен быть именно дом, а не материалы, использованные для строительства.

В том случае, если в момент покупки у собственника зарегистрирован только участок, то оформляется договор уступки прав подряда.

Необходимые для оформления сделки документы:

• кадастровая выписка на дом и/или участок;
• договор купли-продажи/переуступки прав;
• разрешение на строительство;
• строительный паспорт дома;
• паспорт заявителя;
• нотариально заверенное разрешение на продажу от сособственников.

Регистрация недостроя

Для того чтобы ответить на вопрос о том, как зарегистрировать недостроенный дом в собственность, следует обратиться к нормам законодательства.

Ранее российское законодательство допускало возможность государственной регистрации объектов незавершённого строительства независимо от стадии «заморозки» строительства. Главным условием постановки недостроя на кадастровый учёт считалось наличие капитального фундамента (бетонного или кирпичного).

С 2015 года условия изменились. Для внесения недостроя в кадастровый реестр, необходимо, чтобы:

• земля под строением была оформлена в собственность (в аренду или бессрочное пользование);
• имелось разрешение на строительство;
• земля под недостроем предназначалась для возведения жилых объектов.

Недостроенный дом нельзя узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Правоустанавливающие документы на земельный участок:

• выписка из ЕГРП;
• договор пожизненной аренды или бессрочного пользования земельным участком;
• разрешение на строительство.

Если участок не зарегистрирован и не оформлен в собственность, то согласно ст.40 ФЗ-№ 218, постановка на учёт и регистрация прав проводится на дом и участок одновременно.

Кадастровый инженер заключает договор с владельцем недостроенного дома на изготовление техплана. На основании техплана недостроенный дом поставят на кадастровый учёт и выдадут выписку ЕГРН на объект незавершённого строительства. А вот право собственности на дом будет зарегистрировано только после ввода его в эксплуатацию.

Если владелец недостроенного объекта завершит строительство дома только через 10 лет после получения разрешения строительства, то нужно будет взять новый разрешительный документ (ст. 51 ГК РФ).

После завершения строительства в реестр недвижимости вносятся поправки, согласно которым индивидуальный жилой дом будет считаться оформленным в собственность.

Не оформленный в собственность недострой нельзя будет продать, подарить или передать по наследству. Осуществление таких сделок станет возможным только после государственной регистрации.

Нужно ли платить налог на недострой?

Многие владельцы недостроенной недвижимости ошибочно думают, что сначала необходимо возвести на участке дом, а уже потом узаконить и зарегистрировать его. Таким образом многие из них думают избежать уплаты налога на недвижимость.

В 2021 году объекты незавершенного строительства облагаются налогом на недвижимость по кадастру (0,6% от кадастровой стоимости). Если в течение 10 лет после приобретения участка дом не поставлен на кадастровый учёт, то на землю будет начислен двойной налог.

Если вы не знаете, как заплатить налог за недостроенный дом, то зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и сделайте это в несколько кликов.

Нюансы приобретения недостроя

Далее предлагаем разъяснения по самым актуальным вопросам, связанным с покупкой недостроенного дома.

Можно ли купить недостроенный дом на материнский капитал?

Нельзя. Сделки купли/продажи по объектам незавершённого строительства не производятся с привлечением маткапитала, даже если это официально зарегистрированный недострой.

В соответствии с ПП № 862, жилищные субсидии выделяются для приобретения жилой площади и улучшения условий проживания. Недострой не считается жилым объектом, поэтому семейный сертификат при покупке такого объекта использовать невозможно.

Можно ли взять ипотеку на недостроенный дом?

Получить ипотеку на недостроенный частный дом можно, но только при соответствии объекта ряду условий, а именно:

Дом должно быть поставлен на кадастровый учёт в БТИ как объект незавершённого строительства.

Строительство должно быть завершено как минимум на 50%.

В банке необходимо предоставить готовый согласованный план строительства.

К участку должны быть подведены коммуникации.

Для оформления ипотеки нужно собрать следующий пакет документов:

• копия трудовой книжки с печатью организации и подписью работодателя;
• справка о доходах;
• документы на объект залога;
• документы на поручителя.

Можно ли прописаться в частном недостроенном доме?

Регистрация в недостроенном доме возможна, если объект признан пригодным для проживания. Это означает, определённую степень готовности строения для заселения, что подтверждается актами госорганов. В иных случаях прописаться в недостроенном доме будет невозможно.

Итак, покупка недостроенного дома может оказаться весьма выгодным приобретением или, наоборот, станет обузой, которую вы попытаетесь перепродать другому.

Чтобы свести риски к минимуму, перед выбором объекта незавершённого строительства обратитесь к экспертам, которые смогут провести профессиональную оценку состояния будущего дома и подсчитают примерную сумму расходов на его завершение.

Как достроить недострой частного дома

Покупка недостроенного или готового дома связана с множеством тонкостей. На что обращать внимание в первую очередь? Какие документы вам понадобятся? Насколько вообще это выгодно? Разбираемся вместе.

Для удобства мы разделили материал на две части. Сначала подробно поговорим про недостроенный дом, потом — про готовый.

Итак, покупка недостроенного коттеджа. Дело рискованное, но при этом выгодное. Если вы не хотите заниматься стройкой с нуля, такой вариант обойдется вам в два-три раза дешевле, чем полностью готовый дом.

Недострой может быть трех видов:

1. когда возведен только фундамент либо фундамент + коробка.
2. Дом под черновую отделку: здание построено, но не проведены коммуникации.
3. Дом под чистовую отделку: после внутреннего ремонта готов к проживанию.

2 и 3 — это хорошие варианты: такой коттедж можно купить и не торопясь приводить в порядок. В первом случае лучше не рисковать — вполне может получиться так, что вам придется сносить все и строить с нуля.

Пакет документов, который следует запросить у продавца:

• Кадастровый паспорт на дом;
• Кадастровый паспорт на участок;
• Разрешение на строительство;
• Список с перечнем выполненных работ (желательно, но не обязательно).

Если собственник зарегистрировал право на незавершенное строительство, вы заключаете обычный договор купли-продажи. При этом обязательно проверьте, что предмет договора — именно дом, а не материалы, которые были использованы при стройке.

Второй вариант — когда зарегистрирован только участок. В этом случае вы оформляете договор уступки прав подряда.

Пакет документов для сделки:

• Выписки из кадастра на дом и участок;
• Договор купли-продажи;
• Разрешение нотариуса;
• Разрешение на строительство;
• Строительный паспорт дома;
• Заявление в местную администрацию.

Сразу после покупки вы оформляете право собственности на дом. Если в доле не один человек, а несколько — родственники или супруги продавца — от каждого совладельца нужно нотариально заверенное разрешение на продажу.

Хороший вариант, если вы не хотите связываться со стройкой и готовы потратить больше денег. В этом случае тоже нужно быть очень внимательным — во-первых, при проверке состояния коттеджа. Во-вторых, при оформлении документов.

Оценить дом можно самостоятельно или с помощью приглашенного эксперта. Вот небольшой чек-лист для тех, кто будет делать это сам.

1. Смотрите дом весной. Снег как минимум скрывает особенности рельефа на участке. А весной вы увидите, затапливает ли подвал, хорошая ли гидроизоляция у фундамента. Сырые углы — уже повод задуматься.
2. Оцените чердак и кровлю. Не протекает ли крыша? Правильно ли уложена кровля? Это можно понять по подтекам на внешних стенах и канавкам от воды вокруг здания.
3. Проверьте, как открываются двери. Если с усилием и со скрипом — коттедж дал неправильную усадку. То же относится к окнам. Кстати, сразу проверьте, не протекают ли стеклопакеты.
4. Попросите хозяина включить все системы — электричество, отопление, воду. Убедитесь, что все исправно.
5. Узнайте, как подается вода. Включите котел — через полчаса батареи должны стать теплыми.
6. Осмотрите пол и стены. Их ровность — своеобразная лакмусовая бумажка общего качества стройки. Проверить можно обычным строительным уровнем — он стоит недорого.
7. Слейте воду в унитазе и посмотрите, как быстро она уходит. На канализационных трубах не должно быть влаги.

Если дом прошел проверку по всем пунктам — скорее всего, все в порядке. Но всегда есть нюансы — именно поэтому лучше все же обратиться к профессионалу.

Пакет документов для покупки готового дома:

• Правоустанавливающие документы на дом;
• Техпаспорт домовладения;
• Техпаспорт здания;
• Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в доме никто не зарегистрирован;
• Документы на участок;
• Кадастровый план участка.

Напоследок — несколько тонкостей, актуальных при покупке как недостроенного, так и готового дома.

1. Убедитесь, что у продавца нет межевых споров с соседями. Площадь участка должна точно соответствовать плану территории. Документы с границами земельных наделов предоставляет собственник. Плюс вы всегда можете поговорить с соседями.
2. Проверьте, что участок не имеет обременений — не находится в залоге, на него не наложен арест или взыскания. Информацию проверяет нотариус по реестру.
3. Узнайте историю дома: как оформлялись все предыдущие сделки с ним. Если коттедж несколько раз перепродавали, убедитесь, что предыдущие договоры были оформлены корректно: зарегистрированы, заверены нотариально.
4. Запросите проектную документацию на дом и инженерные системы, схемы разводки всех коммуникаций. Это пригодится для будущей эксплуатации коттеджа.
5. Изучите техпаспорт БТИ. Убедитесь, что в доме нет незаконных перепланировок, а все строения на участке возведены законно.