Стройка: пошаговая инструкция

Мы расскажем вам, как ничего не забыть, проконтролировать качество и на чем можно сэкономить на разных этапах строительства.

Предпроектные работы

Получение разрешения на строительство

Чтобы возвести дом на участке ИЖС, следует вначале получить разрешение на строительство – это застрахует вас от возможных нарушений.

В сети появилось множество предложений от компаний, готовых за немалую плату заниматься сбором бумаг, стоять в очередях, получая необходимые согласования и разрешения. Но в большинстве случаев этот этап можно пройти самостоятельно – здесь все просто.

Если вы собственник участка (об этом свидетельствует выписка из Единого госреестра недвижимости – ЕГРН), обращаетесь в местную администрацию с заявлением о предоставлении вам градостроительного плана участка. Причем не напрямую, а через МФЦ или Единый портал госуслуг.

Из документов вам потребуется только паспорт. И все! С 2017 года весь документооборот в сфере недвижимости осуществляется только в электронном виде, поэтому никакие справки, свидетельства о собственности на гербовой бумаге не нужны. Запрашивать недостающие документы – не ваша забота: этим должны заниматься чиновники. Градостроительный план вам обязаны предоставить бесплатно в течение 20 рабочих дней с момента регистрации заявления.

Градостроительный план – это схема с подробной выпиской, где указано, что можно строить на данном участке и какие имеются ограничения.

На основании градостроительного плана нужно составить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), на которой должны быть указаны расположение дома и его основные характеристики.

СПОЗУ – это часть проектной документации. Если вы заказываете проект, схема должна быть в ее составе. Если приобретаете готовый, обратитесь с градпланом к продавцу – ее сделают быстро. Более того, схему можно нарисовать самостоятельно – разумеется, с соблюдением стандартов к оформлению документации (ориентируйтесь на проверенные образцы в cети).

Теперь, также через МФЦ, подаете заявление, прикладываете СПОЗУ и градостроительный план – и в течение семи рабочих дней получаете разрешение на строительство со сроком действия 10 лет.

Важно! «Дачная амнистия» для будущих владельцев домов ИЖС пока действует, но в усеченном режиме. Легализовать постройку задним числом еще можно. Но с марта 2018 года процедура усложнится.

Получение ТУ на технологическое присоединение к сетям

Итак, разрешение на строительство у вас уже есть. Теперь, пока ведется рабочее проектирование или подгонка готового проекта под требования градплана, самое время заняться получением ТУ на присоединение к сетям электроснабжения, а также (если есть) – водопровода, канализации, газоснабжения. Делать это желательно именно сейчас, чтобы потом не пришлось менять проект на ходу.

Нюансов здесь множество: состояние сетей, уровень инженерной подготовки участка (новый он либо со старыми постройками), региональная специфика.

В новых коттеджных поселках все работы по получению ТУ, проектированию и прокладке внешних сетей проводятся централизованно. Для территорий со сложившейся застройкой оптимальный вариант экономии денег и времени – кооперация с соседями и общение с поставщиками через МФЦ либо портал госуслуг.

Геологические изыскания, гидрогеологоразведка

К предпроектным работам относятся также геологические изыскания, позволяющие определить состав и подвижность грунтов, уровень грунтовых вод и, в конечном счете, выбрать оптимальный тип и конструкцию фундамента. Геологические изыскания обязательны, если планируется строительство каменного коттеджа, и крайне желательны, если речь о деревянном или каркасном.

Если центрального водопровода нет, а вы планируете водоснабжение из мелкозаглубленных скважин или колодцев, желательно провести гидрогеологоразведку: пригласить специалиста, который, сделав несколько контрольных скважин в разных концах участка, поможет найти водоносные пласты, а также определиться с выбором оборудования для локальной канализации.

Какие ошибки допускают застройщики при возведении частных домов?

Роман Филасов, генеральный директор компании «СтройДомТраст»

«Хочу обратить ваше внимание на типичные ошибки, недопустимые пристроительстве дома.

• Фундамент – основа здания. При его заливке обязательно используйте вибропресс. Неудаленные из бетона воздушные пузырьки снижают монолитность и прочность основания. При послойной заливке фундамента образуются неоднородные участки из неравномерно высохшего слоящегося бетона. Они легко пропускают влагу и первыми начинают разрушаться.
• Изоляция стен цоколя, фундамента и кровли, уложенная в неправильном порядке, сводит к нулю результаты теплоизоляционных работ. Уложенный снаружи паробарьер с первого же дня эксплуатации удерживает конденсат в стеновом материале. Установленные изнутри теплоизоляционные плиты накапливают стремящуюся наружу влагу.
• Крепеж, не соответствующий кровельному материалу, становится причиной протекания крыши. Неправильная фиксация крепежных элементов приводит к повреждению покрытия в ходе его эксплуатации.
• Перенос прокладки инженерных систем с начального на финальный этап строительства становится причиной нарушения несущей способности, тепло- и гидроизоляции стен, перекрытий, кровельной конструкции.
• Отказ от создания строительной четверти в оконных и дверных проемах снижает их теплоизоляцию. Монтажная пена в зазорах между рамой и стеной эффективна только первые два-три года, затем она крошится и впускает в коттедж сквозняки.»

Собственно проектирование

Как показывает практика, еще до покупки участка заказчик в общих чертах представляет, каким хочет видеть свой дом. Но реалии то и дело вносят свои коррективы. Поэтому проектирование едва ли можно выделить в отдельный этап.

Внесения изменений в проект могут осуществляться вплоть до финальной стадии. Тем не менее, до момента получения разрешения на строительство речь идет, в основном, об эскизном проектировании и укрупненных сметах, после – о рабочих чертежах и детальных сметах.

В любом случае, желательно, чтобы стройка начиналась, когда проект уже готов – вплоть до визуализации ландшафтных и интерьерных решений. Современные средства визуализации позволяют «прогуляться» по коттеджу еще до того, как рабочие выйдут на площадку. Ведь в бумажную версию или в виртуальную модель проекта можно внести любые изменения – это почти бесплатно.

Дальнейшие переделки становятся платными, а подчас и неоправданно дорогими.

На чем еще можно сэкономить при проектировании?

Наличие детальной сметы позволяет отказаться от покупки материалов с запасом, а также существенно уменьшить затраты, дожидаясь сезонных скидок либо заменив дорогие материалы более доступными аналогами (разумеется, не в ущерб качеству).

Подготовительные работы

Итак, проектная документация готова, старт стройке дан. О чем важно позаботиться на начальной стадии?

• Во-первых, подготовить проезд для строительной техники и транспорта к месту разгрузки материалов.
• Во-вторых, обеспечить место ночлега для рабочих. Аренда или покупка бытовки либо блок-контейнера – оправданный вариант, если стройка большая и надолго (например, застраиваются несколько участков). Если же вы частник, лучше начать застройку с сарая-времянки, который потом пригодится в хозяйстве.
• В-третьих, обеспечить стройку электричеством хотя бы по временной схеме. Например, договориться с соседями. Использование бензиновых генераторов сказывается и на сроках, и на ценах работ.

Если подготовительные работы планируются на осенне-зимний период, готовиться придется более тщательно.

Здесь, прежде всего, следует позаботиться об освещении объекта (обычно используются влагозащищенные прожекторы), и о том, чтобы подвозимые материалы не пачкались и не омывались дождями. Поэтому, площадку с навесом для временного хранения следует готовить основательнее, нежели весной или летом.

Нулевой цикл: фундамент качества

В состав работ нулевого цикла входит все, что ниже отметки пола первого этажа. На загородном участке это расчистка и подсыпка территории, земляные работы, связанные с прокладкой траншей, устройство котлованов и песчаного основания. Финальная часть – готовый фундамент.

Обращаем ваше внимание, что именно от качества работ нулевого цикла зависит срок службы здания. Здесь требуется тщательный контроль со стороны заказчика. Накладки могут случиться на любом этапе. Но ошибки и недоделки кровли устранить несложно, а недосмотр при подготовке основания будущей стройки может привести к неприятным и неустранимым последствиям.

Важно! Заверения производителей винтовых свай, что их изделия оптимальны для проблемных грунтов, часто расслабляют заказчиков. Но если вы планируете облегченный фундамент на винтовых сваях, это не отменяет необходимости геологических изысканий, осушения территории и подготовки основания.

Монтаж коробки здания: стены и кровля

Вне зависимости от того, какие материалы выбраны для стен и кровли, правило одно: чем быстрее дом будет возведен под крышу, тем экономичнее.

Монтаж домокомплекта из сэндвич-панелей (заводских) занимает считанные дни, из клееного бруса – недели, из пеноблоков или кирпича – месяцы.

Конечно, если вы не профессиональ-ный строитель, то вряд ли заметите отступления от технологии. Важный для вас показатель качества работы строительной бригады – соблюдение всех заданных проектом геометрических размеров, горизонталей и вертикалей.

Поэтому, пока возводятся стены, а особенно на начальном этапе, когда происходит притирка отношений «заказчик – подрядчик», вам желательно почаще наведываться на стройку, брать в руки пузырьковый строительный уровень, рулетку и проверять вертикальность стен.

Не давайте рабочим шансов расслабиться. В этом случае, когда дело дойдет до кровли, они привыкнут к контролю, а расслабиться сможете вы.

Важно! Осень или зима – не самое благоприятное время для стройки. Поэтому разумное решение, если работы пришлись на данный период, – возведение тента и лесов из армированной пленки. Это удорожает монтажные работы, но позволяет продлить строительный сезон.

Двери, окна, утепление

Если коттедж возведен под крышу, и в нем уже есть окна и двери, можно начинать монтаж инженерии и внутреннюю отделку. Если двери и окна монтировали не каменщики или монтажники-универсалы (которые уже привыкли к вашей бдительности), также проверьте, чтобы не было перекосов.

Монтаж систем отопления и водоснабжения, печей и каминов, а также установку отопительного оборудования лучше доверить не бригаде «на все руки» (хотя они, скорее всего, готовы взяться за освоение вашего бюджета), а профессионалам. Во-первых, это дает право на гарантийное обслуживание. Во-вторых, у специалистов есть и оборудование, и необходимый опыт. К тому же не факт, что их услуги будут дороже – ведь ваши подрядчики, называя цену, скорее всего, будут ориентироваться на расценки специализированных компаний.

Финал: регистрация объекта

Итак, вы подписали акты приемки инженерного оборудования, счетчики опломбированы, из кранов течет вода.

Чтобы вы могли поселиться и прописаться в новом доме, необходимо получить свидетельство о праве собственности на сформированный объект недвижимости и заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. В прежние годы процедура ввода объекта в эксплуатацию была не из легких и требовала множества согласований и соответствующего разрешения (оно выдавалось органом местного самоуправления на основании акта сдачи-приемки и заключения межведомственной комиссии).

Сегодня пока еще возможна легализация самостроя, а также регистрация в упрощенном порядке – без разрешения на ввод, только на основании подготовленного кадастровыми инженерами технического плана (последний показывает привязку объекта к местности, содержит его план и основные технические характеристики: площадь, материал стен и т. п.).

Упрощенный порядок, как уже сказано, действует до марта 2018 года. Далее процедура усложнится, но все детали пока неизвестны, поэтому откладывать в долгий ящик оформление разрешения на строительство все-таки не стоит.

Поздравляем: вы построили загородный дом!

Как спроектировать и построить дом самому?

Предварительная работа перед строительством дома включает несколько этапов: подготовительный период, составление эскизов, создание рабочих чертежей и схем коммуникаций. Как спроектировать и построить дом самому? Рассмотрим все этапы в деталях.

Подготовительный период

• 

Перед строительством составляется схема участка в виде конфигурации, с рельефом местности, отметкой деревьев и других элементов. Наносятся схемы проходящих через участок коммуникаций (водопровод, кабель, газопровод).

Общая схема расположения комнат:

Пректы домов и коттеджей выполняются с многочисленными помещениями разного назначения. Прежде всего нужна детальная проработка планировки комнат. При этом должны учитываться следующие факторы:

• количество проживающих и наличие отдельных семей (взрослые дети, родители);
• наличие маленьких детей;
• предполагаемое количество гостей и возможность их комфортного пребывания в доме и на участке.

• 

От этих факторов зависит планировка прихожей, гостиной, кабинета, спален, наличие отдельных входов, санузлов, ванных комнат, кухонь, котельной и мастерской, стоянок для машин и гаражных помещений, лестницы на верхние этажи. Необходимо решить, где будет сауна: в отдельном строении или в подвале. Если семья любит растения, то можно разместить в доме или пристроить к нему небольшую оранжерею. Возможно, мансарда будет построена без отопления и рассчитана только на летний период. Все помещения должны быть размещены оптимально и с минимальными затратами.

Эскиз фасада дома

• 

Многие проекты домов создаются с красивым внешним видом фасада. Его следует нарисовать с каждой стороны, потом совместить и увязать с внутренней планировкой и размещением окон. От материала стен зависит вид фундамента. Также следует решить, нужны ли подвальные помещения и погреб. Для этого надо знать, насколько близко подходят грунтовые воды. Сразу нужно выбрать форму крыши, чтобы дом выглядел красиво. Слишком сложная форма может привести к протечкам от осадков. Окна должны быть большими, чтобы придать дому легкость и сделать его светлей внутри. При этом не стоит бояться холода, так как можно установить современные энергосберегающие стеклопакеты. Их можно заказать любой формы и украсить резными ставнями или коваными цветочными решетками.

Важным местом является главный вход

Нужно определить, как будет выглядеть крыльцо и будет ли удобно на него подниматься. Где будет входная дверь и козырек над ней? Какие будут входы в гараж, тип и расположение ворот для въезда машин? Как выходить во двор и из каких комнат? Каким образом защитить входные двери от осадков? Дом должен гармонично сочетаться с ландшафтом участка.

• 

Детальная проработка планировки комнат

Как правильно спроектировать дом с рациональным использованием помещений? Рассмотрим каждое из них отдельно.

Прихожая: Прихожая обычно бывает общей для всех. Если в доме будет несколько семей, нужно продумать, как в него заходить, чтобы не мешать друг другу. Из прихожей удобно сделать выходы в гостиную и в гараж. Нужно определить расположение и конструкцию лестницы на второй этаж. Она должна находиться внутри дома, чтобы зимой не приходилось чистить ее от снега.

Гостиная: Прежде всего нужно сделать так, чтобы гостиная была наиболее функциональной. Для этого она должна быть местом приема гостей, совместного проведения досуга, столовой. В ней можно расположить камин, под который нужен отдельный фундамент. Гостиная должна быть правильно разделена на функциональные зоны. Часто в ней располагают лестницу, ведущую наверх.

Кухня: Кухня планируется таким образом, чтобы она была достаточно просторной и удобной для приготовления и приема пищи. Ее разделяют на зоны приготовления, горячей обработки и приема пищи, а также мойки посуды. Возможно, что для большой семьи понадобятся две кухни. В помещение должны легко помещаться приборы: плита, микроволновая печь, посудомоечная машина, раковина, холодильник, морозильный шкаф и различные электрические приборы: мясорубка, соковыжималка, миксер, кофемолка. Все должно располагаться свободно и компактно, чтобы хозяйка могла дотянуться рукой.

Ванная комната: В собственном доме ванная комната должна быть просторной и комфортной, чтобы разместить в ней все необходимое. Для этого нужна площадь не менее 5 м2. Санузел можно расположить в отдельном помещении.

Спальня: Спальня должна свободно вмещать кровать, трюмо, комод и тумбочки. В ней могут находиться также рабочий стол, телевизор, кресла и шкаф. Спален может быть несколько.

Детская комната: В детской комнате нужно обеспечить максимум функциональности. Она должна быть просторной, удобной для сна, отдыха, игр и спортивного уголка. Игрушки и одежду нужно убирать в шкафы.

Кабинет: В кабинете размещается рабочий стол, кресло, полки для книг и оргтехника. Желательно предусмотреть место под небольшой диван для отдыха. Просторный кабинет является удобным для деловых встреч. Общий вид дома следует несколько раз связать с планировкой комнат. Зарисовки фасадов и размещения комнат можно сделать в разных вариантах, после чего выбрать лучший. Основные параметры дома сводятся в одну таблицу, где указываются общие размеры дома, количество комнат, их площадь, высота потолков, количество и размеры дверей и окон.

Рабочий проект: Существуют специальные компьютерные программы, как спроектировать дом самому. При этом необязательно уметь чертить. Все это делает программа. С ее помощью можно представить в трехмерном изображении любые проекты домов. Просмотреть все этажи и продумать ремонт, мебель, дизайн и другие жизненно важные вещи для вас. Рекомендую представить себя маленьким человечком и походить в своих фантазиях по будущему дому. Вы можете представить себе вид из окон или где будете в будущем встречать рассвет с ароматной чашечкой кофе. Фото одного из этажей дома, изображено ниже.

• 

Чертежи составляются по эскизам, а затем по ним строители будут возводить дом. На генеральном плане участка размещается дом и остальные возводимые объекты, а также дорожки, ворота, выгребная яма, калитки, беседки, теплица, места для растений. План ориентируют по частям света. Размеры каждого элемента устанавливаются точно в масштабе. По плану лучше определяются места подвода коммуникаций и расположение дренажной системы.

Проектирование фундамента

Для определения типа фундамента следует иметь геологические данные о составе и свойствах грунта. Нагрузка на фундамент рассчитывается на основе данных эскизного проекта: массы стен, перекрытий, кровли, фундамента, снеговой и временной нагрузки. Временная и снеговая нагрузка считаются по усредненному показателю – 100 кг/м2. По этим данным выбирается тип фундамента. Обычно выбирают ленточный или свайно-ленточный железобетонный фундамент. В нем должны быть предусмотрены отверстия для ввода коммуникаций. Можно найти много вариантов, как спроектировать дом самому с такими фундаментами.

• 

Материалы стен и перекрытий:

Преимущества и недостатки материалов для возведения стен — это отдельная тема. Для строительства дома на долгий срок лучше всего подходит кирпич. За последнее время популярным материалом в малоэтажном строительстве становится пенобетон, газобетон, шлакобетон и другие аналогичные материалы, обладающие достаточной прочностью и долговечностью.

• 

Их несомненным преимуществом является низкая теплопроводность, что дает возможность строить недорогие и теплые дома. Многочисленные проекты домов из пеноблоков показывают, что они дешевле и легче, чем из монолитного бетона, и обладают меньшей, но достаточной несущей способностью. Перекрытие стен из пористого бетона лучше производить деревянным брусом, нагрузки от которого они легко выдерживают.

Проектирование крыши

Проекты домов большей частью предусматривают возведение двускатных, а для небольших домов — односкатных крыш. Для стропил применяется брус, а в качестве обрешетки используется доска.

• 

Кровля выполняется с возможностью пароизоляции и вентиляции, чтобы обеспечить ее защиту от влаги. Ее материалом может быть металлический профиль, популярной разновидностью которого является металлочерепица. Также используется мягкая кровля и еврошифер. Металлический профиль защищается цинковым покрытием, а также слоем полимера, который красиво выглядит и не разрушается под действием атмосферы.

Разводка электрических сетей: При выполнении электропроекта определяют общую мощность потребителей. Его выполняют лицензированные предприятия. В качестве технического задания к проекту служат архитектурные планы разводки освещения и электрики.

Водоснабжение и канализация: Перед тем как спроектировать дом самому, нужно выяснить, какие рядом есть ресурсы. Если близко проходит центральный водопровод, можно подключаться к нему. При этом на главном входе устанавливается счетчик. Водопровод и канализация проектируются в зависимости от максимального количества проживающих в доме, количества этажей и площади дома. Трубы канализации выводятся в центральную систему отвода стоков. Если ее нет, слив осуществляется в дренажную яму. При отсутствии централизованного водопровода должна буриться скважина или строиться колодец. Источник вносят в проект вместе со схемой автономного снабжения.

Система отопления: Проекты домов и коттеджей создаются под автономные системы отопления. Котел для дома устанавливается в отдельном помещении. Его мощность выбирается в зависимости от общего объема отапливаемых комнат. Тип котла зависит от применяемого топлива: газа, электричества или угля. Для каждого отапливаемого помещения подбираются радиаторы с расчетным количеством секций и составляется схема разводки труб подачи воды. В ней указывается все необходимое оборудование и его характеристики: бойлер, напорный бак, насос, фильтры, фурнитура.

Система вентиляции: Вентиляция дома обеспечивается за счет естественного и принудительного оттока воздуха из помещений. Для этого чертится план системы, где указывается разводка труб, их диаметры, места установки решеток и люков для обслуживания.

• 

Авторский надзор за строительством: После создания проекта следует проводить контроль за тем, как соблюдается технология возведения дома и прокладки коммуникаций. Составляется договор со строителями со ссылкой на проект. По этому документу производится контроль за правильностью выполнения работ.

Заключение: Как спроектировать дом самому? Для этого надо поэтапно выполнить работы по созданию рабочих чертежей, необходимых для строительства, а затем контролировать по ним качество работы. Приступите сегодня к своей мечте, желаем создать свой уникальный дом для счастья Вашей семьи…