Как правильно провести капитальный ремонт многоквартирного дома

Сроки ремонта зависят от выбранного вами способа формирования счета капитального ремонта:

• Счет фонда капитального ремонта
• Личный счет дома в банке

Если вы еще не определились со способом формирования, вам может помочь инструкция :

Региональная программа капитального ремонта рассчитана на 30 лет. В ней расписаны сроки проведения определенных работ (к примеру, ремонт крыши или водопровода) для каждого дома. Но, если вы приняли решение о накоплении средств на личном счете, вы сможете сделать капремонт раньше установленных сроков. Такая возможность есть и у тех, кто выбрал фонд, но только, если будут предоставлены доказательства того, что дом действительно нуждается в скором ремонте.

Вы можете узнать сроки выполнения работ в доме на сайте repair.mos.ru

Важно : если вы покупаете квартиру, к ней автоматически прилагается накопленный счет.

К списку обязательных для выполнения работ относятся :

• Ремонт внутридомовых инженерных систем :

1. Электроснабжения
2. Теплоснабжения
3. Газоснабжения
4. Водоснабжения (горячего и холодного)
5. Водоотведения (канализация)

• ​ Ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт
• Ремонт крыши
• Ремонт подвальных помещений
• Ремонт фасада
• Ремонт фундамента многоквартирного дома

Дополнительные виды работ :

• Ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики
• Ремонт пожарного водопровода
• Ремонт или замена мусоропровода
• Ремонт или замена внутреннего водостока Разработка и проведение экспертизы проектной документации, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов»

Досрочный капитальный ремонт (личный счет дома)

Если на собрании собственников был выбран вариант накопления средств на личном счете, вы сможете провести капитальный ремонт раньше принятых сроков.

Состояние домов проверяется каждый год, и, если это необходимо, сроки выполнения работ меняются в соответствии с полученной информацией.

Вы сможете самостоятельно выбрать подрядчика, а также виды работ — что следует починить или заменить.

Важно : в повестку собрания собственников жилья необходимо внести пункт о досрочном проведении капитального ремонта.

Досрочный капитальный ремонт (фонд капитального ремонта)

Вы можете провести капитальный ремонт дома досрочно, если предоставите доказательства того, что он действительно необходим (протекают трубы или крыша, сломан мусоропровод) .

В данном случае, фонд несет ответственность перед собственниками жилья за некачественное выполнение работ.

Состояние домов проверяется каждый год, и, если это необходимо, сроки выполнения работ меняются в соответствии с полученной информацией.

Важно : в повестку собрания собственников жилья необходимо внести пункт о досрочном проведении капитального ремонта.

Кредит на капитальный ремонт

В зависимости от банка, вы можете выбрать разные варианты кредита.

Важно : кредит будет доступен только тем собственникам, которые выбрали способом формирования личный счет многоквартирного дома.

В некоторых случаях, достаточно только тех средств, которые будут поступать на счет (личный или фонда) в будущем . В других, нужно будет предоставить имущественное обеспечение (это могут быть нежилые помещения из общей собственности) .

Важно : не забудьте о ежемесячном погашении процентов.

Если вы решили вынести вопрос о кредите на обсуждение, то в повестке собрания должны быть указаны следующие пункты :

• Получение кредита или займа
• Определение условий кредита
• Погашение кредита за счет фонда капитального ремонта
• Уплата процентов
• Получение гарантии или поручительства по кредиту
• Условия получения гарантии или поручительства
• Оплата расходов на получение гарантии или поручительства за счет фонда капитального ремонта

Кредит может взять :

• Товарищество собственников жилья
• Жилищный кооператив
• Жилищно-строительный кооператив
• Управляющая организация
• Уполномоченное лицо (при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений)

Проведите собрание собственников жилья

В первую очередь вы должны выбрать уполномоченного представителя, который будет принимать работу и подписывать акты. В случае, если вас не удовлетворит качество выполненных работ — без подписи представителя они не будут оплачены.

В повестку должны входить :

• Принятие решения о проведении капитального ремонта
• Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту (обязательные и дополнительные работы)
• Смета расходов на капитальный ремонт
• Сроки проведения капитального ремонта (не позднее планируемых)
• Источники финансирования капитального ремонта
• Выбор уполномоченного лица

Если планируется :

• Досрочное проведение капитального ремонта
• Получение кредита или займа на капитальный ремонт

Важно : решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2-х третей голосов от общего числа голосов в многоквартирном доме.

Найдите подрядчика для выполнения работ (личный счет дома)

Вы будете нести ответственность за финансовые потери, в случае, если подрядчик не выполнит своих обязательств.

Для того, чтобы этого не случилось, государство устраивает конкурс, по итогам которого будут выбраны наиболее надежные компании, к которым вы впоследствии сможете обратиться.

Если вы решили выбрать подрядчика самостоятельно, предварительно наведите справки о компании.

• Профиль работы (если компания берется за выполнение любых работ, задумайтесь о качестве оказываемых услуг)
• Опыт работы (сколько лет компания находится на рынке)
• Есть ли у компании лицензия на выполнение определенного вида работ
• Квалифицирован ли персонал
• Были ли жалобы на качество выполненной работы

Если есть возможность, также проверьте, имеется ли у компании налоговая задолженность.

Проведите капитальный ремонт (личный счет дома)

Важно : капитальный ремонт не может быть проведен позже установленных программой сроков.

Если собственники жилья в многоквартирном доме, выбравшие личный счет для накоплений, не выполнили ремонт в сроки, установленные программой — орган местного самоуправления принимает решение об открытии счета в фонде капитального ремонта на данный дом и уведомляет об этом собственников.

Собственник, выбранный уполномоченным лицом должен перевести все средства с личного счета дома в банке на счет фонда. Если это не будет сделано в установленные сроки, орган местного самоуправления в праве обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на счете в банке.

Ответственность за проведение капитального ремонта ложится на собственников. После того, как вы выбрали подрядчика (подрядчиков) и заключили с ним (ними) договора, вы будете принимать все работы, проводимые в вашем доме.

Контролируйте выполнение работ, так как непосредственными заказчиками выступаете именно вы. Если качество ремонта не будет вас устраивать, все конфликты будут улаживаться непосредственно между вами и подрядчиком.

После приемки работ уполномоченным лицом, ваш капитальный ремонт будет считаться проведенным. Перевод денежной суммы должен осуществляться «прозрачно», с соблюдением всех процедур (заключение договора, предоставление чека и т.д.) .

Проведите капитальный ремонт (фонд капитального ремонта)

Не менее чем за шесть месяцев до срока начала капитального ремонта, вам будет направлено предложение о его проведении вместе со всей необходимой документацией (перечень и объем услуг, их стоимость и т.д.) .

Вы должны провести еще одно собрание собственников жилья, на котором нужно будет определить или утвердить следующие пункты :

• Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту
• Смета расходов на капитальный ремонт
• Сроки проведения капитального ремонта
• Источники финансирования капитального ремонта
• Уполномоченное лицо

Если вы не примите решение (не проведете собрание собственников жилья) до истечения срока, орган местного самоуправления примет его за вас, и нанятая организация начнет работы по проведению капитального ремонта в срок, указанный в предложении.

Таким образом, фонд берет основную работу по подготовке и проведению капитального ремонта на себя. В это входит и выбор подрядчика, и составления смет, договоров, урегулирование вопросов и т.д.

Как говорилось выше, фонд несет ответственность перед собственниками жилья и должен возместить причиненные убытки (если они имели место быть) в размере суммы взносов, накопившихся на счете конкретного дома (под убытками имеются в виду некачественно выполненные или не выполненные вовсе работы) .

Как проводится капитальный ремонт жилых домов?

Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить (разд. 2 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр).

Источники финансирования капитального ремонта

Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).

При этом законом субъекта РФ может быть предусмотрена компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт следующим категориям граждан (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ст. 1 Закона г. Москвы от 23.03.2016 N 10; п. 1.2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.04.2016 N 161-ПП):

• одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 процентов, 80 лет — в размере 100 процентов;
• проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 процентов, 80 лет — в размере 100 процентов.

Кроме того, инвалидам I и II группы, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50 процентов указанного взноса (ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):

1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет.

В этом случае решением общего собрания собственников помещений должен быть определен размер взносов (который не может быть меньше установленного минимального размера), владелец специального счета (например, ТСЖ или жилищный кооператив) и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ);

2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Региональный оператор создается на основании нормативно-правового акта субъекта РФ (ст. 167, гл. 17 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).

Субъект РФ также утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ст. 168 ЖК РФ):

• перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
• перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
• плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
• очередность проведения капитального ремонта.

Следует учитывать, что средства, перечисленные вами на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ).

Примечание. В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда РФ очередность ремонта определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное его проведение, в частности, в тех домах, проживание в которых опасно для жизни или здоровья граждан. При этом очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы, которая ее установила, могут быть оспорены ( Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).

При этом собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт вне зависимости от того, был ли заключен договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта между собственником помещения в многоквартирном доме и региональным оператором (Письмо Минстроя России от 05.08.2015 N 24470-ОД/04).

Если до наступления установленного региональной программой срока капитального ремонта общего имущества в МКД были выполнены отдельные работы по такому ремонту и их оплата была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, средства в размере стоимости этих работ (но не свыше предельной стоимости) засчитываются в установленном порядке в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ; Постановление Правительства Москвы от 06.06.2016 N 306-ПП).

Срок уплаты взносов на капитальный ремонт

Оплата расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (далее — публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Примечание. Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника — публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей ( Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Иные сроки установлены, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации. В этом случае обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Срок и порядок уведомления собственников помещений о проведении капитального ремонта

Отметим, что подобные региональные программы в настоящее время утверждены не во всех субъектах РФ.

Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.

В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок представления собственникам помещений указанных предложений. Так, например, в г. Москве предложения должны быть направлены собственникам не менее чем за месяц до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества дома (ч. 3, 4 ст. 189 ЖК РФ; п. 1(1).1 Постановления Правительства Москвы от 17.02.2015 N 65-ПП).

Порядок принятия собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта

После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04):

1) перечень работ;

2) смету расходов;

3) сроки проведения;

4) источники финансирования;

5) порядок привлечения подрядных организаций;

6) порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;

7) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.

Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение трех месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимается органом местного самоуправления в течение месяца со дня истечения срока принятия решения собственниками помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).

В г. Москве решение о формировании фонда капитального ремонта принимается Департаментом капитального ремонта города Москвы (п. п. 4, 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.04.2011 N 104-ПП).

В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ. Например, в г. Москве указанное решение принимается Департаментом капитального ремонта не позднее следующего рабочего дня после получения информации о произошедшем событии от префектуры соответствующего административного округа (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 1, 2, 3 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 N 630-ПП).

Работы, выполняемые в рамках капитального ремонта

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ; Перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории г. Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП).

Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ).

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Как проводится текущий ремонт жилых домов? Узнать →