Как узаконить увеличение площади земельного участка?

Увеличение площади земельного участка при уточнении границ является необходимой процедурой, к которой приходят многие собственники. Землевладельцы часто переходят отведенную площадь, особенно если участок маленький. Процедура допускается, если не нарушаются права соседей, а земля не относится к территории национальных парков и заповедных зон.

Основные условия

Процедура увеличения территории проводится в соответствии с ФЗ №93, некоторые положения которого называют законом о дачной амнистии. Это упрощенная схема, которая допускается в отношении участков, полученных после 2001 года с момента введения Земельного кодекса РФ. Дополнительный участок, оформляемый в собственность по этой схеме, получил название прирезки.

Увеличение площади регулируется главой 4 Земельного кодекса. Законодательство устанавливает понятие перераспределения территории. В результате, у граждан появляется возможность узаконить прирезок земельного участка, занятый самовольно или тот, который гражданин только планирует присоединить.

За проведением процедуры могут обратиться граждане, являющиеся собственниками участков под индивидуальное строительство, садоводство, огородничество и даже сельскохозяйственного назначения.

Чтобы правильно провести процедуру, необходимо соблюдать следующие условия:

1. Земля должна иметь такую же территорию, что и основной участок;
2. Она не должна подпадать под земли общего пользования;
3. Общий размер участка не должен превышать установленные нормативы.

Так, на территории Московской области предельные размеры участка под ИЖС составляют от 6 до 15 соток. Территорию участка нельзя увеличить за счет дорог, коммуникаций и других значимых объектов. Кроме того, нельзя добавить к участку территорию лесного фонда и береговой полосы.

Увеличение площади или так называемая прирезка возможна за счет государственных или муниципальных территорий, не используемых в других целях. Данной процедуре не может подвергаться частная земля, принадлежащая соседям. Как правило, это небольшие участки, которые находятся в тупике или окружены другими участками без возможности подъезда.

Размер присоединяемой площади рассчитывается в индивидуальном порядке, но она не должна быть больше 10% от размера основного участка. Если предельная площадь превышена, придется сформировать новый участок через Росреестр и выкупить его по установленной кадастровой стоимости. Чтобы узнать точные предельные показатели, необходимо обратиться в местную администрацию. Это связано с тем, что в каждом регионе устанавливаются свои нормативы.

Как узаконить расширение официально?

В первую очередь необходимо получить право собственности на основной участок, если ранее это не было сделано. Узаконить увеличение площади земельного участка можно после установки границ и постановки основного участка на кадастровый учет. По упрощенной процедуре подаются такие документы в Росреестр:

• Гражданский паспорт;
• Заявление установленного образца;
• Кадастровый паспорт на участок;
• Правоустанавливающий документ, на основе которого приобретается собственность (договор купли-продажи, акт приватизации, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
• Квитанция об оплате госпошлины.

После постановки на учет выдается выписка из ЕГРН, из которой видно право собственности на определенный участок.

Геодезические работы

После получения документов на собственность по основному участку, нужно выполнить межевание территории. Для этого приглашается кадастровый инженер с лицензией или сотрудники геодезической компании. В результате собственник получает проект межевания и схему расположения расширенного участка.

Специалист должен убедиться, что на территорию нет претензий третьих лиц и она не находится в собственности другого землевладельца. Выполняются замеры и устанавливаются границы таким образом, чтобы не было наложений на территорию соседей.

Важно убедиться, что с их стороны нет конфликта и несогласия по поводу прохождения границ. В итоге готовится межевой план и акт о выполнении работ, в котором должны расписаться собственники смежных участков, если таковые имеются. Если все в порядке, можно приступать к дальнейшему оформлению документов.

Заявление в администрацию

Собственник должен обратиться в администрацию, отвечающую за распределение земель в его районе. Необходимо подать заявление и приложить правоустанавливающие документы на свой участок и межевой план. Если заявление заполнено неправильно, не соответствует сведениям из документов или подано не в тот орган, в течение 10 дней его возвращают с указанием причины. Если все правильно, вопрос о выделении земли рассматривается в течение 30 дней.

За это время муниципалитет принимает решение по утверждению схемы расположения участка. Собственник получает согласие на заключение соглашения о перераспределении участков, согласно утвержденному межевому плану. До истечения 30-дневного срока подписывается договор о перераспределении.

Изменение границ участка

Далее уточняются границы, для чего необходимо завершить регистрационные действия. В противном случае на официальном уровне нельзя будет считаться собственником и полноценно распоряжаться новой территорией. Для этого в Росреестр подаются следующие документы:

1. Заявление;
2. Выписка из ЕГРН;
3. Правоустанавливающий документ на землю;
4. Паспорт;
5. Проект межевания;
6. Схема расположения расширенного участка;
7. Положительное решение администрации о выделении новой территории.

По завершении работ заявитель получает выписку из ЕГРН с новой конфигурацией участка и площадью. Фактически приходится проводить весь комплекс работ за свой счет, включая кадастровые. Это удобно государственным и муниципальным органам, так как им не приходится тратить бюджетные средства, а в бюджет поступают налоги.

Размер оплаты

Согласно ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, сумма платежа за добавляемый участок устанавливается государственными, региональными или муниципальными властями. Это зависит от принадлежности территории. Для расчета полной оплаты используются показатели кадастровой стоимости, общей площади и оплаты за присоединение в процентах от стоимости.

Кадастровую стоимость вы можете узнать самостоятельно, если участок находится в реестре недвижимости. Для этого потребуется условный или кадастровый номер, точный адрес местоположения. Если самостоятельно искать участок в базе времени нет, можно направить в Росреестр электронный запрос. В большинстве случаев добавляется незначительная часть от незадействованного участка, поэтому оплачивается около 15% его кадастровой стоимости.

Обратите внимание, что проведение расчета за увеличение участка не допускается в рассрочку или с предоставлением отсрочки. Важно подавать заявление, если у вас уже есть средства на выкуп участка.

Расходы существенно уступают рыночной стоимости по следующей причине:

• Участок обычно увеличивается за счет бесхозной земли;
• Занятую территорию огораживают задолго до официального оформления, что фактически считается самозахватом;
• Кадастровая оценка проводится по особому алгоритму, в результате чего стоимость получается ниже рыночной.

Несмотря на небольшую стоимость, во многих случаях приходится оплачивать проведение кадастровых работ. Кадастровый инженер готовит заключение, что может стоить дороже присоединяемого участка.

Сроки

Вся процедура занимает 1,5-2 месяца, если подойти к работе правильно и предоставлять необходимые документы сразу. Но если выдаются отказы и приходится вносить исправления или получать дополнительные документы, срок может растянуться до полугода.

Когда могут отказать

Практически никому не отказывают на моменте приема документов, поэтому важно отслеживать процесс работы регистратора и быть готовым предоставить дополнительные документы. Отказ возможен в следующих случаях:

1. Сведения из заявления и документов не соответствуют;
2. Нет письменного согласия третьих лиц, если перераспределение земли затрагивает их интересы;
3. Присоединяемый участок изъят из оборота земель или ограничен;
4. На участок объявлены торги;
5. На участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, государственным или муниципальным органам;
6. Площадь участка больше основного на 10%;
7. Присоединяемая земля подлежит самостоятельному формированию;
8. В схеме расположения имеется хотя бы одно несоответствие.

Не предусматривается отказ по причине отсутствия информации об участке в едином реестре недвижимости. Подобную ситуацию важно выявить заранее, чтобы своевременно провести кадастровые работы и обратиться для постановки прирезаемого участка на учет. Только после выполнения этой процедуры можно присоединить территорию к своей земле. В большинстве случаев выдается документальный отказ с точным указанием причины. Если ее можно исправить допускается повторная подача заявления.

Оформление прирезок является идеальным решением не только для собственника, но и для органов власти. Но это приведет к увеличению кадастровой стоимости участка и некоторому увеличению земельного налога.

Таким образом, увеличение участка возможно за счет прирезки дополнительной площади. Но важно соблюдать предельно допустимые показатели увеличения, действующие в определенном регионе. Собрав все документы и зная процедуру, можно за короткий период объединить участок и получить право собственности на законных основаниях.

Как расширить свой участок за счет пустующей земли?

Желание расширить границы своего земельного участка вполне естественно для любого рачительного хозяина, тем более если рядом пустует бесхозный кусок земли.

Раньше это решалось достаточно просто – просто передвигали забор и пользовались ненужной никому землей.

Но теперь подобный самовольный захват земли может навлечь штрафы (см. здесь ), поэтому лучше все-таки перейти на легальное положение собственника, тем более, что в законе появился упрощенный порядок оформления подобных земельных «прирезок» путем проведения процедуры перераспределения земель.

Рассмотрим вкратце, в чем она заключается.

1) «Прирезать» свободный кусок земли можно к смежному участку, который предназначен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства или огородничества.

При этом необходимо соблюдать максимально допустимую норму площади земельного участка, предусмотренную местными правилами землепользования – с ними можно ознакомиться на сайте своей местной администрации.

Если итоговая площадь участка с «прирезанием» превысит предельную норму, то в регистрации права собственности на расширенный участок откажут и придется выкупать в общем порядке излишки земли.

2) Не допускается «прирезать» участки земель, которые относятся к территориям «общего пользования», либо выходят за границы «красных линий» (это обозначения автомобильных дорог, коммуникаций, линий электропередач и т.п.), либо относятся к другой территориальной зоне (например, земли сельскохозяйственного назначения или промышленности и т.п.).

Поэтому прежде чем начинать процедуру оформления «прирезки» земли, необходимо тщательно удостовериться в том, что участок, который вы хотите присоединить, соответствует всем этим требованиям.

Границы территориальных зон и «красных линий» муниципального образования публикуются на сайте местной администрации или можно лично обратиться туда за предварительным уточнением необходимой информации.

3) Если все в порядке, можно заказывать проект межевания земельного участка, который планируется присоединить. Этим занимаются специализированные организации кадастровых инженеров, стоимость такой услуги в среднем составляет 5-7 тысяч рублей.

4) С документами, подтверждающими право владения своим земельным участком, и проектом межевания «прирезаемого» участка следует обратиться в местную администрацию, написав заявление о перераспределении земель.

В течение 30 календарных дней администрация должна вынести решение – утвердить предлагаемую схему расположения «прирезаемого» участка, если требования закона не нарушаются.

Это самый важный этап оформления участка, т.к. именно здесь тщательно проверяются все вышеуказанные ограничения по «прирезке» участка.

5) При наличии положительного решения администрации нужно провести постановку на кадастровый учет «прирезаемого» участка и вновь образуемого участка.

Для этого снова потребуется кадастровый инженер, который проведет геодезические измерения и направит все документы в Росреестр для оформления кадастрового паспорта расширенного участка.

6) С кадастровым паспортом можно обращаться в администрацию для подписания соглашения о перераспределении земельных участков. Подписанное соглашение является основанием для регистрации права собственности на новый расширенный участок в Росреестре.

Следует отметить, что «прирезка» земель не бесплатная, стоимость участков определяется по соответствующим методикам, утверждаемым на уровне каждого региона. Но все же стоимость «прирезаемых» земель, как правило, гораздо ниже их рыночной и даже кадастровой стоимости (обычно около 15-20% кадастровой стоимости).

Это объясняется тем, что небольшие участки пустующих земель не имеют самостоятельного значения, в связи с чем и не ценятся высоко. Поэтому «прирезать» землю гораздо выгоднее, чем ее выкупать.

Знайте свои права и используйте их в своих интересах!

Инструкция о том, как увеличить свой участок

После проведения межевания может оказаться, что площадь вашего участка отличается от той, что указана в документах, в большую или меньшую сторону.

Это может происходить естественным путём, то есть из-за изменения рельефа, или из-за того, что ранее проведённое измерение было ошибочным, из-за включения ничейных земель в состав участка, или по иным причинам.

В любом случае уменьшение или увеличение участка земли при межевании должно быть зафиксировано.

Для этого требуется получить разрешение в местной администрации, а затем оформить результаты межевания в Кадастровой палате.

Что делать, если при межевании земли оказалось больше?

Процедура межевания

Межеванием называют геодезическую процедуру, в ходе проведения которой проводится уточнение границ участка и его площади с использованием специального оборудования и методов. Делать её могут только имеющие государственную лицензию специалисты.

По итогам проведённых ими замеров и расчётов составляет межевой план – подробный документ, содержащий параметры участка, и пояснения в текстовом и графическом виде.

Границы земельного участка согласовываются с соседями. Это не всегда получается, но их одобрение желательно, а оповещение о проведении межевания – обязательно, без приглашения соседей процедура попросту не будет действительной.

Наконец, итогом всех усилий становится занесение новых сведений об участке в Росреестр и закрепление прав на землю за гражданином. Он будет владеть не примерным участком, который по вступающим в силу с 2021 года положениям даже нельзя продать будет, а территорией с точно определёнными границами, и сможет распоряжаться ею без ограничений.

Возможные проблемы

При всей полезности, межевание участка – процедура, в ходе которой можно столкнуться с целым рядом проблем, которые сделают дальнейшее оформление земли куда более сложным. В некоторых случаях до полного разрешения проблемы закрепить результаты межевания на официальном уровне вовсе не получится.

К числу основных проблем, которые могут возникнуть в ходе межевания, относятся:

1. Кадастровая ошибка – если она непосредственно повлияла на результат межевания, например, были неверно определены узловые точки, по которым устанавливались границы участка, процедуру придётся делать повторно. Обычно в таких случаях она должна проводиться за счёт исполнителей, допустивших ошибку при первом проведении.
2. Наличие непреодолимых препятствий для проведения границ согласно плану – это может быть капитальный забор на границе, поставленный одним из соседей и мешающий процедуре из-за невозможности полноценной топографической съёмки, появление нового водного объекта, по которому теперь частично проходит граница, и тому подобные случаи. Тогда сначала придётся составить новый межевой план, и провести границы участка по-новому, а уже затем уточнять их непосредственно измерениями.
3. Несогласие соседа с результатами межевания. Здесь следует отметить, что ситуации бывают разные, и простое отсутствие подписи кого-то из соседей в акте межевания преградой для регистрации результатов не станет: ведь сосед мог просто не явиться на процедуру, или отказаться подписывать акт без всяких законных оснований. Главное – вовремя предупредить его о том, что вы будете проводить межевание, а дальше уже его выбор. Настоящие проблемы возникнут, если дело зашло дальше, и сосед подал на вас претензию, тогда вопрос придётся решать в суде.
4. Требуется изменить площадь участка – кадастровый инженер должен будет обосновать причины, по которым требуется изменить площадь участка, и уже на основании того, насколько его обоснования были убедительными, государственные инстанции будут принимать решение, давать ли на это согласие.

Изменение размера участка

Потребовалось ли сделать «прирезку» новой земли, были совершена кадастровая ошибка, или границы проведены по-новому из-за невозможности оставить их в таком же виде, как они были прежде – в любом случае это повлияет на площадь участка.

После проведения изменения может стать другой как его фактическая площадь, так и только проходящая по документам, если ранее она была просто неверно измерена.

Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону – и в любом случае это отличие необходимо будет оформить, что прибавляет хлопот при оформлении земли.

Увеличение площади

Может оказаться, что в реальности участок больше, чем по документам. Тогда потребуется провести оформление этой увеличившейся площади, и в нём есть свои тонкости. Для этого должно быть в наличии основание. Законными основаниями считаются следующие:

• Перечисленные в статье 29.28 Земельного кодекса – она касается участков в государственной и муниципальной собственности, если соседствующим с вашим оказался именно такой.
• Исправление кадастровой ошибки.
• Объединение смежных участков вследствие их приобретения в собственность.

В рассматриваемом случае главным образом подходит второй вариант – исправление кадастровой ошибки, но и при остальных двух оформление проходит схожим образом. Разница будет в том, что при увеличении участка за счёт поглощения соседних потребуется дополнительно оформить эту землю в собственность, а вот при кадастровых ошибках это не нужно.

Но не во всех случаях увеличение участка возможно, оно не будет допущено, если при этом в него должны быть включены:

• земли общего пользования;
• земля, относящаяся к другой категории по сравнению с основным участком.

Невозможным увеличение может оказаться и по иным причинам:

• участок уже достиг максимального разрешённого размера;
• соседи имеют утверждённый межевой план, и составленный для вас ему противоречит – тогда остаётся решать дело в суде;
• земля, которая должна быть включена в границы участка, изъята из оборота.

Увеличение надела при выполнении требований о максимальном размере приращения и отсутствии необходимости отдельного оформления права собственности на новые земли, может происходить по упрощённой схеме. В таком случае новые границы определяются кадастровым инженером, согласовываются в администрации и ставятся на кадастровый учёт.

Если же участок должен прирасти на площадь большую, чем разрешённая законом, то следует опять-таки обратиться в администрацию для проработки вариантов – чаще всего дополнительная земля выкупается, после чего оформление новых пределов участка становится возможным.

Предельные размеры

С тем, насколько можно увеличить земельный участок, дело обстоит так: первый источник, который следует использовать, это Земельный кодекс – главный законодательный акт, регулирующий земельные отношения. Согласно его положениям, при перераспределении земель садовый или дачный участок может быть увеличен максимум на 10% от собственной площади.

Но, помимо этого ограничения, могут присутствовать также и региональные, а именно: надел может быть увеличен не более, чем на минимальный размер участка того же вида использования, что и увеличиваемый, установленный в регионе.

Приведём пример: изначальный размер участка составляет 40 соток, а значит, согласно Земельному кодексу, он может быть увеличен максимум на 4 сотки – до 44. Однако, на местном уровне установлено, что минимальный размер участка – 3 сотки. Соответственно, участок может быть увеличен не на 4, а только на 3 сотки.

Документальное оформление

При изменении границ участка, помимо стандартных шагов по оформлению, то есть составления акта межевания и межевого плана, оформления в Кадастровой палате и постановки на учёт в Росреестр, требуется также обратиться в местную администрацию. Обязательным будет получение разрешения на изменение границ участка в подконтрольной муниципалитету области – без этого дальнейшие шаги по его оформлению предпринять не получится.

Оформление «лишней» земли обязательно, иначе можно понести наказание по статье 7.1 КоАП, за самовольное занятие земельного участка. Физическому лицу грозит штраф от 1 до 1,5% от стоимости участка, либо, если тот не имеет установленной стоимости, в размере 5 000 – 10 000 рублей.

Обращение в администрацию

При обращении следует подать в местную администрацию копии правоустанавливающих документов на земельный участок, подготовленный проект межевания территории, а также заявление, в котором излагается суть ситуации.

Получение разрешения

На рассмотрение вопроса отводится 30 дней, а в отдельных случаях этот срок может увеличиваться вдвое. При обнаружении проблем с документами будет получен отказ, и это непреклонный факт, но при их решении допустимо повторное обращение. Срок рассмотрения будет считаться заново.

Иногда даже при условии, что с документами проблем нет, следует отказ из-за того, что обнаруживаются препятствия иного характера.

Например, «лишняя» земля переведена в другую категорию, и не может быть включена в участок. При исправлении кадастровых ошибок, риск возникновения таких проблем сведён к минимуму.

Если всё проходит хорошо, следует положительное решение, после чего можно приступать к финальным этапам оформления.

Постановка на кадастровый учет

Чтобы сделать это, следует обратиться в Кадастровую палату с документами:

• паспортом (если собственников у участка несколько, то обращаются все, и каждый предъявляет свой паспорт);
• правоустанавливающим документом;
• геодезическим и межевым планами;
• квитанцией об оплате госпошлины.

Если занимается оформлением доверенное лицо собственника, то необходимо оформить на его имя доверенность и предъявить её в Кадастровой палате. Наконец, если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится заручиться разрешением органа опеки и попечительства.

В течение максимум двадцати дней документы будут рассматриваться, и если к тому не обнаружится никаких препятствий, то участку присвоят кадастровый номер, и его владельцу останется забрать документы и получить выписку из ЕГРН.

При возникновении проблем с документами их может потребоваться переоформить и подать заново – например, это может случиться из-за того, что пакет оказался неполным.

Если получен отказ, не связанный с проблемами с документами, и собственник с ним не согласен, останется, лишь обращаться в суд.

Чаще всего урегулировать дело в суде требуется в случае, если один из соседей подал претензию – тогда надо разобраться, кому же должна отойти спорная земля.

Подытоживая: несмотря на все возможные сложности, из-за которых оформление может затянуться, всё же заниматься межеванием и занесением его результатов в реестр стоит – это позволит чётко установить границы, и избежать возможных споров в будущем. Дальнейшие сделки будут проходить без каких-либо проволочек, которые неизбежны, если вопросы относительно границ участка не урегулированы.

К тому же при наличии спорной земли, чаще всего её получает тот из соседей, кто первый проводит межевание – а значит, если ничего в этом направлении не предпринимать, есть риск, что сосед обойдёт вас, и закрепит её за собой.

Ещё один фактор: постепенное ужесточение законодательства в этом отношении, в результате которого межевание становится всё более значимым действием, и без него всё труднее обойтись. Похоже, что эта тенденция продолжится, а значит, затраты на него всё равно рано или поздно придётся понести, но они могут оказаться выше.

С 1 марта площадь участка можно расширить законным путем

1 марта вступил в силу закон, в соответствии с которым граждане могут расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями. Как и кому это можно сделать и сколько это стоит – в этих и других вопросах нам помогал разбираться директор ООО «Геоземкадастр» Дмитрий Хрипливый.

— Дмитрий Владимирович, что принципиально нового предлагает закон?

— Новое здесь то, что с 1 марта граждане могут на законных основаниях увеличивать площади своих участков, присоединяя к ним часть прилегающей земли.

Вообще, это часто делалось и раньше, но было незаконным и считалось самовольным захватом чужой территории.

Упорядочить эти процессы, привести их в цивилизованное русло, дать людям возможность законным путем увеличивать площади участков за небольшую плату, — в этом и заключается цель данных нововведений.

— Зачем это гражданам – понятно. А вот чем присоединение может быть выгодно государству?

— Оформление осуществляется за определенную небольшую плату.

В этом и есть выгода государства – бюджет получает дополнительные средства как за счет денег за оформление, так и за счет земельного налога, который впоследствии будет платить владелец участка.

Увеличение объема частных земель – хорошая тенденция для любой развитой страны, к примеру, в Европе преобладает именно такая форма собственности.

— На какие участки распространяются эти нормы?

— Нововведения касаются участков, находящихся в собственности граждан и граничащих с государственными и муниципальными землями. Нельзя присоединять части территорий общего пользования, а также участки, относящиеся к другой территориальной зоне и участки, выходящие за пределы «красных линий» (линии, обозначающие границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов).

В результате площадь получившегося участка не должна превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны.

— Сколько будет стоить перераспределение земли?

— Размер платы за присоединяемый участок рассчитывается в процентах от его кадастровой стоимости. К примеру, за землю, находящуюся в федеральной собственности, необходимо будет заплатить 15% кадастровой стоимости.

Почему так? Все просто: цена должна быть ниже рыночной просто ввиду того, что иначе ее не будут оформлять, а продолжат пользоваться незаконно. В этом случае просто потеряется смысл законодательных изменений.

Кадастровую стоимость можно узнать в региональном Управлении Росреестра: на официальном сайте ведомства, либо посредством письма на электронную почту, либо бумажным запросом.

— А каков порядок оформления присоединение земли?

— Для начала заявителю необходимо обратиться в уполномоченный орган – орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями.

Здесь потребуются копии правоустанавливающих документов на земельный участок, который будут расширять, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок.

В случае отсутствия проекта межевания придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка (оформляется кадастровым инженером).

Орган местного самоуправления в течение месяца примет решение либо об изменении схемы расположения земельного участка, либо об отказе в перераспределении.

Именно на этом этапе и проверяется, не принадлежит ли участок к территории общего пользования, не включен ли в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории и т.п., о чем было сказано выше.

Заранее такую информацию можно уточнить также в Управлении Росреестра.

При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения.

— Какие еще могут возникнуть сложности при оформлении?

— Присоединить землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион, можно будет только с согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, чьи права при этом будут затронуты. То же самое касается оформления присоединения к участку, который находится в ипотеке, — здесь необходимо будет разрешение банка. Пока не понятно и то, как будут разрешаться ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц.

Как узаконить увеличение площади земельного участка?

Увеличение площади земельного участка при уточнении границ является необходимой процедурой, к которой приходят многие собственники. Землевладельцы часто переходят отведенную площадь, особенно если участок маленький. Процедура допускается, если не нарушаются права соседей, а земля не относится к территории национальных парков и заповедных зон.

Основные условия

Увеличение площади регулируется главой 4 Земельного кодекса. Законодательство устанавливает понятие перераспределения территории. В результате, у граждан появляется возможность узаконить прирезок земельного участка, занятый самовольно или тот, который гражданин только планирует присоединить.

За проведением процедуры могут обратиться граждане, являющиеся собственниками участков под индивидуальное строительство, садоводство, огородничество и даже сельскохозяйственного назначения.

Чтобы правильно провести процедуру, необходимо соблюдать следующие условия:

1. Земля должна иметь такую же территорию, что и основной участок;
2. Она не должна подпадать под земли общего пользования;
3. Общий размер участка не должен превышать установленные нормативы.

Так, на территории Московской области предельные размеры участка под ИЖС составляют от 6 до 15 соток. Территорию участка нельзя увеличить за счет дорог, коммуникаций и других значимых объектов. Кроме того, нельзя добавить к участку территорию лесного фонда и береговой полосы.

Увеличение площади или так называемая прирезка возможна за счет государственных или муниципальных территорий, не используемых в других целях. Данной процедуре не может подвергаться частная земля, принадлежащая соседям. Как правило, это небольшие участки, которые находятся в тупике или окружены другими участками без возможности подъезда.

Размер присоединяемой площади рассчитывается в индивидуальном порядке, но она не должна быть больше 10% от размера основного участка.

Если предельная площадь превышена, придется сформировать новый участок через Росреестр и выкупить его по установленной кадастровой стоимости.

Чтобы узнать точные предельные показатели, необходимо обратиться в местную администрацию. Это связано с тем, что в каждом регионе устанавливаются свои нормативы.

Как узаконить расширение официально?

В первую очередь необходимо получить право собственности на основной участок, если ранее это не было сделано. Узаконить увеличение площади земельного участка можно после установки границ и постановки основного участка на кадастровый учет. По упрощенной процедуре подаются такие документы в Росреестр:

• Гражданский паспорт;
• Заявление установленного образца;
• Кадастровый паспорт на участок;
• Правоустанавливающий документ, на основе которого приобретается собственность (договор купли-продажи, акт приватизации, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
• Квитанция об оплате госпошлины.

После постановки на учет выдается выписка из ЕГРН, из которой видно право собственности на определенный участок.

Геодезические работы

Специалист должен убедиться, что на территорию нет претензий третьих лиц и она не находится в собственности другого землевладельца. Выполняются замеры и устанавливаются границы таким образом, чтобы не было наложений на территорию соседей.

Важно убедиться, что с их стороны нет конфликта и несогласия по поводу прохождения границ. В итоге готовится межевой план и акт о выполнении работ, в котором должны расписаться собственники смежных участков, если таковые имеются. Если все в порядке, можно приступать к дальнейшему оформлению документов.

Заявление в администрацию

Собственник должен обратиться в администрацию, отвечающую за распределение земель в его районе. Необходимо подать заявление и приложить правоустанавливающие документы на свой участок и межевой план.

Если заявление заполнено неправильно, не соответствует сведениям из документов или подано не в тот орган, в течение 10 дней его возвращают с указанием причины.

Если все правильно, вопрос о выделении земли рассматривается в течение 30 дней.

За это время муниципалитет принимает решение по утверждению схемы расположения участка. Собственник получает согласие на заключение соглашения о перераспределении участков, согласно утвержденному межевому плану. До истечения 30-дневного срока подписывается договор о перераспределении.

Изменение границ участка

Далее уточняются границы, для чего необходимо завершить регистрационные действия. В противном случае на официальном уровне нельзя будет считаться собственником и полноценно распоряжаться новой территорией. Для этого в Росреестр подаются следующие документы:

1. Заявление;
2. Выписка из ЕГРН;
3. Правоустанавливающий документ на землю;
4. Паспорт;
5. Проект межевания;
6. Схема расположения расширенного участка;
7. Положительное решение администрации о выделении новой территории.

По завершении работ заявитель получает выписку из ЕГРН с новой конфигурацией участка и площадью. Фактически приходится проводить весь комплекс работ за свой счет, включая кадастровые. Это удобно государственным и муниципальным органам, так как им не приходится тратить бюджетные средства, а в бюджет поступают налоги.

Размер оплаты

Кадастровую стоимость вы можете узнать самостоятельно, если участок находится в реестре недвижимости. Для этого потребуется условный или кадастровый номер, точный адрес местоположения. Если самостоятельно искать участок в базе времени нет, можно направить в Росреестр электронный запрос. В большинстве случаев добавляется незначительная часть от незадействованного участка, поэтому оплачивается около 15% его кадастровой стоимости.

Обратите внимание, что проведение расчета за увеличение участка не допускается в рассрочку или с предоставлением отсрочки. Важно подавать заявление, если у вас уже есть средства на выкуп участка.

Расходы существенно уступают рыночной стоимости по следующей причине:

• Участок обычно увеличивается за счет бесхозной земли;
• Занятую территорию огораживают задолго до официального оформления, что фактически считается самозахватом;
• Кадастровая оценка проводится по особому алгоритму, в результате чего стоимость получается ниже рыночной.

Несмотря на небольшую стоимость, во многих случаях приходится оплачивать проведение кадастровых работ. Кадастровый инженер готовит заключение, что может стоить дороже присоединяемого участка.

Сроки

Вся процедура занимает 1,5-2 месяца, если подойти к работе правильно и предоставлять необходимые документы сразу. Но если выдаются отказы и приходится вносить исправления или получать дополнительные документы, срок может растянуться до полугода.

Когда могут отказать

Практически никому не отказывают на моменте приема документов, поэтому важно отслеживать процесс работы регистратора и быть готовым предоставить дополнительные документы. Отказ возможен в следующих случаях:

1. Сведения из заявления и документов не соответствуют;
2. Нет письменного согласия третьих лиц, если перераспределение земли затрагивает их интересы;
3. Присоединяемый участок изъят из оборота земель или ограничен;
4. На участок объявлены торги;
5. На участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, государственным или муниципальным органам;
6. Площадь участка больше основного на 10%;
7. Присоединяемая земля подлежит самостоятельному формированию;
8. В схеме расположения имеется хотя бы одно несоответствие.

Не предусматривается отказ по причине отсутствия информации об участке в едином реестре недвижимости.

Подобную ситуацию важно выявить заранее, чтобы своевременно провести кадастровые работы и обратиться для постановки прирезаемого участка на учет. Только после выполнения этой процедуры можно присоединить территорию к своей земле.

В большинстве случаев выдается документальный отказ с точным указанием причины. Если ее можно исправить допускается повторная подача заявления.

Таким образом, увеличение участка возможно за счет прирезки дополнительной площади. Но важно соблюдать предельно допустимые показатели увеличения, действующие в определенном регионе. Собрав все документы и зная процедуру, можно за короткий период объединить участок и получить право собственности на законных основаниях.

Как можно увеличить площадь земельного участка, предоставленного под ИЖС, ЛПХ, садоводство или дачное хозяйство

Как увеличить площадь своего земельного участка?

«Прирезание» дополнительной земли к своему земельному участку официально называется «перераспределение земельного участка». Давайте посмотрим когда и на каких условиях это возможно.

В данном случае мы говорим только о возможности перераспределения (то есть увеличения площади» земельного участка, находящегося в собственности гражданина (частного физического лица) и предоставленного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства или огородничества.

Сколько это стоит?

Увеличение площади земельного участка, принадлежащего гражданину, осуществляется на возмездной основе.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1308 утверждены Правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Размер платы составляет 15% от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности, рассчитанной пропорционально площади части участка, подлежащей передаче в частную собственность путём перераспределения указанных земельных участков, и определяется отсутствием возможности использовать эти участки или их части в других целях, поскольку перераспределять разрешается только части земельных участков, из которых не может быть образован земельный участок. В свою очередь перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, принадлежащими Нижегородской области, а также участками, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется постановлением Правительства Нижегородской области от 31 марта 2015 года № 176. Размер платы в этом случае определяется как кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности Нижегородской области и подлежащего перераспределению, рассчитанная пропорционально площади части участка, подлежащего передаче в частную собственность в результате перераспределения.

Есть ли ограничения по площади?

Максимальная площадь, на которую можно будет «расширить» свой земельный участок, не должна превышать установленных максимальных размеров земельных участков. Однако при этом в «прирезании» участка часто отказывают, если запрашиваемый участок может быть сформирован как самостоятельный.

Поэтому мы бы советовали в своих заявления опираться на минимальные размеры площади земельных участков. Стандартная минимальная площадь участка под ИЖС или ЛПХ в большинстве крупных городов России — 3 сотки (или 300 м.к.в).

В муниципальных образованиях эта цифра может быть другой, и определяется она, исходя из утвержденных Правил землепользования и застройки территории.

Как это происходит?

Увеличение площади земельного участка оформляется соглашением о перераспределении. Подписывают его две стороны: физическое лицо-собственник участка, который оно желает «расширить» и собственник земли, которая «прирезается» — то есть муниципальная администрация, региональное правительство или представитель РФ.

Для того чтобы заключить соглашение о перераспределении земельного участка необходимо:

• уточнить, кто является собственником смежного участка, планируемого к «прирезанию» (разумеется, расшириться можно будет только за счет участков, которые находятся в муниципальной, областной или федеральной собственности, но не частной);
• подать заявление о перераспределении земельного участка в уполномоченный орган собственника (администрация, правительство);
• к заявлению приложить документы, подтверждающие права на свой земельный участок, адрес и схему расположения земельного участка или иную информацию об участке, который планируется перераспределить.

В течение 30 дней с момента получения такого заявления, орган государственной или муниципальной власти принимает решение о согласии или об отказе заключить соглашение о перераспределении. Земельный Кодекс говорит, что решение об отказе должно быть обоснованным и содержать подробные основания для отказа.

В том случае, если принято решение о заключении соглашения о перераспределении земель, заявитель за свой счет выполняет работы по межеванию и постановке на кадастровый учет земельных участков. После чего соглашение о перераспределении может быть подписано.

Резюме

Возможность увеличения земельных участков, предоставленных гражданам для ведения ЛПХ, ИЖС, ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, является весьма положительной инициативой. Наш опыт показывает, что желание, а иногда даже и необходимость «расшириться» возникает довольно часто.

Однако сейчас орган местного самоуправления (или другой уполномоченный орган) способен отказать в такой инициативе безо всяких причин оспорить такое решение, в том числе в судебном порядке, нельзя. Новые положения Земельного Кодекса позволяют нам не вымаливать согласие на продажу таких смежных участков, а получать их на законном основании.

А в случае необоснованного отказа, обжаловать его в судебном порядке.

Можно ли увеличить границы участка за счет земель общего пользования

Сначала получаем согласие соседей, затем отправляемся в администрацию и выясняем, чьи это земли.

Далее уточняем максимальный размер изменения площади, который установлен органом местного самоуправления, после чего проводим межевание. Ставим участок на кадастровый учет и получаем кадастровый паспорт.

После этого передаем документы в администрацию района и заключаем соглашение о перераспределении.

• сведения о наделе содержатся в ГКН, то есть, его границы уточнены;
• площадь не превышает максимальную величину, установленную правилами застройки и землепользования;
• пустующая земля, которая прилегает к участку и никому не принадлежит;
• участок предназначен для, ведения подсобного или дачного хозяйства, огородничества или садоводства, ИЖС согласно 35 ст. ЗК РФ.

Как увеличить принадлежащий участок посредством присоединения

В целях упорядочивания мероприятий по присоединению земель, высший исполнительный орган Российской Федерации внес в земельное законодательство ряд поправок, которые начали действовать с 1 марта 2015 года. В итоге проведенной реформы, Земельный кодекс РФ был дополнен новой главой, регламентирующей порядок прирезки землевладений, которая обеспечила право на узаконение земель, занятых в самовольном порядке.

Увеличить площадь своей недвижимости можно как за счет дачных и садоводческих земель, так и участков, в пределах которых располагаются жилые постройки. Если присоединяемая территория относится к местам общего пользования либо оформлена в собственность другого лица, расширить границы своей земли будет невозможно.

Уточнение границ земельного участка с увеличением площади

1. На первом этапе собираются и изучаются сведения об участке, документы, которые подтверждают право на землю, адреса владельцев соседних участков и исходные геодезические данные
2. После этого составляется технический проект в соответствии с заданием на межевание земельных участков
3. Далее в обязательном порядке уведомляются лица, собственные права которых могут быть затронуты при межевании границ объекта. Участок обмеряется с учетом сохранившихся планов, при их отсутствии процедура проводится со слов владельца участка. На основе полученных результатов подготавливается акт согласования границ с соседями и вынос границ
4. На этом этапе проводится геодезическая съемка, после чего определяются координаты межевых знаков. Съемка производится традиционными геодезическими методами, используемыми при топографической съемке местности. Данный процесс имеет ряд особенностей. Во время съемки в обязательном порядке определяется пространственное положение объектов, расположенных на участке. Они должны отображаться на плане. Помимо этого, требуется производить внешний обмер зданий и строений, которые в дальнейшем будут зарегистрированы в качестве объектов недвижимости
5. Составляется план объекта либо карта границ участка
6. На заключительном этапе осуществляется формирование межевого дела.

В такой ситуации, если увеличение территории осуществляется за счет межевания, то возможность возникнет тогда, когда владелец сможет доказать, что площадь его собственности в конкретном случае составляет меньше квадратных метров, установленных российским законодательством.

Как увеличить площадь земельного участка за счет свободной земли

Однако, помимо площади уполномоченный орган при согласовании схемы расположения должен учитывать и возможность доступа к запрашиваемой территории, т.е. если вы запрашиваете к присоединению площадь участка, превышающую 300 м.кв. (для Нижнего Новгорода), но доступа к ней кроме как через ваш основной участок, не имеется и сформировать присоединяемый участок как самостоятельный невозможно, его обязаны будут предоставить вам в порядке перераспределения.

Присоединяемый земельный участок должен быть свободен.Необходимо уточнить, кто является собственником смежного участка, планируемого к перераспределению. Разумеется, присоединить к своему, можно будет только участки, находящиеся в муниципальной, областной или федеральной собственности.

С 1 марта можно оформить больше площади по — дачной амнистии

Исходя из буквы нового закона, и требуется то теперь самая малость: предоставить местным органам власти на утверждение с соответствующим заявлением Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которую гражданин теоретически может нарисовать и сам.

Форма Схемы теперь едина для всей страны, и предельно минималистична – это лист формата А4, на котором из сути указаны только площадь и конфигурация земельного участка.

Согласование Схемы с кем бы то ни было теперь незаконно – местный орган власти должен проверять отображенную на схеме информацию самостоятельно!

При вступлении в силу первого закона о «дачной амнистии» в 2006 году его неоднозначная трактовка, в том числе органом, осуществляющим кадастровый учет, привела к многочисленным «прирезкам» земельных участков.

Спустя 4 года опомнились, но было уже поздно – кто хотел, тот успел зарегистрировать права на земельные участки увеличенной площади. Сейчас такие «прирезки» не решатся оспаривать даже суды.

Хотя во все времена такие вещи назывались одним простым словом – «самозахват», потому что, как известно, «ничейной» земли не бывает.

Как захватить и оформить участок за своим забором

• Отсутствует согласие граждан, имеющих определенные права на землю, пользующихся ею или арендующих данный участок;
• На территории «прирезки» имеется надел, находящийся в собственности другого лица;
• Часть земли участвует в торгах, и будет использована по иному назначению;
• Площадь владения превышает максимальное значение, разрешенное законом;
• Определенная часть владения принадлежит другому собственнику или из нее можно выделить полноценный земельный участок;
• При оформлении схемы надела допущены ошибки, несмотря на наличие документов, содержащих результаты межевания.

Участок, который планируется присоединить, должен быть не занят. Узнайте, кто обладает правом собственности на данное земельное владение. Присовокупить территорию к уже имеющемуся наделу можно только при условии, что владельцем земли является государство, субъект РФ или муниципалитет.

Способы увеличения площади земельного участка

Поскольку увеличение площади в период уточнения границ со стороны закона является одним из вариантов приобретения нового надела, законодательство предприняло попытку ограничить число способов, при которых увеличение территории, являющейся самозахватом возможно.

• Федеральный закон № 221 – дает разъяснение уточнению границ земельного надела;
• Федеральный закон № 93 – предусматривает возможность амнистировать надела как одна земля;
• ст. 7.1 КоАП РФ – предусматривает привлечении к административной ответственности лиц, которые совершили самозахват земельных наделов.

Конференция ЮрКлуба

У нас не СНТ , но ситуация такая: — В 1989 году купили часть дома (долю) в поселке. — В 1991 году всеми тремя совладельцами дома весь ЗУ при доме был разделен по фактическому пользованию, границы расчерчены на плане ЗУ при доме (план БТИ), поставлены заборы (стоят и по сей день), и этот план раздела ЗУ по фактическому пользованию заверен в Администрации поселка.

В 1992 году еще до передачи земли в собственность получили разрешение в Администрации поселка на строительство жилых пристроек к своей части дома и построили их.— В конце 1992 года Постановлением Главы Администрации земля была передана в собственность. Обмер не проводился.

В Постановлении площадь нашего участка оказалась увеличенной в 10 раз (вкрался лишний нолик), но узнали мы об этом только в 2000 году, когда решили оформить участок.

В 2000 году обе наши совладелицы дома провели межевание своих ЗУ и продали свои доли в доме третьему лицу (зятю одной из них), теща «продала» зятю и весь свой ЗУ, другая соседка — только часть ЗУ, прилегающую к дому. О межевании нас не известили, мы не участвовали и Акт согласования границ не подписывали.

В том же 2000 году мы обратились к этому же инженеру-землеустроителю по вопросу межевания своего участка, написали заявление. На обмер он не выезжал, сказал, что обмерил и наш участок с внешней стороны, когда межевал наших соседей.

По его измерениям площадь нашего ЗУ оказалась на 1,27 сотки больше, чем по ПД (если убрать лишний нолик).

Выдал нам план нашего ЗУ, на котором прямо по строению, стоящему еще с 1991 года и отраженному на плане БТИ от 1991 года как «времянка», но не отраженному им на плане нашего ЗУ, проведена произвольная пунктирная линия и указаны две площади, которые в сумме дают общую фактическую площадь нашего ЗУ. Позже мы настояли, чтобы он убрал эту пунктирную линию, он убрал, отдал план нам, но в землеустроительном деле хранится план с этой пунктирной линией.

Непонятно, все-таки прирезка 1,26 сот. произошла одновременно при уточнении границ ранее учтенного земельного участка или в результате уточнения границ путем межевания обнаружилось что давно используемая площадь немного больше чем в правоустанавливающем документе?

Как увеличить площадь земельного участка

Согласно закону РФ от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», граждане получили право увеличить свою земельную площадь за счет «прирезок» — участков, находящихся рядом. Это может быть государственная или муниципальная земля.

Прибавление невозможно посредством земель общего назначения и тех, которые выходят за границу, так называемой, красной линии — то есть дорог, коммуникаций, других объектов, а также если земля относится к иному территориальному району.Кто может претендовать на увеличение площади земельного участка?