Как оформить коммерческое помещение в жилом доме

Первые этажи жилых многоквартирных домов в последнее время редко бывают заняты квартирами. В новостройках их сразу по проекту отводят под коммерческие и офисные помещения. А в более старом жилом фонде эти преобразования ложатся на плечи желающих открыть магазин, стоматологию, кафе или другой маленький бизнес. Ведь жилье на первом этаже ценится низко: шум с улицы и пыль, невозможность открыть окна не прибавляют такому помещению привлекательности. Но если жилплощадь «меняет профессию», все ее недостатки становятся несущественными по сравнению с открывшимися достоинствами. Как переоформить квартиру под коммерческие цели, рассказывают сотрудники агентства недвижимости «Владис».

Как отличить жилое помещение от нежилого

Жилищный кодекс (ст. 16 и 17) гласит, что под жилыми помещениями понимаются дома, квартиры и комнаты или их части, и предназначены они исключительно для проживания в них граждан. Определение части дома или квартиры подразумевает жилые комнаты и помещения общего пользования, необходимые для удовлетворения нужд жильцов (санузлы, кухня и т.п.).

Жилым помещение можно считать только тогда, когда оно изолированно, входит в недвижимое имущество и отвечает техническим и санитарным параметрам пригодности. Нежилыми помещениями законодательство считает те, которые обозначены таким образом в проектной документации здания и при этом не относятся к общему имуществу собственников. Также нежилые помещения определяются как отличные от зданий, но неразрывно с ними связанные.

А как на практике

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Условия перевода жилого помещения в коммерческое

Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:

• В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
• Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
• В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
• Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
• Помещение не должно находиться под обременением;
• Все перепланировки должны быть узаконены;
• Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
• Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.

Социальное жилье не подлежит переводу в коммерческие помещения.

Как перевести жилое помещение в коммерческое: пошаговая инструкция

Прежде чем приступать к сбору документов и посещению многочисленных инстанций, собственнику квартиры, которую он хочет переделать в коммерческое помещение, необходимо заручиться согласием соседей. Те, чьи квартиры непосредственно примыкают к переделываемой, должны дать согласие в письменном виде, от остальных достаточно устного. Это необходимо, поскольку оборудование отдельного входа неизбежно сократит придомовую территорию, владельцами которой являются все обитатели многоквартирного здания. Обычно для этого управляющей компанией организуется общее собрание, которое должны посетить не менее 51% собственников жилья в многоквартирном доме. По результатам собрания составляется протокол с подписями.

Следующим этапом станет поход в БТИ за поэтажным планом, техпаспортом и техпланом помещения. Для получения этих документов потребуется предоставить правоустанавливающие документы на жилье и паспорт собственника.

Затем последует заказ проекта у лицензированного архитектора. Собственнику нужно четко представлять, какое назначение будет у его коммерческого помещения и какие условия должны быть соблюдены, чтобы его можно было эксплуатировать.

Когда документы получены, они направляются в районный отдел архитектуры, где составляется акт согласования, который должны завизировать представители СЭС, пожарной охраны, поставщика энергоресурсов и коммунальных служб.

В управляющей компании необходимо получить документ, который удостоверяет, что дом не является аварийным, не подлежит сносу, капремонту или реконструкции, а также документ о назначении соседствующих с переводимым помещений.

Когда все документы собраны, можно начинать перепланировку помещения и отправляться за разрешением Департамента управления имуществом о переводе квартиры в коммерческую. Получив разрешение, собственник снова посещает БТИ, чтобы определить стоимость перевода. Этим занимается особая комиссия, которая оценивает помещение по множеству специфических параметров, включая предполагаемую выгоду, местоположение и т.п. Комиссия подписывает протокол с указанием суммы и реквизитами для оплаты.

Последним этапом становится регистрация недвижимости как нежилой через МФЦ или непосредственно Росреестр.

Офис «Горьковский»

Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Перевод нежилой коммерческой недвижимости в жилую и наоборот возможен, если соблюдаются требования, определенные Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», ЖК РФ и региональных законодательных актов. Для перевода требуется согласование с администрацией. Рассмотрим, как перевести здание магазина в жилой дом, сколько это стоит, какие понадобятся документы и что делать, если в переводе отказали.

В статье расскажем:

Жилая и коммерческая недвижимость: понятие, отличия

Жилой признается недвижимость, указанная в ст. 16 ЖК РФ. К ней относятся дома и части домов, квартиры и части квартир, а также комнаты. Иными словами, жилая недвижимость – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд. К ней предъявляются повышенные требования по сравнению с нежилой.

Коммерческая недвижимость – это офисы, здания, сооружения, помещения, земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности с извлечением прибыли.

К ней относятся магазины, салоны красоты, административные здания и помещения, торговые центры, гостиницы, и пр.

Между жилой и коммерческой недвижимостью есть несколько отличий:

Условия	Жилая	Коммерческая
Регистрация по месту жительства	Возможна временная или постоянная прописка	Не предусмотрена. В некоторых помещениях можно оформлять только временную регистрацию
Получение налогового вычета при покупке	Полагается	Не предоставляется
Стоимость	Дешевле коммерческой	Дороже жилой, т.к. предполагается, что недвижимость будет приносить прибыль
Тип эксплуатации	Только для временного или постоянного проживания	Для извлечения прибыли. Постоянное проживание не предусмотрено
Окупаемость	Жилье может окупиться, если сдавать по договору найма. Если собственник живет там сам, окупаемости нет	Есть: как от сдачи недвижимости в аренду, так и при использовании для извлечения прибыли

Примечание: с финансовой точки зрения коммерческая недвижимость выгоднее, если она приносит хорошую прибыль и выходит на рентабельность хотя бы в 10-12% (все зависит от отрасли). Но если собственник решил закрыть бизнес, продавать помещение необязательно: он может сдавать его в аренду или перевести в жилой фонд, и в дальнейшем жить там. Но для перевода должны соблюдаться требования к жилой недвижимости.

Бывает и обратная ситуация: есть квартира на первом этаже или отдельно стоящее здание в собственности, и хочется, чтобы недвижимость приносила прибыль.

Требования к жилой недвижимости

Перед переводом коммерческой недвижимости на первом этаже или в отдельно стоящем здании в жилое помещение нужно ознакомиться с требованиями, которым оно должно соответствовать:

1. Наличие минимум одной комнаты и кухни.
2. Наличие инженерных систем: водоснабжения, электричества, теплоснабжения, водоотведения, вентиляции. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
3. Работоспособность ограждающих и несущих конструкций. Существенные деформации, повреждения или крен не допускаются.
4. Помещение должно быть сконструировано таким образом, чтобы соответствовало требованиям безопасности при перемещении людей внутри или входе.
5. Расположение и монтаж инженерных систем в соответствии с требованиями безопасности.
6. Наличие лифта, если в доме более пяти этажей.
7. Наличие окон в одно-, двух-, и трехкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате. Для квартир с четырьмя и более комнатами – минимум в двух комнатах.
8. Соответствие предельно допустимого уровня электромагнитного и ионизирующего излучения, радиации, вибрации.

Обратите внимание! Указанные параметры проверяются комиссией при рассмотрении заявления о переводе коммерческой недвижимости в жилую. По результатам проверки оформляется акт и заключение.

Требования к коммерческой недвижимости

Если нужно перевести квартиру в нежилое помещение для коммерческой деятельности, требования будут другие:

1. Расположение на первом этаже многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании.
2. Оборудование отдельного входа. Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, вход в него не должен пересекаться с подъездом, где ходят жильцы – собственники квартир.
3. Соблюдение требований пожарной безопасности. Для отдельных видов помещений требуется организация эвакуационного выхода, есть и требования по степени горючести отделочных материалов.
4. Соблюдение санитарных правил. Например, в нежилом помещении, в котором располагается кафе, обязательно наличие санузла и рукомойников, где люди могли бы мыть руки.
5. Отсутствие зарегистрированных граждан. Перед переводом нужно всех выписать.
6. Отсутствие обременений.

Примечание: оформить квартиру в нежилое помещение не на первом этаже можно, если все остальные квартиры на нижних этажах в доме переоборудованы под нежилые.

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Квартира или частный дом предназначены для проживания граждан. Но есть ст. 17 ЖК РФ, в которой говорится, что собственники или наниматели жилплощадей могут использовать для ведения профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы и права соседей.

Вот несколько примеров, кто может вести профессиональную деятельность, не выходя из дома:

Иными словами, если у предпринимателя нет целого штата сотрудников и посетители не ходят толпами, использовать квартиру вместо офиса можно. Если же есть работники или ИП занимается промышленным производством, гостиничным бизнесом, придется переоборудовать жилое помещение в нежилое или искать другое здание.

Как купить нежилое помещение в жилом доме?

Покупка нежилого помещения в жилом доме производится с учетом положений § 7 ГК РФ:

1. Продавец и покупатель оговаривают условия сделки.
2. Заключается договор купли-продажи.
3. Подаются документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на помещение. В частности, выписку из ЕГРН, которую предоставляет продавец. В ней должен быть указан статус (тип) недвижимости – нежилая. Если же статус жилой, ее можно использовать только для проживания, открыть магазин продуктов или другой бизнес не получится.

Что дороже: жилое или нежилое помещение

Обычно нежилые помещения стоят дороже, но все зависит от нескольких факторов:

1. Расположение. Квартира, находящаяся в центре города, будет стоить дороже, чем помещение на окраине.
2. Инфраструктура.
3. Тип застройки и класс дома. В районах массовой типовой застройки нежилые помещения на первых этажах пользуются большим спросом и стоят дороже, чем в элитных домах.

Примечание: в последнее время застройщики продают апартаменты, которые стоят дешевле квартир. В дальнейшем их можно переводить в жилые помещения, или использовать для предпринимательской деятельности.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевод в нежилую или жилую недвижимость осуществляется практически по одному и тому же сценарию:

1. Согласование перепланировки, если она требуется.
2. Получение разрешения на перепланировку.
3. Оформление нового техпаспорта.
4. Подача заявления о переводе.
5. Обследование помещения комиссией.
6. Получение акта и заключения.
7. Получение решения о переводе.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

Рассмотрим пошагово, как перевести коммерческую недвижимость в жилую, стоимость и документы для этой процедуры.

Шаг 1: согласование перепланировки

Согласование перепланировки требуется, если коммерческая недвижимость не соответствует требованиям для жилой, но нужно изменить ее статус. Для этого нужно заказать проект перепланировки, подать его вместе с заявлением и документами на помещение в жилищный отдел администрации.

Шаг 2: получение разрешения на перепланировку

Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 дней (ст. 26 ЖК РФ). По результатам выдается разрешение. Собственник может начинать работы в помещении.

Шаг 3: оформление нового техпаспорта

По окончании работ оформляется новый техпаспорт с учетом произведенных изменений. Заказать его можно у кадастрового инженера.

Шаг 4: подача заявления о переводе нежилого помещения в жилое

Для перевода коммерческой недвижимости в жилую нужно составить заявление и подать вместе с ним в межведомственную комиссию следующие документы:

1. Паспорт собственника.
2. Нотариальные согласия всех владельцев, если помещение в долевой или совместной собственности.
3. Кадастровый паспорт.
4. Техпаспорт.
5. Протокол общего собрания собственников, если помещение находится в многоквартирном доме.
6. Поэтажный план многоквартирного дома.
7. Выписку из ЕГРН.

Содержание и образец заявления

Унифицированной формы заявления нет, и обычно оно заполняется при подаче на месте. Какие сведения в нем указываются:

1. Кому направляется заявление: наименование, адрес.
2. От кого: Ф.И.О., адрес, паспортные данные, номер телефона.
3. Информация о недвижимости: тип, кадастровый номер, адрес.
4. Просьба о переводе нежилого помещения в жилое.
5. Опись представленных документов.
6. Дата составления и подпись.

Шаг 5: обследование помещения комиссией

Получив заявление, комиссия должна в течение 45 календарных дней проверить помещение на соответствие установленным требованиям и составить акт. В состав комиссии могут входить сотрудники жилищного комитета администрации, градостроительного комитета, МЧС и других учреждений.

Шаг 6: получение акта обследования и заключения

Акт обследования составляется в трех экземплярах, на его основании оформляется заключение. Орган, принявший решение о переводе статуса помещения, должен в 5-дневный срок направить заключение и распоряжение заявителю.

Содержание и образец акта обследования

Акт обследования составляется комиссией по установленной форме после осмотра помещения. Какая информация в нем указывается:

1. Дата и номер.
2. Ф.И.О. председателя и членов комиссии.
3. Кем назначена комиссия.
4. Ф.И.О. приглашенных экспертов.
5. Ф.И.О. собственника-заявителя.
6. Адрес обследуемого объекта.
7. Описание состояния помещения и несущих конструкций.
8. Сведения о несоответствии требованиям (если есть).
9. Оценка результатов проведенного осмотра.
10. Заключение комиссии.
11. Приложенные документы.
12. Подписи председателя и членов комиссии.

Содержание и образец заключения

В заключении указываются те же сведения, что и в акте, но указывается формулировка «комиссия приняла заключение о соответствии помещения установленным требованиям» или «о несоответствии».

Шаг 7: получение решения

На основании заключения администрацией принимается решение о переводе недвижимости из статуса нежилой в жилую. Оно направляется собственнику в течение 5 дней после принятия.

Шаг 8: внесение изменений в ЕГРН

Распоряжение об изменении статуса объекта направляется администрацией в Росреестр, но собственник вправе внести изменения и самостоятельно, подав документы напрямую или через МФЦ.

Как нежилое помещение перевести в жилое: цена

Собственнику нужно учитывать несколько статей расходов, занимаясь переводом жилой или коммерческой недвижимости:

1. Проект перепланировки – 5 000-30 000 р. в зависимости от сложности.
2. Нотариальные согласия собственников – от 1 000 р. за один экземпляр.
3. Новый техпаспорт – от 5 000 р.
4. Нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель – от 2 000 р.

Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость?

Если нужно перевести из жилого помещения в нежилое, стоимость услуг останется та же, как и порядок действий. Но нужно учитывать требования уже к коммерческой недвижимости, особенно в плане оборудования нескольких входов-выходов, пожарной безопасности.

Обратите внимание: для большинства коммерческих объектов сейчас требуется установка пожарных сигнализаций. Тип зависит от расчетной вместительности недвижимости.

Что делать, если отказали в переводе жилой недвижимости в коммерческую?

Отказать в переоформлении жилого дома в нежилое помещение или наоборот могут по нескольким причинам (ст. 24 ЖК РФ):

1. Несоответствие объекта установленным требованиям.
2. Предоставление неполного комплекта документов.
3. Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.
4. Предоставление документов в неуполномоченный орган.

Отказ направляется заявителю в письменном виде с объяснением причин. Если он не согласен с ними и считает действия администрации незаконными, это можно обжаловать через суд в порядке административного производства.

Что будет, если использовать недвижимость не по назначению

За использование нежилых или жилых объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность в зависимости от ситуации:

Вид правонарушения	Статья КоАП РФ	Санкции
Порча объекта недвижимости или использование не по назначению. Например, при проживании людей на территории организации или ведении бизнеса в квартире	Ст. 7.21 КоАП РФ	Штраф для граждан – до 1 500 р., для должностных лиц – до 3 000 р., для ИП и юридических лиц – до 30 000 р.
Нарушение правил содержания или перевода жилых помещений лицами, ответственными за их содержание	Ст. 7.22 КоАП РФ	Для должностных лиц штраф составит до 5 000 р., для организаций – до 50 000 р.

Судебная практика

Чаще всего люди оспаривают отказы администрации в изменении статуса объектов недвижимости:

Исковое заявление о признании отказа в переводе жилого помещения в нежилое незаконным (Решение № 2-417/2015 2-417/2015

М-9578/2014 2-9551/2014 М-9578/2014 от 20 января 2015 г. по делу № 2-844/2015). В удовлетворении требований отказано.
Заявление о признании действий администрации незаконными, выразившиеся в отказе перевести жилое помещение в нежилое (Решение № 2А-1060/2019 2А-1060/2019

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

1. Перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот можно, если соблюдаются требования.
2. Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое, это зависит от сложности процедура и перечня документов, которые нужно переоформлять перед переводом. Например, если нужна перепланировка, сумма затрат значительно увеличится.
3. В некоторых жилых помещениях можно вести профессиональную деятельность, если это не нарушает нормы законодательства, права и интересы соседей.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)