Компенсация или достройка — чего ждать обманутым дольщикам?

В 2019 году Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства взял на себя обязательства по достройке целого ряда проблемных объектов в Нижнем Новгороде и ближайшем пригороде. Речь идет, прежде всего, о крупнейших долгостроях региона — жилых комплексах «Новинки Smart City» и «Окский берег». Также организация заявляла о намерении решить вопрос с ЖК «На Гончарова» и ЖК «Квартал Европейский».

«Новинки Smart City», «На Гончарова» и «Квартал Европейский» возводила группа компаний «Квартстрой», застройщиками «Окского берега» выступали «Экоград» и «Капстройинвест». На данный момент все они признаны судом банкротами по искам со стороны Фонда. В случае с ЖК «Новинки Smart City» Фонд официально объявлен новым застройщиком, и первые четыре дома планируется сдать уже в октябре. А вот будущее остальных долгостроев, которое, казалось бы, тоже начало проясняться, в действительности оказалось не таким однозначным.

Летом в федеральное законодательство были внесены изменения, согласно которым Фонд защиты прав граждан —участников долевого строительства получил право возможность решение о целесообразности или нецелесообразности достройки того или иного проблемного объекта. Порядок принятия такого решения утвержден Правительством РФ в сентябре.

Теперь Фонду защиты прав дольщиков предстоит оценить экономическую выгоду достройки проблемных нижегородских ЖК и объявить о дальнейших перспективах. Вопрос достройки ЖК «Окский берег» будет решаться по окончании формирования реестра требований, то есть после 11 ноября. Судьба ЖК «Квартал Европейский» и ЖК «На Гончарова» также должна определиться осенью.

И не факт, что эти дома будут достроены: вполне реально, что дольщикам вместо квартир предложат компенсации. Плохо это или хорошо? Что выгоднее — ждать несколько лет своего жилья (некоторые дома проблемных ЖК даже не начинали строить) или взять деньги и поскорее забыть о случившемся, как о страшном сне?

GiperNN попытался выяснить это у специалистов сферы недвижимости и самих обманутых дольщиков.

ЖК «Окский берег» / Фото: Сергей Круглов

Кому и в каких случаях полагаются компенсации?

Решение о том, насколько целесообразно достраивать объект, принимается по результатам оценки стоимости и сроков завершения строительства. После того как оценка будет проведена, Наблюдательный совет Фонда выносит свой вердикт по тому или иному жилому комплексу.

Субъект РФ направляет обращение в Фонд защиты прав дольщиков с перечнем проблемных домов, где застройщик оказался не способен выполнить взятые обязательства и по которым требуется участие Фонда, — пояснили нам в пресс-службе организации. — Проведение необходимых процедур и признание застройщика банкротом предполагает возможность использования механизмов Закона о несостоятельности (банкротстве (параграф.7)), предусматривающих механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Что касается суммы, которую могут получить дольщики в качестве компенсации, она не может быть меньше указанной в ДДУ, но может быть больше. В Фонде сообщили, что компенсация также рассчитывается на основании рыночной стоимости квадратного метра в помещении, сопоставимом по характеристикам в непосредственной близости от ЖК.

Для того чтобы получить компенсацию, требования лица должны быть внесены в реестр требований дольщиков. Если тому есть какие-либо препятствия, необходимо обращаться в суд. Например, дольщикам «Окского берега» и «На Гончарова» приходится именно таким способом доказывать, что они заплатили за квартиры.

После того как Наблюдательный совет примет решение по тому или иному ЖК, объявление о достройке или отказе от достройки будет опубликовано на официальном сайте организации в течение трех дней. В случае выплаты компенсации дольщики там же смогут узнать о месте и времени начала приема заявлений, найти форму заявления и список необходимых документов.

Если же объект решат достраивать, то на сайте Фонда появится информация о последующих шагах и сроках их выполнения. Однако те, кого больше устраивает компенсация, могут обратиться с заявлением о выплате им денежных средств до передачи жилого комплекса новому застройщику.

Выплата компенсаций производится до завершения конкурсной процедуры, деньги поступают на счет дольщика в течение одного-трех дней с даты получения Фондом соответствующего заявления, — сообщают в Фонде защиты прав дольщиков.

Почему дольщиков не устраивают компенсации?

Оксана Соколова — дольщица ЖК «На Гончарова». Она уверена, что шансов на достройку у их жилого комплекса почти нет: готовность объекта низкая, обнаружены технические нарушения при строительстве, дольщиков более пятисот. При этом вариант с компенсациями людей не устраивает, потому что они считают, что получат существенно меньше, чем заплатили. В лучшем случае удастся закрыть ипотеку, которая отдана за «воздух».

По словам Оксаны, договоры долевого участия они подписывали с ООО «УК «Квартстрой», а тот, в свою очередь, оформил договор переуступки ООО «ИК «Квартстрой-НН», где прописаны уже совершенно другие суммы. Например, по факту однокомнатная квартира покупалась за 1,8 миллиона рублей, а в договоре переуступки мог быть прописан всего миллион. Сейчас «гончаровцы» через суд доказывают покупку своих квартир, но он, по словам Соколовой, признает обоснованной минимальную сумму — ту, что в договоре переуступки. Если решено будет выплачивать в качестве компенсации именно ее, то вряд ли люди смогут купить что-то стоящее за эти деньги.

Оксана отмечает, что сейчас дольщики ЖК «На Гончарова» в отчаянии: «дорожная карта», которую подписал вице-премьер Виталий Мутко, не соблюдается — согласно этому документу, достройка должна была начаться в третьем квартале 2019 года, но этого так и не произошло. Диалог с местными властями у дольщиков не клеится — те кивают на Москву и Фонд.

Менее категорично настроены дольщики ЖК «Окский берег»: объект большой, купивших квартиры — тысячи, дома на разной стадии готовности, ситуации у всех людей разные. Но многие готовы взять компенсации, даже если жилой комплекс решат достраивать.

Участник группы активистов Антон Шадрин рассказал, что по итогам общественного голосования, проведенного в группе дольщиков во «ВКонтакте», результат оказался примерно 50/50: половина из 700 опрошенных согласна на денежное возмещение. По словам Шадрина, рассуждать более конкретно можно будет после того, как Фонд проведет оценку и назовет цифры по компенсациям.

Александр Маслов, управляющий партнер юридической компании «Маслов, Войнов и партнеры», считает, что компенсация вполне может быть компромиссом, который позволит соблюсти баланс интересов.

Принято смотреть на ситуацию только с позиции дольщиков, но это не совсем правильно. Долевое строительство — это осознанный риск, на который люди идут, чтобы сэкономить деньги. А другие люди покупают квартиры дороже, но в уже готовых домах, платят налог, и с этих налогов государство достраивает дома обманутым дольщикам.

Маслов добавляет, что решение о достройке проблемных объектов и создание Фонда защиты прав дольщиков было, прежде всего, политическим решением властей, принятым ради социального спокойствия.

Дольщикам, конечно, компенсации чаще всего невыгодны, — говорит юрист. — Но в этом вопросе нельзя учитывать только выгоду дольщиков. Это системное решение, по каждому конкретному объекту берутся во внимание все факторы, исходя из которых выносится решение по целесообразности достройки. И поскольку достройка ведется за бюджетные деньги, надо брать за основу интересы всех сторон.

Брать или не брать?

Большинство экспертов сходится во мнении, что вопрос по компенсациям каждый дольщик должен решать индивидуально, опираясь на свою ситуацию: на какой стадии готовности находится дом, сколько придется ждать достройки, какую компенсацию предлагают, есть ли необходимость снимать жилье и платить ипотеку и т. д. По мнению юриста Александра Маслова, надо буквально расписать все на листике, посчитать «уход и приход» средств, после чего сделать вывод.

Олег Филиппов, председатель комитета по строительству московского городского отделения общественного объединения «Опора России», отмечает, что, если дольщик считает предложенную сумму компенсации несоразмерной внесенным средствам, он может оспорить ее через суд.

Прецеденты есть. Дольщики, заявившие права на компенсацию, получили внесенные средства полностью.

Что же касается выгоды, то, по словам Олега Филиппова, прибыль на момент ввода дома в эксплуатацию (2–3 года) составит 10–25% от вложенных средств на начальном этапе строительства. Но здесь, опять же, нужно будет учитывать выплаты по ипотеке, затраты на аренду жилья и прочие «отягощающие» факторы.

Анатолий Рябинин, директор АН «Чекни» и председатель комитета по новостройкам Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, считает, что, скорее всего, за деньги, выплаченные в качестве компенсации, какое-то жилье можно будет приобрести — рынок весьма многообразен. Но, вероятно, с потерей в качестве.

Думаю, человек, который уже обжегся на первичном жилье, больше рисковать не захочет. В городе есть жилые комплексы с недорогими студиями в отдаленных от центра районах: «Времена года», например, проекты «ЖилстройНН». Вопрос в том, на что человек рассчитывает, нужна ли ему непременно новостройка.

Тех, кто думает, брать компенсацию или дожидаться достройки квартиры, Рябинин обнадеживает: сейчас, с введением эскроу-счетов, активность застройщиков снижается — новые условия даются им непросто. А следовательно, новостроек будет мало, и они будут востребованы — появится возможность выгодно продать свою долгожданную квартиру. Кто-то из дольщиков таким образом сможет «отбить» вложенные деньги и даже получить прибыль, но это вряд ли про ипотечников.

Но серьезный рост цен ожидается в первую очередь на жилье комфорт-класса в престижных районах, — предупреждает директор АН «Чекни».

Пока же суммы компенсаций не озвучены, рассуждать можно только в теории. Увы, уже сейчас понятно, что вряд ли все останутся довольны, так что успех предприятия в данном случае будет относительным.

Расчет компенсации обманутым дольщикам

Для компенсации ущерба людям, вложившим деньги в замороженный долгострой, государством создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эта мера позволяет обманутым дольщикам быстро получить назад свои средства, минуя бесконечные судебные разбирательства с недобросовестным застройщиком.

Кого относят к обманутым дольщикам

К обманутым дольщикам относятся физические лица с российским гражданством, ставшие участниками долевого строительства жилого объекта, который не может быть завершен из-за банкротства или мошеннических действий застройщика. Важно отличать: речь идет не о возможных задержках в текущем возведении жилого дома, а о фактически «брошенных» стройках.

Расчет компенсации

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд) имеет официальное представительство в каждом субъекте РФ. Например, в Саратове – это Фонд Саратовской области, учрежденный Правительством региона, в Новосибирске – Фонд Новосибирской области и т.д.

• степень готовности жилого дома;
• сколько денег потребуется, чтобы его достроить;
• сроки возможно завершение строительства.

Людям выплатят средства, если это дешевле и целесообразнее, чем завершать долгострой.

Но и при решении о завершении строительства, дольщик вправе отказаться от ожидания сдачи дома и получить назад деньги.

Компенсацию граждане РФ получают как за жилые, так и за нежилые помещения.

Жилые помещения

1. Расчет производится персонально по каждому обращению.
2. При расчете используется средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости на момент выплаты.
3. Вне зависимости от актуальной рыночной цены на новостройки, сумма компенсации не может быть меньше, чем та, которую человек уплатил по договору долевого участия (ДДУ).

Установлено ограничение в 120 кв.м. по размеру совокупной жилой площади, стоимость которой можно возместить, т.е. один гражданин может вернуть деньги по нескольким жилым объектам незавершенного строительства. Но если их суммарная площадь больше 120 квадратов, компенсацию начислят только за 120.

Нежилые помещения

Под нежилыми помещениями понимаются места в подземных паркингах, а также кладовые, приобретенные в личное пользование по договору между участником долевого строительства и застройщиком. Компенсационная выплата за них будет произведена в сумме, фактически уплаченной дольщиком за нежилой объект.

Оформление и получение компенсации

Чтобы выплата денежных компенсаций по конкретному долгострою стала возможной, необходимо официальное признание застройщика банкротом. После этого, в течение полугода Фонд обязан вынести вердикт по этому объекту строительства. По принятию решения о возврате денег дольщикам, объявление об этом в 3-дневный срок появляется на официальном сайте организации.

В каких случаях обманутые дольщики и члены ЖСК имеют право на получение денежной компенсации от государства

По состоянию на 1 января 2019 года в 68 регионах Российской Федерации было зафиксировано 894 объекта незавершенного строительства, которые возводились с привлечением средств дольщиков. В результате пострадали интересы 38 700 граждан России, вложивших свои сбережения в покупку квартир в домах на этапе строительства и не получивших жилье в оговоренные сроки.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках. Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд. Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию

Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.

Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.

В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.

Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.

Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег. Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома. Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.

Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте. При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний. Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.

В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.

В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.

Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов

Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.

Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.

На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).

Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.

В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.

На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.