Справочники рыночных корректировок

В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» подготовлены к открытой публикации «Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области» и « С правочник «Оценка бизнеса» . Корректировки определены для рынка недвижимости Московского региона и могут быть полезны в рамках оценочной, экспертной и иной деятельности, связанной с определением рыночной или справедливой стоимостей объектов недвижимости. Корректировки приведенные в с правочнике «Оценка бизнеса» будут полезны при определении стоимости предприятия.

Выпуск №1 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема ретроспективных рыночных данных, его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки на дату 01.01.2018 г. и более ранние периоды. Использование данных справочника предполагает возможность применения комбинированных методов и корректировок, а также косвенное применение данных для получения значений корректировок в нетиповых ситуациях.

Выпуск №2 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2018 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2018 и 2019 году.

Выпуск №3 справочника подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных по итогам 2019 г., его использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в 2020 году.

С правочник «Оценка бизнеса» подготовлен на основании обработки значительного объема рыночных данных, анализа сделок и анализа деятельности предприятий. Использование рекомендовано автором, в соответствии с законодательством Российской Федерации, для оценки в периоде с 2015 г. по 2020 год включительно.

В тоже время, следует отметить, что применение специалистом корректировок, представленных в данном справочнике не снимает с него ответственности в части анализа рынка недвижимости и выявления особенностей объектов недвижимости, при которых применение тех или иных корректировок приводит к получению аномальных результатов. Перед любым специалистом при определении рыночной или справедливой стоимости стоит задача получения наиболее вероятных рыночных показателей, и, кроме того, специалист обязан применять свои профессиональные навыки в сочетании со здравым смыслом, которым, к сожалению, все чаще многие специалисты пренебрегают.

Справочник классификаций коммерческой недвижимости

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №1. Период применения — до 01.01.2018 г. (включительно)

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №2. Период применения — 2018 — 2019 гг.

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №3. Период применения — 2020 г.

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области. Выпуск №4. Период применения — 2021 г.

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка жилой недвижимости России. Выпуск 1. Период применения — 2021 г.

Справочник « Оценка бизнеса » . Период применения — указан в соответсвующих разделах.

Корректировка при оценке квартир сравнительным методическим подходом.

Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта.
Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, используя как психологически располагающий к «конструктивному» диалогу фактор, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Таблица 1. Значения корректировки на уторговывание с указанием интервала

Фактор, который определен местом расположения объекта и ориентацией окон его помещений на ту или иную сторону здания, те или иные окружающие здание объекты. Самые дорогие квартиры, которые имеют вид из окна на природные объекты (парки, скверы, реки, набережные, озера, леса, сады и т.п.). Немного дешевле стоят квартиры, которые имеют панорамный вид — учитывает наличие видового осмотра местности, как правило характерен для объектов, расположенных на верхних этажах (выше основной застройки), усиливается видом на привлекательные, эстетические объекты. Квартиры, расположенные с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали — стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор.

Таблица поправок, выражены в %

Объект	Усредненное значение наиболее типичной скидки, %	Минимальное знаечние,%	Максимальное значение, %
1 комнатная квартира

Объект оценки	Объекты сравнения
	На природные объекты	Панорамный вид	Во двор	во двор-колодец или неупорядоченный двор	шумные места	на магистраль или проезжую улицу	на промышленные здания
На природные объекты	0	+1	+3	+6	+6	+8	+9
Панорамный вид	-1	0	+2	+5	+5	+7	+8
Во двор	-3	-2	0	-3	-3	-5	-6
во двор-колодец или неупорядоченный двор	-6	-5	-3	0	0	-2	-3
шумные места	-6	-5	-3	0	0	-2	-3
на магистраль или проезжую улицу	-8	-7	-5	-2	-2	0	+1
на промышленные здания	-9	-8	-6	-3	-3	-1	0

Стоимость квартир со смежными комнатами, как правило, ниже стоимости аналогичных по площади квартир, в которых комнаты изолированные.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
	Раздельная планировка	Смежно-раздельная планировка	Смежная планировка
Раздельная планировка	0	+5	+10
Смежно-раздельная планировка	-5	0	+5
Смежная планировка	-10	-5	0

3. Материал стен здания

Материал стен здания — это фактор, учитывающий влияние на стоимость объекта долговечности службы объекта, экологичность, по его теплотехнические характеристики, а также конструктивные особенности планировок. Материал стен здания на рынке может быть воспринят потребителем на основе внешнего вида фасада, в связи с чем для объектов конструкции «блочный с облицовкой кирпичом» характерны интервалы, сопоставимые со значением «кирпичный»

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
	Кирпич на монолитном каркасе, блочный	Кирпич, керамические / силикатные камни	Железобетонные панели	кирпич с деревянными перекрытиями	деревянные
Кирпич на монолитном каркасе, блочный	0	0	+2	+3	+19
Кирпич, керамические / силикатные камни	0	0	+2	+3	+19
Железобетонные панели	-2	-2	0	+1	+17
кирпич с деревянными перекрытиями	-3	-3	-1	0	+16
деревянные	-19	-19	-17	-16	0

4. Состояние мест общего пользования

К местам общего пользования относятся помещения, находящиеся в пользовании более чем у одного собственника (владельца одного помещения). В практике сложилось, что к таким местам относятся подъезды, лестницы, лестничные площадки, коридоры, секции, общие санузлы, кухни и т.д.
Техническое состояние мест общего пользования, как правило, является показателем
социального состава жителей и влияет на условия жизни граждан. Поэтому многие
потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние подъезда, коридоров, общих санузлов, кухонь и т.д.
Данный фактор учитывает комплексно состояние и уровень отделки помещений.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
	высококачественная отделка, индивидуальный дизайн	высококачественная отделка	простая отделка	Требует косметического ремонта	требует капитального ремонта
высококачественная отделка, индивидуальный дизайн	0	+3	+7	+10	+15
высококачественная отделка	-3	0	+4	+7	+12
простая отделка	-7	-4	0	+3	+8
Требует косметического ремонта	-10	-7	-3	0	+5
+15	+12	+8	+5	0

5. Общая площадь.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. (Фактор масштаба) При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь — каждые 10 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 3%.

6. Жилая площадь.

Жилая площадь также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь больше — имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью. Поэтому применяется следующая корректировка на площадь — показатель разница 2-4 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 2,5%.

7. Площадь кухни.

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир с кухней площадью 11 кв. м. и более до 2% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, имеющих кухню площадью от 7-11 кв.м. и до 5% дороже продажи квартир, которые имеют кухню площадью до 7 кв.м., и до 8% дороже квартиры с кухней нишей.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
	11 кв.м и больше	от 7-11 кв.м.	До 7 кв.м.	Кухня-ниша
11 кв.м и больше	0	+2	+5	+8
от 7-11 кв.м.	-2	0	+3	+6
До 7 кв.м.	-5	-3	0	+3
Кухня-ниша	-8	-6	-3	0

8. Этаж расположения квартиры

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир, расположенных на средних этажах до 1% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, расположенных на верхних этажах и до 3% дороже продаже квартир расположенных на последних этажах (большая вероятность протекания крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды), и до 4% дороже квартир, расположенных на первых этажах (расположение на первом этаже влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а так же, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения через посаженных вокруг дома деревьев или кустов).
Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
	Средние этажи	Верхние этажи	Последний этаж	Первый этаж
Средние этажи	0	+1	+3	+4
Верхние этажи	-1	0	+1	+3
Последний этаж	-3	-2	0	+1
Первый этаж	-4	-3	-1	0

9. Техническое состояние квартиры

Этому критерию потенциальные покупатели довольно требовательны, поскольку затраты на капитальный ремонт квартиры значительны. Обычно решение о целесообразности капитального ремонта квартиры принимается с учетом инвестиционной привлекательности местоположения. В среднем квартиры в хорошем состоянии дороже 30% и более квартиры, дальнейшая эксплуатация которых требует проведения капитального ремонта. Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
	Хорошее	Удовлетворительное	Требует частичного ремонта	Требует капитального ремонта
Хорошее	0	+10 и больше	+15 и больше	+20 и больше
Удовлетворительное	-10 и больше	0	+10	+20
Требует частичного ремонта	-15 и больше	-10	0	+10
Требует капитального ремонта	-20 и більше	-20	-10	0

9. Наличие балкона / лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличие в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и / или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и / или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр учитывается при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 8%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки	Объекты сравнения
	Терраса и тому подобное	Больше одного балкона/лоджии	Один балкон/лоджия	Отсутствует балкон/лоджия
Терраса и тому подобное	0	+3	+5	+8
Больше одного балкона/лоджии	-3	0	+2	+5
Один балкон/лоджия	-5	-2	0	+3
Отсутствует балкон/лоджия	-8	-5	-3	0

10. Формат туалета / санузла

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировании санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, чем аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с общим санузлом