Какие частные дома могут попасть под всероссийскую реновацию. Разъяснение юриста

В конце прошлого года Госдума приняла закон о всероссийской реновации – ФЗ от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Московская программа реновации распространяется на всю страну: людей будут расселять из старых хрущевок, бараков и аварийных домов в нормальное жилье, а населенные пункты смогут строить на месте снесенных объектов новые, создавая комфортную городскую среду. В то же время, у этого закона много критиков, и не очень понятно, какие права есть у владельцев расселяемого жилья. Для участников и читателей FORUMHOUSE особенно важно, что закон предусматривает возможность изымания и сноса частных домов. Индивидуальные дома могут быть изъяты у собственников, если их признают изношенными или если в них просто отсутствует инженерно-техническое обеспечение, но, с другой стороны, в законе оговаривается, что такие дома и участки изымать нельзя, если дом не изношен. Мы попросили консультанта нашего юридического раздела Василия Гуцева (ник на FORUMHOUSE Dremlin) объяснить, как трактовать это противоречие и что все это может означать для владельцев загородной недвижимости в практическом плане.

Сохраняется или иммунитет для ИЖС и садовых домов?

По мнению нашего юриста, этот «сыроватый и местами противоречивый закон» – отчасти развитие ранее существовавшего режима комплексного развития территории (КРТ). А его самое яркое новшество в том, решение о КРТ как туз «бьет» любые другие градостроительные документы: и правила землепользования и застройки, и Генпланы подлежат корректировке под решение о КРТ, а при противоречиях между ними во внимание принимается именно решение о КРТ.

Сразу скажу по поводу ИЖС и садовых домов: формально они имеют прямо установленный в законе иммунитет (ч. 6 ст. 65 ГрК РФ + п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ). Но… как я уже говорил, закон противоречивый, и я уже вижу пару-тройку ситуаций, когда они могут попасть под удар.

Что будет с многоквартирными домами

Всего есть четыре вида КРТ:

• КРТ жилой застройки;
• КРТ нежилой застройки;
• КРТ незастроенной территории;
• КРТ по инициативе собственников недвижимости.

Последние два вида КРТ вряд ли коснутся обычных граждан.

КРТ жилой застройки нацелено на многоквартирные дома, прежде всего – на аварийные многокваритирные дома (МКД). Такие дома попадут под снос без лишних рассуждений.

Но есть еще обширный перечень неаварийных МКД, которые могут попасть под снос (п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ). Туда попадают и дома из периода индустриального домостроения (т.е. все панельки и крупноблочные дома, да и обычные кирпичные хрущевки тоже, скорее всего, попадут туда), а также принципиально неопределимый сейчас круг домов, которые по параметрам физического износа или стоимости капремонта не вписываются в региональные нормативы. Очевидно, что региональные нормативы будут устанавливаться властями в интересах крупных застройщиков, желающих расчистить под застройку «вкусные» земли в центре городов.

Характерно, что «неаварийные» дома попадают под изъятие автоматически, если в течение установленного срока со дня публикации проекта решения о КРТ там не будет проведено собрание по вопросу участия в программе КРТ. Срок проведения таких собраний определяется субъектом РФ, и не может быть меньше одного месяца.

При этом проекты решений о КРТ субъекта РФ или органов местного самоуправления (ОМСУ) публикуются только на сайте субъекта РФ / ОМСУ («Дорогие граждане, регулярно читайте сайт, где-то там может быть выложен проект. Где именно? Где-то там, чего вам не понятно?»), а проекты решения о КРТ от Правительства РФ вообще могут нигде не публиковаться. Ну, еще проекты решения ОМСУ могут «публиковаться» на информационных щитах.

Если неаварийный дом попал в решение, исключить его оттуда можно только по решению общего собрания многоквартирного дома, принятому до утверждения документации по планировке территории в соответствии с принятым решением. Опоздали? Ничего не знаем, под снос.

И вырисовывается схема быстрой расчистки квартала:

• принятие проекта решения о КРТ и его публикация где-то на сайте субъекта РФ / ОМСУ;
• с этого момента начинает течь срок на проведение общего собрания многоквартирного дома – минимум месяц;
• прошел срок на проведение собрания – все, кто «промолчал», автоматически попали в решение о КРТ;
• сразу же подается на утверждение уже подготовленная документация о планировке территории и в течение 20 рабочих дней рассматривается и утверждается органами власти.

Всё, кто не успел заявить, что не хочет участвовать, из КРТ уже не выберутся.

Эта схема, правда, работает в случае, если застройщик определен заранее без торгов, если же будут проводиться торги на право застройки, еще будет дополнительное время на срок проведения торгов и заключения договора о КРТ.

Риски для нежилой застройки

КРТ нежилой застройки отличается от КРТ жилой застройки не только тем, что в нем не могут участвовать многоквартирные дома, но и тем, что, на первый взгляд, в него попадают только те объекты капитального строительства и участки, которые письменно согласились на это (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ).

Более того, при дословном прочтении закона это согласие должны дать все собственники участков и обектов капитального строительства (ОКС) в пределах территории.

В этой схеме не просматривается возможности принудительного изъятия участков и ОКС, собственники которых отказались от участия в программе. Но для меня как-то очень дико выглядит одна только мысль, что власть вот так просто откажется от КРТ, просто потому что пара собственников взяла да отказалась от участия или промолчала. Так что я уверен, что или закон поправят, или судебное толкование дадут, позволяющее принудительно изымать участки под КРТ нежилой застройки.

Как минимум, учитывая экстраординарный характер решения о КРТ, таким решением о КРТ могут в упрощенном порядке поменять ВРИ и градрегламент для территорий, попадающих под КРТ, чтобы в дальнейшем использование участков по прежнему назначению стало невозможным: будут отказывать в согласовании нового строительства и реконструкции, считает наш эксперт.

Какие риски есть у ИЖС?

Для обоих видов КРТ предусмотрено, что помимо «основных» объектов в решение о КРТ могут попасть и другие участки и ОКС, расположенные в пределах того же элемента планировочной структуры, что и «основной» объект (ч. 3 и ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Так что, если где-то в квартале, или микрорайоне, а то и в целом районе имеется аварийный многоквартирный дом, под снос могут попасть и другие объекты капитального строительства, включая ИЖС. Круто? Не то слово. Во всяком случае, частному сектору в городах стоит напрячься, потому что ситуация, когда среди частных домов стоит многоквартирный барак — обычное дело. Не сбрасываем со счетов и ситуацию, когда частный дом на двух хозяев после его юридического раздела регистрируется в ЕГРН как многоквартирный дом на две квартиры. МКД? МКД. В неудовлетворительном техническом состоянии? Да. — Под снос.

В этом как раз и проявляется противоречивый характер закона, говорит эксперт. Казалось бы, в ч. 6 ст. 65 ГрК РФ прямо сказано, что садовые участки и ИЖС не попадают в КРТ. Но зачем тогда есть отдельная норма (п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ), где сказано, что не изымаются объекты ИЖС и садовые дома, кроме домов в ненадлежащем техническом состоянии или без сетей инженерно-технического обеспечения? Значит, всё же можно изымать ИЖС? Похоже, что так.

Василий Гуцев особо обращает наше внимание на момент отсутствия сетей инженерно-технического обеспечения: в законе не сказано, каких именно сетей, и не секрет, что изрядная доля частного сектора не имеет водопровода или центральной канализации.

Итак, самый очевидный риск для ИЖС — это попадание в решение о КРТ за компанию с аварийным МКД, находящимся в том же квартале / микрорайоне / районе. Но это не все.

Как я уже говорил, я не верю, что КРТ нежилой застройки носит только добровольный характер. Это абсурдно и совсем не в характере наших властей.

И, что важно для ИЖС, у КРТ нежилой застройки есть такое замечательное условие для включения в КРТ, как несоответствие ВРИ участков и объектов капитального строительства тем ВРИ, которые установлены в ПЗЗ (п. 3 ч. 4 ст. 65 ГрК РФ). Ну и самовольные постройки (зарегистрированные по пресловутой дачной амнистии) тоже сюда попадают.

Уже много где в ПЗЗ для старого частного сектора установили запрет на новое строительство ИЖС. Но пока люди выкручивались за счет того, что можно продолжать использовать такой земельный участок и строения без приведения в соответствие с новым градрегламентом (п. 8 ст. 36 ЗК РФ). Теперь такие участки просто попадут под КРТ.

Так что теперь всему частному сектору нужно внимательно отслеживать изменения в ПЗЗ, потому что, как только для их территории убирают ИЖС из числа разрешенных ВРИ, они сразу попадают в зону риска. Аналогично рискуют и дома ИЖС, имеющие в соседях в том же квартале самовольные постройки.

На какую компенсацию смогут рассчитывать собственники изъятых домов и участков?

Что касается определения стоимости при изъятии домов и участков, то она равна рыночной стоимости на момент принятия решения о КРТ.

Естественно, ветхий дом имеет низкую рыночную стоимость. Стоимость земли будет учитываться – если земля на праве собственности. Маловероятно, что будет учитываться стоимость права аренды, если участок под домом арендуется.

Если частный дом формально зарегистрирован как многоквартирный, то есть некоторый шанс, что будет предоставлено равнозначное жилье, но для этого нужно, чтобы был принят соответствующий нормативно-правовой акт субъекта РФ (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ). А если в помещении зарегистрированы несовершеннолетние или ограниченно дееспособные, то предоставление денежного возмещения не допускается — только предоставление жилья. Но легче от этого не станет, ведь, по общему правилу, предоставление жилья производится с зачетом стоимости изымаемого жилья. Разницу придется оплачивать. Но эти положения ЖК РФ относятся в первую очередь к МКД (речь об изъятии помещений, а не домов). Будут ли его положения применяться к ИЖС — непонятно. Возможно, будут применять по аналогии.

Так ли все плохо?

Картина, нарисованная нашим экспертом, выглядит довольно безрадостной, но, как он говорит, возможно, что действие нового закона распространится все же только на многоквартирные дома.

Вся реновация изначально была нацелена в первую очередь на МКД. Будут ли её использовать для «расчистки» частного сектора — большой вопрос, особенно учитывая, что ИЖС в объектах реновации прямо не указаны.

Однако не стоит забывать, что для застройщика расчистка квартала из частных домов намного рентабельнее застройки такого же по площади квартала из хрущевок: площадь земли такая же, а сумма компенсаций на порядок меньше. И если речь о частном секторе в центре города, как, например, в Иваново, есть изрядный риск, что застройщики будут всеми силами лоббировать применение реновации к участкам ИЖС.

Во всяком случае, людям, которые еще только готовятся покупать участки и приступать к стройке, лучше иметь в виду указанные моменты и, как минимум, избегать соседства с аварийными многоквартирными домами.

На FORUMHOUSE можно прочитать статью, которая поможет разобраться с вопросом категорий и ВРИ участков, присоединиться к горячей дискуссии о плюсах и минусах жизни в частном доме, посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.

Цыганские поселки снесут к 2035 году. Что появится вместо частного сектора на ВИЗе и Юго-Западе

В Екатеринбурге в ближайшие 15 лет должен исчезнуть частный сектор — площадки на ВИЗе и Юго-Западе, которые в обиходе называют цыганскими поселками. Девелоперы уже начали там строить, параллельно готовится градостроительная документация, предполагающая замену одноэтажных и двухэтажных построек многоквартирниками и на других участках.

Цыганскими поселками принято считать территории в границах улиц Металлургов — Репина — Лялинская и Московская — Волгоградская — Чкалова — Ямская — Ясная — Шаумяна — Фурманова. Первые высотки там построила компания «Инвестстрой» Илдара Губаева. Вслед за ней на стройплощадку вышли «Брусника» и «Астон». Кроме того, масштабный редевелопмент анонсировали «Астра», «Общество Малышева, 73» и FORTIS Development.

Мы проанализировали планы инвесторов, а также документы, регулирующие застройку в городе. Вот так изменится Екатеринбург к 2035 году.

Застройка «Астона»

Компания «Инвестстрой» начала расселять частный сектор в районе улиц Московской и Амундсена в 2014 году, в 2016 году запустила в том месте строительство жилого комплекса «Московский квартал», в 2018-м сдала первые четыре жилых дома вместе с шестиэтажным паркингом, а в 2020-м — еще две высотки второй очереди. Кроме того, застройщик продолжает выкупать участки для новых проектов.

Рядом землю выкупила компания «Астон» Вячеслава Трапезникова. В рамках жилого комплекса «Событие» девелопер возведет три дома. По двум из них — так называемым «трехлистнику» и «пластине» — уже готова разрешительная документация.

Застройка «Брусники»

В 2015 году мэрия выставила участок в границах улиц Фурманова — Московская — Шаумяна на аукцион по развитию застроенной территории, а через два года «Брусника» анонсировала строительство первой очереди микрорайона «Южные кварталы». Девелопер хочет поменять уличную сетку, а также благоустроить сквер. Вокруг зоны отдыха планируются низкоэтажные дома на один подъезд (голландские архитекторы называют их урбан-виллами). Остальная застройка будет переменной этажности (7, 9, 17 и 25 этажей).

Кстати, в проекте могли поучаствовать и начинающие проектировщики. В рамках «Школы главного архитектора – 2017» участники предложили несколько вариантов внешнего вида и концепции углового здания — въездных ворот в новый микрорайон. Кроме того, там появится первый арендный дом в Екатеринбурге. «Дом.РФ» приобрел у компании 300 квартир площадью 14 тыс. кв. метров.

Застройка «Астры»

Компания «Астра-Лэнд» планирует освоить территорию в районе улиц Волгоградской и Чкалова. Мэрия Екатеринбурга поручила застройщику подготовить проект планировки. Судя по картам, предстоит расселение немалого количества частных домов.

Застройка «НКС-Девелопмент»

В конце 2018 года прошли общественные обсуждения по застройке куска земли вдоль улиц Викулова и Коперника. Согласно документам, строительство собираются провести в две очереди.

Вообще история реновации этой части Цыганского поселка уходит корнями в нулевые годы. Тогда городская администрация передала земельный участок ЗАО «Наш Дом» , которое связывали с тогдашним вице-мэром Владимиром Тунгусовым. Но суд признал договор ничтожным и фактически запретил стройку на этом месте. Сейчас проектом занимается структура, близкая к «НКС-Девелопмент» Сергея Лекомцева.

Застройка «Общества Малышева, 73»

«Общество Малышева, 73» публично обозначило интерес к редевелопменту Цыганского поселка в 2018 году, когда начала делать новую планировку кварталов с частными домами на Юго-Западе (Чкалова — Шаумяна — Амундсена — Волгоградская). Компания не ставит этот проект в приоритет, поэтому стройка не стартовала даже спустя 2,5 года. Судя по всему, представители застройщика сейчас договариваются с местными жителями о сумме компенсации за недвижимость, а архитекторы дорабатывают концепцию застройки.

Еще одна застройка «Астры»

Еще один проект «Астры» по редевелопменту Цыганского поселка касается территории вдоль Металлургов. Планы девелопер анонсировал еще в 2018 году. Тогда архитекторы бюро «Гордеев — Демидов» на градсовете согласовали план пространственного развития территории у ТЦ «Мега». Самые высокие дома предполагается построить ближе к транспортной магистрали, а в глубине квартала плотность будет уменьшена. Стройка, которая повлечет изменение улично-дорожной сети вокруг, будет разделена на три очереди.

Застройка FORTIS Development

В конце 2020 года компания FORTIS Development инициировала изменение статуса девяти кварталов площадью 20 гектаров напротив ТЦ «Радуга-Парк». Землю, до этого находившуюся в зоне Ж-2 (индивидуальная жилая застройка), перевели в зону Ж-5 (многоэтажная жилая застройка).

Что еще почитать по теме: