Современные методы реконструкции жилых домов

Согласно оценкам экспертов до 50% жилого фонда крупных городов составляют панельные, блочные, кирпичные дома, построенные по типовым проектам в 50-70-е годы. Технические нормативы и строительные материалы тех лет не отвечают современным стандартам энергоэффективности, гидро- звукоизоляции. Морально устарели планировки, внешняя отделка. Нарушение предусмотренных сроков проведения капитального ремонта еще больше ухудшает ситуацию, усиливая износ конструкций. В Москве и Московской области жилая площадь, требующая модернизации, исчисляется миллионами квадратных метров.

Траты на отопление в пятиэтажных «хрущевках» достигают 90 кг условного топлива в год на 1 кв. м. Это в 3-4 раза больше, чем тратится на отопление в жилых домах нового поколения, эксплуатируемых в странах с более суровым климатом (Канада, Норвегия). Неэффективность систем отопления и теплоизоляции приводит к нескольким проблемам: нерациональному расходованию ресурсов, высоким коммунальным платежам, невозможности обеспечить комфортный температурный режим в холодное время года. До 70% теплопотерь происходит непосредственно в местах потребления – квартирах, помещениях общего пользования (чердаках, подвалах, лестничных клетках). Ежегодные потери в России эквивалентны стоимости десятков миллиардов кубометров газа или миллионов тонн нефти.

Преимущества реконструкции жилых домов

• Увеличение срока эксплуатации.
• Модернизация инженерных систем.
• Снижение расходов на обслуживание.
• Повышение уровня безопасности, комфорта.
• Увеличение стоимости жилья на вторичном рынке.
• Улучшение внешнего вида.

Реконструкция жилых домов возможна с отселением жильцов (полным/частичным, временным/постоянным) или без него.

Мероприятия по реконструкции:

• ремонт/замена элементов инженерной инфраструктуры (отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, электрических сетей, лифтового оборудования);
• восстановление несущих конструкций;
• замена оконных и/или балконных стеклопакетов;
• утепление, облицовка фасадов;
• устранение вентиляционного эффекта в подъездах;
• ремонт чердаков, подвалов, кровли.

В некоторых случаях может производиться надстройка зданий, перепланировка, модернизация помещений, расположенных на первых этажах (под коммерческое использование).

В ходе реконструкции компания «Олимпия» предлагает решения, разработанные с учетом особенностей проекта. Например, в старых домах потери тепла из-за особенностей ограждающих конструкций оцениваются в 25% от общего объема. Но даже двукратное улучшение теплозащиты стен (за счет применения большого количества дорогих теплоизоляционных материалов) без полноценной реконструкции других элементов (ремонта кровли, замены окон) снижает уровень затрат на энергопотребление в лучшем случае на 10-12%. Поэтому важно модернизировать инженерные системы и оптимизировать режимы их использования.

Улучшение энергоэффективности здания (до 60%) – один из основных показателей успешной реконструкции жилого дома.

Факторы снижения теплопотерь:

• 25% – утепление фасадов, кровли;
• 20% – модернизация инженерных систем;
• 10% – энергосберегающие стеклопакеты;
• 5% – устранение избыточной вентиляции.

Действующие стандарты вентиляции предполагают ежесуточный приток свежего воздуха в жилое помещение в количестве не менее 2 тыс. кубометров. Простым проветриванием добиться этого невозможно. К тому же зимой такие методы приводят к большим теплопотерям (свыше 50% от общих теплопотерь здания). Хорошее решение – установка энергосберегающих окон с вентиляционными клапанами. Они позволяют обеспечить регулируемый приток воздуха в нужном объеме (без образования конденсата или обледенения клапана). Еще один вариант – установка принудительной вентиляции с системой очистки и рекуперацией (повторным использованием в здании воздуха из вентиляционного оборудования).

Замена стеклопакетов обычно происходит одновременно с внешней отделкой стен здания. Сегодня часто обустраивают вентилируемый фасад. На стенах монтируется металлический каркас, слой теплоизоляции, облицовка. При этом между стеной и отделкой оставляют небольшой зазор, в котором циркулирует воздух. Это снижает образование конденсата, способствует выведению влаги, обеспечивая долгую эксплуатацию конструкций. Обустройство такой фасадной системы обходится в среднем на 25-30% дороже невентилируемых (при этом она в 1,5-2 раза долговечнее).

Красивая отделка улучшает внешний вид многоквартирных домов. Благодаря комплексной реконструкции 40-50-летние здания получают вторую жизнь.

Реконструкция и ремонт жилых зданий

Реконструкция жилых зданий может проводиться, чтобы изменить их назначение или улучшить характеристики жилья. Подходы к организации и проведению работ в этих случаях будут разными.

Реконструкция со сменой назначения жилого здания

В результате все здание или его часть можно перевести в нежилой фонд, чтобы использовать как коммерческую недвижимость, административный или общественный объект. Таким образом реконструируют здания, расположенные в центральной части города или вдоль основных его магистралей.

• требует перепланировки. На месте квартир создают просторные торговые или офисные помещения, залы. Несущие стены при этом сохраняют, либо переносят так, чтобы сохранить (или повысить) прочность постройки, оптимизировав планировку. Дополнительно выделяют пространства для холлов, лобби, широких коридоров или галерей;
• модернизация инженерных систем. Если назначение дома меняется, коммуникации переносят в соответствии с новой планировкой. При этом может требоваться устройство более производительной вентиляции, увеличение мощности электросети, монтаж дополнительных инженерных систем;
• увеличение площади. Может выполняться путем возведения пристроек, переоборудования цокольных и подвальных этажей, устройства мансард, строительства новых этажей. При таких работах обязательно контролируют состояние фундамента, несущих стен и других конструкций, принимающих нагрузки;
• улучшение характеристик: проводится ряд ремонтных работ, включая обновление теплоизоляции, звукоизоляции, замену кровельного покрытия (может предполагать изменение конструкции кровли), фасадные работы, строительство легких перегородок и стен, расширение оконных, дверных проемов;
• благоустройство территории. Если жилой дом будет использоваться как коммерческая недвижимость, на прилегающей к нему территории нужно организовать удобные подъездные пути, парковку с достаточным количеством мест, пешеходные дорожки, место для отдыха. Чтобы реконструированный объект улучшал состояние городской среды, прилегающую к нему территорию озеленяют, благоустраивают ее (прокладывают ливневую канализацию, устанавливают мусорные урны, организуют красивую и удобную въездную зону).

Если в нежилой фонд в результате реконструкции переносится только часть здания, работы организуют так, чтобы сохраняющиеся в нем квартиры были удобными, комфортными. Для этого может требоваться разделение входных, въездных зон, парковок, выполнение качественной звукоизоляции, модернизация вентиляционной системы и другие работы.

Реконструкция жилого здания для улучшения качества жилья

Работы проводятся по нескольким направлениям.

Планировочные решения. Планировка может не меняться, но при этом при реконструкции будут усилены несущие конструкции, улучшены характеристики стен. Изменение планировки может быть частичным (переносятся только легкие стены и перегородки). Возможно изменение структуры расположения квартир при той же площади здания или ее увеличение за счет возведения пристроек, строительства новых этажей, использования цокольного или мансардного этажа.

Если проводится перепланировка, характеристики квартир улучшают: убирают проходные комнаты, расширяют площадь кухонь, разделяют санузлы, объединяют комнаты и квартиры.

Ограждающие конструкции. Для старого жилого фонда реконструкция требует улучшения характеристик кровли и фасада и, в первую очередь, снижения потерь тепла. Для этого устраивают вентилируемые фасады или заменяют слой теплоизоляции, проводят ремонт кровли или изменение ее конструкции, выполняют замену отделочных материалов.

Ремонт. Предполагает восстановление или замену изношенных конструкций, замену декоративной отделки, усиление несущих конструкций, восстановление нормальной тепло-, звуко-, гидроизоляции.

Модернизация инфраструктуры. Жилым зданиям старой постройки требуется обновление инженерных систем (увеличение мощности электросети, реконструкция водопровода и канализации, системы отопления, вентиляции). Дополнительно могут устанавливаться системы безопасности. Реконструкция может предполагать улучшение характеристик прилегающей территории (ограничение проезда, устройство уличного освещения, ливневой канализации).

Подход к реконструкции жилого здания должен определяться характеристиками застройки. Если дом имеет архитектурную или историческую ценность, ее сохраняют, восстанавливая фасадные элементы, сохраняя облик здания. При реконструкции могут реставрироваться, восстанавливаться даже элементы внутреннего устройства, если они имеют ценность: лестницы, арки, лепнина, камины и др.

«Сталинские» здания рассчитаны на 100-150 лет эксплуатации и часто имеют хорошую сохранность. Реконструкция таких домов предполагает только их модернизацию: обновление коммуникаций, коррекцию планировок, благоустройство прилегающей территории. Типовые панельные дома имеют меньший ресурс эксплуатации, но и для них реконструкция оказывается выгодной. По опыту инженеров компании «Олимпия» она позволяет продлевать срок их службы еще на 30-40 лет, полностью меняя облик здания, его планировку и характеристики.

Что считается реконструкцией дома: с кем необходимо согласовать и какие моменты учесть

Согласно Градостроительному кодексу реконструкцией считаются изменения параметров объекта основных технико-экономических показателей, количества и площади жилых и нежилых помещений, смены целевого назначения зон квартиры. Разобраться, что такое реконструкция жилого дома, помогут также определения из Гражданского кодекса, судебной практики и Постановлений Правительства.

Реконструкция дома

В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью улучшения жизненного пространства, как в эстетичном, так и в функциональном аспектах, а также обеспечения безопасности жильцам. На практике основаниями для этих работ является:

• обнаружение проектировочных ошибок или строительных дефектов;
• наличие аварийного фасада;
• расширение существующих или строительство новых помещений;
• восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций с вмешательством в конструкцию здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
• износ старых построек (трещины в фундаменте, несущих стенах).

Реконструкция дома может занять от пары недель, до нескольких месяцев в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.

Причины реконструкции

Под реконструкцией старого деревянного дома могут подразумевать его полную или частичную перестройку ввиду процессов гниения древесины. Поэтому реконструкция деревянного дома обычно начинается с замены нижних венцов бревен и гидроизоляции всего дома.

Для глинобитных домов актуальной стала замена перекрытий, улучшение теплосберегающих показателей. А в целях создания дополнительных или новых жилых помещений, достраивают мансарду, делают пристройки в кирпичных конструкциях.

Кроме решения практичных задач, восстановление или замена отдельных несущих конструкций, улучшение экономических показателей, количества и площади квартир в доме, необходимость реконструкции может детерминировать и функциональным износом здания. Жилищный комфорт при повышении финансового благосостояния также нуждается в апгрейде. Это может стать бассейн в доме, фитнес-зал, дополнительный гараж. А также инженерные системы с частичной заменой строительных конструкций нуждаются в модернизации каждые 20-30 лет.

Порядок действий

Мероприятия по повышению технико-экономических показателей, обустройства новых и расширения существующих жилых зон в доме требуют проведения инженерных исследований и оформления соответствующей документации.

Без необходимых документов строение не может участвовать в сделках по купле-продаже, предполагающих наличие справки из БТИ и действующего технического плана с письменным пояснением к нему.

Ознакомиться с тем, как получить разрешение на реконструкцию частного дома, поможет жилищно-коммунальный кодекс, а также другие нормативные документы.

Чтобы проект реконструкции здания был осуществлен по всем стандартам и узаконен, необходимо пройти несколько этапов:

• техническую экспертизу с формированием перечня требуемых мер по перестройке;
• оформлениепроекта частного дома со всеми разделами;
• усиление фундамента и перепланировка помещения;
• модернизация инженерных коммуникаций;
• утепление и обновление фасада;
• надстройки и реконструкция крыши;
• отделку и декорирование фасадной части и интерьера.

Правила реконструкции частного дома разработаны для обеспечения безопасности и соответствия техническим стандартам всех построек.

Куда нужно обращаться

Реконструкция частного дома предполагает определенную процедуру получения необходимых документов. Обращаться за ними следует в местный исполком с соответствующим заявлением и регистрацией земельного участка.

Для получения разрешения согласующих организаций исполком обращается в территориальный орган архитектуры и градостроительства. Эта организация выдает:

• разрешениена проектировку;
• технический паспорт;
• собирает заключения главного архитектора, землеустроительной, санитарной и экологической служб (иногда это становится обязанностью частного лица).

Заключения согласующих организаций выдаются в течение 7 рабочих дней от даты запроса.

Согласие на реконструкцию жилого дома

Реконструкция старого дома начинается с получения разрешения исполкома, но на этом список требуемых документов не заканчивается. На руки гражданину выдают выписку решения исполкома о дозволении на выполнение работ, архитектурно-планировочное задание и само заключение. Затем получают паспорт застройщика. Для него нужен готовый проект и смета.

Проектная документация, оформленная должным образом, должна соответствовать реализованным строительным мероприятиям. Незаконное или оформленное несоответствующим образом строительство преследуется по закону.

Следует обратить внимание на срок действия разрешения. Право реконструкции выдается на 2 года. Если по уважительным причинам не удалось осуществить задуманное в течение этого времени, можно сделать запрос на продление сроков.

Как оформить реконструкцию дома

Ответить на вопрос, нужно ли разрешение на изменение такого рода в частном доме, можно только осознав полноту требуемых мероприятий. Значительное изменение показателей жилого дома, оборудование новыми коммуникациями, потребует обязательного оформления.

Чтобы элементы восстановления старого дома не нарушили саму конструкцию, проект следует перепроверить гос. экспертизой. Затем заключают договор с подрядчиком и начинают финансировать строительство.

Коммуникации (водопровод, электроэнергия, газ), которые после ввода в эксплуатацию не имеют договоров, подтверждающих законность подключения, будут считаться самовольными и могут быть отключены. За такие действия предусмотрены штрафные санкции.

Какие потребуются документы

После проведения реконструкции, владелец недвижимости обращается в БТИ, которая:

• фиксирует новые технические параметры;
• выдает новый техпаспорт;
• разрабатывает поэтажный план.

Разрешение на реконструкцию и заявление на ввод нового здания в эксплуатацию подается сразу после осуществления перестройки.

Эти документы вместе с заявлением подают в местное отделение кадастра и картографии. В регистрационные данные вносят изменения, затем и в свидетельство о собственности.

Самостоятельная реконструкция старого дома

Проект реконструкции жилого дома предусматривает наличие сметы на материалы и работу строителей. Часто именно финансовый вопрос становится препятствием осуществления мечты владельцев об уютном и современном жилье.

Для многих единственным способом улучшить жизненное пространство является поиск способов сэкономить. Применение дешевых, но некачественных материалов – верный признак скорой очередной перестройки.

В бедной сельской местности, где реконструкция деревянного дома даже априорно не подразумевает работу профессиональных строительных организаций, полагаться приходится на опыт поколений и самоучек-соседей. Деревянным конструкциям свойственно гниение, разбухание, что приводит к перекосам дома в целом. Поэтому отказываться от помощи профессионалов в вопросе апгрейда несущих конструкций не следует.

Реконструкция многоквартирного дома

Сложным вопросом является реконструкция многоквартирного дома. Для ее проведения требуется решение сложных технических задач и согласования всех этапов процедуры.

Переоформление необязательно, если параметры здания не нарушены. В остальных случаях применяются общие стандарты реконструкции частного дома:

• контроль безопасности проведения работ и переустройства несущих элементов;
• соблюдение противопожарных норм;
• учет имущественных интересов соседей и общественности в целом (частная собственность других собственников квартири муниципалитета).

Подведем итог

Желание улучшить свое жизненное пространство – вполне естественное. Но воплощать задуманное следует только после тщательного обдумывания мероприятий по реконструкции, наличия средств на их проведение, оформления соответствующих документов. Тогда здание будет прочным, долго прослужит своим владельцам, а находиться в нем будет безопасно.