Что надо знать при покупке жилья в монолитном доме. Показываем с экспертами на конкретных примерах

Покупая квартиру, люди смотрят не только на цену и расположение. Немаловажным является и то, какой это дом — монолитный или панельный. Принципиальная разница вроде бы всем понятна, но есть и подводные камни. Поэтому сегодня REALTY.TUT.BY вместе с профессиональными строителями расскажет, что такое монолит, какие у него преимущества и недостатки. Мы также дадим советы тем, кто решился покупать такое жилье, и на конкретных примерах покажем, на что обратить внимание.

​Что такое монолит?

Главное преимущество монолитных зданий над всеми остальными — это отсутствие швов между различными конструкциями. Грубо говоря, монолитное строение представляет из себя цельную железобетонную «глыбу», что обеспечивает высокую жесткость каркаса и возможность создавать высотные здания.

Здесь стоит уточнить, что полностью монолитные здания встречаются редко — такие строить слишком затратно и долго. Чаще применяют монолитно-каркасную (еще ее называют каркасно-блочной) технологию — это когда из бетона отливают каркасы с монолитными перекрытиями, роль несущих стен выполняют колонны, а промежутки между ними заполняются газосиликатными или керамзитобетонными блоками, или же керамическим кирпичом.

Первые монолитные дома появились в Минске во второй половине 90-х годов прошлого века. Изначально монолитные здания позиционировались на рынке недвижимости как элитное жилье с высокими потолками (2,7 метра и выше) и свободной планировкой. После тесных панелек новые дома выглядели крайне привлекательно. Кроме этого, технология позволяет реализовывать практически любые задумки архитекторов.

Многие знаковые архитектурные сооружения в Минске последнего времени строили из монолитного железобетона: например ромбокубооктаэдр Национальной библиотеки, ТЦ «Столица», церковь Всех Святых, бизнес-центр на Октябрьской площади, а также первые здания высотой более 100 метров. Сейчас монолитное жилье активно создают «Дана Холдингз», «Айрон», «Тапас», «Жилстройкомплект», УКС Центрального района и другие застройщики. Стоимость монолитного жилья в Минске — примерно от 2 до 4,2 тысячи рублей за «квадрат».

Недостатком всех монолитных домов можно назвать высокую теплопроводность бетона (следовательно, необходимость его наружного утепления) и высокую способность к распространению ударного шума и вибраций. Несмотря на свободную планировку, часто несущая колонна может оказаться в самом неподходящем месте — например, в центре квартиры.

Слабые места монолитных домов

Чтобы на конкретных примерах показать, на что обратить внимание при покупке жилья в монолитном доме, мы отправились в две квартиры крупных минских застройщиков, которые строят жилье по такой технологии.

Первым делом заходим в квартиру в ЖК «Вог» возле парка Челюскинцев от «Дана Холдингз».

В ЖК «Вог» от «Дана Холдингз» у парка Челюскинцев квартиры разбирали как горячие пирожки. Владелице двухкомнатной квартиры на 6-м этаже с видом на парк жилплощадь обошлась в 700 долларов за «квадрат» (договор заключался на этапе строительства фундамента). Сейчас готовые квартиры стоят как минимум в два раза дороже

— Квартиры здесь сдаются со свободной планировкой, без отделки, — рассказывает об объекте Владимир Лабковский, профессиональный строитель, руководитель сообщества «Мастер Дел Золотые Руки». — Тут только стяжка была на полу и введено электричество. Нас пригласили уже после приемки квартиры, но это ничего для застройщика не меняет — гарантия еще пять лет будет действовать. Впрочем, претензий к качеству строительства здесь немного, и некоторые будут устраняться в ходе отделочных работ. Вызывать представителя застройщика, чтобы он замазал трещину на стене, нет смысла.

​Предварительно квартиру «просветили» тепловизором. Выявилось несколько проблем: места промерзания монолитной части несущей конструкции. Стали разбираться, и выяснилось, что примыкание стен к несущей колонне было сделано неправильно.

Тепловизор пригодился и для определения местоположения труб отопления, спрятанных под стяжкой пола. Это важно знать, так как строителям предстояло пропилить отверстия в стяжке под установку внутренних стен.​

​Тепловизор нашел в стяжке трубы отопления

В этой квартире обращают на себя внимание монолитные колонны, которые выступают из стен. Их по несколько штук на комнату.

В комнате, которая будет спальней, мы насчитали 5 колонн Задачка для отделочника: 4 плоскости вывести в одну

​Вроде как это и не проблема, но проемы между колоннами заполнены кладкой из кирпича и газосиликата, и на стыках образуются углы. В квартире нет ни одной стены, представляющей собой одну ровную плоскость. Что с этим делать?

— Там, где получается выступ небольшой, будем штукатурить в одну плоскость. Там, где он большой, оставим так, иначе придется накладывать слишком большой слой штукатурки.

Между кухней и санузлом рядом стоят сразу три колонны, между ними — щель, расширяющаяся вверх. В двух колоннах находятся вентшахты.

— Неужели нельзя было спроектировать так, чтобы они были одним целым? Ну или хотя бы делать их строго вертикальными — здесь отклонение от вертикали 4 сантиметра.

Чем это обернется для владельца квартиры? Владимир говорит, что это не смертельно, но расход штукатурки увеличится.

Везде ли такая картина с колоннами? Смотрим на примере квартиры в монолитно-каркасном доме на Дзержинского, 15, в трех минутах от метро «Грушевка». Его строила компания «Айрон».

Субъективно, колонн в интерьере «айроновской» квартиры меньше. Владимир это подтверждает, но указывает на несколько монолитных участков — они имеют значительные искривления.

— Такое ощущение, что при заливке расперло опалубку, и теперь на поверхности стены мы видим «бочку». В квартире этажом выше колонны могут быть совершенно ровными. Все потому, что на таких объектах работают разные подрядчики. И у одного работает опытная бригада монолитчиков, у второго — халтурщики.

— Обратите внимание также на дверной проем: сделать его по уровню не получилось. И в этой квартире много такого — идеально вертикальных колонн мало. Из положительного: обследование с тепловизором показало, что промерзания углов, стен и окон нет.

Отделочники также заносят застройщику «плюсик в карму» за трафаретные рисунки на полу — они указывают, где и какие трубы спрятаны под стяжкой. Проверили тепловизором: рисунок и трубы совпадают. ​Стяжка пола в этой квартире с нюансами, но для укладки ламината вполне годится.

Жилье продавалось с частичной отделкой и готовой планировкой. Владелец этой двухкомнатной квартиры на 12-м этаже покупал жилье по 1100 долларов за метр. Сейчас квартиры тут продают по 1400—1500 долларов за «квадрат».

Минимальная отделка от застройщика позволила сэкономить на штукатурке, стяжке и электрике тем, кто рассчитывал на бюджетный ремонт. Однако, как говорит Владимир, знакомый с ситуацией в этом доме, многим новоселам такая отделка не понравилась. Вот и владелец квартиры пригласил мастеров все переделать. Мы застали ремонт на стадии разрухи: перегородки от застройщика уже лежали грудой по центру будущей гостиной.

— Перегородка между кухней-гостиной и спальней была сложена из силикатных блоков, причем на клей-пену. И она потрескалась меньше чем за год. Перештукатуривать ее не вариант — все равно треснет. Причину этому мы нашли: примыкание стены и потолка строители зачеканили раствором, и при усадке дома перекрытие начало давить на стенку. В итоге эту перегородку решили снести и поставить новую из газосиликата с армированием кладки.

Стены ванной и туалета не разбирали, но идеально они не выглядят: трещины в них уже замазывались по гарантии застройщиком. Владимир говорит, что их нужно будет дополнительно армировать стеклосеткой.

Трещины уже замазывались, но нет гарантии, что они себя еще не проявят

​— Стены оштукатурены известковой штукатуркой. Будем ее сбивать, потому что на нескольких стенах она еле держится, отслаивается. Интересно, что в других подъездах стены квартир оклеивались гипсокартоном, и, как нам рассказывали, многие его снимали и штукатурили заново.

Строители намерены переделать и откосы из гипсокартона: качество исполнения «на троечку», да и нужно проверить, как сделана герметизация монтажных швов.

Советы для покупателей

Владимир Лабковский говорит, что во время приемки квартир в монолитном доме нужно обратить внимание на следующие моменты:

• отклонение по вертикали всех монолитно-бетонных конструкций (допустимое отклонение — 10 миллиметров на высоту этажа). В случае большого отклонения можно потребовать у застройщика компенсацию материалом, который нужен для штукатурки;
• необходимо также обратить внимание на перегородки, а именно на узел примыкания «стена — потолок», так как часто строители вместо эластичного материала используют раствор или доски. Это в дальнейшем может привести к трещинам на перегородках;
• в местах сопряжения перегородок с несущими конструкциями (колоннами) должны быть установлены закладные элементы, не менее 2 штук на высоту этажа;
• также на поверхности железобетонных конструкций не должно быть масляных и битумных пятен;
• если собираетесь делать квартиру под свой проект, то не стоит переплачивать за перегородки, электрику или штукатурку от застройщика. Скорее всего, все это отправится в мусор. Кроме того, сломать стены и вывезти мусор — это платные услуги;
• при приемке обратите внимание на качество черновой стяжки: она должна быть ровной, без бугров и наплывов. Впоследствии это позволит сэкономить — не нужно будет дополнительно тратиться на нивелир под финишное напольное покрытие;
• при приемке квартиры полезно будет сделать тепловизионную съемку. Это позволит выявить такие проблемы, как промерзание несущих частей монолита, стен, оконных откосов.

Прорезанная стяжка под новую перегородку

Не менее важно проследить за профессионализмом «своих» отделочников. Обычно квартиры сдаются со свободной планировкой и владельцы расставляют перегородки под собственный дизайн-проект.

— Одна из ошибок, которую допускают отделочники, — установка перегородок на стяжку, — говорит Владимир Лабковский. — В этом случае, из чего бы стенки ни были сложены, они потрескаются. Правильно это делать так: прорезать черновую стяжку пола до монолитного основания и кладку делать на него. Перед этим, естественно, нужно с помощью тепловизора определить, где под стяжкой проходят трубы. Узел примыкания стены и перекрытия (потолка) не должен быть жестким — пространство между ними заполняется монтажной пеной.

— Чтобы избежать образования трещин на межквартирных перегородках, перед оштукатуриванием мы стены обязательно армируем стеклосеткой, — говорит Владимир. — Дело в том, что стены чаще всего делают из газосиликатных блоков, а этот материал может дать трещину и без видимых причин.

Если делать вывод по этим двум объектам, то больших и неустранимых проблем наши эксперты не обнаружили. В минусы монолитно-каркасных домов можно записать те самые колонны, которые позволяют делать свободную планировку, но создают лишние углы в комнатах. Главный же недостаток, который, впрочем, не сказывается на устойчивости и долговечности дома, — в качестве монолитных работ. На объектах работают разные бригады. Где-то — опытные монолитчики, а где-то ребята «тяп-ляп». Поэтому даже в одном доме застройщика могут быть совершенно разные по качеству квартиры.

Монолитный дом: плюсы и минусы

Что такое монолитный дом

Монолитный дом — это конструкция, возведенная способом, при котором весь каркас здания, внешние стены и основные перекрытия отливаются из бетона, образуя единую конструкцию без швов и соединений. Так строятся не только многоквартирные дома, но и частные коттеджи и другие объекты. Считается, что здания, построенные таким способом, наиболее долговечны и могут стоять 100–150 лет. Монолитная конструкция не пропускает влагу и ветер, устойчива к землетрясениям.

Основные стены выполнены полностью из бетона, а вот внутренние перекрытия и основные элементы могут быть из разных материалов. Здесь выделяют два основных типа:

• монолитно-каркасные здания. При их создании в основе каркаса на фундамент устанавливают забетонированные колонны, которые формируют костяк всего строения. Между этими столбами уже выстраиваются стены, залитые также бетоном. Внутренние перекрытия могут быть сделаны из вспененного бетона или стеновых панелей;
• монолитно-кирпичные здания. Для возведения стен комнат и других помещений внутри здания используется кирпичная кладка. Часто используют пустотелый кирпич. Он же может быть применен для отделки дома снаружи;
• иногда можно встретить и дом с монолитной структурой, когда абсолютно все стены и перегородки выполнены из литого бетона.

Технологии строительства монолитных домов

Возведение монолитного дома отличается тем, что практически все работы проводятся на месте. В отличие от панельных или других типов домов, для этого типа все материалы привозят на точку строительства. Сначала заливают фундамент, который чаще всего представляет собой метровую бетонную плиту, при необходимости усиленную забивными сваями. Фундамент укрепляют арматурой, которая становится поясом каркаса.

Затем начинается возведение литых бетонных стен. Прямо на месте собирают конструкции, которые остановятся формой для заливки бетона. Опалубки, так называются эти системы, могут быть сделаны из разных материалов — дерева, стали или алюминия. Часто используется современный материал полистирол.

Опалубка может быть съемной, когда она отсоединяется от уже засохшей и готовой стены и перемещается на уровень выше. Это наиболее экономичный вариант. Несъемная же конструкция остается в стене, служа дополнительной крепости стен и тепло- и звукоизоляции. Так поступают чаще всего при строительстве частных малоэтажных домов.

За счет того, что опалубки представляют собой сборные элементы, в архитектуре монолитного здания нет ограничений. Оно может быть круглым или полукруглым, иметь форму многогранника. Это позволяет воплощать любой индивидуальный дизайн здания, что особенно ценится при строительстве частных коттеджей.

Бывают опалубки, которые изготавливаются промышленным способом — тоннельные, их привозят на объект уже готовыми и изменить такие конструкции невозможно. Но создаются они по индивидуальному проекту, поэтому никаких ограничений по форме здания не возникает.

Плюсы и минусы монолитных домов

Для многих монолитный дом — синоним надежности и качества. Новостройки все чаще возводят именно таким способом. Достоинств у него действительно много:

• высокая скорость возведения. Многоэтажный дом можно построить за год-два. Правда, панельные дома можно построить еще быстрее;
• прочность достигается отсутствием швов и возможных щелей. Износостойкость таких зданий может превышать 100 лет. Монолит также отличается высокой сейсмоустойчивостью;
• небольшая усадка. За счет цельности конструкции дом равномерно усаживается, трещины в стенах при этом минимальны. Если вы строите частный дом таким способом, заселяться в него можно почти сразу, не боясь начинать отделочные работы;
• звуко- и теплоизоляция внешних стен;
• индивидуальный дизайн — большой плюс для застройщика, при монолитном строительстве нет ограничений в архитектуре. Можно сделать первые пять этажей типовыми, а верхние три — каждый с индивидуальным дизайном, добавить подземный паркинг;
• широкая возможность перепланировки. Несущие стены в монолите — внешние. Все внутренние стены, как правило, можно двигать и убирать. Более того, многие застройщики сдают монолитные дома без внутренних стен в квартирах, чтобы собственники могли самостоятельно спланировать проект;
• ровные стены, которые достигаются опалубками, считаются преимуществом, когда квартира сдается без отделки. Необходимо меньше материалов и работ для подготовки к чистовой отделке.

Но есть и недостатки:

• сложность строительства при плохих погодных условиях. Особенно от этого страдают недострои, которые мокнут под дождями и снегом. Длительное негативное воздействие может привести к отсыреванию бетона, плесени на стенах и другим неприятным последствиям. Правда, сейчас используется технология подогрева бетона, которая позволяет строить монолиты даже зимой;
• требуется жесткий контроль строительства на этапе возведения. Поскольку весь дом возводится на месте, строители должны быть профессионалами высокого уровня и понимать, что делают. При строительстве, к примеру, панельных домов строители лишь собирают на месте, как конструктор, детали, сделанные на заводе;
• низкая шумоизоляция, особенно в отношении воздействия на стены. Если кто-то штробит, дрелит или сверлит, за счет цельности стен слышимость будет высокая и на большие расстояния;
• теплоизоляция ниже, чем в кирпичных домах. Если застройщик не справился с задачей утепления наружных стен, есть риск, что в квартирах всегда будет прохладно, особенно зимой;
• относительно высокая стоимость. Из-за преимуществ перед другими типами зданий жилье в монолитных домах стоит дорого. Стоимость квартиры будет выше, чем в панельных и даже некоторых кирпичных домах.

Шумоизоляция в монолитном доме

Вопрос шумоизоляции в многоквартирных домах для покупателей всегда стоит остро. Многие ошибочно считают, что монолитные стены обеспечивают хорошую защиту от соседского шума. На самом же деле наоборот — именно за счет монолитности конструкции любой шум по стене передается вверх, вниз и через стену. Особенно это касается работ по проделыванию отверстий в стене: штробления, сверления и ударов молотком. Все эти звуки сильно резонируют.

Так называемый воздушный шум тоже проблема в таких строениях. Волны звука из динамиков, будь то телевизор, радио или музыкальный инструмент, ударяются о стену и точно так же передаются в соседние квартиры.

Чтобы обеспечить полную звукоизоляцию, недостаточно просто толстых стен, требуется и звукоизоляция полов. В современных домах она выполняется редко, особенно в квартирах, которые сдаются без отделки. Даже при стенах толщиной 200–250 мм слышимость в квартирах остается высокой.

Проблему шумоизоляции в монолитных домах хорошо решает дополнительное усиление стен и пола с помощью конструкций со звукоизоляционными материалами. Важно не только сделать изоляцию в своей квартире, усилить пол и стены, но и договориться с соседом сверху, чтобы и он установил защиту от шума на пол. Тогда будет защита от шума в квартире будет максимальной.

Комментарии экспертов

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Характерная черта жилья, расположенного в монолитном доме, — неровные стены, полы и потолки. Покупая квартиру в монолитной новостройке, имеет смысл присмотреться к вариантам с отделкой. Самостоятельное приведение в порядок поверхностей потребует много строительных материалов, сил и времени.

Стоит обратить внимание и на теплоизоляцию внешних стен. Если утеплитель уложен неправильно, зимой через бреши будет просачиваться холодный воздух. Такую неисправность легко обнаружить с помощью тепловизора, который должен быть у консультантов, помогающих собственникам при приемке квартиры. Покупателям не обойтись без такого специалиста.

Утверждение, что монолитные жилые дома лучше защищены от протечек, — распространенное заблуждение. Объекты, построенные по этой технологии, лишены швов, что, казалось бы, гарантирует герметичность этажей. Но нельзя забывать, что этажи связаны между собой коммуникативными шахтами, где проходят системы водопровода и канализации. Надежную защиту от протечек обеспечивает гидроизоляция «мокрых» зон, которую можно сделать в монолитном, панельном, кирпичном — любом здании.

Требования к планировке квартиры одинаковы для всех типов домов. Например, «мокрые» зоны запрещено переносить как в панельных, так и в монолитных объектах. Монолитные дома отличаются минимальным количеством несущих конструкций. Благодаря этому застройщики предоставляют покупателям максимальную свободу планировки.

Павел Турков, директор департамента девелопмента ГК «А101»:

— В монолитном доме больше возможностей по перепланировке. Квартиры без отделки передаются собственнику без межкомнатных стен — сами комнаты просто размечены рядами пеноблоков. Но собственный проект планировки все равно надо согласовывать, в том числе в БТИ. Согласования с УК, соседями и надзорными органами требует и объединение жилого помещения с летним (например, с неотапливаемой лоджией или балконом), поскольку это нарушает теплый контур здания.

Что касается переноса «мокрых» зон в любом многоквартирном доме вне зависимости от технологии строительства, то он требует сделать гидроизоляцию пола в несколько слоев. Проект нужно заказывать в специализированной организации, после выполнения работ провести проверку, при которой воду на полу в санузле оставляют на два дня, а затем подписать акт освидетельствования скрытых работ, оформить который может только строительная организация с допуском СРО. В противном случае, если произойдет авария или протечка, вам придется заплатить штраф и в полном объеме возместить ущерб соседям.

Если работы в монолитном доме были по какой-то причине приостановлены, как случилось весной 2020 года во время действия мер по нераспространению коронавируса, важно обеспечить объекту правильную консервацию. Самое важное — защитить выпуски арматуры от ржавления, обеспечить водоотведение из пазух котлована и предотвращение оползней. Если это сделано, возобновить работы можно в любое время без каких-либо последствий для конструктива.

Что касается кирпича, то у него лучшие показатели гибкости, которые сильно расширяют варианты конструкций из него, а также шумо- и теплоизоляции. Но это довольно дорогой материал, заметно снижающий скорость и повышающий себестоимость строительства. Поэтому сейчас монолитно-кирпичными строят дома премиум- и элитного сегмента.