Неудачно построенные частные дома
Это история – обзор личного опыта неудачной стройки и описание бюрократических кругов ада: судебного производства, строительных экспертиз, работы приставов.
Краткая история нашей стройки
Однажды мы заболели куполом. Так, что решились продать ипотечную однушку в Мск и уехать почти на край света – в высокогорное кавказское село. Строителя нашли с именем (среди своих), посмотрели его работы, проект фирмы… И понеслась. Закупка материалов, фундамент, каркас. Розовые очки разбились, когда мы обнаружили ошибки. Вопрос был только по второму этажу, и пойди нам прораб навстречу, мы бы еще пару лет и не знали, что же настроили… Строитель предпочел уехать по-английски. А дальше – суд, экспертизы, два года ожидания и ноль руб. компенсации. Ну давайте обо всем по порядку.
Круг 1. Заключение договора
Договор с ООО мы подписали, там были прописаны сроки, пени и тд. Даже было написано что мы строим «дом», а не модное нынче «модульное сооружение», «каркасное строение» и тп. А также было прописано, что «по договору подряда».
Вот это нехитрое сочетание «дом» + «подряд» позволило нам обратиться в суд по месту нашего проживания (очень важно, если строительная фирма из другого региона) по закону о защите прав потребителей.
Внимательно изучайте договор! Нормы к строительству «дома» и «сооружения» разные, замена понятий может привести к катастрофическим последствиям.
Круг 2. Стройка и акты приема-передачи
В договоре должны быть прописаны этапы стройки, каждый фиксируется актом приема-передачи. Как принимать дом или этап стройки, как проверить качество работ?
Мы наивно верили в то, что если фирма разработала проект и сама строит под ключ – то видимо и сама отвечает за качество. Ага, не тут-то было.
Можете надеяться на свою голову, почитать форумы и статьи. Но все же рекомендуем привлекать независимых специалистов — тех. надзор. Поверьте, стоит заплатить 30-50 тыс. при стройке в 3-5 млн. Думаем, если вы проговорите (и пропишите) наличие независимого тех. надзора, 80-90% подрядчиков сразу же сольются в еще непостроенный септик.
Круг 3. Суд и экспертизы
Мы остались одни с недостроенным домом, прораб не берет трубку, ребята из бригады пишут, что готовы вернуться, как только мы все уладим… В попытке понять что происходит, мы ходим по куполу и исследуем в меру своих возможностей. Даже нас – людей с совершенно другим опытом и образованием – некоторые вещи удивляют и ужасают: треснувшая древесина, черная плесень, подпиленный опорный столб. Заказываем экспертизу, готовим иск в суд.
Если вы дошли до такого печального этапа, соберите всю информацию. Не всегда необходима помощь адвоката (а цена от 100 тыс. руб. в провинции), возможно помогут юристы в Обществе по защите прав потребителей и при суде. Эксперта лучше вызвать на осмотр и проконсультироваться. Не советуем оплачивать экспертизу предварительно: суд может отказаться принять заключение эксперта.
По ГК РФ гражданское дело должно быть рассмотрено в суде в течении 2-х мес. Однако если суд назначит экспертизу – то ее можно делать 3 мес. Думаете уложиться в 5-6 мес.? Нееет. Так, например, эксперт может просто положить дело в сейф на разрешенные 3 мес., а потом прислать ответ, что не готов ее выполнить. Мы это прошли. Или тянуть резину, превращая 3 мес. в 9. Да, и никому дела нет, суд просто продлевает сроки и все.
Можно ли привлечь нерадивых экспертов к ответственности? Да – закон говорит о возможном наложении штрафа в размере (внимание. ) 5 тыс. руб. И только если ходатайствует суд. При цене экспертизы от 30-35 тыс. эти 5 видимо заложены изначально.
Вывод: законы пишут только для… ?
Круг 4. Приставы
Ну вроде выдохнули… Пережили десятки заседаний, год на экспертизы, решение суда в вашу пользу, полгода на аппеляцию. Узнали что вложенные миллионы и годы жизни годны только под снос. Исполнительный лист у судебных приставов, чешется левая рука и ждешь финансов…
Ну-ну. За время суда прораб сливает все деньги со счетов, переписывает имущество и в итоге получаем ноль. Плюс к этому приставы теряют оригиналы решений суда, не дают никакой отчетности и кричат в трубку, что «мы тут вам не почта».
Что делать? Конечно, нам поможет закон! В отличие от Сплина, выход есть: подать на преднамеренное банкротство ООО. Чем грозит прорабу? Сядет до 6 лет. Что получим мы (тут аплодисменты нашему законодательству) — кукиш. Признают банкротом = дадут срок = спишут все долги.
Позвонили мы нашему строителю, объяснили, что при таком раскладе у нас остается только этот путь. Он ответил: «Ну посижу…»
Зачем мы описываем эти круги бюрократического ада? Да только чтобы подтвердить слова мудрого горца – соседа, сразу нам сказавшего: «Ребята, ваш дом никому не нужен. Ни строителю, ни суду, ни адвокату».
Это наши грабли. Вывешиваем их на всеобщее обозрение, может хоть кто-то не наступит как мы.
Неудачные планировки частных домов №3. Август.
Добрый день, уважаемые читатели.
Продолжаю публикации на тему неудачных планировок, обзоры на которые были опубликованы на канале в августе. И я продолжаю рассказывать о домах, с площадью от 100 до 150 м2 (первый номер, с проектами до 100 м2 вы можете найти тут , второй номер с площадью домов от 100 до 150 м2 здесь ).
Дома площадью от 100 до 150 м2. Часть 2. (Первая часть здесь ).
3. Первым домом второй части статьи, о домах с площадью от 100 до 149 м2, станет одноэтажный дом с вальмовой крышей площадью 105,8 м2, из обзора №10 .
Простой в плане дом с четырехскатной (вальмовой) крышей. Лучше всего выглядит со стороны «заднего» двора, благодаря террасе и эффектному выходу на нее из гостиной. Правда с каждой стороны дома велик риск оказаться под падающим с крыши снегом. Кровля довольно пологая, а скаты длинные — в результате на крыше будут скапливаться большие массы снега. Но ситуацию можно исправить устройством снегозадержателей и пристройкой крыши над крыльцом. В доме предусмотрены все необходимые помещения с хорошими площадями, но, к сожалению, не слишком грамотно произведено зонирование дома. Для доступа в активную (дневную) зону придется проходить через тихую (ночную), что не всегда комфортно, особенно если кто-то из членов семьи любит шумные посиделки допоздна.
Планировка не лишена недостатков но их можно легко исправить, не затрагивая общего объема дома, его световых проемов или несущих конструкций. Полный обзор на этот дом можно почитать здесь — Обзор №10 .
2. Вторым проектом с неудачной планировкой в этой статье стал полутораэтажный дом (дом с полумансардой) с площадью 104 м2.
Нельзя сказать что дом выглядит откровенно плоха. Напротив, кому то он покажется симпатичным — эркер хорошо делает свое дело. Но также эркер играет злую шутку в плане теплотехнического расчета, ведь тут много углов и окон — а значит выше теплопотери. Скат крыши длинный и свисает прямо над входом в дом, а значит выходящий из дома человек должен быть осторожен, ведь не спроста существует поговорка «как снег на голову свалился», и хозяин дома может на себе почувствовать каково это. Внутри дом «оборудован» узкой прихожей с неудобным расположением дверей, а единственная стена, у которой можно поставить шкаф под верхнюю одежду, снабжена окном. Холл освещается единственным маленьким окном, а лестница и вовсе темна. Размер гостевой комнаты (или кабинета) на первом этаже больше подходит для размера санузла, да и гостиная с кухней могут показаться тесноватыми. Холл второго этажа узкий и темный, а спальни при достаточных площадях имеют неудобные конфигурации. Прибавьте ко всему этому отсутствие котельной, что означает отопление электричеством, и у вас получится дорогой в отоплении и некомфортный дом.
Этот дом уже на стадии проектирования нуждается в перепланировке и изменению общего объема. Вот что случается, когда в ста с небольшим квадратах пытаются уместить 5 комнат, нормального размера кухню и два санузла — а ведь еще и холлы с лестницей нужны. Обзор на этот дом по сслыке (Обзор №13) .
3. И наконец последний дом в категории домов от 100 до 150 м2. Полутораэтажный дом (дом с полумансардой) площадью 115 м2.
Внешне дом выглядит привлекательно, благодаря окнам, контрастной отделке и большим вылетам крыши. Но внутри дома нас ждет разочарование. Маленький тамбур с неудобным расположением дверей, через который невозможно занести мебель, узкая спальня, шириной около 2-2,5 метров и узкая кухня-гостиная шириной всего 3 метра, котельная, в которую придется заходить прыгая с лестницы, а из нее выносить «продукты» горения. Лестница имеет забежные ступени, что не очень удобно. Второй этаж дома более удачнее первого. Помещения имеют более правильные формы и пропорции, но низкая крыша не даст пользоваться всей площадью комнат.
Более или менее удачный второй этаж не исправляет общего впечатления о доме в целом, ведь большая часть времени проводится на первом этаже, здесь вышедшем неудачным. Полный обзор читайте здесь (Обзор №20).
Подписывайтесь на канал, делитесь ссылкой на него с друзьями.
Другие обзоры проектов частных домов можно почитать по ссылке .
Коварный просчет: какие ошибки происходят при строительстве частных домов
За последние годы количество значительных просчетов при строительстве загородных домов сильно сократилось, но все равно часто случаются досадные недоразумения, исправление которых весьма затратно. Эксперты рассказали «РИА Недвижимость», какие наиболее распространенные промахи совершают владельцы дач и к каким последствиям это может привести.
Виды земель
Первое, что нужно учитывать при строительстве дома — это категория земли и необходимость получения разрешений на строительство. Это может быть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), земли крестьянско-фермерского хозяйства и так далее.
«Разрешение получается только на ИЖС, — объясняет руководитель проектов компании Good Wood Игорь Горячев. — По остальным категориям земли, СНТ или дачное хозяйство, сельское хозяйство, разрешение не нужно. Земельный участок ставится на кадастр и регистрируются права на основании техплана. Снести пока могут постройки, которые были построены не на своей земле. Но уже с июля все незарегистрированные постройки будут сноситься по решению суда. Соответствующий законопроект уже прошел два чтения. Уже сейчас летают квадрокоптеры и мониторят незаконные постройки и постройки, которые не соответствуют заявленному назначению».
Если говорить о землях сельхозназначения с видом разрешенного использования «дачное строительство», то на этих землях, пока действует «дачная амнистия», допускается строительство жилых объектов. Процедура регистрации таких объектов упрощена, добавляет управляющий партнер «Дачный Альянс Девелопмент» Иван Журавлев.
Домик в лесу
Значительно усложнить жизнь дачникам может строительство дома в лесу или рядом с газопроводом, отмечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов.
Тем, кто строит дом в лесу или рядом с газопроводом, стоит внимательно ознакомиться с законодательством, касающимся лесного фонда и обременений, связанных с линейными объектами. Нарушителям грозят солидные штрафы или даже предписания о сносе объектов капитального строительства, предупреждает эксперт.
Вопрос крайне серьезный. Например, в Подмосковье за последнее время выявлено около 200 тысяч участков, границы которых заходят на земли лесного фонда, говорит Африканов. На таких участках нельзя было ничего строить и даже зарегистрировать права собственности. Вступившая в силу «лесная амнистия», конечно, помогла решить часть проблем собственников. Но «амнистия» касается только тех земельных участков, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и которые не попадают под ряд исключений. Чтобы не иметь таких проблем, лучше выбирать участки у проверенных девелоперов с репутацией и историей, советует эксперт.
В 2011 году был прецедент, когда суд признал постройки, расположенные на садовом участке, подлежащими сносу из-за их расположения в непосредственной близости к магистральному трубопроводу, вспоминает адвокат конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Рогачева.
Постройки располагались на расстоянии от 112 до 150 метров, а согласно СНиП, расстояние должно было быть не менее 250 метров. Таким образом, владелец участка потерял все постройки и возможность впоследствии застроить этот участок, так как магистральный газопровод никто никуда переносить и передвигать не будет. В другом деле суд признал жилой бревенчатый дом подлежащим сносу из-за того, что он располагался очень близко к проводам высоковольтной линии электропередачи. Если суд признает, что допущенное нарушение создает опасность для жизни и здоровья, то вероятность сноса постройки очень высока говорит Рогачева.
Отсутствие норм
Одна из самых распространенных ошибок при возведении дома — это нарушение строительных норм. «К сожалению, существенная доля строительного рынка «серая», — сетует Горячев. — Из этого вытекает, что при строительстве загородного дома, независимо от материала стен, чаще всего нарушается этапность работ. Начнем с того, что полностью отсутствует проектная документация. Это значит, что никто не рассчитывал нагрузки строения и не продумывал материалы и узлы, способные выдержать их. Методы креплений (узлы) выдумываются прямо на строительном объекте, никто не проверяет их логичность и безопасность. Здание в таком случае опасно для жизни».
Также стоит упомянуть о том, что при таком методе строительства комплектующие используются по принципу экономии, их качество и безопасность остаются под вопросом, продолжает Горячев. «У нас был случай, когда заказчик решил делать самостоятельно ремонт. Он использовал некачественные материалы для утепления стен, в результате вся семья страдала от аллергии», — приводит пример эксперт.
«Мне доводилось бывать в домах, построенных амбициозными хозяевами «по своему усмотрению», без привлечения специалистов, где ошибки случались на каждом шагу, — рассказывает архитектор Илья Самсонов, владелец небольшой частной архитектурной мастерской. — Инженерные коммуникации спроектированы таким образом, что на первом этаже холодно, а на третьем — задыхаешься от жары. Снег с кровли гаража скатывается вниз и полностью блокирует въезд. Дорога в гараж сделана с таким уклоном, что попасть внутрь может только джип: автомобиль с небольшим клиренсом садится на днище. И с этим уже ничего не сделать. Неграмотно составленный проект может иметь самые плачевные последствия: планировка дома будет неэффективной, интерьер — неуютным, архитектура — нелепой».
Чтобы избежать неприятностей, связанных с природными явлениями, необходимо провести геологические изыскания земельного участка, чтобы исключить риски повреждения фундамента из-за затопления, подвижных грунтов и так далее, советует Журавлев. Изменение конструкций фундамента влечет за собой много дополнительных затрат.
Держать дистанцию
При строительстве дома необходимо соблюдать требования противопожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила. Например, расстояние от дороги до дома должно быть не менее пяти метров, от участка соседа — три метра. Распространенная ошибка — точка отсчета. Допустим, если посчитать от фундамента, а кровля выходит за эти точки, то нормы будут нарушены, говорит Горячев.
Если имеется «красная линия», то необходимо учитывать ее требования, добавляет Журавлев. Если, например, «красная линия» утверждена на расстоянии семь метров от границы участка вовнутрь, то этого правила необходимо придерживаться, чтобы избежать возможных рисков.
«Также следует помнить, что вступил в силу закон, в котором говорится, что ширина улиц от здания до здания должна составлять не менее 20 метров. При выявлении нарушений объекты придется сносить. Этот закон был разработан для того, чтобы в местности, которая оказалась «зажата» садовыми товариществами, была возможность строить магистрали, соединяющие те или иные микрорайоны. Закон регламентирует органы муниципалитетов сносить объекты, если они построены на расстоянии менее 20 метров друг от друга», — говорит Журавлев.
По его словам, компенсация в этих случаях предусмотрена лишь исходя из кадастровой стоимости объекта, а это 1-2 миллиона рублей, в редких случаях 10 миллионов рублей. При этом рыночная стоимость дома может составлять 30 миллионов рублей. И на компенсацию можно рассчитывать в лучшем случае, так как закон говорит, что компенсации объекты, построенные с нарушением, не подлежат.
Лучше без забора
Также огромное число ошибок допускается при установке забора вокруг дачных участков, указывает Самсонов. Одни допускают просчеты при разметке, другие — при укреплении забора (неправильно устанавливается опора), третьи рассчитывают такую длину забора, что на их земельных участках потом ничего не растет.
Но в наше время, чтобы оградиться от соседей или четко определить границы своих владений, забор вовсе необязателен. Например, во многих коттеджных поселках вокруг частных домов нет ни одного забора. Ограждение поставлено лишь по общему периметру. «Это принципиально новый архитектурный подход, — замечает Самсонов, разрабатывающий такие проекты домов в подмосковном «Пирогово», — Ощущение безопасности и уединенности достигается за счет грамотной планировки и ландшафтного дизайна. Стоя в 50 метрах от такого дома, можно его и не увидеть».
Можно ли исправить неудачные решения при строительстве дома или при выборе земельного участка? Можно, но они могут быть связаны, например, с переносом дома, подъемом дома на домкратах с использованием труда профессионалов, укреплением фундамента. В крайнем случае, речь может идти о демонтаже старого дома и строительстве нового. Это очень существенные затраты. Если говорить о переносе дома, то затраты на его перенос могут достигать от 20% до 50% от его стоимости.
