Разрешение на снос частного дома на собственном участке

Ремонт или реконструкция ветхого строения потребует значительных вложений. Зачастую собственник решает снести его полностью и возвести новый дом. Рассмотрим, как получить разрешение на снос частного дома на собственном участке и сколько оно стоит.

Разрешение на демонтаж частного дома

Необходимость получения разрешения на снос дома носит двоякий характер. С одной стоны объект является частной собственностью, то собственник вправе по собственному желанию им распоряжаться, в том числе и разрушать.

С другой стороны – недвижимость относиться к объектам собственности, которые нуждаются в государственной регистрации. Поэтому переход прав, создание и разрушение объектов недвижимости необходимо отражать в государственном реестре недвижимого имущества.

Закон устанавливает исключение для ряда объектов. В случае их сноса получать особое разрешение не требуется. Однако даже в этом случае необходимо позаботится о сохранности имущества соседей и соблюдении прав и законных интересов других граждан.

Например, нельзя оставлять строительный мусор на общей территории или портить общие коммуникации.

Алгоритм действий

На практике процедура демонтажа жилого дома сложнее, чем представляется на первый взгляд.

Можно выделить 5 этапов:

1. Сбор документов для получения разрешения на снос.
2. Получение согласия соседей.
3. Обращение в жилищный отдел.
4. Снос дома и фиксация данного факта в БТИ.
5. Снятие с регистрационного учета.

Важно! Собственник обязан не только согласовать демонтаж строения, но и полностью утилизировать строительный мусор.

Документация для получения разрешения на снос

Перед обращением в жилищный отдел районной администрации необходимо подготовить следующий перечень документов:

• гражданский паспорт;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор дарения или мены, свидетельство о правах на наследство);
• выписка из ЕГРН;
• результаты и материалы исследования частного дома (если он не возведен на садовом участке);
• проект работ по сносу;
• кадастровый план.

Если собственников несколько, то необходимы документы от каждого из них. Также возможно передать все полномочия третьему лицу или одному из совладельцев. Для этого оформляется нотариальная доверенность.

Согласие соседей на снос частного дома

Соседи не могут запретить собственнику распоряжаться его имуществом. Поэтому получение согласия соседей на в большинстве случаев не требуется. Исключение составляет ситуация, когда сносу подлежит часть жилого дома.

В такой ситуации владелец должен уведомить соседей о проведении работ. Для этого необходимо оформить письменное уведомление.

Документ может быть направлен письмом. Если соседи отказываются от его получения, то через 30 дней собственник может провести работы по демонтажу.

Важно! Никто не может запретить владельцу демонтировать дом или его часть. Даже в случае отказа соседей работы могут быть проведены.

При сносе дома необходимо соблюдать правила техники безопасности. В случае случайного разрушения части, которая принадлежит соседу придется оплатить ремонт и восстановление.

Согласие соседей оформляется в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению. Документ необходимо представить в жилищный комитет.

Обращение в жилищный отдел

Рассмотрим, кто выдает разрешение на снос жилого дома. Заявитель должен обратиться в жилищный отдел или другой уполномоченный орган не позднее, чем за 7 дней до проведения строительных работ.

Заявление может быть подано:

• непосредственно в районную администрацию;
• почтовым отправлением;
• через МФЦ;
• через Госуслуги.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

• данные заявителя – физического лица (Ф.И.О., реквизиты паспорта);
• наименование, юридический адрес, ИНН, номер ЕГРЮЛ (для заявителя – юридического лица);
• описание или адрес земельного надела и кадастровый номер;
• информация о правах заявителя на надел и данные о правах на участок третьих лиц (обременение, залог) – при наличии;
• информация о правах заявителя на частный дом и данные о правах на дом третьих лиц;
• причины для сноса (решение суда о принудительном сносе, обязательство о демонтаже) – при наличии;
• почтовый и/или электронный адрес (для связи с заявителем).

Образец заявления на снос частного дома

Ответ органа местного самоуправления выдается в течение 7 дней с момента обращения. При наличии веских причин в разрешении может быть отказано.

Но данная ситуация возможно только, если работы нарушают права других граждан. Например, стена дома, который полежит демонтажу, является стеной соседского дома.

Обращение в БТИ

После получения разрешения необходимо провести работы по демонтажу дома.

Процедура включает:

1. Отключение коммуникаций.
2. Удаление строения.
3. Вывоз мусора.

После окончания работ необходимо подать заявление в БТИ о проведении осмотра. Специалист посетит земельный участок и выдаст заключение об отсутствии жилого строения.

Этот документ необходим для снятия жилого дома с регистрационного учета.

Обращение в Росреестр

Последним этапом согласования сноса дома является обращение в Росреестр. Это необходимо для снятия объекта с регистрационного учета.

Правом на обращение наделяется собственник или его представитель. Документы можно подать лично в Росреестр или через МФЦ.

Перечень документов:

• заявление о снятии с учета;
• разрешение на снос;
• акт из БТИ об уничтожении объекта;
• технический паспорт;
• документ о создании дома или иной правоустанавливающий документ.

Когда требуется получение разрешения

Получить разрешение уполномоченного органа необходимо в следующих случаях:

• сносится объект капитального строительства;
• дом подлежит сносу с последующим ликвидацией записи;
• при демонтаже могут быть нарушены права соседей.

Важно! Для демонтажа с ликвидацией записи потребуется сравнять фундамент с поверхностью земельного участка.

Когда не нужно получать согласие на снос

Закон предусматривает, что получение разрешения жилищного комитета на снос не требуется, если демонтажу не подлежит фундамент строения. Такая ситуация считается реконструкцией или капитальным ремонтом дома.

Однако, если новое строение предусматривает уменьшение или увеличение фундамента, то уведомить уполномоченные органы придется.

Также не требуется учитывать мнение специализированных органов в случае демонтажа объекта некапитального строительства (без фундамента), а также подсобных построек и пристроек.

Последствия самовольного сноса

Зачастую собственники хотят провести снос старого дома и постройку нового без дополнительных документов. Однако такая ситуация нарушает нормы законодательства.

Исключение составляет вариант, когда новый дом возводится на старом фундаменте. Но если площадь хоть немного увеличивается или уменьшается, то снос нужно согласовать.

Возведение нового дома на земельном участке также нужно официально оформить. В противном случае дои может быть признан самовольной постройкой. И собственника обяжут его снести.

Чтобы обезопасить себя от проблем с властями, необходимо получить соответствующее разрешение. Документ выдается жилищным комитетом. Но для полного комплекса работ необходимо уведомить БТИ, коммунальные службы и Росреестр. В случае возникновения сложностей с оформлением документа целесообразно получить юридическую консультацию. Дежурный специалист окажет поддержку в режиме онлайн.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Новые правила сноса самовольных построек и строительства индивидуальных жилых домов

Заместитель директора, направление «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.

Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.

Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.

Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.

В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

• государственного строительного надзора;
• государственного земельного надзора;
• государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
• государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
• государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
• федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Все это, по моему мнению, качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.

Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.

При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:

• возведена или создана на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов. При этом необходимость наличия таких документов должна быть установлена законом на дату начала строительства объекта;
• возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:

• она возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
• в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство. Необходимость наличия этого разрешения должна быть установлена законом на дату начала строительства такого объекта.

3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

• объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;
• объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;
• многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.

Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие «правила игры» при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.

Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).

Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.

Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.

Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.

Особенности ИЖС

Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»).

***

Очевидно, что новый закон значительно ужесточает требования к порядку сноса самовольных построек и дает уполномоченным органам расширенные права по принятию решений по данному вопросу во внесудебном порядке. Кроме того, судебный порядок рассмотрения данных вопросов значительно искажается и предполагает совсем иной подход к рассмотрению дел о сносе самовольных построек, что, скорее всего, негативно скажется на качестве рассмотрения данных дел. Видимо, единственным выходом для пользователей самовольных построек будет принятие мер по их узакониванию, в том числе и в рамках вновь предоставленных местным органам власти полномочий по сохранению самовольных построек (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем закон делает более простым согласование строительства индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость в дальнейшей корректировке Градостроительного кодекса РФ.