Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом

Индивидуальные дома продаются вместе с правами на землю, на которой они построены.

Поэтому покупателю нужно следить, чтобы каждый из передаваемых объектов недвижимости был должным образом описан в договоре.

Как правильно оформить сделку, составить соглашение на куплю-продажу земельного участка с домом, какие пункты должны быть в документе, какова цена процедуры? Обсудим эти вопросы в статье.

Правовое регулирование

Основные положения, регулирующие куплю-продажу недвижимости, закреплены в параграфе 7 главы 30 ГК РФ.

В этом разделе собраны нормы, регулирующие:

• форму договора;
• порядок государственной регистрации;
• порядок передачи имущества;
• определение стоимости;
• другие аспекты сделки.

Проведение покупки пошагово

Процесс следует разделить на несколько этапов:

1. Предварительная подготовка дома и участка к продаже. Помимо наведения порядка, гражданину нужно собрать первичные документы для продажи.
2. Определение стоимости, по которой будет выставлено имущество на продажу.
3. Подготовка проекта договора. Стоит иметь шаблон, чтобы можно было сразу его предложить заинтересованному человеку.
4. Размещение объявление и поиск покупателей. Для этого используются тематические сайты, а также традиционные способы – размещение информации на стендах и столбах.
5. Переговоры, заключение договора.
6. Получение денег и передача имущества.

До продажи дома необходимо освободить здание от обременений. Например, если дом находится в залоге в связи с невыплаченным кредитом, нужно погасить долг и снять ограничение на продажу.

Для реализации потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН для дома и для участка;
• документ, по которому было получено имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной);
• кадастровый паспорт на участок (он должен быть у собственника, если участок формировался до 2017 года);
• технический паспорт на дом.

Внимание! Если продавец состоит в браке, нужно заранее подготовить нотариальное согласие супруги на сделку.

Цена недвижимости зависит от многих факторов:

• площадь участка;
• расположение (больше ценятся земли возле водоёма и с хорошим транспортным обеспечением);
• наличие подведённых коммуникаций (газ, канализация, водопровод);
• площадь дома и этажность;
• технические характеристики дома – тип материалов стен, вид кровли, утепление и т.д.;
• наличие дополнительных построек на участке – гаража, сарая, беседки;
• многолетние растения и деревья на участке;
• забор;

Цена может быть ниже рыночной при наличии следующих обстоятельств:

• к участку ведёт плохая грунтовая дорога;
• близлежащие территории изымаются для госнужд;
• рядом находятся крупные фермы, полигон ТКО, промышленные предприятия или иные объекты, которые могут загрязнять воздух.

Если собственник боится продешевить, можно заказать профессиональную оценку. Но цена в любом случае устанавливается в ходе переговоров с покупателем.

Предварительное соглашение

Это соглашение, где прописываются намерения сторон: продать дом и участок и, соответственно, приобрести его и оплатить.

В предварительном документе указываются:

• стоимость сделки;
• срок заключения основного договора;
• передача определённой суммы в качестве аванса или задатка;
• иные положения.

Важно! Задаток не возвращается покупателю, если основной договор не был заключён по его вине. Или возвращается в двойном размере, если продавец отказался от продажи.

Предварительные соглашения требуются, если договор не может быть исполнен прямо сейчас. Например, покупателю нужно продать другое имущество или получить кредит. Таким образом, стороны фиксируют условия сделки, потом решают свои проблемы, и возвращаются к достигнутым договорённостям вне зависимости от того, как изменилась рыночная цена на имущество.

Без такого договора можно обойтись, если сделку можно завершить в течение 2-х недель. Соответствующие сроки передачи имущества, оплаты, государственной регистрации можно прописать в соглашении.

Процедура сбора документов

По закону для оформления сделки нужен только договор. Но покупатели требуют определённый пакет документов, чтобы убедиться в юридической чистоте перехода права собственности.

Продавцу потребуются:

1. Выписки из ЕГРН. Документы оформляются в Росреестре за 3 рабочих дня. Бумажная версия стоит 750 рублей за экземпляр, электронная 300 рублей.
2. Кадастровый паспорт.
3. Документ, подтверждающий переход права собственности.
4. Межевой план. Требуется, если у покупателя есть сомнения относительно расположения границ участка. 500 рублей стоит электронный план, 1500 – на бумаге.
5. Технический паспорт на дом. Оформляется в БТИ за 5 рабочих дней. Стоимость – около 1200 рублей.
6. Справка из ПНД о том, что человек психически здоров. Выдаётся после приёма врача, стоит до 1000 рублей.
7. Справка об отсутствии долгов за потреблённые коммунальные услуги.

Справка! В некоторых случаях покупатели требуют справку из БТИ о зарегистрированных строениях на участке. Без этого документа можно обойтись, если прописать в договоре характеристики зданий, которые передаются вместе с наделом. Обычно это сарай, гараж, баня и подобные сооружения.

Как правильно составить соглашение?

Существует несколько способов составления бумаги:

• самостоятельно, используя готовый шаблон и рекомендации;
• обращение к риелтору;
• помощь юриста (нотариуса).

Договор заключается в письменном виде, заверение не требуется. Он должен иметь название, номер и дату. Договор подписывается лично покупателем и продавцом или их представителями. Документ оформляется в 3-х экземплярах: для покупателя, продавца и для Росреестра.

В соглашении нужно отразить следующие положения:

• информация о продавце и покупателе (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, серия и номер паспорта, дата и орган выдачи);
• предмет сделки – продавец передаёт участок и дом и право собственности на него, а покупатель принимает и оплачивает;
• описание дома – площадь, в том числе жилая, этажность, адрес, кадастровый номер, иная важная информация (количество входов, наличие мебели внутри и т.д.);
• описание участка – площадь, категория земель, вид разрешённого использования, адрес, кадастровый номер;
• информация об отсутствии обременений на недвижимость (не заложена, не сдана в аренду, право собственности на неё не оспаривается в суде);
• покупатель подтверждает, что никаких правовых ограничений на приобретение имущества с его стороны нет;
• цена недвижимости;
• порядок расчётов – одним платежом или несколькими, до передачи имущества или после, наличными или банковским переводом;
• процедура передачи участка и дома (в какой срок, используется ли при этом акт приёма-передачи);
• утверждение, что право собственности переходит только после государственной регистрации сделки;
• возложение обязанности по регистрации сделки на одну из сторон;
• меры ответственности (компенсация убытков, выплата пени за просрочку оплаты или несвоевременную передачу имущества);
• заключительные положения (процедура разрешения разногласий, порядок изменения и расторжения договора и т.д.);
• подписи сторон, Ф.И.О., банковские реквизиты, если они требуются.

Стороны по своему желанию могут добавить различные права и обязанности, установить особые меры ответственности и т.д.

Подробную статью об оформлении договора читайте здесь.

Как проходит процедура регистрация сделки в Росреестре и окончательный расчёт?

Когда договор подписан, и передача имущества состоялась, покупатель отправляется в управление Росреестра по месту нахождения участка. Также обращение можно подать через сайт Росреестра и в МФЦ.

Человеку потребуется:

• заявление (заполняется по шаблону на месте);
• 2 оригинала договора и приложений к нему, включая акт приёма-передачи имущества (если он составлялся).

Заранее нужно оплатить 2000 рублей в качестве госпошлины.

Регистратор проверяет представленные документы на соблюдение требований закона. Если нарушений нет, бумаги принимаются. Внесение изменений в ЕГРН занимает до 10 рабочих дней.

Внимание! Часто покупатель и продавец привязывают окончательный расчёт по договору к государственной регистрации. Если было нарушение закона, информацию в ЕГРН не внесут. Таким образом, будущий собственник подстраховывается.

Дополнительную информацию о регистрации сделки в МФЦ смотрите в видео:

Более подробно о регистрации читайте здесь.

Сколько стоит оформление?

За сбор документов продавец заплатит от 600 рублей до 2500 рублей. Стоимость регистрации сделки составляет 2000 рублей.

За сбор документов, касающихся недвижимости и личности продавца, отвечает собственник. Покупатель обращается в Росреестр и оплачивает госпошлину из своих средств.

Можно ли купить только землю?

Судьба земли напрямую зависит от судьбы строения, которое на нём расположено. Статья 552 ГК РФ прямо запрещает передавать дом без надела. Специалист Росреестра откажется регистрировать подобную сделку.

Возможна ситуация, когда дом возведён на участке, предоставленном в аренду для индивидуального жилищного строительства. Тогда покупателю переходит право пользования землёй. Он будет обязан вносить арендную плату, а также получит возможность оформить землю в собственность в соответствии с законом.

Возможные нюансы и подводные камни

В жилом доме могут быть прописаны несовершеннолетние. Прекратить регистрацию детей можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Чтобы не решать данный вопрос в суде, следует попросить выписку с лицевого счёта. Продавец должен прекратить регистрацию всех лиц в помещении до дня его передачи покупателю.

Если дом продаётся с дополнительным оборудованием, например, с газовым котлом, сантехникой и т.д., нужно прописать это в договоре.

Можно составить отдельное приложение, где будет перечислено всё имущество. Иначе продавец может указать, что он передал только само здание, а оставшееся имущество ему должны вернуть.

Заключение

Договор купли-продажи дома с участком касается сразу 2-х объектов недвижимости. Каждый из них должен быть подробно описан. Остальные положения договора стандартны.

Стороны также могут составить отдельное приложение с перечнем дополнительно передаваемого имущества – вспомогательных зданий, мебели, нагревательного оборудования и т.д.

Как грамотно составить объявление о продаже дома и где его разместить?

Чтобы быстро и выгодно продать дом, важно серьезно отнестись к написанию объявления.

Доски объявлений пестрят различными предложениями и многие потенциальные покупатели, делая сортировку, попросту могут пропустить непривлекательное, неинтересное предложение.

Так как правильно написать объявление о продаже дома, чтобы покупатель быстро нашелся и был готов совершить сделку купли-продажи в 2021 году?

Важные моменты при составлении объявления

Зная, как грамотно и выгодно составить объявление о продаже дома, каждый сможет быстро и просто реализовать свою недвижимость. Следующие правила помогут составить привлекательное, интересное и конкурентное объявление:

Правило 1. Обязательное вступление

Сегодня большая часть населения ищет объявления о продаже недвижимости через интернет. Есть даже отдельные сайты по продаже недвижимости, где можно размещать рекламные тексты.

Обычно интерфейс сайтов выглядит таким образом, чтобы потенциальные покупатели могли быстро просмотреть десятки объявлений, поэтому при публикации объявления сайт автоматически формирует заголовок и анонс.

В заголовке обычно указывается адрес недвижимости и цена объекта, а в анонсе – первые строки из основного текста. Крайне важно, чтобы начало объявления было составлено грамотно, а для этого нужно сделать интересное вступление.

Вступление должно быть эффектным, но при этом кратким и точным (полотна текста будут неуместны, людям не захочется читать).

Примеры привлекательных вступлений:

«Дом в тихом месте возле моря ждет своего хозяина!».

«Большой семье – просторный дом!».

«Добротный дом в центре города».

«Продажа элитного дома в коттеджном городке».

«Дом для счастливой семьи. Лучшее предложение».

«Продам дом-усадьбу VIP класса».

«Дом в средиземноморском стиле с технологией «Умный дом»».

«Утепленный дом с дизайнерским проектом ждет свою семью».

Не стоит писать заголовки и анонсы в таком стиле: «Продам дом срочно. », «Мега супер большой дом!», «Без комиссии предлагаю особняк», «Продам дом под ремонт», «Не упустите возможность», «Очень выгодное предложение» и т. п.

Такие заголовки не привлекают внимание, на них не останавливается взгляд, поэтому объявление может долго находиться в базе данных сайта по недвижимости.

Правило 2. Основной текст объявления – краткий, четкий, но исчерпывающий

Содержание объявления должно быть таким, чтобы потенциальному покупателю было интересно читать его. Можно завлечь человека ярким описанием, эпитетами (но не стоит переусердствовать).

Важно написать текст таким образом, чтобы человеку стало интересно и он захотел позвонить, приехать и посмотреть дом. Важно описать все преимущества такой недвижимости.

При написании объявления нужно поставить себя на место покупателя и выяснить, ответы на какие вопросы вы сами хотели бы получить.

Так, стоит продумать в голове и написать четко в объявлении: что продается (дом, часть дома, коттедж и т. д.), какие преимущества покупки такой недвижимости, цена, местоположение дома, наличие инфраструктуры, коммуникаций, контактные данные продавца.

Важно понимать, что длина объявления – не самый главный критерий, свидетельствующий о том, что предложение интересное и успешное. Не стоит описывать особенности проведенного в доме ремонта, причину продажи, перечислять документы на дом.

Такую информацию потенциальный покупатель может получить при личной встрече. На этапе выбора того или иного предложения для него главное другое: цена недвижимости, ее месторасположение, площадь, наличие свободного земельного участка, коммуникаций.

Правило 3. Скажите «НЕТ» сокращениям

В интернете и газетах сегодня прослеживается такая тенденция, что многие объявления о продаже недвижимости больше напоминают секретные шифры. Например: «Дом 2003 г., изол., 4 с., б/меб., в/у, гар., ср.». Что значат эти сокращения поймет не каждый.

Гораздо понятней было бы написать так: «Дом 2003 года со сруба и изоляцией, без мебели, все удобства, есть гараж, земля 4 сотки». Читать такое объявление понятней и легче, чем текст со сплошными сокращениями.

Поэтому не стоит скупиться на размещении объявления, а лучше переплатить, чем ждать, пока найдется покупатель.

Правило 4. Правильная структура объявления

Если получилось так, что текст объявления больше 500 знаков, тогда лучше разбить его на смысловые части. Читать сплошное полотно текста неудобно, а если информация будет разбита на логические части, тогда мозг потенциального покупателя лучше запомнит ваше предложение.

Так, можно разбить объявление на такие смысловые части с отступом в абзац:

Заголовок и анонс.

Адрес.

Планировка – указать площадь комнат, коридоров, кухни, санузла и т. п.

Ремонт – отметить, когда был сделан ремонт, были ли поменяны трубы, проводка и т. д.

Особенности – например, недавно возведенное строение, наличие сигнализации/видеонаблюдения, беседок, газона, гаража и т. д.

Инфраструктура – написать, какие поблизости есть объекты инфраструктуры (метро, магазины, больницы и т. д.).

Цена дома.

Условия продажи – напрямую или через посредника (риэлтора).

Преимущества – описать плюсы покупки дома, например, недвижимость находится в престижном районе, поэтому новый владелец сможет наслаждаться столичной жизнью. Либо, наоборот, дом находится в тихом месте, поэтому новый собственник сможет наслаждаться уединением, природой и чистым воздухом.

Правило 5. Писать только правдивую информацию

Не нужно вводить потенциального покупателя в заблуждение и писать о том, чего на самом деле нет. Ведь рано или поздно он захочет приехать и посмотреть на дом. А увидев не состыковку с объявлением, он попросту откажется от сделки, а вы потеряете время и нервы.

Писать нужно только достоверную информацию, но если правда не очень привлекательная (например, ремонт старый, сантехника не поменяна, соседи неблагополучные), то лучше тогда вообще об этом не писать. Важно найти плюсы дома и делать акцент именно на них.

Правило 6. Ориентир на покупателя

Подавая объявление, каждый продавец представляет себе, какой покупатель ему нужен.

Так, если дом будет интересен для семьи с детьми, тогда в объявлении нужно написать преимущества жизни в доме для детей. Например, написать, что дом просторный, безопасный, есть площадка для детей.

Если дом небольшой и предназначен больше для пенсионеров или одиноких людей, тогда не нужно писать в объявлении об удобствах для детей, необходимо писать о преимуществах жизни для конкретной категории лиц.

Правило 7. Объявление должно начинаться с основной информации

Когда люди ищут объявления о продаже недвижимости, они выбирают такие варианты, где вначале описываются конкретные факты – цена, площадь, наличие инфраструктуры и т. д. А такие моменты, как наличие ремонта, соседи, наличие пристроек – это уходит на второй план. Излагать информацию нужно по степени значимости для покупателя.

Правило 8. Обязательное наличие фотографий

Чтобы быстрее продать жилой дом, необходимо разместить с текстом и фотографии. Без фото объявление будет неполным, непривлекательным. Чтобы снимки получились удачными, желательно воспользоваться услугами фотографа.

Фотографии должны быть качественными, демонстрирующими только преимущества дома. Снимков не должно быть много, достаточно 6–7 фотографий, но они должны быть с разных ракурсов.

Правило 9. Стоимость продажи дома

Одним из главных критериев при выборе дома является его цена. Многие потенциальные покупатели, когда просматривают интересующие предложения и не видят стоимости, просто пропускают его.

А это значит, что оно резко падает в спросе, становится неконкурентоспособным. Именно поэтому важно указывать в объявлении стоимость продажи дома.

Правило 10. Призыв к действию

Нежелательно заканчивать текст объявления без призыва к действию. Важно подтолкнуть к том, чтобы человек приехал осмотрел, позвонил хозяину и т. п. Мотивация к действию обязательно должна быть.

В конце нужно указать действующий номер телефона, на который потенциальный покупатель может позвонить в любое время.

Размещение объявления

Куда подать объявление о продаже дома, чтобы оно было активным и популярным, чтобы скорей нашелся покупатель?

Размещать его нужно на популярных в России сайтах по недвижимости, таких как:

«Авито» – https://www.avito.ru. Простой и понятный интерфейс, отсутствие лишней рекламы, постоянно растущее число пользователей, четко систематизированные категории – все это делает сайт популярным. Здесь доступна функция продвижения объявления, можно посмотреть статистику. Можно скачать приложение и размещать объявление через телефон.

«Юла» – https://youla.ru/. Особенность этого сервиса в том, что пользователи просматривают объявления о продаже недвижимости с учетом своего местоположения или интересов. Есть функция подачи объявления через смартфон.

Недвижимость Mail.ru – https://realty.mail.ru/. Пользователи могут размещать объявления абсолютно бесплатно. Здесь размещаются объявления по продаже недвижимости не только по России, но и по всем странам мира. Понятный интерфейс, наличие реальных отзывов пользователей, интересные статьи – все это делает платформу интересной и популярной.

Domofond.ru – https://www.domofond.ru/. Это относительно новый сайт по продаже недвижимости, где можно разместить объявление о продаже дома абсолютно бесплатно. Особенность платформы в том, что первые строчки поиска занимают объявления с максимально заполненной информацией и фотографиями. Если нужно поднять объявление вверх списка, тогда придется внести за эту услугу определенную плату.

«ЦИАН» – https://www.cian.ru/. Платформа имеет удобный интерфейс, предусмотрена детальная сортировка объявлений, есть возможность показа объекта на карте, все преимущества предложения отлично просматриваются при выборке.

Подача объявления через сайт Авито

Одной из самых популярных интернет-площадок по продаже недвижимости является сайт Авито. Здесь можно размещать как платные, так и бесплатные предложения.

Ниже рассмотрим инструкцию, как подать объявление на Авито о продаже дома бесплатно:

Необходимо зарегистрироваться в системе.

Пройти авторизацию.

Кликнуть по кнопке «Подать объявление», выбрать категорию – «Недвижимость» – «Дом».

Заполнить форму (полностью или частично). Чем больше информации пользователь разместит, тем больше у него будет шансов на то, что его предложением заинтересуются покупатели.

После того как текст объявления и фотографии будут занесены, необходимо выбрать пакет услуг. Для подачи бесплатного объявления следует выбрать первый вариант – «Обычная продажа», подтвердить действие, кликнув по кнопке «Продолжить с пакетом «Обычная продажа»». Бесплатное объявление размещается на 30 дней.

Перед публикацией следует еще раз проверить объявление. Если никаких исправлений делать не нужно, тогда следует кликнуть по кнопке «Подать объявление». Поданное объявление появляется на сайте в течение 30 минут.

Полезные советы тем, кто хочет подать объявление о продаже дома

При подаче объявления важно придерживаться следующих советов:

1. Правильно выбирайте рубрику. Если предложение будет добавлено в рубрику, к пример, «Посуточная аренда» или «Предложения от застройщиков», то шансов на то, что дом будет продан быстро, будет мало. Рубрика должна быть соответствующей – «Продажа недвижимости – дома».
2. Указывайте точный адрес объекта: город, улицу, номер дома.
3. Прописывайте реальную стоимость дома. Можно указать варианты цен, например, от 50 до 55 тыс. дол. (возможен торг).
4. Загружайте реальные фотографии недвижимости. Не стоит размещать недостоверные фотографии, снимки из интернета, некачественные фотографии, сделанные на телефон.
5. В одном объявлении размещайте только один объект недвижимости.
6. Указывайте в объявлении, кто продает дом – риэлтор или владелец (собственник).

Ошибки при написании объявления

Несмотря на кажущуюся простоту написания объявления о продаже дома, многие граждане до сих пор умудряются допускать ошибки в оформлении.

Так, отсутствие контактных данных продавца, завышенная стоимость жилья, отсутствие цены в объявлении, конкретики, излишняя честность, отсутствие фотографий или их наличие, но в плохом качестве – все это делает объявление не конкурентоспособным, неинтересным для покупателей.

Объявление о продаже дома не должно быть сплошным полотном текста с перечислением параметров жилья. Это должно быть рекламное предложение, описывающее преимущества недвижимости, основные его характеристики.

Чтобы написать объявление грамотно и красиво, необходимо помнить о следующих правилах: полнота предоставляемой информации, четкость и лаконичность, наличие вступительной части (заголовка), фотографий и завершающей части (призыв к действию).