1. Виды жилых помещений, которые могут быть образованы в результате раздела жилого дома в натуре.

В результате раздела жилого дома будут образованы новые объекты недвижимости. Каждый такой объект будет автоматически признан жилым помещением. Но, просто поставить на кадастровый учет объект как «жилое помещение» без указания его вида нельзя, т. к. вид жилого помещения относится к основным сведениям об объекте в кадастре недвижимости (пп. 23 п. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015)

Поэтому, для начала вспомним, какие виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

В свою очередь жилые дома могут быть индивидуальными или блокированными.

На мой взгляд, виды жилых помещений, на которые возможно разделить жилой дом в натуре, бывают следующими:

1. Индивидуальный жилой дом;
2. Жилой дом блокированной застройки, состоящий из жилых блоков;
3. Квартира.

Индивидуальный жилой дом это (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Жилой дом блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ) это:

Дом с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Квартира это (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирный дом это (п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

Cовокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Именно эти варианты мы будем рассматривать. Про «часть жилого дома» будет написан отдельный материал.

Как видно, каждый вид жилого помещения имеет свое законодательное определение и правовой статус. В том числе и требования к расположению на земельном участке. В свою очередь, образование земельных участков под размещение возможных видов жилых помещений зависит от градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки.

Схема жилого дома и участка для примера, от которой мы будем отталкиваться:
А теперь рассмотрим каждый вариант подробнее.

2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.

1) Раздел жилого дома на индивидуальные жилые дома:

Индивидуальный жилой дом (далее – ИЖД) должен стоять обособленно. Это его отличительная особенность. То есть каждая стена ИЖД должна относится только к нему и не быть несущей стеной другого ИЖД.

Поэтому, произвести раздел одного жилого дома на несколько самостоятельных жилых домов возможно только в двух случаях:

А) Изначальный дом с самого начала представляет собой пристроенные друг к другу жилые дома с отдельными стенами, крышами и т. п., которые были поставлены на кадастровый учет как один объект и на который зарегистрировано право долевой собственности как на один объект.

Пример такого раздела:

Б) Будут произведены строительно-монтажные работы по разделу изначального дома на обособленные дома с разносом несущих стен. Это подразумевает создание новых несущих внешних стен, крыш и т. д. для каждого из новых домов.

Пример итога раздела:

Судьба земельного участка:

• Если есть возможность – участок необходимо делить на два самостоятельных участка одновременно с домом;
• Если участок нельзя разделить, то его придется оставлять в общей долевой собственности и определять порядок пользования.

2) Раздел жилого дома на жилой дом блокированной застройки:

Отличительной особенностью жилых блоков является смежная стена между ними и расположение каждого блока на отдельном земельном участке. Жилые блоки не зависимы друг от друга.

Такой вариант раздела на схеме будет выглядеть так:

Обратите внимание, что если исходный земельный участок нельзя разделить, то раздел ИЖД на жилые блоки невозможен.

3) Раздел жилого дома на квартиры:

Этот вариант имеет следующие нюансы.

Во-первых, квартира – это структурная часть многоквартирного дома и не может существовать сама по себе. Стены, крыши и, в большинстве случаев, инженерные коммуникации — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Полной независимости друг от друга достичь не удастся.

Во-вторых, п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо запрещает кадастровый учет жилых помещений внутри индивидуальных или садовых домов. Придется менять назначение изначального дома на многоквартирный, что не всегда возможно из-за градостроительных норм.

Как правило, в тех территориальных зонах, в которых можно строить ИЖД, градостроительные регламенты либо вообще не предусматривают возможность размещения многоквартирных домов, либо предусматривают их в условно разрешенных видах использования.

Может получиться, что суд разделит дом на квартиры, а исполнить решение суда не удастся, так как Россреестр будет отказывать в регистрации. Подобный случай был у меня в практике. Исправляли ситуацию очень и очень долго.

В-третьих, один из признаков многоквартирного дома – расположение на одном участке. Нельзя поделить жилой дом на квартиры с образованием многоквартирного дома и разделить участок под ним так, чтобы каждая квартира была расположена на отдельном участке (по сути, это будет дом блокированной застройки). А собственники, как правило, хотят и раздела участка тоже.

Поэтому, если делить жилой дом на квартиры как положено по закону и при этом делить земельный участок так, чтобы у каждого в собственности был отдельный участок, то должна получится такая сумасшедшая схема:

При таком варианте раздела, на выходе у нас будет следующее:

• Изначальный дом станет многоквартирным, внутри которого будут образованы две квартиры.
• Под многоквартирным домом должен быть образован один земельный участок, который будет относится к общему имуществу.
• Если собственники захотят делить изначальный участок так, чтобы у каждого остался самостоятельный участок, то границы этих участков будут «обтекать» границы участка под многоквартирным домом;
• При этом, размеры вновь образованных участков должны соответствовать предельным размерам земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки.

Конечно, если собственники будут согласны на раздел дома на квартиры и без раздела участка в натуре либо раздел участка вообще невозможен, то схема будет выглядеть проще:

Вариант раздела жилого дома зависит от конкретной ситуации и пожелания собственников. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и недостатки.

Конфигурация раздела может меняться в зависимости от конфигурации дома и его внутренних помещений, местоположения дома на участке и конфигурации самого участка.

Спасибо, что прочитали статью. Буду рад, если изложенная информация оказалась вам полезной.

Остались вопросы по теме?
Предлагаю обсудить в комментариях.

В комментариях обсуждаем только тему статьи. Задавать вопросы по типу «как выиграть суд» или «что мне делать» в комментариях не нужно. Честно, на такие вопросы я не смогу ответить без уточнения всех деталей и изучения документов. А гадание, должен признать, не мой профиль. Пожалуйста, обращайтесь с подобными вопросами напрямую через социальные сети или мессенджеры. Заранее благодарен за понимание.

Автор статьи, практикующий земельный юрист Горяинов Александр Александрович.

Особенности раздела жилого дома

Правовой центр «Гражданин», предлагает квалифицированные юридические услуги физическим лицам. Возможна поэтапная оплата по ходу ведения дела. Нужна консультация или срочная помощь? Звоните по тел.: 8 (920) 103-94-58 ; 8 (4852) 92-23-62.

Особенности раздела жилого дома

Что называют жилым домом?

Жилым домом считается имеющее почтовый номер строение, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными постройками, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну (или более) капитальную стену. В качестве пристроек можно рассматривать веранды, пристроенные кухни, сени, тамбуры и т. д.

В спорах между супругами по поводу раздела жилых домов речь может идти о разделе как дорогостоящих особняков, так и дачных домиков из двух-трех комнат.

ВОПРОС. После заключения брака мы с мужем решили жить за городом и купили для этой цели дом со всеми удобствами. Для этого я продала свою городскую квартируй зарегистрировалась к родителям, просто чтобы не потерять московскую прописку. Муж же имеет в собственности двухкомнатную квартиру, да еще и прописан в другом месте — у своей бывшей жены. Теперь мы разводимся, и встает вопрос о разделе дома. Может ли суд однозначно оставить его мне в пользование, учитывая, что это мое единственное место жительства, а муж имеет в собственности еще и квартиру?

Представляется, что в данном случае суд будет решать дело на общих основаниях, и если муж откажется от получения компенсации за свою долю и будет настаивать на разделе дома в натуре, суд не сможет препятствовать ему на том основании, что у него в собственности есть еще жилье, так как количество объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан, на сегодняшний день не ограничено.

ВОПРОС. Когда я вышла замуж, у моего мужа уже был загородный дом, где мы потом стали вместе проводить летние месяцы. Ремонт дома, налоги мы уплачивали из общих средств семьи. Теперь встал вопрос о разделе имущества. Оказалось, что у мужа на этот дом нет никаких документов, кроме договора купли-продажи в простой письменной форме, даже не оформленного нотариально. Будет ли он считаться единственным собственником этого дома, учитывая, что приобрел его 15 лет назад, или этот дом будет являться нашим общим совместным имуществом?

В данном случае речь идет о так называемой приобретательной давности. Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относится и жилой дом, но добросовестно и открыто владеющий им как собственник в течение 15 лет, приобретает право собственности на этот дом (ст. 7 ГК РФ).

Добросовестность фактического владельца заключается в его убеждении, что владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении всего срока давности, а не только на момент поступления имущества во владение.

Открытость владения означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений.

Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он пользуется и распоряжается имуществом, как если бы обладал правом собственности (сдает внаем, залог и т. д.).

Следует также отметить, что для того, чтобы возникло право собственности в результате приобретательной давности, она должна течь непрерывно в течение 15 лет.

Применительно к жилому дому приобретательная давность возникает в основном именно в результате покупки жилого дома без надлежащего оформления. По существу, право собственности и у приобретателя (в данном случае одного из супругов) из договора купли-продажи не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом в течение 15 лет, платит налоги и т. д. В этом случае дом является его личной собственностью как имущество, приобретенное до брака, за исключением случаев, когда жена сможет доказать, что в результате ее вложений стоимость дома существенно увеличилась.

Как осуществляются раздел жилого дома между супругами и выдел из него доли?

В отличие от квартир, где реальный раздел между супругами затруднителен, жилые дома могут быть разделены между супругами-собственниками в натуре с соблюдением технических норм. По требованию одного из бывших супругов ему может быть реально выделена принадлежащая ему доля.

Разделить жилой дом между супругами — значит передать им обособленные, самостоятельные части дома, изолированные друг от друга.

Выделить бывшему супругу принадлежащую ему долю означает передать ему определенную изолированную часть жилого дома.

Поскольку жилой дом изначально находится в общей совместной собственности супругов без определения долей, то раздел дома и выдел долей происходят одновременно.

И в том и другом случаях к передаваемой каждому супругу части предъявляются определенные требования:

— она должна иметь отдельный вход;

— должна быть снабжена подсобными помещениями и другими принадлежностями дома, которыми супруг мог пользоваться до передачи ему доли;

— если при доме имеются пристройки хозяйственного назначения, часть хозяйственных пристроек должна быть передана супругу вместе с долей в доме, пропорционально ее размеру.

Для того чтобы осуществить реальный раздел жилого дома или выделить долю из него, часто бывает необходимо произвести перепланировку всего дома.

Раздел жилого дома влечет прекращение общей собственности для всех ее участников.

Выдел доли влечет прекращение общей собственности для всех ее участников и прекращение общей собственности супругов на ту часть строения, которая выделена.

Какова должна быть минимальная площадь помещения, подлежащего выделу?

В данном случае положения Жилищного кодекса о норме жилой площади на человека (12 кв. м) неприменимы. Когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.

Как быть, если в строительстве дома участвовали помимо супругов другие члены семьи?

Споры о разделе жилых домов могут затрагивать имущественные интересы как самих супругов, так и детей или других членов семьи. На строительство дома часто расходуются средства всей семьи, и источники этих средств могут быть самые разные. Как правило, индивидуальный застройщик, которому выделяется земельный участок под строительство, представляет интересы всей семьи, да и дом он строит для удовлетворения потребности семьи в жилье. Понятно, что при расторжении брака и прекращении общности супружеского имущества возникает множество сложных вопросов, связанных с охраной имущественных интересов всех членов семьи, вложивших свои средства в строительство жилого дома.

По общему правилу участие посторонних лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на дом, и в этом случае они могут предъявить к собственнику дома (супругам или одному из них) требование о возмещении произведенных затрат. В то же время сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не является основанием для удовлетворения их претензий о праве собственности на часть дома. Для такого признания необходимо прежде всего установить наличие договоренности между этими лицами и застройщиком о создании общей собственности на жилой дом. Наличие договоренности об этом позволяет сделать вывод, что именно в целях создания общей собственности на жилой дом члены семьи и родственники вкладывали свой труд и средства в его строительство. Что же касается супругов, то в данной ситуации такая договоренность проистекает из самого факта брака, и строение, нажитое в течение брака, считается их общим совместным имуществом независимо от того, на имя одного или обоих супругов оно оформлено.

Кроме того, при вынесении решения суд учитывает информацию, полученную из органов, которыми выделялся для строительства дома земельный участок.

Как быть, если супруги (или один из них) за свой счет перестроили дом или внесли в него существенные изменения?

Если участник общей совместной собственности на дом увеличит за свой счет полезную площадь дома путем пристройки, надстройки или перестройки, то по требованию этого участника доли в общей собственности на дом и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению. Это положение применяется при разрешении споров о праве собственности на дом и в том случае, когда ранее со стороны участника общей собственности такого рода требование не заявлялось. Так, супруги В. и С. пристроили к помещению, в котором проживали родители мужа, для себя и на свои средства комнату и веранду, но право собственности на пристройку оформлено не было. Впоследствии в связи с расторжением брака и со смертью отца В. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на часть домовладения. По данному делу вышестоящими судебными органами было признано неправильным то, что суд первой инстанции не обсуждал вопроса об изменении долей других собственников в связи с произведенной пристройкой, в результате чего решение о разделе дома было принято с нарушением закона.

Следует также иметь в виду, что если дом был перестроен, в нем была произведена перепланировка, возведены дополнительные пристройки, то, прежде чем доказывать право собственности на них, необходимо их наличие узаконить, т. е. зарегистрировать в установленном порядке в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Как быть, если раздел жилого дома или выдел из него невозможен?

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, один из супругов имеет право требовать от другого выплату стоимости его доли (ст. 252 ГК РФ).

Однако важно помнить, что получение компенсации от другого супруга — это право, но не обязанность выделяющегося собственника. Выплата компенсации вместо выдела доли допускается лишь с его согласия.

С получением компенсации за долю один из супругов утрачивает право на свою долю в жилом доме (ч. 5 ст. 252 ГК РФ).

Возможен ли выдел помещения в доме, который не имеет отдельного санузла?

В сельской местности значительная часть домов не имеет ни ванных комнат, ни душевых. Такие строения зачастую лишены и многих других элементов благоустройства. Однако это не может быть причиной невозможности их реального раздела, так как не уровень благоустройства, а соответствие помещений строения санитарным и техническим требованиям позволяет отнести строение к категории домов, пригодных для постоянного проживания.

Каковы особенности выдела доли жилого дома?

Часто для выделения долей и раздела жилого дома между супругами необходимо произвести соответствующую перепланировку. Поэтому для разрешения спора о выделе доли иногда необходимы специальные знания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства.

Если супруги (или один из них) обращаются в суд с иском о разделе жилого дома, в судебном заседании прежде всего обсуждается вопрос о необходимости назначения экспертизы. Экспертиза должна дать заключение о возможности выдела части (доли) дома и доли хозяйственных построек, о возможности раздела дома между супругами-собственниками в соответствии с долями с соблюдением санитарно-технических, противопожарных и других норм. Расходы на проведение подобной экспертизы определяются так же, как и при разделе любого другого имущества.

Кроме того, при рассмотрении таких споров в суд необходимо представить план дома, составленный в БТИ.

Кто кроме бывших супругов может привлекаться для участия в судебном процессе по поводу раздела жилого дома в натуре?

Учитывая, что для правильного разрешения таких споров часто требуются специальные знания, для участия в судебных процессах по разделу дома при необходимости могут привлекаться органы пожарного надзора и газового хозяйства. Они дают заключение по делу, но участие в процессе специалистов не снимает вопроса о назначении экспертизы.

Могут ли супруги при рассмотрении спора о разделе жилого дома предложить свои варианты выдела?

Супруги-собственники при разделе жилого дома между ними могут предлагать варианты выдела долей, но обо всех допустимых вариантах выдела обязательно мнение эксперта. Оценив все возможные варианты выдела и заключение экспертизы наряду с другими доказательствами и обстоятельствами, имеющими значение для дела, суд избирает наиболее приемлемый для всех вариант.

Если для раздела дома между супругами и выдела из него доли необходима перепланировка, кто из супругов должен нести расходы на нее?

Судебная практика выработала позицию, в соответствии с которой расходы по перепланировке жилого дома, производимой с целью его последующего раздела, должны нести оба супруга пропорционально своим долям, поскольку перепланировка отвечает их общим интересам. Таким образом, в данном случае не важно, кто из супругов является истцом по делу о разделе жилого дома, а кто — ответчиком.

Как поступают в случае, если в жилом доме нельзя выделить долю в точном соответствии с долей, определенной при разделе?

Нередко бывает; что каждому супругу может быть выделена реальная доля из жилого дома даже без проведения перепланировки, но размер ее не соответствует той идеальной доле, на которую он имеет право.

Если реальная доля (часть дома или комната), выделяемая одному из супругов, меньше принадлежащей ему доли, другой супруг должен выплатить ему денежную или иную компенсацию (например, частью другого имущества из всего имущества, подлежащего разделу).

Если реально выделяемая доля больше той, на которую супруг имеет право, он выплачивает компенсацию другому супругу (ст. 252 ГК РФ).

ВОПРОС. Мы с мужем делим дачу. Дом имеет несколько отдельных входов и состоит из шести комнат. Есть заключение экспертов, что выдел в натуре каждому из нас доли возможен. Однако муж настаивает на том, чтобы дом достался полностью ему, а мне он выплатит соответствующую денежную компенсацию. Может ли суд решить дело в его пользу, если я категорически против такого решения и претендую на реальный раздел дома в натуре?

Если один из супругов-собственников просит выделить ему долю из общего имущества и возможность реального раздела имеется, денежная компенсация за долю взыскиваться не должна. Этот вывод основан на том, что право распоряжения имуществом принадлежит только собственнику. Он может быть лишен этого права только в случаях, строго определенных законом.

ВОПРОС. Состоялось решение суда о разделе имущества между мной и женой, в частности жилого дома. Каждому из нас досталась часть дома в натуре — по две комнаты с верандой и отдельным входом (1/2 часть дома). Я хочу продать свою долю. Нужно ли мне согласие бывшей жены на это?

После раздела жилого дома в натуре бывшие супруги становятся участниками общей долевой собственности. Каждый из них обладает правом на 1/2 часть дома.

При разделе дома каждый из участников общей совместной собственности становится собственником выделенной ему реальной доли и тем самым приобретает право самостоятельно осуществлять все правомочия собственника, не нуждаясь в каком-либо согласии других участников совместной общей собственности.

Если право общей совместной собственности супругов прекращено и за каждым из них решением суда закреплена определенная часть дома, нотариус не должен требовать от другого супруга согласия на отчуждение той доли жилого дома, которая принадлежит супругу как участнику общей долевой собственности.

В этой ситуации муж, желающий продать свою долю, обязан известить бывшую жену в письменной форме о своем намерении. При этом он должен указать цену и другие условия продажи (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

Если бывшая жена откажется от приобретения его части дома или не приобретет эту долю в течение месяца, муж-собственник вправе будет ее продать любому другому лицу.

Случаются ситуации, когда после такой продажи другой супруг подает иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он не использовал свое право преимущественной покупки. Супруг, продающий свою долю, должен обязательно запастись письменным доказательством того, что он предлагал другому супругу купить эту долю.

ВОПРОС. Мы с моей бывшей женой разделили принадлежащий нам жилой дом и таким образом стали совладельцами двух половин дома. Я знаю, что для того, чтобы продать мою долю, мне необходимо сначала предложить ее жене, однако как раз этого мне бы не хотелось делать. Можно ли как-нибудь обойти это положение?

Действительно, при продаже доли постороннему лицу любой участник общей долевой собственности должен прежде всего предложить ее другому участнику общей долевой собственности (в данном случае — разведенному супругу (супруге). Однако следует иметь в виду, что преимущественное право покупки не распространяется на договоры дарения. Это значит, что свою долю можно «подарить» (оформить договор дарения), а на самом деле заключить возмездную сделку.

Могут ли разведенные супруги заключить соглашение о порядке пользования жилым домом?

Разведенные супруги (как и любые другие совладельцы дома) могут заключить соглашение о порядке пользования обособленными помещениями дома, нотариально его удостоверить и зарегистрировать в местном органе власти. В этом случае оно будет обязательным не только для совладельца, но и для тех лиц, которые впоследствии могут приобрести части дома.

При судебном определении порядка пользования жилым домом каждому собственнику по возможности передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве собственности. Однако выделить помещения, адекватные долям в праве собственности, не всегда возможно. В таком случае с собственника, который получил большее по размеру помещение, взыскивается в пользу другого обусловленная договором плата за пользование частью площади, превышающей его долю. Добровольное или судебное распределение жилых помещений между собственниками в отличие от раздела не влечет прекращения права общей долевой собственности, а устанавливает лишь порядок пользования им.

Как определить размер денежной компенсации за долю в праве собственности на жилой дом?

Размер компенсации, которую один из супругов выплачивает другому за его долю, обычно определяется соглашением сторон. Однако если между бывшими супругами такого соглашения не достигнуто, размер компенсации может быть установлен судом по требованию одного из супругов.

Судебная практика по делам о разделе жилого дома придерживается позиции, что компенсация должна быть определена исходя из действительной стоимости дома на момент его раздела.

Кто определяет стоимость жилого дома, подлежащего разделу между супругами?

Стоимость жилых домов устанавливается соответствующими специалистами применительно к расценкам, существующим в той местности, где расположен дом, с учетом удобств месторасположения дома и других имеющих значение обстоятельств. Стоимость должна быть отражена в заключении экспертизы, если спор о разделе жилого дома рассматривается судом.

Как решается вопрос, если речь идет о разделе незаконченного строительством жилого дома?

При разделе незаконченного строительством жилого дома прежде всего выясняются два обстоятельства:

— на имя кого из супругов отведен земельный участок;

— была ли выдана супругу-застройщику банком или хозяйственной организацией ссуда на строительство дома супругу-застройщику.

В судебной практике нет определенности при рассмотрении дел о разделе недостроенного дома. Самый простой способ раздела этого имущества — закрепление такого дома за супругом-пайщиком и выплата другому супругу денежной компенсации или присуждение ему иного имущества. В обоснование подобных решений суды ссылаются на то, что присуждение части недостроенного жилого дома супругу, не являющемуся застройщиком, допустимо лишь с согласия местной администрации.

Вопрос о разделе недостроенного дома осложняется, если супруг-застройщик получил на строительство дома ссуду.

Поскольку дом заложен, ссудополучатель в соответствии с Правилами кредитования индивидуального жилищного строительства до окончания погашения ссуды не имеет права продать или передать возведенное за счет ссуды строение без разрешения банка или предприятия (организации). Поэтому при рассмотрении соответствующих дел суд привлекает к делу и ссудодателя. При согласии банка (или предприятия, организации) на передачу обязанности погасить часть ссуды другим супругом суд производит раздел недостроенного дома между супругами на праве общей долевой собственности. Однако отказ ссудодателя оформить обязательство по частичному погашению ссуды на другого супруга не препятствует разделу недостроенного дома, но учитывается при определении доли каждому собственнику в общем строении и при разрешении вопросов о денежных расчетах между сторонами.

Что необходимо знать супругам, чей жилой дом находится в собственности крестьянского (фермерского) хозяйства?

Если супруги являются членами крестьянского (фермерского) хозяйства и имеют в нем жилой дом, он является общей совместной собственностью членов крестьянского хозяйства. Статус крестьянского (фермерского) хозяйства регулируется не только ГК РФ, но и специальным Федеральным законом РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 г. № 74—93, в котором определено, что сделки по распоряжению общим совместным имуществом, а значит, и жилым домом, если он входит в состав общего совместного имущества, осуществляет глава крестьянского (фермерского) хозяйства.

Действует он по доверенности, выданной совершеннолетними членами хозяйства.