Отчёт об определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

Теоретические основы, цели и этапы оценки рыночной стоимости жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Расчёт и обоснование оценщиком рыночной стоимости двухкомнатной квартиры сравнительным и затратным подходами, их преимущества и недостатки.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	курсовая работа
Язык	русский
Дата добавления	19.01.2014
Размер файла	232,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Магнитогорский государственный технический университет им. Г.И. Носова»

ПЦК «Экономика, бухгалтерский учет и земельно-имущественные отношения»

на тему: «Отчет об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, пр. К. Маркса д.82/1, кв.59»

Курпилянский Михаил Иванович, студент III курса, гр. СЗик-11-1

Специальность 120714 Земельно-имущественные отношения

Гаврилова В.Г., преподаватель ФГБОУ ВПО «МГТУ» Многопрофильного колледжа.

Тема: «Отчет об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, пр. К. Маркса д.82/1, кв.59»

Студенту: Курпилянскому Михаилу Ивановичу

В соответствии с требованиями ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», ФСО № 1, 2, 3, статистических и аналитических материалов определить рыночную стоимость самостоятельно выбранного объекта оценки с рассмотрением указанных вопросов:

Основные факты и выводы: идентификация объекта оценки, результаты оценки, полученные с применением различных подходов, итоговая величина стоимости; Задание на оценку; Сведения о заказчике и оценщике.

Допущения и ограничительные условия.

Применяемые стандарты, используемая терминология.

Последовательность процесса оценки.

Описание общеизвестных оценочных подходов и соответствующих методов оценки, выбор методов, обоснование отказа от применения.

Краткий обзор состояния рынка недвижимости в г. Магнитогорске, анализ ценообразующих факторов.

Описание и анализ объекта: количественные и качественные характеристики, сведения об имущественных правах, обременениях, текущем использовании, физических свойствах, износе, устареваниях.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки.

Расчёт стоимости объекта общеизвестными подходами.

Согласование результатов, заключение об итоговой величине стоимости.

Список использованных источников.

Срок сдачи: «____» ________________ 2014 г.

Руководитель: ________________________ /Гаврилова В.Г./

Задание получил: _____________________ /Курпилянский М.И./

1. Макет об итогах выполненной оценочной деятельности

2. Основная часть «Отчёт об определении стоимости недвижимого имущества»

2.1 Основные факты и выводы

2.2 Допущения и ограничительные условия

2.3 Применяемые стандарты, используемая терминология

2.4 Последовательность процесса оценки

2.5 Описание общеизвестных подходов и методов оценки, выбор подходов к оценке Объекта

2.6 Анализ состояния рынка недвижимости в г. Магнитогорске

2.7 Описание и анализ Объекта оценки

2.7.1 Анализ местоположения Объекта оценки

2.7.2 Описание Объекта оценки

2.7.3 Техническое состояние Объекта оценки

2.8 Наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта оценки

2.9 Расчёт рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

2.9.1 Расчёт рыночной стоимости квартиры затратным подходом

2.9.2 Расчёт рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом

2.9.3 Расчёт рыночной стоимости квартиры доходным подходом

2.10 Согласование результатов, вывод об итоговой стоимости

2.11 Сертификат качества

Переход России от командной экономике к рыночной возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения, привел к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Собственники, в свою очередь, стали совершать сделки со своим имуществом, формируя тем самым гражданский оборот. У каждого собственника, который задумывался реализовать свои права собственника, возникает много вопросов. Эти вопросы определяют актуальность оценочной деятельности. Для России актуальность этой темы была связана, прежде всего, с тем, что определить стоимость недвижимости, в стране с переходной экономикой, довольно сложно. В первую очередь, это обусловлено необходимостью учета высоких рисков, характерных для формирующихся рынков.

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. С этим вопросом сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге-оценке стоимости объектов недвижимости и прав собственности. В первую очередь, это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в результате состоявшейся сделки. И ни одному блестящему уму за всю историю человечества от Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем, в основе рыночной цены сделки, являющейся результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина — стоимость, которая будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой так называемую рыночную стоимость. В связи с необходимостью проведения оценки стоимости объектов недвижимости и прав собственности, стали находить применение современные стандарты оценки объектов недвижимости и прав собственности для решения вышеуказанных задач.

Современные стандарты оценки объектов недвижимости и прав собственности определяются нормативно-правовыми актами.

Основным из них является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. с изменениями принятыми в Федеральном законе №157-ФЗ от 27.07.2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Он регулирует оценочную деятельность в РФ.

Регулирование оценочной деятельности в РФ подразделяется на три уровня: Министерство экономического развития, Национальный совет по оценочной деятельности, саморегулируемые организации оценщиков.

Структурно Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» состоит из четырех глав: «Общие положения», «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления», «Регулирование оценочной деятельности», «Заключительные положения».

В первой главе «Общие положения» рассматривается законодательство, регулирующие оценочную деятельность в РФ, кроме Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», определяется понятия оценочная деятельность, субъектов и объектов оценки.

Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» указываются основания для проведения оценки, требование к договору на проведение оценки, общие требование к содержанию отчета об оценке, определяются права, обязанности и независимость оценщика, устанавливается обязательность страхования гражданской ответственности оценщиков.

В третьей главе «Регулирование оценочной деятельности» говорится о контроле осуществления оценочной деятельности в РФ, функциях уполномоченных органов, стандартах оценки, профессиональном обучении оценщиков, деятельности саморегулируемых организациях оценщиков, требованиях к осуществлению оценочной деятельности.

В четвертой главе «Заключительные положения» указываются сроки вступления в силу Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», поручается Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

Оценщик в своей профессиональной деятельности должен руководствоваться Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и иными нормативно-правовыми актами.

Цель курсовой работы: научиться осуществлять оценку и составлять отчет об определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости.

1. Исследовать теоретические и методические основы оценки рыночной стоимости недвижимости.

2. Описать цели и информационную базу оценки рыночной стоимости недвижимости.

3. Дать характеристику объекту оценки и его окружению.

4. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов.

5. Обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Объект курсовой работы — экономическая оценка объекта жилой недвижимости.

Предмет курсовой работы — обоснование рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, площадью 36 кв. м., расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса 82/1, кв.59 на 11 января 2014 года.

В курсовой работе использовались следующие методы исследования: анализ, аналогия, сравнение, метод измерения.

Анализ — метод познания при помощи расчленения или разложения предметов исследования на составные части.

Аналогия — метод, посредством которого достигается знание о предметах и явлениях на основании того, что они имеют сходство с другими.

Сравнение — это установление различия между объектами материального мира или нахождение в них общего.

Метод измерения — приём или совокупность приёмов сравнения измеряемой физической величины с величиной, принятой за единицу, хранящуюся в техническом средстве (средстве измерений).

Структурно работа состоит из трех глав. Первая глава — введение, вторая глава — основная часть, сделанная с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и является наиболее приближенной к отчету оценщика, третья глава — заключение.

В первой главе рассматриваются актуальность оценочной деятельности в России, цель, задачи, объект, предмет, структура курсовой работы, проводится обзор источников информации.

Во второй главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, проводится согласование результатов оценки, выдается заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, приводится перечень использованных материалов. Она выполнена с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и является наиболее приближенной к отчету оценщика.

В третьей главе сделан вывод о значении проделанной работы для профессионального становления по оценочному виду деятельности, изложены требования законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к оформлению и содержанию Отчёта об определении стоимости недвижимого имущества. В работе приводится список использованных источников информации, приложение к курсовой работе, содержащее копии документов оценщика, документов по оценочной деятельности, документов на Объект оценки, предоставленных Заказчиком и фотографии Объекта оценки.

Основными источниками информации, использованными в Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, а также данные предоставленные заказчиком.

Такими для данной курсовой работы являются:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1,2. Определяет понятие объекта недвижимости и что к ним относится.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. Устанавливает требования к отчету об оценке, договору на проведение оценки.

3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1,2,3: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(№256)» (Определяет понятие подходов к оценке, устанавливает требования к проведению оценки), «Цель оценки и виды стоимости (№255)» ( Определяет понятие рыночная стоимость), «Требования к отчету об оценке (№254)» (Устанавливает требования к отчету об оценке), (утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года).

4. Федерального закона №157-ФЗ от 27.07.2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Определяет требование к оценщику.

5. Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 56 АК № 1325987 от 18.08.2010 г. Содержит информацию об объекте оценки и о собственнике.

6. Технический паспорт от 28.07.1999 г. Литера А. Содержит информацию об объекте оценки.

7. Договор купли-продажи от 02.05.1998 г. Содержит информацию о переходе права собственности заказчику.

8. «Недвижимость в Магнитогорске». Содержит информацию о рынке недвижимости в г. Магнитогорске.

9. Интернет сайт: dom-khv.ucoz.ru. Содержит информацию о обосновании отказа от применения одного из подходов в оценке объекта оценке.

10. Интернет сайт: tipdoma.com. Содержит информацию о объекте оценке.

11. Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю. «Оценочная деятельность: правовые, теоретические и математические основы», Книга 1, Учебное пособие, Изд-во ООО «Маркет ДС Корпорейшн», М. — 2008.

12. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность (оценка недвижимости)», 2-е издание, ГУ Высшая школа экономики, М. — 2003.

13. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. — М.: «Издательство ПРИОР», 2001. — 240 с.

14. Сборник «Строительные цены по Челябинской области» (ЦелСЦена).

15. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 №94.

В книге «Оценочная деятельность: правовые, теоретические и математические основы» впервые аккумулируются как общие вопросы, так и методология оценки стоимости различных объектов: недвижимости, машин и оборудования, интеллектуальной собственности, ценных бумаг, бизнеса.

В книге Соловьева М.М. раскрываются методические основы оценочной деятельности: концепция, базисы, методы оценки и т.п. Проводится анализ основных положений российского законодательства, касающегося оценки недвижимости и организации оценочной деятельности, отечественных и международных стандартов оценки.

В учебном пособии Риполь-Сарагоси Ф.Б. рассматриваются главные проблемы оценочной деятельности в Российской Федерации на основе зарубежного и отечественного опыта. Представлены методологические положения по оценке, основы нормативно-правовой базы процесса оценки, его учетно-аналитическое обеспечение. Освещены некоторые основы финансовой математики применительно к оценке.

Макет отчета об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры.

Адрес: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса 82/1, кв.59».

Полис по страхованию гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности оценщика № 07705/776/00003/1 (выдан 25.06.2013 г ЗАО «ГУТА-Страхование») от «11» февраля 2014 г. г-ке Бутаковой Натальи Борисовне.

Уважаемая Бутакова Наталья Борисовна.

В соответствии с договором № 5 от 11 января 2014 года, специалист ООО «ОЦЕНКА-М» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимости — квартиры, расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса 82/1, кв.59. Оценка проводилась по состоянию на 11 февраля 2014 года.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для совершения сделки купли-продажи.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Полная характеристики объекта недвижимости, необходимая информация и расчёты представлены в отчёте, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учётом всех принятых допущений и ограничений. Проведенные далее расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная (выкупная) стоимость квартиры, расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса 82/1, кв.59 по состоянию на 11 января 2014 г. составляет величину (округлено):

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организацией некоммерческое партнерство «Свободный Оценочный Департамент» (НП «СВОД»).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к оценщику.

Благодарю Вас за возможность оказать Вам услугу.

Директор ООО «ОЦЕНКА-М» Л.В. Долинина.

2. Основная часть «Отчёт об определении стоимости недвижимого имущества»

недвижимость рыночный стоимость оценка

Объектом оценки является двухкомнатная квартира общей площадью 33 кв. м., расположенная по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59.

Таблица № 1 — Основные факты

1.1 Номер отчёта об оценке (порядковый номер отчёта)

1.2 Основание проведения оценки

Договор № 5 между Заказчиком Бутаковой Натальей Борисовной и Оценщиком ООО «ОЦЕНКА-М» от 11 января 2014 года.

Бутакова Наталья Борисовна. Паспорт серия 85 65 325687, выдан ОВД Ленинского района, г. Магнитогорска, Челябинской области 29.05.2002 г. Адрес жительства: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59.

1.4 Сведения о собственнике

Бутакова Наталья Борисовна проживает по адресу 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59. Паспорт серия 85 65 325687, выдан ОВД Ленинского района, г. Магнитогорска, Челябинской области 29.05.2002 г.

Курпилянский Михаил Иванович

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

Член СРО Некоммерческое партнерство «Свободный Оценочный Департамент», регистрационный номер №390 в реестре членов НП «СВОД» от 30.06.2013 г.

Номер, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 25879, регистрационный № 12145 от 05.06.2013 г., выданный Институтом повышения квалификации.

Стаж оценочной деятельности

Сведения о страховании гражданской ответственности

Страховой полис страхования гражданской ответственности оценщика №07705/776/00003/1 от 25.06.2013 г., ЗАО «ГУТА-Страхование» (срок действия договора (полиса) с 25.06.2013 года по 25.06.2014 года, страховая сумма 30 000 000 рублей), выдан ЗАО «ГУТА-Страхование».

Организационно-правовая форма организации, с которой у оценщика заключен договор

Общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-М» (ООО «ОЦЕНКА-М»)

Реквизиты юридического лица (ОГРН, дата присвоения ОГРН), с которым оценщик заключил трудовой договор

Дата присвоения: 20.08.2004 г.

1.6 Объект оценки

Жилое помещение (квартира) площадью 36 кв. м., расположенное по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 82/1, кв.59

1.7 Имущественные права на объект оценки

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для совершения сделки купли-продажи

1.9 Вид стоимости

В соответствии с целью настоящей оценки определяется рыночная стоимость.

1.10 Дата оценки

11 января 2014 года

1.11 Дата составления отчёта

11 февраля 2014 года

1.12 Форма отчета

Отчёт составлен в письменной форме в соответствии с требованиями

ФЗ РФ «Об оценочной деятельности» №135 — ФЗ от 29.07.1998 г.;

ФЗ №157-ФЗ от 27.07.2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ».;

Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности

— Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20 июля 2007 года № 256,

— Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20 июля 2007 года № 255;

— «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)” от 20 июля 2007 № 254

Стандартов и правил НП «СВОД»:

Стандарт 1 (Общие положения);

Правила деловой и профессиональной этики Некоммерческого партнерства «Свободный Оценочный Департамент».

1.13 Состояние представленных документов

Состояние представленных документов: удовлетворительное

— Свидетельство о государственной регистрации права серия 56 АК № 1325987 от 18.08.2010 г

— Технический паспорт от 28.07.1999 г. Литера А

— Договор купли-продажи от 02.05.1998 г.

1.14 Допущения и ограничения на которых должна основываться оценка

Результат оценке действителен только для использования в целях, указанных в договоре на оценку и при выполнении условий данного договора. В случае отступления от указанных условий, стоимость объекта оценки, указанная в данном отчете, считается недействительной

1.15 Существующие ограничения (обременения) права

Таблица № 2 — Результаты оценки стоимости объекта оценки