Оценка и определение рыночной стоимости частных домов. Основные методы на сайте Недвио

Обычно люди обращаются к профессиональным оценщикам, чтобы определить настоящую цену здания. Чаще всего это требуется для того, чтобы не переплатить за дом при покупке. Или для того, чтобы определить, сколько стоит собственное жилье за городом.

Практика показывает, что большинство людей мало разбирается в этих вопросах, не говоря уже о методах профессионального анализа. Цель данной статьи — восполнить этот пробел.

Как купить дом и не прогадать по цене?

Чтобы произвести определенную операцию с недвижимостью, то мало иметь только желание. Необходимо, чтобы сделки отвечали определенным требованиям и параметрам. Особенным условием в таких процедурах, обычно является определение реальной стоимости проекта. Не оценив недвижимость, вы не сможете выгодно осуществить сделку покупки-продажи.

Большинство россиян уверены, что для определения рыночного показателя, достаточно данных в техническом паспорте. Практика показывает, что этой информации может быть недостаточно. На момент проведения сделки, эта информация может быть устаревшей.

Рынок частных домов зависим от ситуации в стране. Уже происходили кризисы, санкции, перевороты или же девальвация валюты из-за чего тарифы изменились. Даже если процедура проводилась 6 месяцев назад, а обрушение валюты случилось совсем недавно, то расценки на ваше жилье могли сильно измениться и придется проводить такую операцию повторно.

Рыночная цена – это себестоимость недвижимости, в зависимости от соблюдения рыночных принципов. Проекты ее оценки реализуются по определенным правилам:

1. продавцы и покупатели заинтересованы в проводимой работе и никто не находится под давлением;
2. каждая сторона обладает необходимой информацией о положении рынка, поэтому переговоры происходят исключительно с учетом личных интересов;
3. при этом не будут предлагаться какие-либо условия финансирования;
4. никто из сторон не планирует уступать в стоимости.

Основные методы оценки жилья

Выделяют три подхода для оценки загородной недвижимости, к ним можно отнести:

• рыночный (сравнительный);
• доходный;
• затратный.

Какую технику анализа выбрать, зависит от объекта и общей ситуации конкретной недвижимости.

При использовании затратного метода, стоимость загородного дома оценивается исходя из затрат на приобретение участка, подведение к нему коммуникаций, себестоимости строительства самого здания, выполненной внешней и внутренней отделке. Также бывают дополнительно учитывают произведенные обязательные платежи в управляющую компанию поселка (если она есть), какие были произведены подтвержденные затраты на налоги и иные отчисления в ходе строительства.

Доходный метод – в этом случае объект оценивают исходя из сроков его окупаемости. Хотя этот метод в загородном жилье не очень популярен, чаще применим в коммерческой недвижимости, где можно просчитать доходы от сдачи в аренду на несколько лет вперед. В случае с жилым объектом, но не сдаваемым в аренду применяют модели дисконтирования (какой доход бы приносила недвижимость по годам, если бы была сдана в аренду).

Доходный способ – это, в первую очередь, анализ будущих денежных потоков, который формируются от прибыли с дома или участка. Размер потока зависит от улучшений и прочих параметров. Важно учитывать амортизацию объектов недвижимости: старый дом, построенный 5-10-15 лет назад не может приносить такую же доходность, как недавно построенный. К тому же некорректное использование формул может внести значительные неточности в конечном результате.

Для оценивания частных домов наиболее часто используют сравнительный способ оценки. Так как это вид, является целым комплексом исследований и выявлением реальной себестоимости постройки. При оценке зданий, один объект сравнивают с другими, похожими по параметрам, местоположению.

В основе этого процесса лежат спрос и предложение. Эти два фактора связаны друг с другом. Так как при невысоких показателях спроса, снижается предложение и наоборот. Подразумевается, что ни один реальный покупатель не решиться заплатить больше, чем на самом деле стоит объект.

Для того, чтобы применять сравнительный подход следует оценивать земельные участки вместе с объектами, соответственно специалист должен обладать необходимой информацией. Если же данных нет, то можно использовать информацию о предложениях продаж аналогичных строений.

Каждый из этих подходов, обладает определенными преимуществами, но лучше всего пользоваться всеми тремя. Только при весомых причинах, можно использовать два метода. Использование нескольких вариантов обусловлено тем, что каждый из них уникален и уделяет внимание, только конкретным показателям, сокращая объем обзора данных.

В затратном варианте, главным является, оценка затрат на самостоятельное строительство. В сравнительном − необходимо уделять внимание ситуации на рынке. А в доходном случае, внимание удаляется перспективам и прогнозированию доходности.

Как производятся расчеты?

Обычно специалисты применяют все методы, этого требуют и стандарты процедуры. Но результаты, полученные после каждого подхода, отличаются между собой. Поэтому следует использовать математический подход и взвесить все результаты.

Взвешивание – это инструмент, помогающий рассчитать конечную цифру с учетом полноты и достоверности данных, которые использовались для того или иного метода.

Простой вариант взвешивания – это расчет среднего показателя цены, между тремя результатами. Соответственно операция проходит с равными исходными данными. Но если же эти цифры для разных способов, тогда следует обосновать, почему тот или другой способ обладает меньшим или большим весом. Применение на практике разных вариантов анализа, позволяет профессионалу, быть точным, так как процедура требует учитывать все данные, влияющие на стоимостные показатели сооружения.

Какие показатели учитываются?

Показателей, которые должны учитываться в сравнительном анализе достаточно много. Во время анализа следует помнить об основных, влияющих на ценообразование. Если же есть обременение, то дом будет стоить недорого. Также происходит снижение стоимости, если есть ограничение прав собственности. Если частный дом при сравнении с другими конструкциями, не имеет никаких недостатков и нюансов, тогда он оценивается выше.

Следует не забывать и о условиях продажи. Они учитываются в том случае, если жилое помещение имеет характерные особенности. Дешевая цена может быть вызвана такими случаями как:

• Банкротство или сложное материальное положение продавца. Он в таком случае желает продать свой дом как можно быстрее и готов снижать цену. Стоимость будет гораздо ниже, чем у объектов с такими же характеристиками;
• Резкое изменение семейных обстоятельств: развод, смерть одного из супругов, отъезд детей, эмиграция;
• Бывает так, что продавец желает сэкономить на налоговых выплатах.

К факторам увеличения оценки стоимости загородного жилья относят:

• престижность района;
• развитая инфраструктура;
• наличие парковки;
• наличие всех коммуникаций;
• качество стройматериалов, архитектуры;
• возможность прописки;
• возможность постоянного круглогодичного проживания (ПМЖ);
• присутствие поблизости достопримечательностей и памятников архитектуры;
• расстояние от Москвы и других подмосковных городов.

К отрицательным факторам, снижающим уровень цены, относятся:

• значительная удаленность от города;
• отсутствие инфраструктуры;
• плохая экология, а также заводские предприятия поблизости и т.д.

Также снижается уровень оценки дома в том случае, если продажа осуществляется через посредников, а не напрямую с владельцем.

Процесс оценки пригородной недвижимости

Проведение оценки подразумевает под собой наличие всех прав на строение и участок. Согласно кодексу Российской Федерации, права собственности включают в себя возможность владения, использования, а также распоряжения. Владелец имеет полное право совершать любые действия по отношению к жилищу. Если же была произведена процедура оценивания строения, тогда специалист выдает отчет о проделанной работе и удостоверяет, что он лично проводил работу, и факты соответствуют действительности. Подобная операция с архитектурными конструкциями происходит таким образом:

1. заключается договор с заказчиком;
2. затем собирается необходимая информация, для проведения требуемых работ;
3. после того изучается вся документация, представленная заказчиком;
4. устанавливаются характеристики жилища;
5. проводится мониторинг рынка;
6. определяется метод проверки;
7. обобщаются все результаты, и определяется конечная стоимость;
8. составляется отчет для заказчика.

Основная цель определения рыночной стоимости частных домов заключается в выявлении справедливой оценки стоимости объекта. Если обе стороны (продавец и покупатель) с оценкой будут согласны, то сама сделка купли-продажи не доставит неприятных сюрпризов, достаточно будет оформить все бумаги. В противном случае (если оценку не провести) при разногласии сторон могут быть самые разные последствия — от финансовых потерь вплоть до суда.

Оценка недвижимости

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Критерии оценки рыночной стоимости жилого дома

Вторыми по популярности после благоустроенных квартир являются частные дома. Особым спросом они пользуются у жителей сельской местности. Отсутствие строго регламентированных жестких стандартов приводит к тому, что размеры, типы и, конечно же, стоимость таких строений находятся в широком диапазоне.

Чтобы узнать реальную рыночную стоимость частного жилья, необходимо произвести профессиональную оценку. В процессе проведения данной процедуры учитываются все возможные характеристики строения. С учетом всех параметров составляется официальный документ — отчет об оценке.

Критерии, по которым производится оценка

• Рыночная цена жилья, обладающего аналогичными характеристиками. Для сравнения подбирают максимально похожий по размерам дом, имеющий столько же комнат, этажей, выстроенный из аналогичного материала и в том же году.
• Земельный участок. Размеры и площадь территории, на которой возведено строение, влияет на его цену.
• Состояние инфраструктуры района. Производят изучение уровня комфортности проживания в данной местности: подведены ли все необходимые коммуникации, насколько обустроены подъездные пути, общее благоустройство местности.
• Степень износа. Данный параметр рассчитывается по сложным инженерным формулам и напрямую зависит от года возведения, вида строительного материала и состояния дома при визуальном осмотре.
• Определение рыночной стоимости жилого дома включает в себя оценку хозяйственных построек. Ведь для проживания в сельской местности их наличие и состояние имеют немаловажное значение. Поэтому если на участке имеется гараж, добротный сарай, баня и др., стоимость частного дома возрастает. В случае необходимости частичного или капитального ремонта, это фиксируется в итоговом отчете.
• Изменение стоимости в сторону увеличения происходит при наличии на территории участка таких сооружений, как зона отдыха, место для барбекю, детская игровая площадка, бассейн, беседка, мощеные дорожки и т д.

Неразумность проведения самостоятельной оценки

Некоторые владельцы частных домов в целях экономии средств пытаются произвести оценку самостоятельно. Но так как данная процедура отличается технической сложностью, в результате полученная сумма может существенно отличаться от реальной.

В случае возникновения имущественных споров при разделе или продаже имущества результаты самостоятельной оценки не берутся во внимание. И, так или иначе, вам придется обращаться за помощью в специализированную компанию, имеющую сертификат на данный вид деятельности.

Как оценить дом с земельным участком?

Как происходит оценка дома с земельным участком? Что нужно сделать для снижения рисков и «провисания по цене»?

В инструкции постараемся разобрать основные моменты и фишки, которые касаются оценки стоимости недвижимости (дом + участок) с актуальными изменениями на 2021 год.

Что такое оценка и для чего требуется процедура

Оценка жилого дома и участка – установка стоимости этой недвижимости с учетом ряда факторов.

В итоговую сумму закладывают цену:

• хозпостроек и дополнительных строений, расположенных на участке;
• объектов вспомогательного назначения (ворота, забор);
• коммуникаций, а также других.

Причины проведения оценки стоимости недвижимости разные. Процедура необходима для:

определения размера государственной пошлины (госпошлины);

расчета величины налога (сумма взимается при заключении сделок купли-продажи недвижимости);

вычисления величины выплат для ПФ (Пенсионного фонда);

оформления ипотеки (в банке будут проверять документы);

выставления дома и земельного участка в качестве залога;

ареста жилого строения и з/у;

необходимости определить страховые выплаты на дом;

расчета проектных инвестиций;

определения суммы, которая пойдет в качестве уставного капитала (если недвижимость вносится в уставный фонд);

раздела имущества при бракоразводном процессе;

возникновения любых других имущественных споров;

сноса недвижимости под новую застройку, а также во многих других случаях.

К примеру, оценка рыночной стоимости дома необходимо будет для объектов с незавершенным строительством.

Есть 2 варианта, как определить цену имущества:

• установить сумму самостоятельно;
• пригласить профессиональных оценщиков.

Первый вариант востребован при заключении договоров купли-продажи. Т.е. продавец выставляет стоимость вроде 2 000 000 рос. рублей. Покупатель или соглашается, или торгуется. Когда цена устроит 2 стороны, будет заключена сделка.

Чуть сложнее в ситуации, когда у нас ипотека, залоговые обязательства или государственные платежи (взносы налоги). Требуется профессиональный взгляд на характеристики недвижимости и ее стоимость.

Кем и на каких условиях проводится независимая оценка дома

Для выполнения работ приглашают лиц, соответствующих требованиям законодательства. Они должны:

быть членами СРО – саморегулируемых организаций (некоммерческих предприятий, деятельность которых контролирует государство);

иметь лицензию на работы по оценке движимого и недвижимого имущества;

застраховать гражданско-правовую ответственность на 300 000 рос. рублей или больше;

иметь хорошую репутацию на рынке.

Собственники недвижимости часто выбирают специалиста по оценке самостоятельно. При этом руководствуются стоимостью услуг, известностью.

Но зачастую банковские организации при оформлении ипотеки специально направляют граждан в конкретное СРО. Это нужно, чтобы финансовое учреждение не несло риски.

Банк давно договорился с представителями саморегулируемой организации, что оценка проводится по критериям №1, №2, №3, №4, а в результате выдаются документы №1, №2, №3, №4, №5.

Конечно, ничто не мешает человеку обратиться в другую организацию. Но это чревато проблемами с документами в будущем.

Схема сотрудничества с оценщиками

Клиент обращается в компанию и ставит задачу. Т.е. рассказывает, что за оценка требуется, кому, почему, на каких основаниях.

Компания составляет коммерческое предложение. В нем прописывают стоимость оценки, цель, вид, сроки выполнения заказа, специфику обращения, а также некоторые другие моменты.

Стороны достигают согласие по всем вопросам, после чего подписывают договор. В документ переносятся все моменты, которые были в КП. Дополнительно появляются другие (новые).

Клиент договаривается с компанией о дате визита оценщика. Желательно к приезду специалиста навести порядок в доме и на прилегающей территории.

Специалист приезжает в указанное время на ваш адрес для оценки стоимости недвижимости. Оценщик: 1) проверяет документы на имущество; 2) делать фотографии дома и участка; 3) смотрит, соответствует ли территория плану (самовольные постройки, лишние «элементы»).

Сведения, которые были получены при «выезде на местность», обрабатываются. В результате составляется официальный документ. В нем прописываются характеристики недвижимости + указывается ее стоимость.

Клиент может использовать полученные документы по собственному усмотрению. На основании полученной информации можно говорить о справедливой и «рыночной» цене.

Документы, которые необходимы для оценки

Люди часто спрашивают, какие документы нужны для оценки дома, когда их предоставлять, куда приносить.

Для заключения договора нужны:

паспорт гражданина РФ или иностранного государства (если собственников несколько, то документ предоставляется на всех);

свидетельство о праве собственности на недвижимость (с 2017 года Росреестр выдает не его, а просто выписку);

тех. документацию из БТИ;

паспорт на земельный участок.

Также необходимо предоставить информацию об имеющихся обременениях (арендаторы, ипотека, залог).

Способы оценки недвижимости

Существуют разные методы для определения «ценника». Специалисты уточнят каждый из них, расскажут о преимуществах и недостатках.

Аналоговый метод: смотрим, как продавались такие же дома

Суть способа в том, чтобы определить стоимость недвижимости на основе сделок с аналогичным имуществом в данной местности.

К примеру:

• в сентябре 2021 года похожий дом продали за 3 000 000 рублей;
• в ноябре 2021 г. подобный коттедж реализовали за 3 500 000 рублей;
• в январе 2021 г. дом, похожий на ваш, продали за 3 000 000.

Становится ясно, что недвижимость не может стоить меньше 3 000 000. Это и указывается в отчете.

Как правило, методика актуальна при заключении договоров купли-продажи недвижимости в крупных населенных пунктах.

Учитывают:

• расположение объекта;
• близость к транспортным коммуникациям;
• специфику подъездных путей, а также некоторые другие моменты.

Если сложно провести оценку жилого дома самостоятельно, лучше пригласить специалиста.

Затратный метод: подсчитываем убытки

Главная особенность способа – подсчет всех расходов, которые необходимы были для строительства и реконструкции.

В ходе оценки учитывают:

• стоимость прокладки коммуникаций (газ, вода, электричество);
• материал строительства дома (силикатные блоки, дерево, кирпич);
• расходы на отделку и благоустройство, а также многие другие.

Затратный метод актуален для оценки новых загородных домов, которые были возведены на территории коттеджных поселков.

Доходный метод: смотрим, сколько можно извлечь в будущем

Способ актуален при оценке коммерческой недвижимости. В нише жилых объектов встречается реже, но все равно имеет место быть. При определении стоимости учитывают рыночные расценки и прибыльность инвестирования.

Критерии, которые используются при оценке недвижимости

О них можно говорить долго. Все зависит от выбранного способа. Перед тем, как оценить стоимость дома и земельного участка, стоит почитать нормативы и документы, регулирующие процесс определения рыночной стоимости. Как правило, учитывают ряд факторов, влияющих на «ценник».

Местоположение объекта:

1. Крупный населенный пункт – +30-40% к стоимости.
2. Наличие социальной инфраструктуры – +5-25% к окончательной цене.
3. Доступность общественного транспорта (метро, автобусы, троллейбусы) — +3-30%.

Само собой, что недвижимость в отдаленной местности и чуть ли не на хуторах стоит гораздо дешевле.

Состояние дома — едва ли не ключевой фактор, влияющий на ценник:

• дом выполнен из кирпича — +3-7%;
• строение «моложе» 7 лет — +5-10%;
• площадь объекта превышает 80 м2 — +1-3%;
• дом продается по принципу «заезжай и живи», т.е. не требует ремонта и дополнительных вложений – +15-35% к итоговой стоимости;
• коммуникации отремонтированы и заменены на новые — +5-10% от итоговой стоимости;
• наличие раздельных комнат в жилом доме – +3-+5% от ценника;
• проект строительства современный — +15-35%;
• удобства в доме — +7-10% от итоговой цены.

Но есть и факторы, которые негативно влияют на стоимость недвижимости, приводят к понижению ценника:

ракушник выбран в качестве строительного материала – стоимость падает на -4-10%;

объект построен примерно 10-20 лет назад (или больше) – до -15% от цены;

удобства отсутствуют полностью или частично – -10-20% от ценника;

площадь объекта составляет меньше 60 м2 – -3-13%;

дом так и не был достроен, т.е. требуются вложения – -55-60% от итоговой цены;

покупателю придется вложить деньги, чтобы провести ремонт и реконструкцию — -10-35%;

комнаты смежные / проходные – -5% от стоимости;

сантехника старая, а трубы требуют замены — -2-5%.

Как оценить дом для продажи самостоятельно? По сути, вам нужно сесть и просчитать все плюсы / минусы.

Оценка стоимости участка

Здесь также есть критерии, которые позволяют понять увеличение или снижение окончательной цены.

Положительно сказываются на итоговом ценнике следующие факторы:

площадь участка более 3 соток – +2-3% к итоговой стоимости;

участок, на котором располагается дом, шире 12 м — +1-5%;

наличие асфальтовых дорого рядом с домом / коттеджем – +2-3%;

близость к транспортным коммуникациям – 2-6%;

расположение участка в равнинной местности – 3-9%;

наличие природных условия (речка, лес, парк, озеро) — +3-7%

подключением в населенном пункте центральной канализации и близость к объекту – 4-11%.

Но есть и целый список факторов, которые плохо / отрицательно / негативно влияют на стоимость:

• площадь участка составляет меньше 3 соток – -3-5%;
• расположение дома недалеко от источников загрязнения и промышленных объектов — -3-14%;
• участок неправильной формы — -2-4% от итогового ценника;
• проблемы с заездом на участок – -20-30%;
• сложности с транспортным коммуникациями и отсутствие автобусов / троллейбусов – -5-10%;
• отсутствие асфальтового покрытия дорог – -3-4%;
• расположение участка на склоне и перепады по высоте — -5-9%.

Если недвижимость приобреталась на условиях ипотечного кредитования, а долги за нее полностью погашены, то нужно быть осторожными. Продавец должен снять обременение и получить новую выписку в ЕГРП (Росреестре).

После оценки недвижимости объекту присваивается «категория» общего состояния:

• отличное;
• неудовлетворительное;
• удовлетворительное;
• хорошее;
• непригодное.

Если вы заказывали экспертизу в компании для жилья в ипотеку, то срок «годности» составляет 6 месяцев. Нужно успеть предоставить документы и справки. Если не вложитесь в сроки, то придется заказывать и оплачивать экспертизу еще раз.

Есть и некоторые другие детали, которые влияют на оценку стоимости загородного дома:

расположение имущества в престижном районе города (что автоматически обозначает привязку к больнице / школе и другим учреждениям);

приватизация недвижимости (если она оформлена по правилам, то ценник автоматически возрастает);

отсутствие зарегистрированных / прописанных (в таком случае объект можно продать гораздо дороже).

Часто спрашивают о том, стоит ли делать ремонт в доме перед продажей. Практика показывает, что все эти элитные дизайны и итальянские фрески редко окупаются. Максимум, на что может рассчитывать продавец, — возможность «отбить» 1/3 от затраченных на ремонт денег.

Но часто идут на другую уловку: в стремлении продать недвижимость дороже люди делают незначительный / косметический / легкий ремонт. Т.е. подклеивают обои, подкрашивают пол и делают все, чтобы «выглядело свежо». Такой ремонт не требует больших затрат, но недвижимость в глазах покупателя становится более ценной.

Сколько стоит оценка? Цены и факторы их формирования

Стоимость оценки загородного дома зависит от ряда факторов:

• площадь участка;
• площадь жилого объекта;
• наличие / отсутствие дополнительных построек;
• расположение недвижимости, а также многие другие нюансы.

Если говорить про Москву, то стоимость оценки участка площадью до 10 соток обойдется в 3 000 – 4 000 рос. рублей. Если площадь участка превышает 10 соток, то оценка для нотариуса будет стоить уже 5 000 – 7 000 рублей.

Цены на оценку жилого дома площадью 100 м2 и участка площадью до 10 соток установлены на уровне 6 000 – 9 000 рублей. Оценка загородного дома площадью более 500 м2 обойдется в 15 000 рос. руб. или больше.

Здесь появляется другая проблема. Вы хотели взять ипотеку и рассчитывали, что стоимость загородного дома оценят в 5 000 000 рублей (условно). Но по факту оказалось, что ценник, заявленный компанией, гораздо меньше — 4 300 000 руб.

Что делать в таком случае? Как поступить с условиями кредитования и предоставления средств?

Оценочная стоимость может повлиять на ряд условий:

• сумма ипотечного кредита;
• максимальный / максимальный срок предоставления ипотеки;
• размер процентной ставки.

В результате оценки заемщику выставляют сумму. Она может оказаться меньше той, на что мог рассчитывать человек (как правило, именно так и происходит). В результате заемщику нужно срочно где-то найти 500 000, 560 000, 600 000, 650 000, 700 000, 750 000, 800 000 рублей и больше.

Но что делать в таком случае? Есть несколько способов решить проблему:

выставить банку / компании требование о проведении повторной оценки (но будьте готовыми к тому, что придется платить деньги);

оформить на недостающую вам сумму потребительский кредит (что чревато дополнительными проблемами с выплатами, ведь вы и так «берете на себя» слишком много);

провести повторную экспертную оценку в другой компании по собственной инициативе;

постараться предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение (движимое и недвижимое имущество, дополнительные средства и так далее).

Что касается сроков проведения оценки объектов недвижимого имущества, то они составляют 3-5 рабочих дней. Все зависит от конкретной ситуации. Как правило, вы получите отчет спустя неделю. Потом останется только грамотно использовать его.

Если собрались оценить загородный дом и недвижимость для купли-продажи / ипотеки / залога / расчета и выплаты налогов, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией.

Когда самостоятельная процедура не представляется возможной, лучше обратиться к профессионалам. Они заключат договор, дадут официальные гарантии и сделают все необходимое буквально за 1 неделю. На руки вы получите отчет, которым сможете воспользоваться.