Кто отвечает за содержание общего имущества при «непосредственном управлении»?

Ответственность за нарушения правил содержания жилья.

Один из способов управления небольшими домами – это непосредственное управление. Он предполагает, что собственники по результатам общего собрания могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с какой-либо организацией, которая занимается такими работами. Часто это те же управляющие организации, только привлекаются они для содержания жилья не на основании договоров управления, а договоров технического обслуживания, эксплуатации жилого фонда, подряда и т.д.

Нарушение правил содержания в таких случаях грозит административной ответственностью по ст. 7.22 Кодекса РФ об административных нарушениях.

Если бы в доме был выбран способ управления – управляющей организацией, и с ней были бы заключены договоры управления, то ответственность в таком случае наступила бы за «нарушение лицензионных требований» по ст. 14.1.3 КоАП РФ (в большинстве случаев).

В последнем случае штрафы значительно крупнее. Тем не менее, даже сравнительно небольшие наказания в первом случае могут оспариваться настойчивыми компаниями до самого Верховного Суда РФ.

Пример такой настойчивости – дело № А27 – 4821/2019, которое началось в Кемеровской области.

Жилищная инспекция проверила содержание общего имущества в доме, в котором был выбрано непосредственное управление. В подвале дома обнаружились проблемы с канализацией, за что обслуживающую дом компанию привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде штрафа 40 000 руб.

Позиция компании.

Компания посчитала, что не может быть привлечена к такой ответственности, так как дом находится на непосредственном управлении собственников.

По мнению организации, хоть у нее и заключены договоры с жителями на обслуживание дома, эти соглашения не делают компанию лицом, ответственным за содержание общедомового имущества. Она не может быть субъектом правонарушения, так как административная ответственность предусмотрена именно для тех, кто отвечает за содержание жилья.

Организация считала, что несет только гражданско-правовую ответственность по договору подряда перед жителями и не более того. Однако назначенным наказанием нарушаются права компании, так как на нее возлагается дополнительное «финансовое бремя».

Суды поддержали инспекцию и оставили наказание в силе.

Арбитражный суд указал, что ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ подлежат, среди прочего, юридические лица, которые ответственны за содержание жилья.

Согласно п. 42 Правил содержания общедомового имущества № 491 управляющие организации и лица, предоставляющие услуги, работы при непосредственном управлении МКД отвечают перед жителями за нарушение своих обязанностейи несут ответственность за качество услуг и работ по содержанию общедомового имущества.

Исходя из договора, заключенного между компанией и собственниками, следует, что именно общество является лицом, ответственным за содержание жилого дома: в его обязанности входит предоставление услуг и работ по содержанию, проведению и/или организации ремонта общедомового имущества, там же определен перечень общедомового имущества, передаваемого в обслуживание. Именно в отношении этого имущества жилищная инспекция выявила нарушения при проверке. Таким образом, возражения компания ни на чём не основаны.

Верховный Суд РФ определением от 25.09.2019 г. № 304-ЭС19 – 16741 оставил решения судов в силе, признав их позицию справедливой и законной.

Данная точка зрения судов является стабильной на протяжении последних нескольких лет: никакой способ управления не освобождает компанию, работающую в доме по договору управления или договору обслуживания (эксплуатации), от ответственности за качество выполняемых работ. Различается только правовая квалификация правонарушения и размер наказания. Многим несогласным юристам-цивилистам остается только возмущаться таким подходом, но независимо от того, правилен ли он с точки зрения теории права или нет, обслуживающим компаниям приходится с ним считаться.

Кто обеспечивает надлежащее содержание ОИ в МКД

Кто отвечает за надлежащее содержание общего имущества зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом.
Во-первых, это могут быть собственники помещений в доме. Конечно, они не будут заниматься выполнением и организацией работ самостоятельно. Они могут заключить договор управления с третьими лицами – с управляющей организацией или, при осуществлении непосредственного управления МКД ( ст. 164 ЖК РФ ), иными лицами, которые оказывают услуги и выполняют работы по содержанию и ремонту ОИ дома.
Управляющая организация может быть выбрана и утверждена общим собранием собственников помещений МКД или назначена по результатам открытого конкурса, который проводит орган местного самоуправления ( п. 5 ст. 161 ЖК РФ ). Обязательным условием является наличие у такой организации лицензии ( п. 1 ст. 162 ЖК РФ ).
УО будет действовать в рамках и на основании договора управления.
В течение согласованного срока за определённую плату она обязана выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД и по надлежащему содержанию и ремонту ОИ в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, и выполнять другую деятельность по управлению МКД ( п. 2 ст. 162 ЖК РФ ).
В договоре должны быть указаны стороны договора, место исполнения договора, состав общего имущества МКД, перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и порядок изменения этого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. А также порядок осуществления контроля выполнения условий договора управляющей организацией ( п. 3 ст. 162 ЖК РФ ).
Все эти пункты собственники обязаны утвердить на общем собрании в МКД ( п. 17 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ).
Собственники помещений также могут выбрать в качестве формы управления МКД товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
Собственники либо являются членами этих организаций, либо должны заключить договор о содержании и ремонте общего имущества ( п. 2 ст. 138 ЖК РФ ).
Обеспечивать надлежащее содержание общего имущества может и застройщик с момента, когда дом уже введён в эксплуатацию, до того момента, пока помещения в доме не переданы иным лицам по передаточным актам или иным документам.
Застройщик может управлять домом самостоятельно или заключить договор с управляющей организацией. Такой договор должен быть заключён не позднее чем через 5 дней после введения здания в эксплуатацию ( п. 14 ст. 161 ЖК РФ ).

Знаете, как улучшить статью?
Расскажите нам!

Ответ на вопрос: кто несет ответственность за содержание многоквартирного дома с муниципальными квартирами

11 июля Верховный Суд России объяснил, что если собственники многоквартирного дома, в котором имеются муниципальные квартиры, не выбрали способ управления, то ответственность за его содержание несет администрация (определение № 307-ЭС19-10558 по делу № А05-11753/2018).

Так, Верховный Суд поддержал позиции нижестоящих судов, которые признали виновной администрацию одного из муниципальных образований в Архангельской области.

В сообщении говорится, что тогда муниципалитет подавал иск о признании незаконным и отмене постановления органа жилищного надзора о привлечении к административной ответственности по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Жилищная инспекция, проверяя администрацию на основании публикаций в СМИ, выявила нарушения в содержании 2 домов. Отметим, что заранее согласованная с прокуратурой внеплановая проверка касалась соблюдения требований Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491), а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя № 170).

Так, в подъезде одного из домов кто-то демонтировал радиатор отопления, там же протекал трубопровод водоснабжения в коридоре второго этажа, чердак был захламлен бытовыми вещами. В другом доме обнаружили разрушение дымохода над крышей.

ГЖИ посчитала, что ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и помещений лежит на администрации, как одном из собственников помещений в домах. Признав администрацию виновной, ей назначили штраф размером в 40 тысяч рублей.

Однако орган местного самоуправления вину не признал и обратился в суд. Позиция обвиняемых сводилась к тому, что они не могут нести ответственность по этой статье КоАП РФ, так как не являются субъектом правонарушения. В иске муниципалитет указал, что не является собственником всех помещений в доме, поэтому возложение обязанности по устранению нарушений исключительно на администрацию, как одного из собственников, не соответствует закону. В отношении второго дома администрация полагала, что собственники в нем выбрали и реализовали способ управления – непосредственное управление домом.

Суды в данном случае согласились с надзорным органом, напомнив, что субъектами рассматриваемого правонарушения признаются лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений – их собственники, организации, принявшие на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда.

Суд пришел к выводу, что на администрацию возложена обязанность по организации содержания муниципального жилищного фонда, а также осуществление муниципального жилищного контроля и другие вопросы в области жилищных отношений, отнесенные к компетенции муниципалитетов законами (согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).

Таким образом, в его полномочия входит владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Из этого следует, что администрация, будучи собственником муниципального жилого фонда, несет ответственность за содержание и ремонт многоквартирного дома, в котором расположен такой жилой фонд.

Помимо прочего, в ст. 30 ЖК РФ указано, что собственник квартиры несет обязанность содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Из пункта 12 Правил содержания общего имущества № 491 следует, что собственники могут самостоятельно производить действия по содержанию и ремонту общего имущества либо привлекать других лиц для выполнения необходимых работ с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

В подпункте «а» пункта 16 тех же Правил № 491 определено, что надлежащее содержание общедомового имущества организуется собственниками путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Также, в силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, на орган местного самоуправления возложена обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации, если собственниками не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не реализовано.

В приведенных выше примерах способ управления выбран не был, а открытый конкурс по отбору управляющей организации администрацией не проведен (или признан несостоявшимся). При этом в одном доме площадь муниципальных квартир была больше половины площадей всех жилых помещений. Таким образом, все доводы администрации суды посчитали несостоятельными.

Дело по данным жалобам дошло до Верховного Суда РФ. Он посчитал решения нижестоящих инстанций законными и обоснованными. «Собственники жилых помещений спорных домов в установленный срок не выбрали способ управления многоквартирными домами, открытый конкурс по отбору управляющей организации администрацией не проводился, в связи с чем именно администрация была обязана до момента выбора управляющей организации осуществлять функции по управлению названными домами», – заключили в Верховном Суде.

Что включает в себя содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и кто отвечает за это?

Для поддержания нормального состояния многоквартирных домов приняты нормативы их обслуживания и ремонта, следовать которым должна обслуживающая дом организация. Контроль за соблюдением нормативов по содержанию общедомового имущества осуществляется со стороны собственников помещений и органов жилищного надзора.

Нормативы содержания общедомовой собственности

Под содержанием общедомового имущества понимается проведение комплекса мероприятий, направленных на обеспечение нормальных условий проживания собственников и нанимателей квартир в доме.

Правила проведения таких мероприятий регулируются:

Согласно п. 2 раздела 1 Постановления № 491, к общему имуществу собственников многоквартирного дома принято относить:

• помещения дома вне жилых квартир;
• фундамент и несущие конструкции здания;
• придомовой земельный участок;
• общедомовые приборы учета;
• межквартирные коммуникационные кабели, трубы и соединительные узлы;
• инвентарь, техника и оборудование, предназначенные для обслуживания дома.

Такой техникой может являться переносной генератор, газонокосилка или снегоуборочная машина, находящаяся в пользовании ТСЖ или УК, но приобретенная за счет средств жильцов.

К помещениям дома вне квартир и нежилых площадей, находящихся в собственности частных лиц, относятся лестничные пролеты, коридоры, лифты, а также чердаки, подвалы и технические этажи.

Ответственные лица

Содержание общедомового имущества должны оплачивать собственники и наниматели помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ. Также собственники выбирают, какая организация будет отвечать за организацию и ремонт общедомового имущества:

• управляющая компания;
• жилищное товарищество (ТСЖ);
• коллектив собственников помещений.

Управляющая компания приглашается для управления домом извне и заключает с собственниками договоры на обслуживание. Для обеспечения своей деятельности УК обеспечивает сбор с жильцов платежей на содержание дома и организует проведение необходимых работ.

Жилищное товарищество действует по такому же принципу, но в отличие от УК не имеет своей целью извлечение прибыли, а руководящие органы состоят из собственников помещений.

Коллектив собственников дома, число квартир которого не превышает 30, может организовать работы по содержанию общего имущества без образования юридического лица, при этом заключаются коллективные договоры на обслуживание с большинством собственников в роли исполнителя работ (п. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Принципы и порядок содержания многоквартирного дома

Обслуживание и ремонт общих помещений основывается на принципах:

• обеспечения безопасного и комфортного проживания собственников и нанимателей жилья в многоквартирном доме;
• обеспечения бесперебойных поставок коммунальных услуг;
• стабильной работы общедомового оборудования и инженерных систем, обеспечивающих нормальное состояние дома;
• поддержания чистоты в общих помещениях и на придомовой территории;
• поддержания достойного внешнего облика жилого здания.

Облик фасада дома должен соответствовать принятым в муниципальном районе архитектурным стандартам, особенно если дом относится к старому охраняемому жилому фонду.

Важно учесть, что комфортное проживание должно быть обеспечено также для жильцов с ограниченными возможностями путем строительства пандусов для инвалидов, специальных площадок и т.д.

В целях соблюдения данных принципов по содержанию общедомового имущества обслуживающая организация (ТСЖ, УК или коллектив собственников) выполняет следующие работы:

• профилактический осмотр общих помещений и коммуникаций;
• подготовка здания и придомовых территорий к зимнему или летнему сезону;
• проведение влажной уборки внутренних общих помещений и очистка придомовой территории от мусора;
• обеспечение необходимой температуры и влажности в жилых помещениях за счет регулировки систем вентиляции и отопления;
• текущий ремонт поломок внутридомового оборудования и коммуникаций;
• сбор и утилизация бытовых отходов;
• приобретение коммунальных ресурсов у поставщиков;
• организация поставок коммунальных ресурсов в общие помещения и квартиры жильцов;
• принятие мер противопожарной безопасности.

В рамках подготовки дома к отопительному сезону сотрудники обслуживающей дом организации проверяют исправность бойлерных и котельных, проводят профилактический осмотр коммуникаций парового отопления и утепляют помещения чердаков, подвалов и подъездов.

Подготовка к летнему сезону включает в себя работы по консервации отопительной системы, проверке и налаживанию поливочной системы, а также прочистке ливневых канализаций.

Температура в жилых помещениях не должна опускаться ниже 18 градусов, сотрудники УК следят за показателями измерительных приборов и принимают меры, если температура опустилась ниже нормы или поступили соответствующие жалобы от жильцов.

Текущий ремонт общих помещений и оборудования является неотделимой частью обслуживания здания и включает в себя следующие работы:

• устранение неисправностей лифтов и мусоропроводов;
• замена перегоревших ламп в подъездах;
• утепление окон и замена выпавших стекол;
• утепление и ремонт подъездной двери;
• замена перил на лестничных пролетах;
• устранение щелей в подвальных и чердачных перекрытиях;
• устранение затопления подвалов;
• ремонт фасада здания и детских площадок.

Содержание и ремонт общедомового имущества производится по установленным законом правилам обслуживающей дом организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений. Качество работ контролируется самими жильцами и органами жилищного надзора и зависит от компетентности руководящих органов обслуживающей дом структуры и условиями договоров с жильцами.