Жилые комплексы, которые появятся на рынке Москвы в 2021 году

Подходит к концу 2020 год, который, несомненно, надолго запомнится всем. Подводя его итоги, можно отметить, что рынок недвижимости, несмотря на все трудности, связанные с пандемией и вызванными ей кризисными явлениями, не только выстоял, но и показал результаты, превышающие результаты прошлого, гораздо более спокойного года. При этом в практику работы пришло множество нововведений, часть которых готовилась давно, а часть была вызвана к жизни ограничениями, связанными с пандемией.

Самоизоляция, льготная ипотека и новый закон о реновации…

Коронавирус и его влияние на строительную сферу

Именно самоизоляция стимулировала развитие технологий дистанционной работы – переговоры с клиентами, просмотры квартир и даже некоторые сделки проводились в удаленном режиме. Она же заставила застройщиков переносить сроки сдачи объектов, поскольку большинство строек весной были остановлены на несколько недель. В конечном итоге, работы на стройках возобновились, но значительная часть иностранных рабочих не смогла вернуться в Россию из-за введенных ограничений на въезд в страну.

По разным данным «недостача» составила от 190 тыс. до 1,5 млн. человек, и в связи с этим Минстрой подготовил предложения по упрощению въезда в РФ мигрантов-строителей. Возможно, в следующем году они снова смогут пересекать границу при условии выполнения требований, которые будут сформулированы на специальном правительственном совещании. Провести такое совещание в начале 2021 года предложил вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая на заседании Госсовета 18 декабря.

Влияние льготной ипотеки на рынок недвижимости

Угроза «схлопывания» строительной отрасли, возникшая из-за пандемии, привела на рынок и программу льготной ипотеки для покупателей «первички». В результате в экономику удалось привлечь массу денег – сумма выданных кредитов побила все предыдущие рекорды, а программа была продлена на 8 месяцев – до 1 июля 2021 года. Однако повышенный спрос, как и положено, привел к росту цен, несмотря на продолжающееся падение доходов населения.

В результате дальнейшая работа программы, по мнению многих экспертов, перестала оказывать реальную поддержку одной из сторон сделки – покупателю – и создала условия для надувания «ипотечного пузыря». Пока неясно, будет ли продлено ее действие после указанной даты. Возможно, это будет сделано выборочно, только в тех регионах, где динамика роста цен позволит сохранить баланс интересов застройщиков и покупателей.

Новый закон о всероссийской реновации и его последствия

Одним из главнейших итогов не только уходящего года, но, как считает Марат Хуснуллин, и десятилетия, является принятие законопроекта о комплексном развитии территорий, предоставляющего регионам право готовить и утверждать программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на выделенных для этого площадках. Их жильцы, в свою очередь, получают право принимать решение о подключении к программе и выходе из нее посредством голосования.

Документ вызвал шквал критики. Оппоненты находили в нем возможности для сноса каких угодно домов, в том числе вполне пригодных для проживания, если они окажутся на привлекательном для застройщика участке по соседству с ветхим жилищным фондом. Авторы же и их сторонники утверждали, что это единственный путь к ликвидации оставшихся во многих уголках страны бараков и аварийных домов на основе системного подхода с соблюдением баланса жилья и инфраструктуры. В будущем году в городах-миллионниках начнется реализация первых проектов с учетом нового закона. Видимо, тогда мы и узнаем, кто из них был прав.

Любое строительство требует финансирования

Однако строительство, в чьих бы интересах оно не велось, требует денег. Трехлетний (2021-2023 г.) бюджет страны, учитывающий все текущие негативные факторы и риск недополучения налогов в будущем, сократился на 10%, и, пропорционально, уменьшилось и финансирование национальных проектов, в том числе и тех, которые связаны с жильем.

Тем не менее, привлечь средства помогут новые финансовые инструменты – инфраструктурные облигации. Это – выпущенные специальным обществом проектного финансирования (СОПФ) ценные бумаги, которые будут обращаться на рынке, а привлеченные с их помощью средства пойдут на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Сторонами соглашения с СОПФ – эмитентом облигаций – являются застройщик объекта и банк, предоставивший ему кредит. Доходность по ним составит 2%.

Незадолго до конца 2020 года принято решение об объединении Фонда содействия реформирования ЖКХ и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. В результате должен появиться Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Зачем это делается?

Сейчас на участках, которые заняты проблемными объектами, есть необходимость заканчивать стройку, а кое-где даже и начинать. Для этого внутри единой структуры на основе Фонда защиты дольщиков запланировано создать собственную девелоперскую компанию. «Мы готовим свой вариант поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на землях, которые забирает» – сказал глава Фонда Константин Тимофеев.

Жилые комплексы, которые появятся в 2021 году

В целом, в наступающем году строители не намерены сбавлять темпы. В Москве и области планируется интенсивная работа по рекультивации бывших промзон, где появятся жилые или, ближе к центру города, многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, коммерческие и офисные помещения.

Новый жилой комплекс от МФК «Слава»

Одной из основных площадок станет территория бывшего часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Завода давно нет, на этом месте долгое время был пустырь. Теперь здесь начинается строительство МФК «Слава». Новый комплекс будет возведен в четыре этапа, внутри района будет сформирована комфортная среда, дополняющая развитую городскую инфраструктуру, окружающую его.

Жилой квартал на Берзарина, вл. 32

Новый жилой квартал появится и в районе ст. метро «Октябрьское поле» – компания РГ-Девелопмент подписала с правительством Москвы договор о комплексном развитии территории (КРТ) части бывшей промзоны по адресу ул. Берзарина, вл. 32. Это первый договор о комплексном развитии бывшей промзоны, заключенный между девелопером и городом. Первым там появится дом на 312 квартир, а в перспективе – более 200 000 кв. метров недвижимости, включая образовательные и медицинские учреждения. Договором также предусмотрено создание на территории нового квартала более 500 рабочих мест.

Планы компаний «Инград» и ПИК

ГК «Инград» при финансовом участии «Сбера» приобретает территорию бывшего завода «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной и готовится построить там около 200000 кв. метров недвижимости. ПИК же рассматривает возможность возведения своих новых ЖК на территории промзон на ул. Плеханова и Новохохловская. Помимо этого город передает под застройку территорию между старым Симферопольским шоссе и железной дорогой Курского направления у ст. МЦД-2 «Бутово». Конечно же, работы будут вестись и в других местах – бывших промзон в городе еще много.

ЖК «Заречье Парк», «Румянцево» и «Санино»

Несколько интересных проектов представит в наступающем году группа «Самолет» – недавно девелопер получил разрешение на строительство ЖК «Заречье Парк», в котором будут дома классов комфорт- и бизнес. Он расположится в 1 км. от МКАД недалеко от ст. МЦД-1 «Сколково» и Мещерского лесопарка. Помимо этого к выводу на рынок готовятся «Румянцево» и «Санино» (известное также под названием «Новое Внуково»)…

Обычно мы говорим о жилой недвижимости, но этот обзор хотелось бы закончить информацией об объекте совсем другого типа. В последние дни 2020 года были открыты очередные участки Центральной кольцевой автодороги – ЦКАД. Они обеспечили удобный доступ к огромным территориям Подмосковья на расстоянии 35-50 км. от МКАД, и, конечно же, возможности новой дороги готовы использовать девелоперы. Уже утверждены три проекта планировки территорий. В соответствии с ними в Красной Пахре, Щапово, Михайлово-Ярцевском, Первомайском и около деревни Сенькино-Секирино будет построено более 450 тыс. кв. метров жилья.

Россию застроят частными домами

Частное жилье должно стать для граждан России доступней, чем ипотечная квартира в многоэтажке – на реализацию программы поддержки ИЖС правительство до 2024 года планирует выделить из федерального бюджета 137,7 млрд руб. За четыре года в России планируется построить 180 миллионов квадратных метров индивидуального жилья. Если площадь каждого строения будет по 200 квадратных домов, то программа поможет переехать в свои дома 900 000 семей.

Программу разработало Министерство строительства; сейчас с ней можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Из нее следует, что до 2024 года в России должно быть построено 180 миллионов квадратных метров жилья. Каждый год на реализацию программы государство планирует выделять немалые средства:

• 2020 год — 18 600 000 рублей
• 2021 год — 28 100 000 рублей
• 2022 год — 37 100 000 рублей
• 2023год — 53 900 000 рублей

В июле прошлого года Министрой уже предлагал правительству предварительный вариант этой программы, но тогда не назывались объемы финансирования. Когда эту федеральную программу утвердят, каждый регион нашей страны разработает аналогичные на своем местном уровне.

Чтобы развитие ИЖС шло с намеченной в программе высокой скоростью, Минстрой предлагает привлечь к ее реализации застройщиков, которые будут строить частные дома согласно проектам комплексного освоения территорий. У них появится обязательство перейти на проектное финансирование и применение эскроу-счетов – так же, как это делают компании, которые строят многоэтажные дома.

Одной из целей программы стало повышение ликвидности частных домов: пока что банки неохотно кредитуют ИЖС именно из-за их невысокой ликвидности. Банки должны быть уверены, что смогут продать дом, если заемщик не сможет погасить кредит.

Для этого предлагается создать и рекомендовать всем банкам стандарт ипотечного кредитования ИЖС и установить типовые требования к внешнему виду частных домов. Кроме того, предлагается:

• отдать под ИЖС больше земельных участок (в том числе – земель лесного фонда и федеральных земель);
• активнее выделять землю для ИЖС и гражданам, и застройщикам (и без торгов тоже);
• субсидировать создание инфраструктуры для таких участков (речь идет о дорогах, инженерных системах, школах, детских садах, поликлиниках и других социальных объектах);

В программе также предлагается создать бесплатный каталог типовых проектов жилых домов. Их внешний вид будет регулироваться дизайн-кодом (сводом правил и рекомендаций).

Читайте на FORUMHOUSE, какой будет доступная ипотека на строительство и покупку частного дома.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Девальвация рубля, пандемия коронавируса и экономический спад скорректировали планы по запуску новых жилых проектов не у всех застройщиков. Многие девелоперы держатся докризисного курса: покупают земли и открыто объявляют о планах на очередную стройку.

Похожая ситуация и с домами по реновации – их продолжают активно возводить. Где на территории Москвы и Новой Москвы появятся свежие жилые комплексы, расскажет Новострой-М.

ГК ПИК может застроить три участка общей площадью более 15 га на юго-востоке Москвы. Сейчас она ведет переговоры с компанией «Главснаб» о покупке площадок. Всего на этих участках можно построить до 500 тыс. кв. м недвижимости.

Предположительно, новые проекты ПИК могут появиться на улице Плеханова, это 6,6 га возле станции метро «Шоссе Энтузиастов», на улице Новохохловская – 1,7 га возле одноименной станции МЦК и на шоссе Фрезер и на Перовском шоссе – речь идет о 7 га возле станции МЦК «Нижегородская».

ГК «Инград» и Сбербанк подписали соглашение о финансировании затрат на покупку бывшей территории завода «Гелиймаш» и развитие нового проекта. На реализацию его первого этапа будет выдан кредит 1,6 млрд рублей. Объект появится в районе Лужнецкой набережной, его общая площадь составит около 200 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, всего в стройку будет вложено порядка 10-15 млрд рублей.

Новый жилой комплекс построят в районе Гольяново, на улице Амурская – Москомэкспертиза уже согласовала проектную документацию. В рамках первой очереди возведут 4 жилых корпуса переменной этажности на 1264 квартиры: 128 студий, 352 однокомнатных, 496 двухкомнатных, 272 трехкомнатных и 16 четырехкомнатных. Все здания объединит одноуровневая подземная автостоянка на 395 машино-мест.

Придомовую территорию ЖК озеленят, кроме того, там появятся детские и спортивные площадки, места для отдыха.

Неподалеку будет построен еще один ЖК. Его возведут в рамках редевелопмента промзоны №53 «Калошино» на улице Тагильская в районе Метрогородок. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, это будет квартальная застройка переменной этажности. На первых этажах разместятся коммерческие помещения. В одном из корпусов откроется детский сад.

«Фишкой» проекта станет его двор: ландшафтный парк в виде острова. Там собираются обустроить зоны отдыха, детские и спортивные площадки.

По соседству – в районе Богородское, на 3-й Гражданской улице – тоже обещают возвести новостройку. Это будет 19-этажный дом на 474 квартиры с подземным паркингом на 149 мест. Часть квартир будет отдана переселенцам по программе реновации. Строительные работы могут начаться в конце этого года, завершиться – в 2023 году. По оценкам экспертов, средняя стоимость квартиры в комплексе может составить 190 тыс. рублей за 1 кв. м.

Жилой комплекс бизнес-класса могут построить в центре Москвы на территории маргаринового завода в Басманном районе. Однако покупатель площадки – группа «Русский монолит» – пока не озвучивает точные планы по застройке из-за нестабильной экономической ситуации.

Стоит отметить, что участок расположен довольно далеко от станции метро – до «Бауманской» около 1,5 км. Кроме того, рядом находится железная дорога и промзона. Но эксперты рынка утверждают, что в этой локации можно возвести жилой комплекс бизнес-класса на 650 квартир и заработать на его продаже 3-6 млрд рублей.

Две жилые башни построит ГК «Пионер» в районе Москворечье-Сабурово (ЮАО) – в Москомархитектуре уже согласовали проект. Дома станут первыми в застройке территории бывшей Москворецкой плодоовощной базы. Это будут 2 симметричные башни в современном стиле, оформленные мозаикой двух цветов. Их общая площадь – около 32 тыс. кв. м. Новостройки возведут на стилобате, который займут магазины, кафе и различные сервисы. Между домами обустроят пешеходный бульвар.

В Новой Москве, на юге поселения Филимонковское, планируют построить около 1,3 млн кв. м недвижимости в 18 очередях. Девелопером выступит Группа «Самолет», которая приобрела здесь участок площадью 165 га. Завершат реализацию масштабного проекта к 2040 году.

В компании рассказали, что в рамках комплексного освоения территории собираются построить городской кластер с многоквартирными домами, общественными пространствами, коммерческими и социальными объектами. Помимо прочего, будут возведены детские сады на 2700 мест и школы на 6200 мест.

К плюсам будущего проекта можно отнести его локацию: он расположен в получасе езды от аэропорта Внуково, а с Москвой и другими городами его свяжут три магистрали с небольшим количеством светофоров.

Около 460 тыс. кв. м жилья построят в Новой Москве вдоль Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Три крупных проекта планировки территорий уже утверждены. По словам главы департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, точками роста станут участки в поселениях Краснопахорское, Щаповское, Первомайское и Михайлово-Ярцевское, а также площадка возле деревни Сенькино-Секерино.

ЦКАД будет проходить в 50 км от МКАД по территории Подмосковья и Новой Москвы, в обход крупных населенных пунктов. Дорога соединит основные вылетные магистрали: Каширское, Калужское, Волоколамское, Ленинградское, Киевское, Минское, Дмитровское, Горьковское, Ярославское и Рязанское шоссе.