Осмотры МКД

Действующее российское законодательство предусматривает обязательный контроль технического состояния зданий. Контроль должен осуществляться в течение всего периода эксплуатации здания. Это и есть проведение периодических осмотров и контрольных проверок.
Главная цель любого осмотра одна – обеспечение возможности безопасной эксплуатации здания, а также подтверждение необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ ( п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).

Хорошее состояние элементов общего имущества – это состояние, при котором они:

• не имеют повреждений
• исправны
• функционируют так, как это предусмотрено технической документацией
• соответствуют техническим регламентам, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.

Проведение управляющими организациями осмотров технического состояния МКД и составление актов осмотров позволяет:

• иметь актуальную информацию о состоянии дома;
• своевременно выявить имеющиеся дефекты;
• определить перечень необходимых работ по их устранению и поддержанию состояния дома в надлежащем состоянии;
• обосновать расходы управляющей организации перед собственниками жилых помещений на содержание и ремонт дома;
• в случае выявления необходимости капитального ремонта подтвердить фактические расходы на его проведение.

УО по требованию собственников помещений в МКД обязаны предоставить акт обследования технического состояния многоквартирного дома и иные документы, в которых содержатся сведения о выявленных дефектах, неисправностях и повреждениях, а при необходимости – заключения экспертных организаций ( п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).

Осмотры ОИ в зависимости от способа управления МКД проводят ( п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

• собственники помещений,
• лица, которых привлекают на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы,
• ответственные лица, являющиеся должностными лицами органов управления УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК,
• при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Текущие осмотры могут быть общие и частичные.

Результаты осмотра ОИ оформляются актом осмотра ( п. 14 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ).

Периодичность осмотров здания (плановых и внеплановых)

• Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
• ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»

Выделим пункты данных нормативных документов, которые касаются непосредственно требований к периодичности технических осмотров зданий и сооружений.

Согласно Постановлению Госстроя №170 от 27.09.2003:

п.2 …Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

2.1. Система технического осмотра жилых зданий

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

• общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
• частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении N 1.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Приложение N 1 Постановления Госстроя №170 от 27.09.2003

ПЕРИОДИЧНОСТЬ ПЛАНОВЫХ И ЧАСТИЧНЫХ ОСМОТРОВ ЭЛЕМЕНТОВ И ПОМЕЩЕНИЙ ЗДАНИЙ

п/п Конструктивные элемен ты, отделка, домовое оборудование Профессия осматри вающих рабочих Расчетное коли чество осмотров в год 1 Печи (с газоходами) Печник-каменщик 1 2 Вентиляционные каналы и шахты:

в зданиях вентшахты

и оголовки Каменщик или жес тянщик (в зависи мости от конструк ций)

1 3 Газоходы при горячем водоснабжении от газо вых и дровяных колонок То же 1 4 Холодное и горячее во доснабжение, канализа ция

Поливочные наружные ус тройства (краны, раз водка)

Система внутреннего во доотвода с крыш зданий Слесарь-сантехник

То же по мере необходи мости

1 5 Центральное отопление Слесарь-сантехник 1 6 Тепловые сети между тепловыми пунктами зда ний То же в соответствии с договором 7 Мусоропроводы (все уст ройства) Рабочий по обслу живанию мусоропро водов и слесарь- сантехник по мере необходи мости 8 Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с под тяжкой контактных сое динений и проверкой на дежности заземляющих контактов и соединений Электромонтер в соответствии с договором 9 Осмотр электрической сети в технических под валах, подпольях и на чердаке, в том числе распаянных и протяжных коробок и ящиков с уда лением из них влаги и ржавчины Электромонтер в соответствии с договором 10 Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с под тяжкой контактных сое динений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений — » — в соответствии с договором 11 Осмотр электродвигате лей с подтяжкой контак тов и заземляющих зажи мов Электромонтер в соответствии с договором 12 Осмотр светильников с заменой сгоревших ламп (и стартеров) — » — в соответствии с договором 13 Осмотр радио- и теле- устройств: на кровлях, на чердаках и в лест ничных клетках — » — в соответствии с договором 14 Техническое обслужива ние стационарных элек троплит — » — в соответствии с договором 15 Техническое обслужива ние систем дымоудале ния, подпора воздуха в зданиях повышенной этажности — » — в соответствии с договором

1. В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.
2. В городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора, а радио- и телеустройства — соответствующими ателье согласно договорам на техническое обслуживание специализированными организациями; газонагреватели, газовые плиты и т.п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.
3. Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться по местным нормам в установленном порядке.
4. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтерами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями.

Согласно ВСН 58-88:

3.2. Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

3.3. Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

3.4. Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

3.5. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонт­ных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в гол проведения осмотра.

При осеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и объектов приведена в рекомендуемом прил. 5.

Периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий и объектов

Элементы и помещения здания и объекта	Периодичность осмотров, мес.	Примечания
Крыши	3-6*	—
Деревянные конструкции и столярные изделия	6-12*	—
Каменные конструкции	12	—
Железобетонные конструкции	12	—
Панели полносборных зданий и межпанельные стыки	12	—
Стальные закладные детали без антикоррозийной защиты в полносборных зданиях	Через 10 лет после начала эксплуатации, затем через каждые 3 г.	Осмотры проводятся путем вскрытия 5-6 узлов
Стальные закладные детали с антикоррозийной защитой	Через 15 лет, затем через каждые 3 г.	—
Печи, кухонные очаги, дымоходы, дымовые трубы	3	Осмотр и прочистка проводятся перед началом и в течение отопительного сезона
Газоходы	3	—
Вентиляционные каналы	12	—
То же в помещениях, где установлены газовые приборы	3	—
Внутренняя и наружная отделка	6-12*	—
Полы	12	—
Перила и ограждающие решетки на окнах лестничных клеток	6	—
Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения	3-6*	—
Системы центрального отопления:
в квартирах и основных функциональных помещениях объектов коммунального и социально-культурного назначения	3-6*	Осмотр проводится в отопительный период
на чердаках, в подвалах (подпольях), на лестницах	2	—
Тепловые вводы, котлы и котельное оборудование	2	—
Мусоропроводы	Ежемесячно	—
Электрооборудование:
открытая электропроводка	3	—
скрытая электропроводка и электропроводка в стальных трубах	6	—
кухонные электроплиты	6	—
светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в вестибюлях и пр.)	3	—
Системы дымоудаления и пожаротушения	Ежемесячно	—
Домофоны	»	—
Внутридомовые сети, оборудование и пульты управления ОДС	3	—
Электрооборудование домовых отопительных котельных и бойлерных, мастерских, водоподкачки фекальных и дренажных насосов	2	—
Жилые и подсобные помещения квартир:

лестницы, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки и прочие вспомогательные помещения объектов коммунального и социально-культурного назначения 12 —

1. Знаком «*» обозначены элементы, для которых:

Конкретная периодичность осмотров в пределах установленного интервала устанавливается эксплуатирующими организациями исходя из технического состояния зданий и местных условий.

2. Периодичность осмотров специальных видов инженерного и технологического оборудования объектов коммунального и социально-культурного назначения устанавливается соответствующими организациями, эксплуатирующими эти объекты.