- Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р
- Требования национальных стандартов ГОСТ Р к деятельности по управлению МКД
- Перечень национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»
- Порядок определения состава работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД
- Услуги по содержанию общего имущества МКД
- Техническая документация
- Контроль качества оказываемых работ и услуг
- Капитальный ремонт
- Переход на управление МКД в соответствии со стандартами
- По каким правилам происходит эксплуатация жилого фонда, и кто осуществляет техобслуживание домов?
- Действующие правила эксплуатации жилого фонда
- Периодичность проведения работ
- Ответственные организации
Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р
По правилам осуществления деятельности по управлению МКД, утверждённым Постановлением Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года, управление всеми жилыми домами должно осуществляться на основе действующих стандартов. В 2014 году в соответствии с ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании», а также согласно приказам Росстандарта разработаны и утверждены для добровольного использования национальные стандарты РФ ГОСТ Р.
Национальные стандарты были объединены под общим названием «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами». Документы утверждены Приказом Росстандарта №543 от 11.06.2014 года и введены в действие с 1 июля 2015 года.
Требования национальных стандартов ГОСТ Р к деятельности по управлению МКД
Национальные стандарты ГОСТ Р выработаны для обеспечения более тесного и лучшего взаимодействия между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями. Документы устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов УК, порядку ведения и обновления технической документации, формированию состава, определению стоимости и взиманию оплаты выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.
Национальные стандарты и правила осуществления деятельности по управлению МКД устанавливаются Правительством РФ. Управляющая компания в целях надлежащего содержания общего имущества в доме должна обеспечивать санитарно-эпидемиологические мероприятия, следить за техническим состоянием МКД и контролировать пожарную безопасность.
Одним из основных условий национальных стандартов ГОСТ Р «Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» является наличие чётко сформулированного заказа на услуги (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД).
Перечень национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами»
В данный перечень входят следующие стандарты:
- ГОСТ Р 51929–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения.
- ГОСТ Р 56038–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования.
- ГОСТ Р 56037–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания. Общие требования.
- ГОСТ Р 51617–2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования.
- ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования.
- ГОСТ Р 56193-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования.
- ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования.
- ГОСТ Р 56195-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов.Общие требования.
Эти стандарт целесообразно применять системно, чтобы оптимизировать процесс управления МКД и содержания общего имущества в доме. Для этого, прежде всего, потребуется утвердить состав общего имущества в доме, которое УК принимает для организации и выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту.
Порядок определения состава работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД
Этот порядок содержится в ГОСТ Р 56192–2014. Но собственники жилья могут определить также дополнительные виды работ/услуг по своему усмотрению, если сочтут их выполнение эффективным.
Обязательным условием при заключении договора управления МКД является правильное установление границ ответственности. Для этого специалисты управляющей компании должны провести технические осмотры по ГОСТ Р 56194–2014. Техосмотры проводятся системно и включают следующие разновидности (п. 4.2):
- визуальные;
- инструментальные;
- технические обследования;
- мониторинг технического состояния общего имущества.
Техосмотры проводятся на основании техзадания, с фото- или видеофиксацией (п. 4.4). По итогам готовится отчёт или акт. На основе проведённых осмотров формируется и предлагается собственникам жилья план и состав работ, необходимых для управления МКД.
Для полного взаимопонимания между собственниками помещений в МКД и УК необходимо пользоваться единой терминологией. Единая терминология прописывается при заключении договора управления и используется определения состава выполняемых работ и услуг по содержанию общего имущества в доме. Для этого собственникам нужно на общем собрании принять решение об использовании терминов и определений на основе национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», включая ГОСТ Р 51929–2014.
ГОСТ Р 56038–2014 «Услуги управления многоквартирным домом» является одним из основных национальных стандартов, который поможет сформировать заказ на услуги (выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме) управления МКД.
Управляющая компания должна определить и предложить собственникам жилья стоимость по каждому виду работ/услуг при управлении домом. В свою очередь, собственники помещений в доме должны утвердить предложенную УК стоимость работ и услуг согласно п. 5.5 стандарта.
Услуги по содержанию общего имущества МКД
ГОСТ Р 56194–2014 «Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ» утверждён для правильного определения исполнителя, состава, объёма, порядка и периодичности выполнения работ и оказания услуг.
На основании определенных п. 5.4 ГОСТ Р 56194–2014 плана и перечня работ/услуг по содержанию МКД управляющая компания предлагает собственникам жилья объём, стоимость и периодичность их выполнения.
Техническая документация
Одним из основных требований национального стандарта ГОСТ Р 51617–2014 «Коммунальные услуги» является наличие технической документации, включая инструкции по эксплуатации домового оборудования. В технической документации указываются технические параметры коммунальных ресурсов в точке их поставки в МКД от РСО.
Собственники помещений в МКД часто интересуются, на основании каких нормативных документов УК определяет состав работ/услуг и их стоимость. Порядок определения состава работ/услуг указан в ГОСТ Р 56194–2014. Порядок определения стоимости работ/услуг указан в ГОСТ Р 56038–2014.
Контроль качества оказываемых работ и услуг
Управляющая компания должна отчитаться перед собственниками жилья за каждый вид работ и услуг, который они заказали (п. 5.21 «Предоставление заказчику отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом» ГОСТ Р 56038–2014).
Кроме того, после введения лицензирования деятельности управляющих компаний по управлению МКД осуществляется лицензионный контроль за их работой. За несоблюдение лицензионных требований управляющая компания может получить административный штраф в крупных размерах, а её руководитель попасть под дисквалификацию.
Подробнее о лицензировании, лицензионных требованиях и наказании за их неисполнение читайте в статьях:
Капитальный ремонт
Капитальный ремонт проводит технический заказчик, которым может являться региональный оператор, ТСЖ или УК. При выборе на ОСС способа открытия счёта для формирования фонда капитального ремонта в решении собственников необходимо указать, что капитальный ремонт следует проводить по ГОСТ Р 56193–2014.
Если фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, то именно этот оператор отвечает за организацию и проведение капитального ремонта. При выборе спецсчёта МКД вся процедура по организации и проведению капремонта ложится на плечи собственников помещений в доме.
Подробнее о капитальном ремонте и открытии спецсчёта читайте в статьях:
Переход на управление МКД в соответствии со стандартами
В соответствии со ст.1 и 12 ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании» стандартизация деятельности управляющих компаний по управлению МКД основана на добровольном применении регламентирующих документов.
Для перехода на управление МКД по ГОСТ Р, нужно выполнить 3 условия:
- На общем собрании собственников помещений нужно принять решение о добровольном переходе управления МКД и выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме на основе национальных стандартов ГОСТ Р. Указать в решении собственников жилья все выбранные национальные стандарты, утверждённые требования и порядок выполнения работ.
- Специалисты УК должны изучить национальные стандарты с целью их применения на практике.
- Управляющей компании нужно внедрить системы управления, подготовки персонала, оценки и контроля качества. УК предстоит внедрять систему оценки и контроля качества и не реже 1 раза в 5 лет в целях прохождения специалистами повышения квалификации (п. 9 ГОСТ Р 56192–2014).
Однако следует учесть, что стандартизация деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами не должна противоречить соблюдению лицензионных требований, что является основополагающим принципом её работы.
По каким правилам происходит эксплуатация жилого фонда, и кто осуществляет техобслуживание домов?
Многоквартирные дома являются сложными инженерными сооружениями, состоящими из жилых квартир, общих помещений и инфраструктуры, обеспечивающей жильцов коммунальными услугами. Для нормального функционирования дома необходимо проводить работы по ремонту и обслуживанию помещений и коммуникаций, порядок проведения таких работ регламентирован Правительством РФ.
Действующие правила эксплуатации жилого фонда
Под эксплуатацией многоквартирных домов понимается использование общих и специальных помещений, а также расположенного в таких помещениях оборудования и коммуникаций для обеспечения комфортного проживания собственников и нанимателей и их обеспечения коммунальными ресурсами – горячей и холодной водой, электричеством и т.д.
Нормы эксплуатации жилых зданий регулируются следующими документами:
Правила, приведенные в Постановлении № 170, описывают следующие аспекты эксплуатации многоквартирных домов:
- порядок техобслуживания и текущего ремонта коммуникаций и общих помещений;
- периодичность и сроки проведения работ;
- особенности техобслуживания дома в зависимости от вида участка земли, на котором расположен дом, и состава почвы придомовой территории;
- порядок регистрации заявлений от жильцов на ремонт;
- способы устранения неисправностей отопительных печей;
- перечень обязательных работ по текущему ремонту в зависимости от вида обслуживаемого имущества.
Порядок стандартного техобслуживания дома предполагает проведение плановых осмотров с периодичностью, определенной Постановлением № 170, региональным законодательством и уставом обслуживающей организации (УК или ТСЖ).
Во время плановых осмотров производится немедленный ремонт мелких неисправностей и составляется список планируемых ремонтных работ, требующих предварительной подготовки.
В разделе 6 Постановления № 170 описаны правила эксплуатации и ремонта зданий, расположенных в районах:
- просадочных почв;
- засоленных почв;
- территорий проведения горных взрывных работ;
- сейсмоактивных территорий;
- вечной мерзлоты.
При эксплуатации зданий, расположенных в районе просадочных почв, следует проводить постоянное наблюдение за водопроводной системой во избежание протечек, особенно в подвальных помещениях. Также необходимо ведение учета аварийных ситуаций и послеаварийных техосмотров креплений фундамента.
В районах засоленных почв нужно проверять защиту металлических креплений подвалов от коррозии, периодически обновляя слой краски. В районах с высокой сейсмической активностью важно своевременно проводить инженерный анализ последствий подземных толчков для оценки безопасности дальнейшей эксплуатации жилого здания.
Если многоквартирный дом расположен в вечной мерзлоте, при его эксплуатации нужно следить за температурным режимом мерзлоты вблизи фундамента, не допуская ее подтопления паводковыми водами.
Периодичность проведения работ
Частота плановых осмотров здания приведена в Приложении № 1 к Постановлению № 170 и составляет следующие периоды:
- осмотр печей и вентиляционных шахт – 1 раз в год;
- проверка газоходов от нагревательных колонок горячего водоснабжения – 1 раз в год;
- осмотр поливочных устройств и водоотводов с крыш домов – 1 раз в год;
- осмотр и ремонт отопительной системы – 2 раза в год;
- осмотр мусоропроводов, а также систем горячего и холодного водоснабжения – по мере необходимости.
Договор на ремонт и обслуживание заключается между управляющими организациями или жилищными товариществами, с одной стороны, и специальными инженерными службами с другой. Частота осмотра по условиям договора должна соответствовать принятым в регионе техническим регламентам обслуживания зданий с учетом типа почвы и климатическими особенностями территории.
Помимо плановых осмотров, обслуживающая дом организация должна минимум два раз в год подготавливать дом к сезонной эксплуатации – весной проводится подготовка к таянию снега и паводкам, осенью расконсервируется и тестируется отопительная система.
Общее собрание членов ТСЖ вправе закрепить в уставе периодичность уборки общих помещений и придомовой территории, а также частоту осмотра лифтов и мусоропроводов.
Если дом оборудован газовыми плитами, то жилтоварищество обязано заключать договор с городской газовой службой на профилактический осмотр газового оборудования дома и внутриквартирных индивидуальных вентилей не реже, чем один раз в год.
Ответственные организации
Ответственность за правильную эксплуатацию и техобслуживание многоквартирного дома несет организация, выбранная собственниками помещений дома для управления общим имуществом. Такой организацией может являться, согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ:
- управляющая компания;
- жилищное товарищество;
- организация собственников без образования юридического лица (для зданий с числом квартир не более 30).
Важно учесть, что один жилой дом не может управляться несколькими организациями (п. 9 ст. 161 ЖК), но одна организация может проводить техобслуживание нескольких многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участках.
В целях обеспечения качественной эксплуатации и ремонта коммуникаций жилых домов выбранная обслуживающая организация привлекает сторонних специалистов, имеющих соответствующую лицензию, на основании контракта.
Контроль за выполнением обслуживающими организациями норм законодательства при эксплуатации жилищного фонда осуществляет муниципальный отдел жилищного надзора, осуществляющий периодические плановые проверки состояния дома и финансовой документации УК, а при наличии жалоб или заявлений от собственников возможна внеплановая инспекция или прокурорская проверка.
Эксплуатация многоквартирных домов призвана обеспечить безопасное проживание граждан и длительное сохранение жилых зданий и коммуникаций в пригодном для использования состоянии. Избежать преждевременного износа зданий и привлечения к ответственности можно путем тщательного планирования предстоящих ремонтных работ с учетом федеральных и местных нормативов и требований.