Подвал жилого дома может не являться техническим

По состоянию законодательства на 2010г.

Собственники жилья обойдутся и без подвалов!

«Чьи подвалы», «Борьба за подвалы» — такими заголовками все чаще пестрят страницы печатных СМИ, и интернет-изданий. А в чем, собственно, проблема, спросим мы, прочитав статью 36 Жилищного кодекса РФ, где четко написано, что если в помещениях подвала находится оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, то эти помещения являются общей долевой собственностью? Все же понятно, тем более есть еще и Постановление Правительства № 491, где указано что же именно включается в состав общего имущества? Но нет, все оказывается не так-то просто и высшие судебные инстанции вот уже «разъясняют» и «растолковывают» как надо понимать простые, на первый взгляд, и логичные нормы права.

Зачем домовладельцам нужны технические этажи, чердаки, помещения подвалов?

Этот вопрос чем-то сродни вопросу «а зачем водителю транспортного средства руль, а пилоту — штурвал?» Эффективное и безопасное управление сложным объектом вряд ли возможно без его своевременного и надлежащего обслуживания. На сегодняшний день практически все жилые дома, построенные еще во времена существования Союза ССР имеют подвалы, предназначенные именно для обслуживания жизнедеятельности всего здания. Ведь в этих подвалах находятся стояки (отопления, водоснабжения) с отсечными кранами, трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, а также иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

Доступ в подвал у обслуживающей организации должен быть обеспечен круглосуточно. Иначе, в случае аварии (например, лопнула труба в одной из квартир) отключать от водоснабжения придется весь дом, а не один подъезд, ведь офисы и магазины, расположенные в подвалах имеют режим работы. В ночное время, в выходные и праздничные дни к стояку с отсечными кранами, располагающимися в данных помещениях попасть не получится. Проблема, однако, кроется еще и в том, что предприниматели — собственники помещений, расположенных в подвалах жилых домов, вообще не склонны на какой-то диалог ни с ТСЖ, ни с обслуживающими дом организациями, целой проблемой является получить доступ к инженерному оборудованию для целей его очередного осмотра, а в случае необходимости ремонта и замены отслуживших свой срок коммуникаций.

Но и это далеко не все. Все чаще бизнесмены в отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований реконструируют принадлежащие им помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается приращением (самозахватом) свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности. Но, даже все это не особенно смущает органы исполнительной власти, но, что больше удивляет не смущает такое положение вещей и суды, которые все чаще, руководствуясь позицией «сверху» отказывают в удовлетворении законных требований собственников помещений в доме о признании права собственности на технические подвалы.

Очевидно, что законодатель исходил из того, что управлять домом — это, как минимум иметь возможность доступа к его артериям — инженерным коммуникациям, а иначе зачем вообще было вводить такую фикцию как общедолевое имущество. Но наш российский чиновник привык отовсюду находить возможность выкачать деньги, в том числе от продажи имущества муниципалитету не принадлежащего. Вот и здесь это получилось: подвалы стали распродавать, не различая где технический подвал, а где помещение с самостоятельным назначением. Отчуждение технических подвалов происходит повсеместно и сегодня. И суды, своей практикой, надо сказать, этому потворствуют.

Истинно российское судебное «зазеркалье»

Попытки граждан вернуть в судебном порядке помещения технических подвалов все реже имеют успех. Суды встают на сторону приобретателей-предпринимателей и органов власти — продавцов. Особенно вызывает непонимание практика судов относительно сроков исковой давности по делам об истребовании общего имущества собственников из незаконного владения. Ведь требование о «возврате» общего долевого имущества имеет природу иска негаторного, на такие требования не распространяются сроки исковой давности. Но суды так не считают, зачастую отказывают в удовлетворении иска именно по мотивам пропуска срока давности. Такое понимание права применительно к истребованию помещений технических подвалов, чердаков собственниками помещений дома является, на мой взгляд, абсурдом, вызванным нежеланием видеть специфику правоотношений, а также нежеланием замечать перманентный характер нарушений прав домовладельцев предпринимателями, незаконно приобретшими часть общедолевого имущества, но об этом чуть ниже.

Недоумение вызывает и практика, в соответствии с которой к общему имуществу относится только тот подвал (помещение подвала), который фактически на момент приватизации первой квартиры в доме не использовался в качестве самостоятельного объекта. К примеру, в техническом подвале многоквартирного жилого дома в 1990 году расположился с разрешения органа власти склад, а в 1993 году в указанном доме воспользовавшись правом на приватизацию, появился первый собственник жилого помещения. Арбитражный суд укажет в решении, что спорное техническое подполье уже не находится и никогда не будет находиться в общей долевой собственности собственников помещений дома потому как на момент приватизации первой квартиры оно уже использовалось в качестве САМОСТОЯТЕЛЬНОГО объекта! Абсурдность данного умозаключения подкрепляется еще и тем, что никакого переоборудования с выносом инженерных коммуникаций из спорного подвала никто не производил, подвал все еще остается техническим. Если, например, я храню в принадлежащем мне жилом помещении коробки с какой-либо продукцией, ни у кого не вызывает ведь сомнений, что моя квартира продолжает оставаться жилым помещением, ибо никто ее в нежилое в установленном порядке не переводил. Аналогично с помещениями подвалов — никто не менял назначение помещения, фактическое же использование НЕ ПО НАЗНАЧЕНИЮ не может служить основанием вывода о предназначенности помещения для использования в целях, не указанных в технической документации на дом.

Чьи подвалы или «власть не допустит передела собственности»

Думается, что такая позиция судов продиктована прежде всего экономическими причинами: если истребовать у приобретателя имущество, то он взыщет убытки с продавца — администрации муниципального образования (если продавец, например МО Город..). Если посчитать сколько средств придется вернуть предпринимателям по всем таким незаконным сделкам, то может существенно пострадать бюджет. Ну что ж, мы живем в России, а это значит, что за все деяния чиновников всегда платит и расплачивается гражданин, чиновник же не только не в тюрьме, но и вполне себе доволен и счастлив, да и нередко еще отмечен повышением по службе и прибавкой к жалованью.

Не без ушлого чиновника

Нередкостью становится и практика внесения чиновниками помещений подвалов и иных технических помещений в реестры права собственности «задним числом». Обрадовавшись судебной практике отказов в иске по мотиву пропуска сроков исковой давности, чиновники быстро сориентировавшись, стали продавать технические подвалы предпринимателям с еще большим усердием. К примеру, живут себе люди в жилом доме, пользуются подвалом и вдруг, оказывается, что уже лет как 10-15 собственником помещений подвала является какой-нибудь предприниматель Пупкин, да еще и ряд сделок для «добросовестности» покупателя со спорным имуществом совершен. Как регистрируют право и получают свидетельства о праве собственности — вопрос технический, потому мы в рамках данной темы не будем отвлекаться на нюансы, важнее отметить следующее: срок исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. А право нарушено было тогда когда помещения подвала выбыли из владения собственников, а не когда состоялась регистрация права органом, осуществляющим госрегистрацию перехода прав на объекты недвижимого имущества.

Итак, законодательство, арбитражная практика

Подвал, как общедомовое имущество. Право пользования

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

• подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
• межквартирное пространство, лестничные пролеты;
• лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

• во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
• подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
• в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Подпишитесь на нашу рассылку,
и станьте одним из первых,
кто будет в курсе всех
наших новостей!