Права собственника жилого дома при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Права граждан при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Основанием для сноса жилых домов является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такое изъятие возможно только в исключительных случаях, указанных в статье 49 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ). К таким случаям, в частности, статья 49 ЗК РФ относит размещение объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения, объектов использования атомной энергии, объектов обороны и безопасности, объектов федерального транспорта, путей сообщения, иных объектов, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Компенсации нанимателям за изымаемое жилье

Согласно статье 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением на основании решения органа власти о сносе дома, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. До сих пор существует заблуждение, что в данном случае выселяемым нанимателю и членам его семьи должны предоставить жилое помещение исходя из количества проживающих, то есть большей площади, либо несколько квартир. Для чего, узнав о предстоящем сносе, некоторые наниматели стараются вселить в квартиру или дом как можно больше родственников. Подобный метод улучшения жилищных условий был возможен по «старому» Жилищному кодексу, нынешнее же законодательство предоставляет возможность нуждающимся получить жилье большей площади лишь в порядке очередности. И предоставление гражданам иного жилья взамен сносимого не лишает их права продолжать состоять на учете в качестве лиц, нуждающихся в жилом помещении.

Также стоит отметить, что предоставляемое в порядке статьи 89 ЖК РФ, жилье, может быть большим ранее занимаемого по площади. В этом случае, наниматель не должен компенсировать разницу за «лишние» метры.

Компенсации собственникам за изымаемое жилье

В отличие от нанимателя по договору социального найма, собственнику жилого помещения, согласно статье 32 ЖК РФ, предлагается выкупная цена. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Выкупная цена определяется независимым оценщиком в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ » . Если собственник не согласен с произведенной оценкой, он вправе представить иной отчет о стоимости или ходатайствовать о проведении экспертизы в суде.

Если не согласен с решением органа исполнительной власти об изъятии

Решение об изъятии земельного участка для муниципальных и государственных нужд может быть обжаловано собственниками помещений дома в судебном порядке. Ответчик – орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен доказать необходимость строительства указанных в решении объектов для нужд региона или муниципального образования в соответствии с генеральным планом развития территории, а также отсутствие других вариантов размещения этих объектов.

Иск вправе предъявить и орган принявший решение об изъятии. Согласно статье 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. При этом, если такой иск предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

В завершение, подчеркну, что все вышеуказанное относится лишь к отношениям граждан с органами государственной/муниципальной власти по поводу изъятия земельного участка и находящегося на нем жилого дома для, соответственно, государственных или муниципальных нужд. Отношения по выкупу жилых помещений между собственниками и организацией-застройщиком регулируются иными нормами права…

Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос», 10.10.2008г.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в статью 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2007 г.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 32 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 1 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 2 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

ГАРАНТ:

Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации см. Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ

Об особенностях резервирования земель и изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта см. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ

Об особенностях предоставления гражданам жилых помещений взамен изымаемых жилых помещений для размещения объектов необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» см. Федеральный закон от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ

3. Утратила силу с 1 апреля 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 4 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 5 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 6 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Информация об изменениях:

Часть 7 изменена с 28 декабря 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 8 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Информация об изменениях:

Статья 32 дополнена частью 8.1 с 28 декабря 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ

8.1. Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Информация об изменениях:

Статья 32 дополнена частью 8.2 с 28 декабря 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ

8.2. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 9 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Статья 32 дополнена частью 10.1 с 28 декабря 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ

10.1. В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предоставлен в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке федеральному органу исполнительной власти (федеральному государственному органу), в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, либо подведомственным ему предприятиям (учреждениям), а также расположен на территории обособленного или закрытого военного городка, изъятие земельного участка, на котором расположен указанный дом, и каждого жилого помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляется для государственных нужд в порядке, предусмотренном частью 10 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Часть 11 изменена с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.